Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Теоретические основы земельной ренты и особенности земельных участков недропользования как объекта оценки 15
1.1 История научных взглядов на земельный участок как объект недвижимости. Рентный подход к оценке земельных и горных ресурсов 15
1.2 Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых
1.3 Факторы стоимости земельных участков недропользования 45
Выводы 53
ГЛАВА 2 Анализ российской и зарубежной теории и практики оценки земельных участков недропользования
2.1 Система определения налоговой базы по земельному налогу от кадастровой стоимости земельных участков недропользования 55
2.2 Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования 67
2.3 Анализ российской и зарубежной практики определения стоимости земельных участков недропользования для целей налогообложения 82
Выводы 100
ГЛАВА 3 Совершенствование методического обеспечения кадастровой оценки земельных участков недропользования 102
3.1 Направление развития методов кадастровой оценки земельных участков недропользования 102
3.2 Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК») 126
Выводы 145
Заключение 147
Список сокращений и условных обозначений 151
Список литературы 152
- Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых
- Факторы стоимости земельных участков недропользования
- Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования
- Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК»)
Особенности землепользования, связанные с добычей полезных ископаемых
Начало дискуссии о земельной ренте и стоимости земли было положено в XVII веке, когда ученые стали задумываться о поисках дополнительных источников покрытия государственных расходов, объем которых возрастал с каждым годом. А ввиду того, что основная часть богатства страны создавалась в сфере земледелия, в качестве наиболее простого и наименее конфликтного источника покрытия расходов было выбрано налогообложение земельных участков как основы богатства государства и его граждан.
Первыми экономистами, начавшими работу над данным вопросом, стали физиократы, среди которых особый вклад в изучение проблемы налогообложения земельных участков внес Уильям Петти. В своем Трактате о налогах и сборах, изданном в 1662 году, он предложил два способа взимания налогов с земли. Первым вариантом стала национализация определенной части всей земли страны путем превращения ее в «коронную» землю. По подсчетам Петти, размер выделяемой земли, необходимой для покрытия всех государственных расходов, должен был составить одну шестую часть всей площади страны. Другим же вариантом было выделение в качестве налога шестой части ренты, собираемой со всех земель. Причем, по мнению физиократов, второй вариант был значительно лучшим, поскольку «он вернее обеспечивает доход короля, который в этом случае и имеет дело с большим числом ответчиков, если только трудности и издержки по сбору этого универсального налога не перевешивают значительно других его преимуществ».1 Однако данный способ был бы более уместен к применению в новом государстве, до того, как люди получали землю в собственность, поскольку введение такого налога в Англии привело бы к несправедливому налогообложению (собственники участков, у которых размер ренты установлен на несколько лет вперед, потеряли бы часть доходов, другие бы получили выгоду).
При подсчете размера ренты Петти предлагал учитывать средний результат по всем сделкам, совершенным за последние три года, а при определении стоимости земли руководствоваться обследованием ее внутренней стоимости – провести границы очертаний, размеров и расположения всех земель, а также изучить ее плодородие путем указания наименований и динамики роста объемов продуктов, произрастающих на каждом конкретном земельном участке. Поскольку стоимость земельного участка исчисляется суммой ежегодно уплачиваемых за его использование рент, возникает закономерный вопрос: какому количеству рент равна эта стоимость. С точки зрения физиократов, «это такое число, которое могут рассчитывать прожить одновременно живущие: человек пятидесяти лет, другой – двадцати восьми и ребенок семи лет, т.е. дед, отец и сын».2 Для Англии показатель продолжительности одновременной жизни лиц трех поколений составлял 21 год. Для других стран он мог быть выше ввиду лучшей защиты прав собственности, более высокой плотности населения и средней продолжительности жизни.
Аналогичных взглядов на ренту как продукт земли придерживался и основоположник классической политэкономии Адам Смит. В своем «Исследовании о природе и причинах богатства народов», впервые опубликованном в 1776 году во времена Шотландского Просвещения, он рассматривает ренту как плату за пользование землей, которая «очевидно, будет представлять собою наивысшую сумму, которую только арендатор может платить при данном качестве земли».3 Землевладелец стремится получить весь доход арендатора, который остается у него после учета всех расходов, связанных с ведением сельскохозяйственной деятельности, а также типичной для данной местности нормы прибыли на вложенный капитал. Землевладелец также требует увеличения ренты за землю, подверженную улучшениям, даже когда эти улучшения производились не за его счет, а за счет арендатора. Более того, он желает получать повышенную ренту даже за те улучшения, которые невозможно осуществить с помощью человеческого труда (природные улучшения). В связи с этим рента за землю рассматривается Смитом как монопольная цена, поскольку она исчисляется не на основе затрат, понесенных ее собственником, а определяется тем, сколько максимально арендатор в состоянии за нее платить. То есть фактически автором рассматривается абсолютная рента, представляющая собой часть прибавочной стоимости, создаваемой землепользователем и присваиваемой землевладельцем в силу монополии частной собственности на землю. В отличие от физиократов, которые считали ренту составной частью цены наравне с затратами, понесенными на покупку семян, заработной платой и прибылью, Смит считал, что рента входит в состав цены другим образом – не как причина высокой или низкой стоимости продукта, а как ее следствие.
Изучая дифференциацию ренты, приносимой различными по качеству землями, Смит делает вывод о том, что «рента с обрабатываемых земель, продукт которых составляет пищу людей, регулирует ренту большей части других находящихся под обработкой земель».4
Обратная ситуация наблюдается по отношению к стоимости земель над рудниками, которым в «Исследовании о природе и причинах богатства народов» уделяется большое внимание. А. Смит говорит: «Так как цена драгоценных металлов и камней регулируется во всем свете ценою их на самых богатых рудниках, то рента, которую может давать своему владельцу тот или иной рудник, зависит не от его абсолютного, а, так сказать, относительного богатства или от избытка его добычи сравнительно с другими рудниками такого же рода».5 Землевладелец будет получать стабильно высокую ренту с рудника до тех пор, пока этот рудник является самым богатым. Как только будет найдена новая более богатая залежь или залежь, разработка которой будет обходиться дешевле, стоимость первой, а, соответственно, и рента, выплачиваемая землевладельцу, сразу же уменьшится. Причем следует обратить внимание на то, что если стоимость каменноугольной копи зависит как от ее богатства, так и от местоположения, то стоимость рудника в большей мере зависит от его богатства, чем от местоположения, так как металлы (в особенности драгоценные), выделяемые из руды, имеют настолько высокую стоимость в расчете на 1 грамм, что удельные затраты на их перевозку даже на дальние расстояния будут мельчайшими.
Несмотря на то, что землевладелец обычно получает низкую ренту с угольных копий и рудников (1/10-1/5 часть валового продукта) по сравнению с землями, на которых ведется сельское хозяйство (1/3 валового продукта), для государства разработка рудников приносит значительную часть дохода. Поэтому во многих странах были приняты специальные законы, позволяющие любому человеку, открывшему новый рудник, отметить себе границы участка, необходимые для разработки этого рудника, и стать собственником этого участка и рудника, не уплачивая при этом вознаграждения землевладельцу. Однако введение во времена Смита таких законов, нарушающих право частной собственности, также как и обложение ренты налогом, предложенное Петти, осуществлялось исключительно с целью увеличения государственных доходов и не получило широкого распространения в последующие годы.
Факторы стоимости земельных участков недропользования
Исходя из аналитических материалов, представленных в таблице 6, можно сделать вывод о том, что подключение земельного участка ко всем объектам инженерно-транспортной инфраструктуры увеличивает стоимость этого участка почти в 2 раза, а при наличии вблизи участка крупных автодорог и железнодорожной ветки его стоимость вырастает в 1,5 раза, что приводит, соответственно, к возникновению еще большего разрыва между рыночной и кадастровой стоимостью.
Применительно к земельным участкам, содержащим в себе полезные ископаемые, ситуация обстоит еще более сложным образом. Как уже отмечалось при выделении факторов стоимости земель недропользования, значительное влияние на участок с месторождением оказывает объем запасов полезных ископаемых. Однако кадастр месторождений полезных ископаемых, представляющий собой свод данных о месторождениях и их проявлениях, никак не связан с государственным кадастром недвижимости. Соответственно, связать эти два кадастра для целей выполнения работ по государственной кадастровой оценке на сегодняшний день невозможно. А значит, невозможно учесть объем запасов и при расчете кадастровой стоимости. Кроме того, в политических целях вся информация о крупных месторождениях является засекреченной, что также усложняет расчет стоимости земельных участков недропользования.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности» законодатель определил кадастровую стоимость как самостоятельный вид стоимости, отличной от рыночной стоимости, и дал ей следующее определение: «Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона»51. Соответственно, кадастровая стоимость стала специальным видом стоимости, используемым при осуществлении оценочной деятельности. Однако действующее до последнего времени в ФСО №4 определение кадастровой стоимости, приведенное выше, фактически отождествляет понятия рыночной и кадастровой стоимости, что лишало понятие «кадастровая стоимость» самостоятельного значения.
Отождествление кадастровой и рыночной стоимости в содержательном плане не может происходить без существенных конфликтов с самим оценочным законодательством, в частности:
В соответствии со ст. 24.13 указанного закона, в перечень объектов кадастровой оценки включаются все учтенные в государственном кадастре недвижимости объекты. То есть в него включаются также те объекты недвижимости, которые исключены из гражданского оборота. В результате у оценщиков возникает следующий вопрос: как определить кадастровую стоимость, представляющую собой рыночную стоимость, которая, в свою очередь, определяется только при условии обязательности свободного рыночного оборота, для объектов, которые исключены из оборота?
Определение кадастровой стоимости методами массовой оценки не подразумевает учет ограничений и обременений на объекты оценки. Одновременно
Отождествление кадастровой и рыночной стоимостей на практике вызвало большое количество противоречий при судебных разбирательствах.
Устранение возникших противоречий и расхождений возможно только путем внесения изменений в действующие законодательные акты, касающиеся вопросов кадастровой оценки, а также уточнения формулировки самого понятия «кадастровая стоимость». Работа в данном направлении активно ведется и на момент подготовки диссертационного исследования находится на завершающей стадии.
Рабочей группой по кадастровой оценке при Министерстве экономического развития Российской Федерации был разработан Проект Методических указаний по кадастровой оценке (20 апреля 2015 года Советом по оценочной деятельности данный проект был рекомендован на апробацию), в котором предложено следующее определение кадастровой стоимости: «Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной и иной информации, связанной с экономическими характеристиками его использования, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект». Как видно из представленного определения, из предлагаемой членами Рабочей группы формулировки отождествление понятия кадастровой стоимости с рыночной полностью исключено.
Представленное определение фигурирует также в Приказе «О внесении изменений в Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости Особенности объекта и предмета кадастровой оценки сформировали самостоятельную систему кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе, земельных участков. Это вызвано несколькими причинами. Во-первых, учитывая основную цель определения кадастровой стоимости – расчет налогооблагаемой базы по земельному налогу – организация и подготовка методического обеспечения для проведения кадастровой оценки всецело находятся в ведении государства и особо уполномоченных органов. Во-вторых, основным методом расчета кадастровой стоимости является метод массовой оценки, что особо выделяет и отличает ее от других видов стоимости.
В соответствии с п.6 ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», под массовой оценкой недвижимости понимается «процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке»53. Более полное определение массовой оценки приведено в учебнике профессора Грибовского С.В. По его мнению, массовая оценка представляет собой «одновременную оценку большой группы объектов, при которой анализируется такое количество ценообразующих факторов, которое присуще достаточно большому количеству однородных объектов-аналогов, и в процессе обработки этой информации широко используются методы статистического анализа с привлечением программного обеспечения компьютеров»54.
Особенности определения кадастровой стоимости земельных участков недропользования
Стоимость земли напрямую зависит от стадии жизненного цикла расположенного на нем объекта недвижимости – месторождения полезных ископаемых. Рост стоимости земли в данном случае обусловлен тем, что в процессе освоения земельного участка с месторождением растут понесенные на его разработку затраты, уменьшаются риски и увеличивается его потенциальная доходность, что оказывает непосредственное влияние на стоимость земельного участка. При этом следует отметить, что в случае, когда затраты переносятся на стоимость земли, они должны быть экономически оправданы.
После того, как разработка месторождения будет окончена, земельный участок можно будет использовать различными способами: участок может быть законсервирован, использован для захоронения отходов или может быть застроен после проведения комплекса рекультивационных работ. Окончание добычи полезных ископаемых потребует последующего изменения его вида разрешенного использования, и, следовательно, при проведении кадастровой оценки он уже не будет рассматриваться в рамках группы земель недропользования. Кроме того, в большинстве случаев после того как земельный участок будет разработан, и все полезные ископаемые будут извлечены, он будет переведен в категорию земель запаса, которые не подлежат кадастровой оценке.
Соответственно в данном диссертационном исследовании рассматриваются только те земельные участки, которые являются составной частью земельно-имущественного комплекса добывающего предприятия и используются для цели добычи полезных ископаемых.
Наиболее распространенными методами, применяемыми при оценке земельных участков, являются следующие.
Метод сравнения продаж - применяется при оценке застроенных и незастроенных земельных участков. Основывается на информации о продаже аналогичных оцениваемому земельных участков с внесением соответствующих корректировок, учитывающих отличие характеристик объектов аналогов от оцениваемого объекта.
Метод выделения - применяется при оценке застроенных участков. Основывается на подборе аналогичных объектов, земельные участки у которых сходны по своим характеристикам с оцениваемым. Из подобранных цен сделок или предложений вычитается рыночная стоимость улучшений. Полученный результат позволяет рассчитать удельный показатель стоимости земли.
Метод распределения - применяется для оценки застроенных земельных участков. Основан на информации о стоимости продажи застроенных земельных участков и доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости.
Доходный подход применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков, использование которых предполагает возможность получения дохода. Метод капитализации земельной ренты. Расчет стоимости осуществляется путем деления земельной ренты участка на коэффициент капитализации для земли. Метод остатка. Предполагает расчет стоимости строительства на земельном участке объектов недвижимости, соответствующих его наиболее эффективному использованию с последующим определением величины чистого операционного дохода, приходящегося на единый объект недвижимости. Расчет стоимости земельного участка по осуществляется путем деления разности между доходом от единого объекта и доходом от улучшений на ставку капитализации для земли.
Метод предполагаемого использования. Метод основан на расчете величины расходов, необходимых для использования участка в соответствии с его наиболее эффективным использованием, и последующем дисконтировании доходов и расходов, связанных с его использованием.
Расчет кадастровой стоимости комплекса земельных участков недропользования предлагается осуществлять в рамках каждой из групп с использованием метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода в совокупности с методом затрат на освоение.
Невозможность применения традиционных методов сравнительного подхода в чистом виде очевидна, поскольку поиск аналогичных оцениваемому земельных участков, обладающих запасами полезных ископаемых и другими схожими ценообразующими характеристиками, представляется достаточно проблематичным. Даже в том случае, если на рынке можно найти достаточное количество подходящих земельных участков, использование их в качестве аналогов потребует введения большого количества корректировок, что может негативно отразиться на точности итоговой величины кадастровой стоимости.
Использование методов доходного подхода для определения стоимости земельных участков возможно, однако при оценке комплекса земельных участков недропользования, на взгляд автора работы, их применение не обосновано по следующим причинам. Во-первых, для определения стоимости земельных участков добывающей компании методом остатка будет необходимо провести оценку самого предприятия, что является трудозатратным и требует наличия большого количества информации (что в рамках кадастровой оценки является труднодостигаемым). Кроме того, ввиду того, что добывающее предприятие включает в себя огромное количество зданий, сооружений, нематериальных активов, оборудования и прочих объектов, участвующих в его производственной деятельности, доля земли в общей стоимости предприятия мала, и малейшая погрешность в вычислениях существенно повлияет на удельный показатель стоимости участка. Во-вторых, в соответствии с ФСО 1, «доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки»82. Ввиду того, что все методы доходного подхода основаны на прогнозировании тех или иных финансовых результатов компании, в большинстве случаев он дает большую погрешность, связанную как с нестабильностью деятельности самой компании, так и с нестабильностью и непредсказуемостью экономической ситуации в стране в целом. Например, в случае проведения кадастровой оценки в период кризиса, когда акции большинства компаний падают, что соответствующим образом влияет на величину ее рыночной стоимости, стоимость земельных участков компании также будет снижаться, что является в корне неверным. Кроме того, полученные в рамках метода капитализации земельной ренты и метода остатка доходы, приносимые земельным участком с полезными ископаемыми, необходимо распределить между землей и самими полезными ископаемыми, что в российских условиях представляется достаточно сложным ввиду отсутствия необходимой аналитической информации. В-третьих, при применении доходного подхода зачастую не анализируются градостроительные регламенты и в целом правила землепользования и застройки в части учета местоположения участка как не просто его адреса, а как отнесения к конкретной градостроительной зоне. Это, например, ограничивает класс вредности предприятий в ней, определяет иные существенные основания ведения деятельности на данном участке. Также совершенно не учитывается то, насколько оцениваемый земельный участок подключен к объектам инженерно-технического обеспечения, а также стадия жизненного цикла сооружений, расположенных в границах земель недропользования. Кроме того, зачастую не производится анализ и экологических факторов, влияющих на использование данного объекта и на окружающую застройку, также как не учитываются предполагаемые сроки освоения земельного участка.
Проведение индивидуального расчета величины кадастровой стоимости земельных участков, входящих в земельно-имущественный комплекс горнодобывающего предприятия (на примере ОАО «Лебединский ГОК»)
Стоимость затрат на рекультивацию по состоянию на 01.01.09, в соответствии с Федеральными нормативами и Сборниками сметных цен, составляет 10 201 233 580 рублей. Ввиду того, что рекультивацию хвостохранилища будет необходимо производить в 2016 году (ее стоимость составляет 5 716 771 298 рублей), а рекультивацию отвалов в 2015 году (стоимость составляет 4 484 462 282 рубля), необходимо произвести дисконтирование данных стоимостей (13):
Таким образом, общая стоимость земельных участков, права на которые закреплены за ОАО «Лебединский ГОК» составляют с учетом затрат на будущую рекультивацию (14): 5 214 846 000 рублей - 2 938 012 396 рублей = 2 276 834 000 рублей (округленно) , (14)
Данную величину необходимо распределить между участками различного вида использования, а именно в соответствии с балансом территории ЛГОКа:
Учитывая то, что стоимость земель сельскохозяйственного назначения и земель, занятых размещением отходов, была рассчитана на основе реальных данных о сделках и предложениях, исходные данные для определения рыночной стоимости земельных участков, занятых размещением карьера и промышленных объектов ОАО «Лебединский ГОК», определены в размере, полученном в рамках расчетов методом сравнения продаж.
В рамках сравнительного подхода была определена рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения, предполагаемая в будущем для использования в производственной деятельности ЛГОКа, а именно: 2,12 руб/кв.м. Соответственно стоимость земельных участков сельхоз назначения ЛГОКа составляет (15):
Если принять допущение о том, что рекультивированные земли отвалов не имеют принципиального различия с обычными землями, то расчет стоимости земли, отведенной под производственные объекты, карьер, отвалы и хвостохранилище, выглядит следующим образом (16): Однако данная средняя величина не учитывает принципиальные различия между видами использования различных земельных участков. Прежде всего, необходимо из общей полученной промежуточной величины стоимости общей промышленной площадки (за исключением земель сельскохозяйственного назначения и водохранилища) выделить стоимость земель отвалов и хвостохранилищ, а также отдельно учесть ограниченный срок остаточной жизни тех из них, которые подлежат рекультивации в ближайшее время. Этого требует, в том числе подход, сформулированный в работе В. Кляйбера.
Стоимость земельных участков отвалов и хвостохранилищ, подлежащих рекультивации, рассчитывается следующим образом: 1) Рассчитывается стоимость 1 кв.м. земли, предназначенной для размещения отвалов или хвостохранилищ. В соответствии с расчетом, приведенным выше, данная стоимость составила 116 руб/кв.м. 2) Рассчитывается годовая доходность земли. При ставке капитализации в 7,57% годовых, годовая доходность составит 6,7 рублей/кв.м. 3) Ввиду того, что спустя 7 лет складирования необходимо будет произвести рекультивацию, будущая сумма накопленного дохода (6,7 рублей ежегодно) при ставке дисконтирования 17,95% (ставка дисконтирования для инвестированного капитала ОАО «Лебединский ГОК») по формуле стоимости единичного аннуитета составит 25,57 рублей за кв.м., а для предполагаемого срока складирования равном восьми годам – 27,36 рублей за кв.м. Округленно стоимость данных земельных участков принимается за 26 руб. за м2.
Общая площадь рекультивируемых земель составляет (19):
Стоимость остальных земельных участков под размещение хвостохранилищ и отвалов составляет 116 рублей в расчете на 1 кв.м., что с учетом их площади в размере 1 797,53 га составит (21): 116 руб/кв.м. 1 797,53 га = 2 085 134 800 рублей , (21) В результате стоимость земельных участков, занятых остальными производственными объектами, рассчитанная методом остатка, составляет 0 рублей. Даже если всю стоимость земельных участков (за исключением стоимости сельскохозяйственных земель) перенести на стоимость земель, занимаемых производственными объектами (включая карьер), а стоимость отвалов и хвостохранилища принять за 0, то стоимость земли составит 94 рубля за кв.м (2 257 809 756 рублей / 2 399,5 га), что меньше результата, полученного сравнительным подходом (163 рубля/кв.м.).
Метод остатка часто дает погрешность, особенно учитывая ту финансовую ситуацию, в которой оказался Лебединский ГОК в кризис. Поэтому доходный подход был приведен лишь справочно, с целью проверки результатов (что они не являются заниженными), а также с целью продемонстрировать, насколько противоречивые результаты можно получить при использовании доходного подхода при кадастровой оценке комплекса земельных участков добывающего предприятия.
В результате проведенного анализа российской и зарубежной теории и практики расчета кадастровой стоимости земель, занятых месторождениями полезных ископаемых, автором был сделан вывод о необходимости выделения земель недропользования в качестве отдельной внекатегорийной группы земельных участков. В состав данной группы необходимо включать все участки, непосредственно связанные с добычей и обработкой полезных ископаемых, а именно: земельные участки, содержащие в своих недрах месторождения полезных ископаемых, земельные участки, занятые размещением производственной площадки вместе с иными производственными объектами, используемыми в процессе осуществления работ добывающим предприятием, а также земельные участки, предназначенные для складирования производственных отходов. Таким образом, при расчете кадастровой стоимости земель, принадлежащих промышленному предприятию добывающей отрасли, все земельные участки, входящие в его производственно-имущественный комплекс и связанные единым технологическим процессом, необходимо рассматривать в комплексе.