Содержание к диссертации
Введение
1 Проблемы формирования и развития рынка жилой недвижимости в России 10
1.1 Рынок жилой недвижимости и его формирование в России _ 10
1.2 Роль инвестиций в развитии рынка жилой недвижимости 18
2 Формирование механизма привлечения инвестиций в жилищную сферу на основе использования инструментов ипотечного кредитования 38
2.1 Сущность ипотечного жилищного кредитования 38
2.2 Анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике 46
2.3 Программы ипотечного жилищного кредитования, применяемые в России 58
3 Разработка и реализация региональных программ ипотечного кредитования 95
3.1 Разработка программы привлечения инвестиций в жилищную сферу 95
3.2 Реализация региональной программы ипотечного кредитования "Жилье в кредит" г. Саров 113
Заключение 143
Список литературы 146
Приложения 154
- Рынок жилой недвижимости и его формирование в России
- Сущность ипотечного жилищного кредитования
- Разработка программы привлечения инвестиций в жилищную сферу
Введение к работе
Актуальность работы.
Необходимым фактором развития рынка жилья выступает эффективная инвестиционная деятельность, которая является важнейшей составляющей рыночной экономики.
С недавнего времени в России существенно меняются источники финансирования объектов недвижимости. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран.
В тоже время в России наблюдается растущий интерес банков, а также региональных и местных администраций к ипотечному кредитованию, как к одному из перспективных механизмов привлечения инвестиций в жилищную сферу и объясняется это рядом причин, в числе которых относительная стабилизация экономики, рост доходов населения, востребованность ипотечных кредитов при сокращении государственного участия в обеспечении населения жильем.
В России появляются разнообразные программы ипотечного кредитования, но в отличие от зарубежных они имеют существенные различия по структуре стоимости жилья, условиям кредитования и большим разбросам основных экономических параметров.
Существующая в России федеральная программа ипотечного кредитования, основанная на двухуровневой системе рефинансирования ипотечных кредитов, рассчитана, как правило, на крупные города и доступна пока не более 5% населения страны.
В регионах России, помимо уже действующей федеральной, создаются собственные региональные программы ипотечного кредитования, которые в большей степени адаптированы к специфике регионов и нуждам граждан.
Анализ существующих в России региональных программ ипотечного кредитования позволяет сделать вывод, что при всех внешних различиях их объединяет попытка в той или иной форме использовать бюджетные средства для поддержания своих жилищных программ. Все программы отличаются малыми масштабами реализации, поскольку ограничены возможностями бюджетов.
Таким образом, региональные жилищные программы позволяют в какой-то степени решать проблему обеспечения граждан жильем за счет "дешевых" бюджетных кредитов, однако оценка эффективности этих программ, показывающая, какой ценой достигаются результаты, не производится.
Многообразие моделей ипотечного кредитования, действующих в регионах, существенные различия в экономических параметрах, а, следовательно, и в результатах деятельности ипотечных программ нельзя объяснить только социально-экономической спецификой регионов.
В ряде работ отечественных авторов значительный разброс в результатах деятельности региональных программ ипотечного кредитования объясняется:
• отсутствием унификации региональных моделей ипотечного кредитования, отсутствием обоснованных методик расчета и формализации потребности в ресурсах их субъектов;
• отсутствием разработки в области формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования, позволяющего произвести взаимоувязку основных экономических параметров моделей ипотечного кредитования;
• недостаточной проработанностью методики определения индивидуальных критериев кредитования заемщиков в программах ипотечного кредитования.
Необходимость практического разрешения указанных проблем и их недостаточная изученность определяют тему диссертации.
Степень изученности проблемы.
Теоретическую базу исследования составили фундаментальные монографические работы, современные научные статьи в ведущих экономических журналах отечественных и зарубежных специалистов по проблемам развития и формирования рынка недвижимости, проблемам становления ипотеки, проблемам привлечения инвестиций в жилищную сферу.
Исследования проблем развития, формирования рынка жилой недвижимости отражены в работах Бузырева В.В., Максимова С.Н., Васильевой Н.В., Белых Л.П., Асаула А.Н., Тарасевича Е.И., Игнатова Л.Л., Балабанова И.Т., Волкова Д.Л., Горемыкина В.А. и других.
Работы таких авторов как Кудрявцев В.А., Меркулов В.В., Лимаренко В.И., Ильина Ю.Б., Довдиенко И.В., Рогожина Н.Н., Косарева Н.Б., Страйк Р., Кук Дж. по вопросам организации ипотечного кредитования, исследования различных моделей ипотечного кредитования составили теоретическую базу диссертационного исследования.
В работе использованы аналитические обзоры и статистические данные Госкомстата РФ, действующие законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты.
В результате анализа литературных источников выяснилось, что остаются нераскрытыми подходы к формированию организационно-экономического механизма ипотечного кредитования, обеспечивающего эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса.
В этих целях необходимо определение рационального соотношения между средствами бюджета, населения и кредитными ресурсами, что позволит разработать нормативные подходы к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения вариантов индивидуального кредитования.
Цель и задачи исследования.
Целью диссертационной работы является разработка механизма финансирования жилищной сферы на основе программ ипотечного кредитования.
В процессе достижения этой цели выделяются следующие задачи: Проведение анализа программ ипотечного кредитования, применяемых в России.
- Установление взаимосвязи общей потребности в инвестиционных ресурсах, направляемых в жилищную сферу, с размерами заемных, бюджетных и собственных средств субъектов ипотечного кредитования.
- Разработка организационно-экономических моделей ипотечного кредитования, отражающих экономические связи субъектов и последовательность реализации ипотечной программы.
- Разработка экономико-математической модели формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования для оптимизации его структуры на основе взаимоувязки основных экономических параметров ипотечного кредитования.
- Разработка индивидуальных критериев кредитования заемщиков в программах ипотечного кредитования.
Объектом исследования является система ипотечного кредитования и ее организация в российских условиях.
Предметом исследования является механизм финансирования жилищной сферы на основе программ ипотечного кредитования.
Научная новизна исследования.
- Предложена классификация программ ипотечного кредитования, применяемых в России, по признакам: источников кредитования, общей схемы, условий кредитования, способов рефинансирования кредитов.
- Сформированы функциональные блоки моделей ипотечного кредитования, в которых установлена взаимосвязь общей потребности в инвестиционных ресурсах, направляемых в жилищную сферу, с размерами
заемных, бюджетных и собственных средств субъектов ипотечного кредитования.
- Предложены организационно-экономические модели ипотечного кредитования на основе интеграции функциональных блоков, отражающие экономические связи и последовательность распределения инвестиционных ресурсов между их субъектами.
- Выполнено экономико-математическое моделирование формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования, которое положено в основу взаимоувязки основных экономических параметров в программах ипотечного кредитования.
- Предложены критерии приоритетности при кредитовании заемщиков в программах ипотечного кредитования в зависимости от совокупного семейного дохода и наличия собственного жилья для рационального использования бюджетных средств.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Основные положения и выводы, сформулированные в диссертационном исследовании, развивают представление об ипотечном кредитовании, как сбалансированном механизме привлечения инвестиций в жилищную сферу и могут быть использованы в дальнейших исследованиях по данной проблематике. Проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания таких дисциплин как "Управление недвижимым имуществом", "Экономика недвижимости" и в разработке учебных курсов по темам "Теория и практика ипотечного кредитования", "Ипотечное кредитование как механизм привлечения инвестиций в жилищную сферу" для специальности 080502 (9) - Экономика и управление на предприятии (операции с недвижимым имуществом).
Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее основные положения и результаты могут быть использованы органами регионального управления в качестве практического инструмента усовершенствования механизма финансирования жилищной сферы.
Основные результаты исследования докладывались и обсуждались на VI научно-практической конференции студентов и аспирантов СПбГИЭУ. Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей СПб.: СПбГИЭУ, 22-23 апреля 2003 года, на III международной научно-практической конференции СПбГИЭУ. - Оценочные технологии в экономических процессах СПб: СПбГИЭУ, 25-26 марта 2004 года, на VI международной научно-практической конференции СПбГИЭУ. - Оценочные технологии в экономических процессах СПб: СПбГИЭУ, 17-18 марта 2005 года.
Основные итоги диссертационного исследования изложены в 6 . публикациях.
Структура диссертации. Цель и задачи исследования определяют его структуру, включающую введение, три главы, заключение.
Во введении обосновывается актуальность темы, оценивается степень изученности проблемы, определяется цель, основные задачи исследования, его научная новизна, теоретическая и практическая значимость, краткая аннотация содержания работы по разделам.
В первой главе "Проблемы формирования и развития рынка жилой недвижимости" раскрывается понятие рынка недвижимости, приведена
классификация объектов недвижимости в зависимости от их функционального назначения, рассмотрены проблемы развития рынка жилой недвижимости, исследованы основные факторы, определяющие развитие рынка жилой недвижимости, в качестве одного из которых выделено ипотечное кредитование как механизм привлечения инвестиций в жилищную сферу.
Во второй главе "Формирование механизма привлечения инвестиций в жилищную сферу на основе использования инструментов ипотечного кредитования" раскрыты экономическая, юридическая, организационно финансовая сущности ипотечного жилищного кредитования, проведен анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике,
рассмотрены отечественные программы ипотечного кредитования, предложена классификация программ ипотечного кредитования. В качестве классификационных признаков выделены: источники кредитования, общая схема и условия кредитования, способы рефинансирования кредитов.
В третьей главе "Разработка и реализация региональных программ ипотечного кредитования" сформированы функциональные блоки моделей ипотечного кредитования; предложены организационно-экономические модели ипотечного кредитования; разработана экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования; предложены критерии приоритетности при кредитовании заемщиков в программе ипотечного кредитования. Функциональные блоки ипотечного кредитования, организационно-экономическая модель продажи жилья в рассрочку некоммерческой организацией позволяют определить экономические связи и последовательность распределения инвестиционных ресурсов между субъектами в рамках программы "Жилье в кредит" г.Саров. Разработанная экономико-математическая модель формирования инвестиционного фонда ипотечного кредитования позволяет определить размер и структуру инвестиционного фонда в программе "Жилье в кредит" г.Саров. На основании проведенных исследований сделаны предложения по нормативному подходу к использованию бюджетных инвестиций с учетом применения критериев приоритетности при кредитовании заемщиков.
В заключении подводятся итоги исследования, делаются общие выводы по результатам проведенного исследования.
Рынок жилой недвижимости и его формирование в России
В последнее время рынок недвижимости становится сферой пристального внимания и изучения многих экономистов. Причиной этого является его огромное значение для жизнедеятельности и жизнеобеспечения каждого человека, развития производственной, коммерческой, социально-бытовой, социально-культурной и экологической деятельности.
Рынок недвижимости в России официально начинает свое формирование с 1991 года, с принятием закона о приватизации и с появлением частной собственности на недвижимое имущество (государство перестает быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости). К концу 1992 году в среднем по России около 15% жилья переходит в частную собственность граждан, к 1998 году приватизировано более 40% жилья [8].
В первый период становления и бурного взлета рынок недвижимости развивается как замкнутая система, в противофазе с общеэкономической ситуацией в стране. С августа 1998 года начинает вести себя адекватно экономике России - падает и восстанавливается почти синхронно с финансовым рынком, другими секторами экономики, положительно реагирует на политическую стабилизацию и отрицательно - на замедление роста ВВП, снижение промышленного производства.
С переходом к рыночной экономике рынок недвижимость выделяется в самостоятельную сферу экономических отношений, что находит свое отражение в появившейся терминологии.
Максимов С.Н. отмечает, что "рынок недвижимости является системой экономических и правовых механизмов, обеспечивающих создание, перераспределение и использование объектов недвижимости"[53]. Асаул А.Н. под рынком недвижимости понимает "комплекс отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости, а основные процессы функционирования рынка недвижимости видит в развитии (создании), управлении (эксплуатации), обороте прав на недвижимость" [8].
"Рынок недвижимости - узко локализованный, сегментированный, персонифицированный рынок, что служит одной из причин того, что информация о нем поступает к инвесторам с большим опозданием и она недостаточно достоверна" [11].
Балабанов И. пишет: "Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, в наем" [9].
Тарасевич Е.И. представляет "рынок недвижимости системой организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость" [83].
Другое понятие определяет рынок недвижимости как "набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования" [87].
Волков Д.Л., Ильина Ю.Б., Пашкус Ю.В. под рынком недвижимости понимают "экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней" [18].
Наиболее развернутые исследования в вопросе об определении понятия "рынок недвижимости" предпринял Н.Волочков. Он отмечает, что "рынок это институт осуществления контакта между покупателями или предъявителями спроса и продавцами или поставщиками товаров и услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы". Недвижимость автор относит к категории товаров, в тоже время ее обращение на рынке он тесно связывает с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Автор считает, что без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, поскольку рынок труда, рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут существовать [19].
Сущность ипотечного жилищного кредитования
Ипотечное кредитование, как механизм привлечения инвестиций на рынок жилья, позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (росте строительства, модернизации производства), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье). Поскольку капитал рассматривается как "масса покупательных и платежных средств", "масса притязаний на циркулирующие в обороте реальные ценности" [85], то увеличение капитала, количества предоставляемых ипотечных кредитов приводит к стимулированию платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.
Цылина Г.А. отмечает, что во всем мире значение ипотечного кредитования велико [90]:
для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных денежных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы;
для кредитного института - это стабильная работа в течении нескольких лет со стабильными доходами и гарантией возврата кредита;
для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, решение социальных проблем.
Помимо этого, ипотечное кредитование как механизм привлечения инвестиций в жилищную сферу является уникальным, непохожим на другие механизмы (см.п.1.2.). Эта уникальность заключается, прежде всего, в его психологической, экономической, юридической, организационно-финансовой сущности.
Сторонники психологического направления исследования сущности кредита считают, что в его основе лежит психологический факт доверия: "кредит есть передача ценности, основанная на доверии к данному обещанию возвратить в будущем эту равноценность" [91], "доверие, которым пользуется лицо, взявшее на себя обязательство будущего платежа, со стороны лица, имеющего право на этот платеж, то есть доверие, которое заимодавец оказывает должнику" [46]. На практике кредитор, как правило, не испытывает к заемщику особого доверия и требует от него гарантий для защиты "своих интересов от потерь, связанных с кредитными сделками" [46]. В отличие от других видов кредитования, при ипотечном кредитовании такой гарантией служит залог недвижимого имущества должника.
Экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования определяют экономические отношения между кредитором и заемщиком. Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая на условиях платности, возвратности и целевого использования. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого или имеющегося жилья [3,25].
Как отмечают Ю.Воробьев и В.Горемыкин, экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают функции, которые оно выполняет в экономике [20,23]:
1. Формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
2. Стимулирование оборота и перераспределения жилья;
3. Формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках. Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических взаимоотношений можно отметить следующее [56] (рис.5):
1. Рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;
2. Рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;
3. Вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные денежные средства в ипотечные кредиты или ценные ипотечные бумаги, являются частью инвестиционного рынка. В свою очередь, ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Разработка программы привлечения инвестиций в жилищную сферу
Анализ организационных структур и экономических связей между субъектами в региональных программах ипотечного кредитования, показывает, что, несмотря на разнообразие этих программ, состав субъектов в них одинаков и представлен: клиентами, банком, органом, управляющим ипотечной программой и строительной компанией, производящей и реализующей жилье.
Обобщение организационных структур двух- и одноуровневых моделей ипотечного кредитования, а также анализ функций, выполняемых в рассмотренных моделях каждым субъектом, позволяет выделять однотипные субъекты, независимо от типа модели в функциональные блоки, в пределах которых установлены взаимозависимости общей потребности в инвестициях, направляемых в жилищную сферу, с размерами заемных, бюджетных и собственных денежных средств.
Методический принцип разделения моделей ипотечного кредитования на отдельные блоки обусловлен тем, что потребность в инвестициях и внутренние ресурсы каждого субъекта практически не зависят от модели ипотечного кредитования. Основное различие моделей состоит в порядке перераспределения инвестиций между субъектами (экономические связи).
Исходя из состава субъектов обобщенных одноуровневых моделей ипотечного кредитования, мы предлагаем выделить четыре основных функциональных блока моделей ипотечного кредитования: блок клиент, блок управления ипотечной программой, кредитный блок и блок строительства и реализации жилья (рис.21). Экономические связи каждого блока определены на основании результатов анализа инвестиционных потоков, подходящих к субъекту и исходящих от него в обобщенных моделях ипотечного кредитования (рис.20).
