Развитие кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов Грехов Максим Александрович

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1 Теоретические основы земельной ренты и системы анализа влияния и учета фактора экологии при использовании земельных ресурсов .16

1.1 Эволюция теории земельной ренты 16

1.2 Анализ научных взглядов на проблему экологических экстерналий в области земельно-имущественных отношений 26

1.3 Структурная взаимосвязь процедур кадастровой оценки и интернализации отрицательных экстерналий промышленных производств .50

Глава 2 Анализ современных методов проведение государственной земельной политики 56

2.1Формы реализации государственной земельной политики в части экологических требований 56

2.2 Зарубежный и отечественный опыт учета экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения 94

Глава 3 Совершенствование и практическое применение методов кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности 112

3.1 Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов .112

3.2 Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий .123

Заключение .147

Список сокращений и условных обозначений 153

Список литературы .1

• Структурная взаимосвязь процедур кадастровой оценки и интернализации отрицательных экстерналий промышленных производств
• Зарубежный и отечественный опыт учета экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения
• Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов
• Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Проблемы согласования экономической и социальной политики всегда находятся в центре внимания Президента и Правительства Российской Федерации. Решения задач в сфере экологии в этом отношении являются одними из наиболее значимых. С одной стороны, Конституция Российской Федерации гарантировала право гражданина на благоприятную экологическую среду, достоверную информацию о ее состоянии, а также определила необходимость возмещения ущерба, причиненного экологическим правонарушением, соответственно ограничив пользование земельными и другими природными ресурсами собственников требованием не нанесения ущерба окружающей среде. С другой стороны, очевидно, что любая промышленная деятельность связана с использованием природных ресурсов, изменением естественного состояния окружающей среды.

Современное природоэксплуатирующее состояние экономики страны, а также накопленный экологический ущерб прошлых лет требуют тщательного изучения всех аспектов оценки стоимости земельных ресурсов, в первую очередь для целей налогообложения. Обращая в собственность большую часть отечественной промышленности в рамках приватизации, новые собственники получали действующие производственно-имущественные комплексы, а вместе с ними не только имущественные права, но и обязанности, в том числе касающиеся использования природных ресурсов, ассимилятивного потенциала окружающей среды. Однако, до настоящего времени, данные обязательства имеют крайне низкое исполнение со стороны собственников предприятий, бизнесменов. Пренебрежение вопросами стоимости земельных ресурсов, со стороны государства в течение долгих лет позволяет крупным промышленным предприятиям формировать прибыль от несоизмеримо малых выплат за ущерб природной среде и использования элементов окружающей среды в технологических процессах. Более того, существующие сегодня точки зрения позволяют промышленным кругам снижать стоимость земельных участков

промышленных предприятий, мотивируя данные действия загрязненностью территорий самих основных производственных площадок промышленных предприятий.

Фактическое отсутствие методологической базы учета факторов экологии при процедуре кадастровой оценки земельных участков предприятий промышленности не позволяет рационально использовать пространственный базис, создает экономико-социально-правовой вакуум, способный отразиться не только на развитии локальных и региональных проектов, но и способствует несправедливому оспариванию кадастровой стоимости, что отражается на бюджетах муниципалитетов.

Крайне редко, применяемые при оценке для целей налогообложения методы не отражают в точности реальные характеристики объекта, с точки зрения использования ассимилятивного потенциала окружающей среды. Касательно объектов промышленности экологический фактор должен формировать результирующую стоимость объекта как с точки зрения потенциального экологического ущерба окружающим природным объектам и проживающему вблизи населению, так и реальных выгод, отражаемых в возможности использования ассимилятивного потенциала окружающей среды.

Федеральный стандарт оценки №7 "Оценка недвижимости" исходит из презумпции экологической чистоты участка, если документально не доказано иное. Соответственно экологическая компонента процесса оценки полностью лежит в компетенции оценщика ввиду того, что именно исполнитель должен определить структуру образования стоимости конкретного объекта. Фактическое элиминирование экологических факторов как значимых в процедуре оценки основано на неразработанности методик по его включению, а также на объемности и сложности обработки информации экологического обеспечения объекта оценки. Отмеченное обстоятельство стоит рассматривать, как результат отделения факторов экологии от остальных, в силу четких методических парадигм прошлых лет. Однако, по нашему мнению, рассмотрение экологической

компоненты стоимости необходимо анализировать во взаимосвязи факторов качества и фактора размещения или местоположения.

Между тем, потенциал конвергенции двух институтов (экологической и кадастровой оценки) существенен как в части рационализации использования земельных ресурсов, так и в процессе формирования имущественных прав на объекты недвижимости с учетом экологических характеристик. В последнее время в Российской Федерации создан комплекс мер по формированию кадастровой стоимости земель промышленности, при этом фактического результата в виде устойчивого информационного ресурса на данный момент нет. Искажение кадастровой стоимости для различных целей является результатами как методологических, правовых так и технических ошибок. Рассмотрение стоимости земельных участков промышленности многогранно, вне концепции «концентрация - натуральный ущерб», а как пучка прав и обязанностей собственника по использованию земельного участка (как текущему, так и перспективному) позволит справедливо отразить вклад природы в создание продукта. Использование стоимости в виде налогооблагаемой базы позволит оперативно и в полной мере регулировать отношения «Государство - бизнес -социум - окружающая среда».

Степень научной разработанности проблемы. Вопросам формирования стоимости недвижимого имущества как общественных форм преобразований продуктов природы и роли налогообложения в условиях рынка недвижимости посвящены исследования А.Смита, В.Петти, К.Маркса, А.Маршалла, Дж.С.Милля, Г.Джорджа, Ф.Рэмзи. Данные ученые исследовали теорию формирования стоимости объектов недвижимости и земельной ренты, отражая некоторые аспекты факторов экологии и природной среды в структуре стоимости земли. При этом, данные факторы отражены исследователями данной группы неполностью и бессистемно. Степень влияния и теснота взаимосвязи факторов экологии и среды также отражены тезисно.

Результаты исследований в вопросах интернализации отрицательных экстерналий отражены в работах А.Пигу, Р.Коуза, П.Хэйне, П.Самуэльсона,

Э.Остром, Г.Таллока, С.Н.Бобылева, А.С.Тулупова, О.Ф.Балацкого. Относясь с пиететом к работам данных авторов, стоит отметить, что факторы экологического вреда и прав на выбросы не включались в структуру стоимости земельных участков в работах исследователей. При определении принципов отражения внешних эффектов промышленных предприятий многие из них осознанно избегают фактора экологии и проблем накопленного экологического ущерба. Тем самым представляя автору разработать и дополнить некоторые положения платы за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды, а также ряд методических рекомендаций по определению степени влияния природных и экологических факторов на стоимость земельных участков промышленных предприятий.

Основные положения современной отечественной научной мысли о стоимости и ренте природных ресурсов рассмотрены такими учеными, как К.К. Вальтух, Т.С. Селегей, В.А. Шлычков, А.В. Конторович, В.М. Соколов, А.В. Соколов. Данной группой авторов, в особенности, К.К. Вальтухом рассмотрен большой объем факторов формирования горной и земельной ренты, в том числе факторы экологии. Однако применения данного фактора в качестве элемента структуры стоимости было невозможно, в силу неопределенности границ данных факторов и соотносимых с ними ресурсов.

Отдельно стоит отметить работу А.В. Вусова, в которой автор показал степень значимости фактора экологии при оценки жилой недвижимости. Однако, по нашему мнению, решение проблемы учета экологического фактора находится в более глубоком изучении земельных ресурсов источников отрицательного воздействия.

К российским ученым, работы которых посвящены вопросам кадастровой оценки, относятся Н.В. Волович, А.А. Варламов, М.А. Федотова, СВ. Грибовский, Е.Н. Иванова, В.И. Петров, О.Е. Медведева, С.Г. Стерник, К.С. Лапко, СП. Коростелев, О.А. Скуфинский. В работах данных авторов, на данный момент, отражены основные концепции и подходы к формированию кадастровой стоимости и методик по ее оценке. При этом отдельные вопросы, в

том числе связанные с интернализацией отрицательных экстерналий промышленных производств стали возможны только сегодня в силу развития информационных баз актуальных данных.

Среди современных зарубежных ученых, отразивших в работах тему стоимости имущества для целей налогообложения стоит выделить Дж. Эккерта, Р. Весели, Л. Волтерса, Р. Сиетчипинга, С. Хейла. В ряду отечественных ученых, исследовавших данную область науки находятся Д.А. Смирнов, СВ. Барулин. Однако, выделение взаимосвязи рентных платежей и системы экологических факторов в работах приведенных исследователей носит поверхностный характер и не отражает потенциальной концепции стоимости земельных участков для целей налогообложения с учетом экологических факторов.

Неурегулированность отмеченных и сопутствующих им вопросов определили цель, задачи и структуру настоящего исследования.

Целью данной работы является формирование комплекса теоретических положений и практических рекомендаций по совершенствованию кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий с учетом экологических факторов.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

исследовать взаимосвязи ренты и экологических платежей и определить основные проблемные вопросы методологического обеспечения и практического применения учета факторов экологии при кадастровой оценке;

произвести сравнительный анализ размеров и структуры экологических платежей в системе оценки предприятий в России и за рубежом, и определить возможность адаптации элементов и инструментов зарубежной практики в этой области;

провести анализ, дать характеристику существующих методик оценки отрицательных экологических внешних эффектов промышленных производств и обосновать необходимость учета экологических факторов именно при проведении кадастровой оценки;

разработать компоненты модели кадастровой оценки для учета факторов экологии и имплантировать их в универсальную формулу расчета стоимости земельного участка основной производственной площадки промышленного предприятия;

разработать методику кадастровой оценки земель, предназначенных для размещения объектов промышленности.

- произвести апробацию и определить эффективность разработанного
инструментария, в частности оценить прибыль местных бюджетов от
потенциальных преобразований, согласно рекомендациям, в процессе
кадастровой оценки земель промышленного назначения.

Объектом исследования служит земельно-имущественный комплекс предприятий.

Предметом исследования является методика кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий.

Область исследования. Диссертационная работа выполнена в соответствии с п. 5.1 «Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности» Паспорта специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит (экономические науки).

Методологию и методы исследования сформировали научные труды российских и зарубежных ученых в области проявления экологических экстерналий, а также оценки недвижимого имущества. Исследование проводилось с учетом программ преобразования и реформирования налоговой политики государства в области имущественного налогообложения.

Структурой исследования обусловлена методологическая база данной работы, состоящая как из общенаучных теоретических методов познания (исторического, аналитического, синтетического и др.), так и структурно-функционального анализа, позволившего рассмотреть земельно-имущественный комплекс предприятия как совокупность отдельных земельных участков, связанных между собой технологически и функционально, а также во взаимосвязи данных участков с внешней средой.

Информационной базой исследования послужили нормативные правовые акты, регламентирующие природоохранную деятельность предприятий, устанавливающих порядок определения кадастровой стоимости в Российской Федерации и статистические материалы Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. Источниками сравнительных данных по ряду объектов явились отчеты о кадастровой оценке промышленных предприятий в период 2010-2014 гг. В ходе исследования также использованы информационные ресурсы Bloomberg Market, Bloomberg Finance, материалы Российского реестра углеродных единиц, данные эколого-аналитического агентства Интерфакс-ЭРА. Отдельные материалы экологической отчетности использованы из электронной базы данных российского реестра углеродных единиц.

Научная новизна исследования состоит в обосновании необходимости учета экологических факторов при помощи фискальных инструментов, путем учета при кадастровой оценке земельных участков промышленных предприятий, а также предложении методического инструментария для данных целей. Положения, выносимые на защиту:

1. Определены рентные составляющие стоимости земли под объектами промышленности (С. 15-24).

2. Доказана необходимость учета фактора окружающей среды именно при проведении оценки в целях налогообложения. Обоснована необходимость и подтверждена фактическая возможность учета экологических факторов при проведении кадастровой оценки (С.50-55; 113-117).

3. Разработана методика оценки земель промышленности с учетом экологических факторов (С. 117-130).

4. Определены параметры, отражающие плату за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды экологической компоненты в стоимости земельных ресурсов в РФ и за рубежом (С.75-80).

5. Обоснована процедура учета экологических факторов при кадастровой оценке (С. 126-130).

6. Обоснованы принципы проектирования институциональных механизмов интернализации экологических экстерналий (С.43-50).

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории формирования кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношения к земельным ресурсам, основанную на принципе устойчивого развития. Основные результаты работы могут быть использованы при формировании курсов и рабочих программ дисциплин, связанных с оценкой недвижимости, земельных ресурсов, предприятий и бизнеса.

Практическая значимость заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению справедливой кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках разработки Федеральных стандартов по оценке недвижимости в рамках оценки влияния факторов экологии, а также при проведении процедуры кадастровой оценки земель промышленности. Практическая часть исследования позволяет утверждать о значительном вкладе в формирование стоимости земельных участков промышленности на территории населенных пунктов.

Степень достоверности, апробация и внедрение результатов
исследования. Основные положения исследовательской работы были доложены
на IV Научно-практической конференции «Зеленая» экономика:

энергоэффективность оценка и стандартизация - 2013» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 8-12 апреля 2013 г.); на IV Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации общества -2014» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 7-11 апреля 2014 г.); на Международной научно-практической конференции «Социальное партнерство как фактор развития инфраструктурных отраслей экономики России» (г. Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, 15-16 ноября 2013 г.); на III Международном конкурсе научных работ студентов и аспирантов (Москва,

Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, 25 марта -30 мая 2014 г.).

Материалы диссертационного исследования внедрены в основную деятельность и используются ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» при реализации проектной деятельности в области оценки земельных участков промышленного назначения. Отдельные положения исследования используются в качестве рекомендаций при оценочной деятельности объектов промышленности для целей налогообложения. Результаты исследования позволили более детально изучить концептуальные основы формирования стоимости земельных участков объектов промышленности и в результате добиться совершенствования методических основ оценочной деятельности и повышения качества оказываемых услуг.

Результаты исследования были использованы в рамках реализации задания Правительства Российской Федерации по проведению научно-исследовательской работы «Развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (Отчет НИР) М.: Финансовый университет, 2014 (УДК 336.1, № гос. регистрации 01201463819). В данном исследовании использованы разработки автора, позволяющие создать методическое обеспечение процесса кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов.

Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Оценка стоимости для целей налогообложения» и «Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения».

Внедрение результатов диссертации в указанных организациях подтверждено соответствующими справками.

Публикации. Основные положения диссертационной работы изложены в 7 опубликованных работах общим объемом 3,05 п.л. (весь объем авторский), в

том числе три статьи авторским объемом 1,8 п.л опубликованы в рецензируемых научных изданиях, определенных ВАК Минобрнауки России.

Структура и объем диссертации отражает цель и задачи диссертационного исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений и списка использованной литературы из 123 наименований. Диссертация включает 7 рисунков, 7 таблиц и 4 формулы. Общий объем работы составляет 168 страниц.

Структурная взаимосвязь процедур кадастровой оценки и интернализации отрицательных экстерналий промышленных производств

Научная новизна исследования состоит в обосновании необходимости учета экологических факторов при кадастровой оценке земельных участков промышленных предприятий и совершенствовании его организационно-методического и инструментально-информационного обеспечения.

Наиболее существенные положения исследования, выносимые на защиту:

1. Определены рентные составляющие стоимости земли под объектами промышленности, включающие условия доступа к природным ресурсам, степень доступности и достаточности инженерно-транспортной инфраструктуры, а также условия использования социальной инфраструктуры (с.15-24).

2. Доказана необходимость учета влияния окружающей среды именно при проведении оценки в целях налогообложения. Обоснована необходимость и подтверждена фактическая возможность учета экологических факторов при проведении кадастровой оценки, в том числе возможностей отбора природных ресурсов, потенциала по выбросам и сбросам загрязняющих веществ, а также ассимилятивного потенциала окружающей среды (с.50-55; 113-117).

3. Разработана модель оценки земель промышленности с учетом экологических факторов, в основу которой положены принципы размещения промышленных предприятий, отражающие степень удаленности от ресурсной базы, наличия достаточных и дешевых источников энергии и возможности использования ассимилятивного потенциала, а также требований безопасности населения и охраны окружающей среды, заложенных в учреждении санитарно-защитных и охранных зон, обязательств по мониторингу регулярных выбросов (с. 117-130). 4. Определены параметры гармонизирующие характеристики по выбросам вредных веществ и их компонентов, производимых в России и за рубежом, и отражающие плату за использование ассимилятивного потенциала окружающей среды экологической компоненты в стоимости земельных ресурсов в РФ и за рубежом, рассчитанные как процентное отношение платы за пользование ресурсом к рыночной стоимости конечной продукции производства (с.75-80).

5. Обоснованы источники и методы поиска информации для качественного выполнения процедуры учета экологических факторов при оценке земельных участков промышленности для целей налогообложения, заключающиеся в обеспечении государственной кадастровой оценки информацией о характеристиках объектов и территорий, учитываемой в Государственном кадастре недвижимости и других официальных источников информации (с.126-130).

6. Обоснованы принципы проектирования институциональных механизмов интернализации экологических экстерналий, заключающиеся в определении границ использования ассимилятивного ресурса окружающей среды, алгоритмов осуществления надзора за его использованием, а также учреждения калиброванных санкций за нарушения при использовании ресурсов природной среды (с. 43-50).

Теоретическая значимость исследования состоит в развитии теории формирования кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты работы позволяют утвердить и реализовать на практике новую парадигму отношения к земельным ресурсам, основанную на принципе устойчивого развития. Основные результаты работы могут быть использованы при формировании курсов и рабочих программ дисциплин, связанных с оценкой недвижимости, земельных ресурсов, предприятий и бизнеса.

Практическая значимость заключается в возможности применения представленных в нем рекомендаций по определению справедливой кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий. Результаты исследования целесообразно использовать в рамках разработки Федеральных стандартов по оценке недвижимости в рамках оценки влияния факторов экологии, а также при проведении процедуры кадастровой оценки земель промышленности. Практическая часть исследования позволяет утверждать о значительном вкладе в формирование стоимости земельных участков промышленности на территории населенных пунктов.

Самостоятельное практическое значение имеют: 1) модель оценки земельных участков промышленных предприятий для целей налогообложения; 2) методика проведения кадастровой оценки земельных участков промышленных предприятий; 3) принципы интернализации экологических экстерналий промышленных предприятий. Степень достоверности, апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения исследовательской работы были доложены на VIII Научно-практической конференции «Зеленая» экономика: энергоэффективность оценка и стандартизация - 2013» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 8-12 апреля 2013 г.); на IV Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации общества - 2014» (Москва, Московский финансово-промышленный университет «Синергия», 7-11 апреля 2014 г.), на Международной научно-практической конференции «Социальное партнерство как фактор развития инфраструктурных отраслей экономики России» (г. Новосибирск, Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет, 15-16 ноября 2013 г.); на III Международном конкурсе научных работ студентов и аспирантов (Москва, Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации, 25 марта -30 мая 2014 г.). Результаты исследования были использованы в рамках реализации Государственного задания Правительства Российской Федерации по проведению научно-исследовательской работы «Развитие системы оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости» (№ государственной регистрации 01201463819), в частности, обоснование необходимости интернализации внешних эффектов промышленных производств при производстве работ по кадастровой оценке земельных участков, что способствовало созданию методического обеспечения процесса кадастровой оценки земель промышленного назначения с учетом экологических факторов, следствием чего явились более справедливые расчеты размеров кадастровой стоимости земельных участков объектов промышленности.

Материалы диссертационного исследования внедрены в основную деятельность ООО «Институт оценки собственности и финансовой деятельности» и используются при реализации проектной деятельности в области оценки земельных участков промышленного назначения. Отдельные положения исследования используются в качестве рекомендаций при оценочной деятельности объектов промышленности для целей налогообложения. Результаты исследования позволили более детально изучить концептуальные основы формирования стоимости земельных участков объектов промышленности и в результате добиться совершенствования методических основ оценочной деятельности и повышения качества оказываемых услуг.

Результаты исследования используются в учебном процессе в ФГОБУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации» кафедрой «Оценка и управление собственностью» в преподавании учебных дисциплин «Оценка имущества и бизнеса для целей налогообложения» и «Кадастровая оценка недвижимости и земли для налогообложения».

Зарубежный и отечественный опыт учета экологического фактора при оценке недвижимого имущества для целей налогообложения

Комплекс мер рационального управления земельными ресурсами необходимо реализовывать с учетом свободы рынка и общественных интересов. В процессе реализации государственной политики в сфере земельно-имущественных отношений отдан приоритет вовлечения земельных ресурсов в активный хозяйственный оборот. При этом критерием успешности должны служить не сами размеры приватизированных земельных участков, а показатели социальной и экономической эффективности их использования. Потенциал пространственного базиса предоставляет возможности хозяйствующим субъектам, реализация которых возможна только в рамках фактического их использования.

При этом сложная система интересов, а также имущественных прав на объекты должна реализовываться, по нашему мнению, через следующие критерии эффективности земельной политики: 1.Обеспеченность земельными ресурсами в полной мере всех видов жизнедеятельности общества. 2.Доступность земли как фактора производства с учетом затратности вида деятельности, а также степени участия земли в конечном продукте производства. 3.Информационное обеспечения релевантными данными о ценах и сделках на рынке земли, сформированных на условиях актуализации и транспарентности. При этом важнейшим принципом при использовании земельных ресурсов является минимизация антропогенного влияния на природу, выраженная в ограничении необоснованного использовании новых земельных участков и упреждении загрязнения окружающей среды. Реализация поощерительных мер к рекультивации и многоразовому использованию земельных участков должна строиться на возможности чередования видов хозяйственной деятельности, предполагая улучшение состояния почв и земель, а также на реализации максимального использования существующей инфраструктуры. Необходимо учитывать при размещении экологически вредных производств с соблюдением общественных и частных интересов с установлением четких прав субъектов и заинтересованных лиц в целях реализации принципа справедливости имущественных отношений. Одновременно необходимо совершенствовать нормы контроля за отрицательными экологическими экстерналиями, а также обеспечить реальную доступность к необходимому объему данных в целях реального контроля за деятельностью хозяйствующих субъектов в части выполнения экологических требований.

Территориальная обширность земельных ресурсов нашей страны в совокупности с масштабностью проблем, накопившихся от эпох отсутствия частной собственности и временщичества, определяет сложность разработки эффективных институциональных установлений в вопросах решения описанных выше задач. Для этого в начале необходимо дезагрегировать сложную проблему на компоненты. Основные из них: 1.Проблема разумного нормотворчества и разработки справедливых методик учета фактора экологии. 2.Недостаток оперативной и достоверной информации отвечающей требованиям релевантности для принятий решений в вопросах градостроительства и землеустройства. 3.Проблема реализации процедур зонирования территорий и связанных с ними мероприятий. 4.Совершенствование механизма имущественной оценки земельных ресурсов, а также компонентов окружающей среды, прочно связанных с ними. Исторически первым в новейшей истории предписывающим документом федерального масштабы в области платы за негативное воздействие на окружающую среду при использования территории для производственной деятельности, производящей отрицательные внешние эффекты, явилось постановление Совета министров (СМ) РСФСР №13 от 09.01.1991 г. «Об утверждении на 1991 год нормативов платы за выбросы загрязняющих веществ в природную среду и порядка их применения», которое определило развитие принципа платности за использование природных ресурсов, в том числе плату за выбросы и сбросы вредных веществ и их компонентов в условиях перехода к рыночным отношениям. В приложении к данному Постановлению содержатся покомпонентно рассчитанные ставки за единицы объемов выбросов и сбросов, а также коэффициенты территориального биоразнообразия порегионально, а по водным объектам в зависимости от протяженности речного водоема и значимости водозабора из него. Многие специалисты по праву считают этот документ исходным ориентиром для исправления современной ситуации, так как установленные даже базовые ставки соответствовали уровню затрат, связанных с предотвращением выбросов (сбросов) загрязняющих веществ в окружающую среду.

С образованием Российской Федерации как независимого государства в 1992 году Постановлением Правительства РФ №632 «Об утверждении порядка определения платы и ее предельных размеров за загрязнения окружающей природной среды, размещение отходов, другие виды вредного» были установлены новые нормативы, отражавшие рыночные затраты на восстановление окружающей среды от негативного воздействия промышленных технологий и процессов. Дальнейшее развитие приводимой выше методики производилось фактически простой индексацией, без издания постановлений Правительства, но размер данной платы значительно отставал от темпов инфляции. В результате был утерян инструмент регулирования отрицательных экстерналий промышленных производств в силу несопоставимости платы за негативное воздействие и фактически необходимых затрата на очистку сточных вод и отходящих в атмосферу газов. Это подтверждается очевидностью различий в стоимости использования ассимилятивного потенциала окружающей среды, основанные на расчетных показателях платы за выбросы/сбросы вредных веществ и компонентов на основании Постановления Правительства РФ от 12.06.2003 №344 «О нормативах платы за выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ стационарными и передвижными источниками, сбросы загрязняющих веществ в подземные и поверхностные водные объекты, в том числе через централизованные системы водоотведения , размещение отходов производства и потребления», и рынка разрешений на выбросы, торгуемых на открытых площадках в зарубежных странах.

Существующие в зарубежных странах системы учета внешних экстерналий промышленных производств различны по своей архитектуре и структуре, однако, цели они всегда преследуют одни и те же: проведение мероприятий в целях устойчивого развития территорий в интересах проживающего населения. Правовые системы в области строительства и охраны природы в большинстве стран Европы (Австрия, Германия, Швейцария, Исландия) крепки настолько, что законодатели этих стран порой создают проекты нормативных правовых документов, кажущихся на первый взгляд экзотическими, но отражающими высокий уровень правосознания и развитого правового поля, а также систем мониторинга за соблюдением законов. Примером может служить предложенный партией "Зеленые",и вступивший в силу с 1 января 2014 года, закон для земли Баден-Вюртенберг, содержанием которого является запрет на велосипедное катание с использованием широких шин на лесных дорожках шириной менее 2 метра. Позиция законодателей основана на негативном воздействии данных средств передвижения, с упомянутыми покрышками, на верхние горизонты почвы. При резком торможении толстые рифленые шины, оставляют "слишком глубокую" колею в земле, которая "слишком медленно" зарастает. К тому же группы данных спортсменов любителей нарушают покой диких зверей. Данный пример действительно не отражает общих крайних настроений всего общества в Германии, однако факт наличия таких законов говорит о глубине рассматриваемых вопросов и традиционной озабоченности европейского общества и правительств об состоянии окружающей среды.

Уместным считаем начинать описание опыта интернализации промышленных экстерналий с регулирования вопросов накопленного в прошлом экологического ущерба, т.к. эта проблема всему научно-экологическому сообществу представляется приоритетной. Прошлый экологический ущерб трактуется международным сообществом как затраты по ликвидации, локализации или смягчению воздействия прошлой хозяйственной деятельности на состояние окружающей среды, здоровье людей и объекты недвижимости.

Формирование методического обеспечения кадастровой оценки земель промышленных предприятий с учетом экологических факторов

При этом как источники пагубного влияния на селитебную зону, а также за негативное воздействие на окружающую среду предприятий оплачивают абсолютно несопоставимые средства, о чем свидетельствуют данные природоохранной прокуратуры56.Более того, затрат требует и процедуры мониторинга и проверок предприятий на предмет превышения определенных лимитов, за которые вносится плата. Основной загрязнитель района - ОАО "РУСАЛ Братск" производит более 3/4 всех загрязняющих веществ. Причем в рамках работы межрайонной природоохранной прокуратуры по Иркутской области в период с 01.05.2013 по 01.09.2013 выявлены фоновые превышение по отдельным компонентам выбросов (фтор, фтористый водород, бензопирен) в 36 раз. В ходе проверки неоднократно отмечены случаи неработоспособности оборудования газоочистки, в суд направлено исковое заявление о понуждении выполнить ремонтно-восстановительные работы объектов, сооружений и технологических узлов дымососов и газоочистки57.

Очевидно, что земельные участки, предоставленные под виды использования с различным уровнем экологического риска, необходимо и оценивать, вводя данный фактор в оценочную модель. Даже при невозможности подбора аналогов необходимо разработать модель оценки, которая имплементирует (вводит, учитывает) эти особенности использования путем внесения необходимых корректировок в общую модель оценки.

Зарубежный опыт формирования экологической компоненты стоимости недвижимости основан на необходимости учета не только возможностей производства отрицательных экстерналий технологических циклов, но и особого значения рекультивации загрязненных/зараженных территорий. Дело BASF Corp. v.Town Kearny58, разбиравшееся судом штата Нью-Джерси явилось прецедентным в описанной проблеме. Во-первых, судом отмечается, что величина затрат по рекультивации территории, как и сама стоимость земельного участка и улучшений на нем не должна определяться, ориентируясь на другие участки, принимаемые якобы за сопоставимые объекты имущества. Т.е. определение стоимости загрязненных промышленных территорий сравнительным подходом является некорректным. Во-вторых, отвечая на требование истца о снижении стоимости, и возможности реализации объекта в текущем состоянии, суд заключил, основываясь на Site Recovery Act of The Industrial Site Recovery Act (ISRA), невозможность реализации на рынке экологически нарушенных земель. Исходя из практики оспаривания стоимости земельных участков в различных штатах США, следует сделать вывод о том, что отечественное понятие "кадастровая стоимость" и применяемое понятие в США "рыночная стоимость для целей налогообложения" имеют концептуальные различия. Во-первых, как уже было упомянуто, невозможно отчуждение экологически загрязненного объекта, тем самым цены открытого рынка защищены от дискретных экологических или иных обременений, выраженных в низкой цене сделки или продажи. Во-вторых, рыночная стоимость для целей налогообложения очень близка по смыслу к стоимости в использовании (value in use), что в частности подтверждается решением Верховного суда штата Юта (дело Schmidt v. Utah State Tax Commission, 199959), установившего, что при отсутствии или неразвитости рынка для собственника существует "стоимость в использовании" до тех пор, пока собственник будет продолжать свою деятельность на данном объекте. И снижение стоимости возможно только при закрытии, приостановке деятельности

При оценке же этих объектов для совершения рыночной сделки экологические риски пришлось бы учитывать как снижающий стоимость фактор. Это связано и с тем, что в рыночных условиях существенную роль на формирование стоимости объектов играет реакция общественности на экологические правонарушения. В итоге систематические превышения норм выбросов/сбросов вредных веществ способны нанести стоимости имущества вред, значительно превышающий затраты на рекультивацию.

Степень влияния веществ, загрязняющих атмосферу, зависит от экономической стоимости мероприятий по их устранению, а также, если полного устранения нельзя достичь, то возмещением влияния фоновых загрязнений на потери в экологичности среды, выраженные в ухудшении здоровья граждан, а также угнетением состояния элементов окружающей среды.При этом в странах с развитым рыком земли понятие "рекультивация" судами рассматривается как необходимое улучшение капитала, который амортизируется в течение полезного срока службы имущества. Поэтому в США, например, стоимость рекультивации, превышающая взносы в Суперфонд, не снижает, а увеличивает стоимость такого участка для целей налогообложения.

Практика государственной кадастровой оценки в нашей стране вообще не имеет в силу различных причин четкой регламентации учета экологического фактора, поэтому им пренебрегают при построении оценочной модели. Единственным исключением в этом отношении служит описание степени влияния экологического фактора при оценке земель промышленности Кемеровской области, приведенное в отчете №24 -0К от 31.10.2014, произведенном ЗАО «Эксперт-оценка» по заказу комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области. Пунктом 2.7.4.1. указанного отчета описаны экологические факторы, как одни из четырех ценоообразующих в данной модели.

Исполнитель абсолютно верно развивает гипотезу о взаимосвязи влияния экологического состояния объектов (преимущественно это предприятия угольной промышленности) и земельной ренты, рассчитываемой от величины кадастровой стоимости земли. Более того, абсолютно резонно подмечает, что эмиссия вредных, загрязняющих веществ не ограничивается территорией самого объекта, а иногда и СЗЗ или охранной зоной. Однако механизм учета экологического фактора при этом описан достаточно абстрактно. А именно, исполнителем приводится некоторая, при этом точно не определенная, корреляция стоимости земли и степени загрязнения территории, при этом доля эмиссии стационарных загрязнителей конкретного вида (угольные шахты, металлургические предприятия, химическая промышленность и др.) не выделена61. К примеру, исходя из Государственного доклада о состоянии и об охране окружающей среды в РФ за 2013 год, структура источников загрязнения атмосферного воздуха показывает о долевом участии предприятий добывающей отрасли не более 44%, причем элементом загрязнения, в основном, выступает угольная пыль и механические частицы, ареал загрязнения которых достаточно локален. Проанализировав структуру более вредных основных загрязнителей атмосферного воздуха Кемеровской области (CO, СО2, NO2, SO2) следует вывод, что степень вклада предприятий добывающей отрасли по данным компонентам составляет от 0,2 до 8,7%.

Практическое применение методики кадастровой оценки земель промышленных предприятий

Государственная кадастровая оценка (ГКО) земельных участков в Российской Федерации проходит в текущий момент третий этап своего становления, связанного с изменением ее определяющих экономических и социальных парадигм. На первом этапе, который начался с проведением рыночных реформ и формированием института частной собственности на землю стояла задача введения платности за пользование земельными участками и другими природными ресурсами. Закон РФ «О плате за землю», принятый в 1991 г., установил нормативные величины земельного налога применительно к земельным участкам различного целевого назначения. При этом органы местного самоуправления наделялись правом дифференцировать на местном уровне установленные ставки. Опыт реализации этого закона показал, что в силу значительных территориальных различий прямо устанавливать базовые величины платежей за землю из федерального центра невозможно, а простая передача этих функций на муниципальный уровень не решает задачу повышения их экономической обоснованности.

На втором этапе, который начался с введением в действие Земельного кодекса РФ в 2001 г., государство перешло на установление налоговой базы по земельному налогу в зависимости от кадастровой стоимости относительно каждого земельного участка. Функции по определению кадастровой стоимости, которая фактически отождествлялась с рыночной стоимостью, были делегированы независимым оценщикам. Практика показала, что частные оценщики не могут обеспечить единства подходов и методов в рамках ГКО, а также иметь достаточную информационную базу, соответствующую решаемой проблеме. Это привело в итоге к потере управляемости многими процессами в сфере земельно-имущественных отношений, т.к. информация о кадастровой стоимости является основой принятия широко круга решения на государственном и муниципальном уровне.

Современный этап реформирования связан с переходом с 2015 г. на взимание не только земельного налога, но и налогов на имущество организаций и физических лиц в зависимости от кадастровой стоимости всех объектов недвижимости. В итоге требования к достоверности результатов кадастровой оценки значительно повышаются. Стало очевидным, что без прямого участия государства и муниципалитетов в установлении налоговой базы избежать серьезных социальных и иных конфликтов не удастся. Поставлена задача сформировать институт именно государственных кадастровых оценщиков и выработать соответствующие единые подходы, развивать единый информационный ресурс государственной кадастровой оценки земельных участков и других объектов недвижимости. Результатом данных преобразований должно стать обеспечение государства, населения и бизнеса достоверным информационным ресурсом о стоимости земель, который формируется в рамках государственного фонда данных кадастровой оценки.

Основой формирования новой концепции стоимости для целей налогообложения должны стать положения о необходимости комплексного подхода к оценке земельных участков, прежде всего объектов промышленности и транспорта как важнейших налогоплательщиков, с учетом всех факторов, в том числе факторов окружающей среды. Существующая сегодня система взимания налогов на землю все еще отражает эгоистичную концепцию потребления в отношении земельных и иных природных ресурсов, сформированную в начале XIX века. Для постиндустриального этапа развития общества, в том числе в рамках глобализации, очевидно, что данная парадигма разрушает саму систему общественных отношений, не создает доверия между государством, бизнесом и населением. Углубляется противоречие между пространственным потенциалом развития экономической жизни и справедливых имущественных отношений, с одной стороны, и нежеланием собственников развивать территории со слабым инфраструктурным обеспечением или инвестировать в сокращение накопленного экологического ущерба. Сам узко меркантильный подход к использованию земельных и иных природных ресурсов, всего экологического потенциала противоречит принципам строительства российского государства в условиях рыночных отношений, законодательно установившего запрет на извлечение преимуществ из недобросовестного поведения.

Результаты многих проектов размещения промышленных предприятий удалены во времени и зачастую уступают "быстрым деньгам" в разуме большинства инвесторов. Развитие удаленных регионов, в особенности Сибири и Дальнего Востока, сегодня имеет крайне острую проблему в виде крайне малой реализации потенциала земельной ренты. Это толкает государственную власть на субсидированное, либо безвозмездное выделение земельных участков для вовлечения территории в хозяйственный оборот. Результаты современных решений, рассматриваемые через призму теории земельной ренты, подтверждают важность инфраструктурной компоненты, а также отдельных уникальных характеристик территорий для принятия любых значимых решений по рациональному управлению земельными ресурсами. Устранение противоречий между общественными и частными интересами при этом является задачей первостепенной. Сформированный в современной истории страны земельный рынок, так и не стал саморегулируемой системой рыночной экономики, не обеспечив условий для развития многих экономических отраслей.

В проведенном диссертационном исследовании на основе анализа теоретических положений современной экономической науки, практических тенденций, нормативных требований в области налогового права обоснована необходимость учета при формировании налогооблагаемой базу по земельному налогу учета групп ценообразующих факторов, сопряженных с экологическими требованиями при размещения и деятельности промышленных предприятий. Эти требования входят составной частью в единую систему публично-правового и гражданско-правового регулирования земельных отношений, включая территориальной планирование и градостроительное зонирование, экологический контроль, систему платежей за использование природных ресурсов и платы за загрязнение окружающей среды. Имплементация экологических стоимостей в совокупной ренте до недавнего времени являлось дискуссионным вопросом, однако тенденция мнений по этому вопросу однозначно склоняется в сторону очевидной необходимости учета экологического фактора при кадастровой оценке.

Одновременно доказана возможность учета экологических факторов в рамках государственной кадастровой оценки путем использования имеющегося в руках государственных и муниципальных органов информации, в частности информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, данных мониторинга окружающей среды. Источниками данного обеспечения должны служить данные, прежде всего, о характере и интенсивности деятельности предприятий, состоянии и размерах СЗЗ, данные о выбросах и сбросах загрязняющих веществ, основанные как на статистической отчетности, так и на данных независимого мониторинга, а также финансовой и бухгалтерской отчетности предприятия. Однако одновременно необходимо развивать мониторинг рынка недвижимости, а также обеспечить государственную кадастровую оценку надежной методической базой. Основой для этого должна стать устойчивая система обеспечения достаточной и надежной информацией процесса ГКО.