Методология налогообложения и кадастровой оценки недвижимости Пылаева Алена Владимировна

Содержание к диссертации

Введение

ГЛАВА 1. Концептуальные основы и международный опыт налогообложения и массовой оценки недвижимости 19

1.1. Теоретические основы налогообложения недвижимости 19

1.2. Массовая оценка как компонент системы налогообложения недвижимости 34

1.3. Международный опыт налогообложения и массовой оценки недвижимости 38

Выводы по 1 главе 54

ГЛАВА 2. Институт налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в Российской Федерации 55

2.1. Институциональный аспект налогообложения и кадастровой оценки недвижимости 55

2.2. Процесс институционализации налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в контексте развития системных институтов 61

2.3. Формирование организационного механизма функционирования института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости 84

Выводы по 2 главе 91

ГЛАВА 3. Методология кадастровой оценки недвижимости 94

3.1. Характеристики кадастровой оценки недвижимости 94

3.2. Временная структура кадастровой оценки недвижимости 109

3.3. Логическая структура кадастровой оценки недвижимости 134

Выводы по 3 главе 138

ГЛАВА 4. Типизация, группировка и классификация объектов недвижимости в налогообложении и кадастровой оценке недвижимости 140

4.1. Классификация в налогообложении и кадастровой оценке недвижимости 140

4.2. Типология объектов недвижимости как обязательный метод массовой оценки 143

4.3. Эволюция и преемственность классификации в кадастровой оценке недвижимости 164

4.4. Оценка экономической эффективности классификации объектов недвижимости 172

4.5. Государственный кадастровый учет объектов недвижимости: вопросы использования для кадастровой оценки и налогообложения недвижимости 184

Выводы по 4 главе 195

ГЛАВА 5. Подходы и методы кадастровой оценки 199

5.1. Подходы и методы массовой оценки 199

5.2. Соответствие классов объектов недвижимости и методов оценки 210

5.3. Исследование практики применения методов массовой оценки 214

Выводы по 5 главе 218

ГЛАВА 6. Определение параметров новой модели налога на недвижимость 221

6.1. Объект недвижимости как объект права, учета, оценки и налогообложения 223

6.2. Налоговая база по налогу на недвижимость 226

6.3. Моделирование налогового вычета и оценка налоговой нагрузки на физических лиц 234

Выводы по 6 главе 248

Заключение 250

Обозначения и сокращения 260

Список литературы 261

Список иллюстративного материала

• Массовая оценка как компонент системы налогообложения недвижимости
• Процесс институционализации налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в контексте развития системных институтов
• Временная структура кадастровой оценки недвижимости
• Эволюция и преемственность классификации в кадастровой оценке недвижимости

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Проблемы налогообложения традиционно относятся к числу наиболее острых дискуссионных тем, находящихся в центре внимания государства и общества. Определение главных элементов налога, включающих объект и субъект налогообложения, налоговую базу, ставку и льготы – это способ решения посредством налогов социальных, экономических и политических задач существования и развития общества.

В налоговой системе особое место занимают налоги на недвижимость. Визуальная
определенность, стабильность и долгосрочность существования, обязательная

государственная регистрация, а также высокие стоимостные параметры, формирующиеся в условиях свободного рынка, предопределяют повышенный интерес государства к недвижимости. Именно поэтому налог на недвижимое имущество – один из основных исторически сложившихся налогов в развитых странах мира.

Социальные изменения в обществе – формирование института собственности, становление рынка недвижимости 25 лет назад создали предпосылки и сформировали потребность реформирования системы имущественного налогообложения в России. Применяемая до 2006 года в налогообложении ежегодно индексируемая нормативная цена земли не отражала связи между стоимостью земли и налогами на нее. Реформирование системы налогообложения Российской Федерации предусматривало, в частности, изменение подходов к налогообложению земли, переход от нормативной цены земли к индикатору «кадастровая стоимость», которая изменяется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости. Способом определения такого индикатора в России является кадастровая оценка недвижимости.

В 1999 году было издано постановление Правительства Российской Федерации № 945 от 25.08.1999 «О государственной кадастровой оценке земель». С этого момента в России началась кадастровая оценка, результатом которой является кадастровая стоимость объектов недвижимости. Началась новая веха в истории налогообложения недвижимости на основе кадастровой стоимости.

Реформирование системы налогообложения в РФ в части перехода к налогообложению недвижимости на стоимостной основе характеризуется следующими важными этапами:

- в 2006 г. в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации введен порядок исчисления земельного налога на основе кадастровой стоимости земельного участка;

в 2013 г. Федеральным законом от 02.11.2013 № 307–ФЗ были внесены изменения в главу 30 «Налог на имущество организаций» НК РФ, согласно которым с 1 января 2014 г. налоговая база по данному налогу в отношении объектов офисного и торгового назначения определяется как их кадастровая стоимость;

в 2014 г. издан Федеральный закон «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса РФ и признании утратившим силу закона РФ «О налогах на имущество физических лиц». В соответствии с ним налоговой базой по налогу на недвижимое имущество физических лиц с 1 января 2015 года является кадастровая стоимость.

Развитие методологии кадастровой оценки недвижимости очень важно для решения задач налоговой политики государства в части введения налога на недвижимость. Для подготовки нововведений и определения потенциальной налоговой базы по объектам недвижимости в 2010–2012 годах на территории всей страны была проведена кадастровая оценка более чем 50 миллионов объектов недвижимости – зданий, сооружений, помещений.

Непроработанные и не подготовленные к введению налоги, как и любые новации в сфере общественных финансов, могут иметь негативные последствия в социальной и экономической сферах. Необходима продуманная концепция изменений в действующее законодательство, задачей которых будет, в том числе, минимизация экономических и социальных рисков от введения новой модели налога в действие.

Совершенствование концептуальных основ и развитие методологии налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в условиях перехода к налогообложению на основе кадастровой стоимости недвижимости для увеличения налогового потенциала территорий и установления социальной справедливости в налогообложении приобретают особую актуальность и определяют выбор темы и направления диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Вопросы организации налогообложения, прежде всего, с позиций его справедливости и правомерности, всегда были предметом общественных дебатов и научных дискуссий. В многочисленных трудах отечественных и зарубежных ученых и практиков широко обсуждаются теоретические и практические вопросы налогообложения.

Фундаментальные исследования экономических и социальных аспектов налоговых отношений, их влияние на воспроизводственные и инвестиционные процессы рассмотрены в трудах М. Брега, Дж. Кейнса, Ф. Кенэ, А. Лаффера, П. Самуэльсона, А. Смита, М. Л.И. Фридмена, а также в работах российских ученых Л. И. Абалкина, А. И. Анчишкина, А. В. Аронова, И. Т. Балабанова, М. П. Владимировой, И. В. Караваевой, В. Г. Князева, ВА. Г. Куликова, Ю. И. Любимцева, Н. В. Милякова, В. В. Новожилова, И. Х. Озерова, Л. П.

5 Павловой, Б. Е. Пенькова, В. Н. Твердохлебова, Н. И. Тургенева, А. И. Фисенко, Р. А. Чванова, П. Н. Шуляка, И. И. Янжула. Современные проблемы налогообложения в условиях социально–экономических преобразований при переходе к рыночной экономике в Российской Федерации нашли свое отражение в работах М.Ю. Березина, А.В. Брызгалина, И.В. Горского, А.З. Дадашева, Е.Н. О.И. Е.Ю. З.А. В.А. Красницкого, М.Е. Н.Г. Кузнецова, Ю.М. Лермонтова, И.А. Л.П. Павловой, В.Г. А.Б. Паскачева, Л.И. Прониной, И.А. Перонко, М.Р. Пинской, Р.А. Саакяна, Ф.К. Садыгова, И.Н. Соловьева, Н.Н. Тютюрюкова, Д.М. Хлопцова, Д.Г. Черника, С.Д. Шаталова, Т.Ф. Юткиной, Н.И. Яшиной и и др.

Вопросы оценки недвижимости в целях налогообложения рассмотрели в научных работах Д. Фридман, Н. Ордуэй, Д. Эккерт, Р. Олми, Д. Малме, Д. Янгмен, А. Мюллер. Основоположниками оценки недвижимости в целях налогообложения в Литве стали А. Алексене, Р. Раманаускас, А. Багдонавичюс, в Белоруссии – С. Шавров и О. Березовская. Вклад в исследование проблем оценки недвижимости для налогообложения внесли отечественные авторы В.Б. Безруков, Н.В. Волович, М.Е. Гинзбург, А.Г. Грязнова, Ю.В. Козырь, С.П. Коростелев, И.В. Косорукова, В.А. Махт, С.И. Носов, А. К. Оглезнев, В.А. Прорвич, В. М. Руди, А.В. Севостьянов, П.М. Сапожников, Е.И. Тарасевич, М.А. Федотова, Н.В. Тахтарова, В.М. Чабин, и др. Математический аппарат, применяемый в работах по оценке недвижимости в целях налогообложения, представлен в работах Р. Глаудеманса, С.В. Грибовского, Л.А. Лейфера, Н.П. Баринова, А.Ю. Бойко.

Несмотря на то, что вопросы налогообложения и кадастровой оценки недвижимости являются предметом активного обсуждения на международных конференциях и в периодической печати, многие аспекты этой проблемы остаются недостаточно проработанными и изученными. Нововведения в налогообложении недвижимости при отсутствии их детальной проработки могут серьезно ухудшить социальное положение незащищенных групп населения. Поэтому должны быть обстоятельно изучены и решены, в частности, следующие проблемы: определение целей и задач изменения основных элементов налога; разработка методики анализа социально-экономических последствий применения кадастровой стоимости в качестве налоговой базы; совершенствование методологии кадастровой оценки; методическое обеспечение переходного периода введения новой модели налога; введение дифференцированной схемы льгот и вычетов; поэтапное изменение основных элементов налога; установление дифференцированных предельных ставок налога в разрезе типов объектов налогообложения; установление повышенных ставок налога на дорогостоящие объекты недвижимости; анализ финансовой нагрузки на налогоплательщиков и т.д.

Объект исследования – налогообложение недвижимости, его эволюционное развитие и направления совершенствования в условиях перехода к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости, определяемой в процессе кадастровой оценки недвижимости.

Предмет исследования – кадастровая оценка недвижимости, рассматриваемая как деятельность по определению кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения.

Цель диссертационного исследования - совершенствование методологии

налогообложения и кадастровой оценки недвижимости для обеспечения устойчивого развития бюджетной системы и минимизации возможных социально–экономических последствий в условиях перехода к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

дать общую характеристику применяемых в международной и российской практике налогов на недвижимость, определить роль массовой оценки в системе налогообложения недвижимости на стоимостной основе;

определить этапы становления института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости; выявить функциональные императивы налогообложения и их воплощение в налоговой политике и методологии кадастровой оценки недвижимости;

разработать методологию кадастровой оценки недвижимости, в составе которой определить логическую и временную структура кадастровой оценки недвижимости, структурировать ее характеристики, дополнить особенности, принципы и нормы;

определить принципы классификации объектов недвижимости для целей государственного кадастрового учета, кадастровой оценки и налогообложения недвижимости; предложить методику оценки экономической эффективности классификации объектов недвижимости для кадастровой оценки недвижимости;

выявить зависимость между состоянием государственного кадастрового учета объектов недвижимости и возможностью применения методов оценки недвижимости; дать рекомендации в отношении повышения качества государственного кадастрового учета для применения подходов и методов оценки;

определить методы кадастровой оценки, исследовать практику их применения, дополнить арсенал методов совокупностью методов налоговой оценки, применяемых в международной практике массовой оценки для налогообложения;

оценить возможность изменения основных элементов налога на имущество физических и юридических лиц в части налогов, взимаемых с объектов недвижимости;

разработать и применить сценарии стандартных и социальных налоговых вычетов по налогу на объекты капитального строительства, принадлежащие физическим лицам; выполнить оценку налоговой нагрузки на физических лиц по налогу на объекты капитального строительства жилого фонда – квартиры и индивидуальные жилые дома;

разработать модель налога на недвижимость, определить параметры модели в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном временных периодах.

предложить программу устойчивого развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в РФ.

Область исследования. Диссертация выполнена в соответствии с пунктами паспорта научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»:

п. 2.9 Концептуальные основы, приоритеты налоговой политики и основные направления реформирования современной российской налоговой системы;

п.2.10. Концепция и системный анализ государственных финансов;

п.2.17 Бюджетно–налоговая политика государства в рыночной экономике;

5.1. Теория, методология и концептуальные основы формирования стоимости различных объектов собственности;

5.2. Теоретическое и методологическое обоснование подходов к оценке имущества, капитала и привлеченных источников;

5.10. Регламентация, стандартизация и контроль оценочной деятельности в Российской Федерации.

Методологической и информационной базой исследования явились:

диссертационные исследования, научные статьи зарубежных и отечественных авторов в области налогообложения недвижимости, налогового планирования и оценки в целях налогообложения; фундаментальные положения теории налогообложения и налоговой политики; федеральные законы РФ, постановления Правительства РФ и субъектов РФ; нормативно–правовые акты, методические и технические рекомендации Министерства финансов РФ, Министерства имущественных отношений РФ, Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии, Федеральной налоговой службы; международные и российские стандарты оценки; материалы международных и российских конференций; отчетные материалы реализации международных проектов; судебные акты по делам, связанным с кадастровой оценкой земельных участков; публикуемые Федеральной налоговой службой статистические материалы по поступлениям налогов на имущество в бюджеты бюджетной системы РФ; Internet ресурсы; данные, полученные автором в ходе собственных исследований.

Основные методы исследования. Методический аппарат исследования включает совокупность методов современного общенаучного инструментария – исторического, диалектического, структурно–функционального, сравнительного анализа; методов исследования и управления развитием: исследование жизненного цикла систем и оценка уровня зрелости процессов, адаптивное управление, стандартизация и сертификация; методов экономических наук: категориального; субъектно–объектного; эмпирического; институционального, монографического анализа, аппарат статистических группировок, логического моделирования и прогнозирования. Применение математических методов кластерного, факторного, регрессионного анализа осуществлялось с помощью специального программного обеспечения; также использовались сравнительные сопоставления, экспертные оценки, графические интерпретации.

Научная новизна исследования заключается в развитии методологии налогообложения и кадастровой оценки недвижимости для обеспечения устойчивого развития бюджетной системы и минимизации возможных социально–экономических последствий в условиях перехода к налогообложению недвижимости на основе кадастровой стоимости. На защиту выносятся следующие результаты, имеющие научную новизну:

1. Дана общая характеристика применяемых в международной и российской практике налогов на недвижимость как фискальных и социальных инструментов управления; определена роль массовой оценки как обязательного элемента системы налогообложения недвижимости на основании исследования теоретических основ и международного опыта налогообложения недвижимости на стоимостной основе в следующих странах: Нидерланды, Дания, Швеция; страны Центральной и Восточной Европы – Чешская республика, Литва и Белоруссия; CША и Канада, Китай;

2. Разработана модель этапов институционализации налогообложения и кадастровой оценки; определены функциональные императивы налогообложения недвижимости -социальная справедливость и территориальное развитие; показано их воплощение в налоговой политике и методологии кадастровой оценки недвижимости.

3. Разработана методология кадастровой оценки недвижимости, в составе которой определена логическая и временная структура кадастровой оценки недвижимости, структурированы ее характеристики, дополнены особенности, принципы и нормы деятельности.

4. Определены функциональные и территориальные принципы классификации в кадастровой оценке недвижимости, выявлены способы типизации, обоснованы основания выделения обязательных и необязательных уровней типизации, предложена

9
обязательная трехуровневая типология объектов недвижимости. Предложена методика
оценки экономической эффективности классификации объектов недвижимости для
кадастровой оценки и налогообложения; усовершенствован существующий

классификатор земельных участков наиболее значимой в налогообложении категории земель «Земли населенных пунктов»; разработан классификатор объектов недвижимости жилого и нежилого фондов.

5. Доказана прямая зависимость между состоянием государственного кадастрового учета объектов недвижимости и возможностью применения методов оценки. Разработаны критерии применения подходов и методов оценки в части требования обязательности государственного кадастрового учета характеристик объектов недвижимости «материал стен», «год постройки», «этаж/этажность»; «вид разрешенного использования» – для земельных участков; «функциональное назначение» – для объектов капитального строительства.

6. Определены методы кадастровой оценки: методы типизации; методы статистического моделирования; методы моделирования на основе удельных показателей кадастровой стоимости; методы принятия решений о значении кадастровой стоимости. Проведен статистический анализ применения методов кадастровой оценки на исследуемой выборке, состоящей из 26 332 842 объектов недвижимости в 42 субъектах РФ; выявлено отсутствие в составе методов кадастровой оценки метода индексации кадастровой стоимости; предложено включить метод в состав методов кадастровой оценки; в качестве основы расчета индексов цен рекомендовано адаптировать стандарт международного общества налоговых оценщиков «Анализ соотношения стоимостей» и проводить мониторинг рынка недвижимости на постоянной основе.

7. Выполнена оценка возможности изменения основных элементов налога на имущество физических и юридических лиц в части налогов, взимаемых с объектов недвижимости; сделан вывод о готовности изменения налоговой базы по объектам капитального строительства только для физических лиц; предложено введение переходного периода и программа мер по подготовке к изменению налоговой базы по объектам капитального строительства, принадлежащих юридическим лицам.

8. Разработаны и применены сценарии стандартных и социальных налоговых вычетов по налогу на объекты капитального строительства, принадлежащие физическим лицам; определен рекомендуемый сценарий на основе функциональных императивов налоговой политики. Выполнена оценка налоговой нагрузки на физических лиц по налогу на объекты капитального строительства жилого фонда – квартир и

10 индивидуальных жилых домов, находящихся в столицах субъектов РФ, крупных городских населенных пунктах, сельских населенных пунктах.

9. Разработана модель налога на недвижимость; определена структура переходного периода и сформированы предложения по сбалансированному переходу к новой модели налога на недвижимость в рамках общего совершенствования налоговой системы; определены параметры новой модели налога на недвижимость в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном временных периодах.

10. Предложено введение государственного управления процессом кадастровой оценки недвижимости для развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости, создание экспертного совета по кадастровой оценке недвижимости, введение новой специализации «налоговая оценка» в системе высшего профессионального образования для устойчивого развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость диссертационного исследования состоит в разработке концепции развития института налогообложения и кадастровой оценки недвижимости; методологии кадастровой оценки недвижимости; определения параметров новой модели налога на недвижимость в краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном временных периодах. Изложенные в работе теоретические и методологические положения могут быть использованы в учебно–педагогической деятельности, в процессе подготовки кадров в вузах, в системе повышения квалификации и переподготовки кадров по дисциплинам «Налогообложение недвижимости», «Кадастровая оценка недвижимости».

Практическая значимость исследования заключается в выработке рекомендаций для поэтапного, эволюционного изменения системы налогообложения недвижимости; разработке классификаторов объектов недвижимости; введении в практику оценки методов индексации стоимости. Эти предложения могут быть использованы федеральными исполнительными органами (Министерством финансов РФ и Министерством экономического развития РФ) в рамках работы по совершенствованию системы налогообложения недвижимости и федеральными законодательными органами при внесении поправок в Налоговый кодекс РФ в целях модернизации налогов на недвижимость. Практическую значимость результаты исследований имеют для субъектов оценочной деятельности, занимающихся государственной кадастровой оценкой недвижимости; для финансистов, анализирующих последствия применения результатов государственной кадастровой оценки; для специалистов налоговой службы, применяющих результаты оценки в налогообложении.

Апробация работы. Теоретические положения и практические результаты, изложенные в опубликованных научных работах, докладывались и обсуждались на международных и российских конференциях:

1. 2003 г. - международная конференция «Введение системы массовой оценки на основе рыночной стоимости для налогообложения недвижимости», Литва, г. Вильнюс;

2. 2005 г. - международная конференция «Налоговая оценка недвижимости и развитие институтов имущественного налогообложения», Россия, г. Москва;

3. 2007 г. - научно-практический семинар с международным участием «Кадастровая оценка коммерческих и промышленных земель», Белоруссия, г. Минск;

4. 2009 г. - Международная научно-практическая конференция «Финансово-экономические процессы в условиях современного кризиса», г. Нижний Новгород;

5. 2012 г. - Международная научно-практическая конференция «Инновационное развитие российской экономики: потенциалы и перспективы», г. Нижний Новгород;

6. 2015 г. - IV Всероссийский оценочный форум, г. Москва.

Идеи и предложения апробировались:

в период c 2002 по 2015 гг. - в процессе выполнения работ по государственной кадастровой оценке различных категорий земель и объектов капитального строительства в 42 субъектах РФ, в которых оценено более 12 млн. земельных участков и более 50 млн. объектов капитального строительства;

в период c 2007 по 2009 гг. - в Кемеровской, Тверской областях и в республике Татарстан в рамках выполнения международного проекта Международного Банка Реконструкции и Развития «Разработка и тестирование системы массовой оценки в Российской Федерации». Результаты реализованы в виде расчета налоговой базы на основании кадастровой стоимости объектов недвижимости в Кемеровской и Тверской областях, республике Татарстан. Автор диссертационного исследования являлся координатором проекта;

в период c 2008 по 2010 гг. - в республике Татарстан в рамках выполнения международного проекта Международного Банка Реконструкции и Развития «Анализ социально - экономических последствий введения налога на недвижимость». Автор диссертационного исследования являлся экспертом проекта.

Основные положения диссертации используются автором в научной и преподавательской деятельности:

с 2000 г. по настоящее время - в процессе преподавания дисциплины «Кадастровая
оценка недвижимости», входящей в состав учебной программы бакалавриата и

12 магистратуры в ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет», г. Н. Новгород;

с 2008 г. по настоящее время - в процессе преподавания дисциплины «Кадастровая оценка недвижимости» в ФГБОУ ВПО «Государственный университет - Высшая школа экономики», г. Москва;

с 2014 г. по настоящее время - в процессе разработки методики кадастровой оценки недвижимости в составе рабочей группы «Кадастровая оценка» при Министерстве экономического развития РФ.

Внедрение результатов работ осуществлено:

в учебный процесс и научно-исследовательскую работу ФГБОУ ВПО «Национальный исследовательский университет «Высшая школа экономики», Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости»;

в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»;

в научно-исследовательскую работу в интересах Министерства экономического развития РФ по теме: «Апробация проекта методических указаний о государственной кадастровой оценке в отношении 315 000 объектов недвижимости, расположенных на территории ряда субъектов Российской Федерации», шифр темы 0103-22-15;

в учебно-методическую деятельность некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки НП «Кадастр-оценка»;

в производственную деятельность ООО «Центр финансовой экспертизы и оценки Альянс».

Апробация и внедрение результатов диссертации подтверждены документами о внедрении.

Публикации. Основные положения диссертации отражены в 63 публикациях, общим объемом 63 п.л. (авторских - 48 п.л.), в том числе в 3 монографиях и 28 в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, в т.ч. 2 - в зарубежных изданиях.

Структура и объем диссертации. Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования. Диссертация содержит введение, 6 глав, включающих 20 параграфов, заключение, библиографический список, содержащий 291 источник (в том числе 12 источников на иностранных языках), и 6 приложений (общим объемом 31 стр.); содержательная часть состоит из 260 страниц, включает 46 таблиц, 31 рисунок.

Массовая оценка как компонент системы налогообложения недвижимости

Вопросы налогообложения занимают значительное место в исследованиях экономистов, юристов, политиков и философов. Экономическую сущность налогов составляет изъятие государством в пользу общества определенной части валового внутреннего продукта в виде обязательного взноса для формирования финансовых ресурсов. Основной сферой регулирования налогов является экономическая сфера общества: определяются стимулы и санкции, влекущие приток капитала и рабочей силы к тому или иному виду хозяйственной деятельности или, напротив, преграждающие пути развития нежелательной экономической тенденции. Вместе с тем налогообложение рассматривается как экономико–философская, социальная категория, включающая в себя как процесс изъятия и последующего перераспределения части валового внутреннего продукта в интересах всего общества, так и отношения, настроения, политическую и социальную обстановку в обществе, порождаемую налогообложением. Именно поэтому современные исследователи считают, что налоговая система государства – это наиболее яркое проявление соотношения классовых и групповых интересов, социальных сил, их борьбы и компромиссов.

Налогообложение в любом цивилизованном государстве должно базироваться на определенных принципах – основополагающих идеях и положениях, существующих в налоговой сфере. Шотландский философ и экономист Адам Смит в 1776 г. в своей работе «Исследование о природе и причинах богатства народов», в главе «Четыре основных правила налогов» сформулировал четыре основных правила налогообложения. Правило равномерности гласит, что подданные всякого государства обязаны участвовать в поддержке правительства по возможности сообразно со своими средствами. Суть правила определенности состоит в том, что налог, который следует уплачивать каждому, должен быть точно определен; время его уплаты, способ и размер налога должны быть ясны и известны как самому налогоплательщику, так и всякому другому. Правило удобства означает, что каждый налог должен взиматься в такое время и таким способом, какие удобны для налогоплательщика. Исходя из правила экономности, каждый налог должен быть устроен так, чтобы он извлекал из кармана населения возможно меньше сверх того, что поступает в казну государства [231].

Эти принципы получили свое развитие в работах Н.И. Тургенева, А. Вагнера, М. Фридмана, К. Эеберга. Н.И. Тургенев в работе «Опыт теории налогов» сформулировал общее правило, которым считал необходимым дополнить основополагающие принципы А. Смита: «Налог должен быть всегда взимаемым с дохода и притом с чистого дохода, а не с самого капитала; дабы источники доходов государственных не истощались» [252]. Он также требовал заранее изучать и прогнозировать возможные последствия от введения или изменения налогов. Развивая принцип справедливости и равномерности налогообложения, М.И. Фридман отмечал, что если все члены общества пользуются в равной степени личной и политической свободой, «то, в принципе, каждый из них должен нести и налог в равной мере с другими» [175, с. 18]. Равенство перед налогом по К. Эебергу – это «фискальное применение принципа равенства граждан перед законом» [268, с. 91]. Немецкий экономист А. Вагнер в конце XIX в. концептуально дополнил принципы А. Смита. А. Смит, считая налоги источником покрытия непроизводительных затрат государства, защищал права налогоплательщиков. А. Вагнер руководствовался теорией коллективных потребностей, поэтому первостепенное значение придавал финансовым принципам достаточности и эластичности налогообложения [175; 220; 153; 98; 274].

Принципы налогообложения, пронизанные духом компромисса между фискальными интересами государства и имущественными интересами членов общества, определили новый философский взгляд на сущность налога и стали представлять собой систему, которая учитывала интересы и налогоплательщиков, и государства. Полярность интересов определила две модели рыночной экономики – либеральная модель основана на минимизации налогов, а социально ориентированная предполагает высокие ставки налогообложения, широкий круг плательщиков и незначительные льготы. Таким образом, историческая эволюция привела к формированию различных моделей рыночной экономики, а финансовая наука поставила вопрос о сбалансированности финансовых интересов государства и налогоплательщиков [59; 82; 85; 122; 130; 131; 142; 144; 170; 277; 279]. На рисунке (Рисунок 1.1) представлена система налогообложения недвижимости как составляющая системы государственного управления.

Процесс институционализации налогообложения и кадастровой оценки недвижимости в контексте развития системных институтов

Орган кадастрового учета вправе при получении от правообладателя пакета документов, указанных в статье 22 Федерального закона №221 ФЗ, принять решение об изменении сведений об объекте учета, так и отказать в изменении этих сведений.

При невозможности самостоятельно определить наличие или отсутствие кадастровой ошибки по виду разрешенного использования земельного участка, орган кадастрового учета имеет возможность обратиться к Заказчику работ по кадастровой оценке для получения необходимых разъяснений. В свою очередь Заказчик работ по кадастровой оценке может принять решение о внесении изменений в результаты определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка, связанные с изменением вида разрешенного использования, так и отказать в таком изменении. Решения органа кадастрового учета и Заказчика могут быть оспорены правообладателем в суде. Таким образом, основаниями для внесения изменений в сведения об объекте учета могут быть следующие документы: - решение органа кадастрового учета об устранении кадастровой ошибки; -поступившие в порядке информационного взаимодействия решения Заказчика кадастровой оценки об изменении сведений в отношении конкретного объекта учета; - решение суда о внесении исправлений в сведения об объекте учета или комиссии по рассмотрению споров о кадастровой оценке. Указанные решения, принятые или полученные органом кадастрового учета, служат безусловным основанием для органа кадастрового учета по внесению изменений в сведения об объекте учета в Государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, пересчет кадастровой стоимости объекта оценки в порядке гарантийных обязательств по сопровождению работ, по кадастровой оценке, может быть проведен Исполнителем работ по решению органа кадастрового учета, Заказчика кадастровой оценки, суда.

Рассмотрим конкретные примеры по сопровождению работ. В таблице (Таблица 3.6) приведены сводные данные по обращениям в разрезе 7 субъектов Российской Федерации [115]. Тематика большинства обращений одинакова – предоставить обоснованный расчет кадастровой стоимости конкретного земельного участка, включая исходную информацию, применяемые алгоритмы и методы расчета.

Следующий пример – сопровождение работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов Самарской области (Таблица 3.7). За полтора года с момента утверждения результатов кадастровой оценки Министерство имущественных отношений Самарской области, территориальный орган федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Самарской области направили в адрес Исполнителя работ 458 обращений по 5758 земельным участкам. Исправление кадастровой ошибки и пересчет кадастровой стоимости был произведен по 921 земельному участку.

Стадия «Оспаривание кадастровой стоимости» – не обязательная, однако активно востребованная стадия, предусмотренная для разрешения споров относительно величины кадастровой стоимости. В общем случае, стадия может состоять из двух этапов – это досудебное и судебное оспаривание кадастровой стоимости (Рисунок 3.5). Физические лица могут миновать обращение в комиссию и сразу же подать в суд. Для юридических лиц обращение в комиссию до обращения в суд обязательно.

Для досудебного оспаривания кадастровой стоимости при территориальных органах Росреестра созданы Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее–Комиссии). За период с 01.01.2015 по 30.11.2015 в созданные при территориальных органах Росреестра Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 23 892 заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявления) в отношении 43 878 объектов недвижимости.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев заявления подаются в отношении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. Споров относительно величины кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства) в рассматриваемом периоде значительно меньше. Так, на рассмотрение в Комиссии поступили заявления с информацией о 29 863 земельных участках и заявления со сведениями о 1749 зданиях, 991 помещении, 8 сооружениях и 1 объекте незавершенного строительства.

Временная структура кадастровой оценки недвижимости

Полнота учета характеристик объектов недвижимости для налогообложения важна для правильного расчета кадастровой стоимости, которая служит налоговой базой. Статистические данные, приведенные в таблице (Таблица 4.15), выявляют процент некорректного расчета кадастровой стоимости по причине отсутствия ряда характеристик либо противоречий в характеристиках.

В трех субъектах РФ (Белгородская область, Сахалинская область, Карачаево–Черкесская Республика) более чем у 10% объектов, подлежащих оценке, местоположение (адрес) не соответствует кадастровому делению. Большое количество объектов недвижимости (более 30% объектов, подлежащих оценке) находятся в нулевом кадастровом квартале – Чеченская Республика, Республика Дагестан, Кабардино–Балкарская Республика. Эти объекты невозможно соотнести с кадастровым делением территории и рассчитать для них графические факторы стоимости. Из таблицы (Таблица 4.15) видно, что в Республике Дагестан более 96% объектов оценки находится в нулевом кадастровом квартале, в Чеченской республике – более 75%. Также, более чем у 10% от общего количества объектов недвижимости, подлежащих оценке, отсутствует год ввода в эксплуатацию, либо год постройки (Республике Северная Осетия–Алания, Чеченская Республика, Республика Дагестан, Кабардино–Балкарская Республика).

Целостность учета. При исследовании проблем целостности выделим, с одной стороны, целостность учета сложных объектов недвижимости; с другой – внешнюю целостность и непротиворечивость для создания информационного пространства межведомственного взаимодействия.

Целостность учета объекта недвижимости нарушается отсутствием (проблемами) учета таких объектов недвижимости, как, например, имущественный комплекс, включающий земельный участок и находящиеся на нем здания и сооружения, функционирующий как единый объект. Это противоречие между природой создания и функционирования единого объекта недвижимости, предназначенного для выполнения единой функции – производственной (производственный комплекс), социальной (индивидуальный жилой дом) и т.д. Так, одной заявке, поданной на учет объекта недвижимости, соответствует учет одного объекта недвижимости. Поэтому результатом кадастрового учета индивидуального жилого дома, который является имущественным комплексом, в состав которого входят в среднем 4–7 строений и сооружений (жилой дом, гараж, баня, хозяйственный двор, забор и т.д.), на учет будет поставлено только одно основное строение. При этом происходит потеря информации о составе единого объекта, что, в конечном счете, повлияет на расчет кадастровой стоимости объекта.

Целостность и непротиворечивость для создания информационного пространства межведомственного взаимодействия. Основой создания и функционирования информационного пространства являются системы идентификаторов и классификаторов, они минимизируют объем хранения информации в одних системах за счет возможности ее получения из других систем, исключают дублирование и обеспечивают ссылочную целостность данных.

Так, например, для определения значений факторов стоимости объекта недвижимости в зависимости от его местоположения необходимо совместить два информационных ресурса – ГКН и геоинформационную систему (ГИС), описывающую местоположение объекта недвижимости на территории. Как правило, в ГИС не содержится кадастровый номер объектов недвижимости. Поэтому объединить указанные ресурсы на основе кадастрового номера объектов недвижимости не представляется возможным. Теоретически возможно совмещение по координатам, но ведение различных информационных систем в единой системе координат – задача еще более далекого будущего.

В качестве характеристики, которая, как правило, присутствует в обеих системах, может выступать адрес объекта недвижимости. В ГКН предусмотрено внесение информации о местоположении объектов недвижимости, это не обязательная (дополнительная) текстовая описательная характеристика. Если учесть, что в каждой системе адреса вносятся произвольно, в семантическом виде, без использования единого совместимости информационных ресурсов необходимо использовать единый адресный классификатор, который должен соответствовать следующим требованиям: - для стандартизации многообразия адресов и для согласования адресных характеристик, используемых в различных системах, необходим структурированный, состоящий из отдельных полей (индекс, населенный пункт, часть населенного пункта, тип улицы, улица, дом), однозначно интерпретируемый адрес объекта недвижимости; - для автоматизации и унификации необходимо формировать кодовое соответствие семантической адресного классификатора, совмещения информации не произойдет. Следовательно, для информации, содержащейся в адресе.

Среди адресных справочников и классификаторов, использующихся в различных ведомствах, целям выполнения работ по формированию информационного пространства соответствует Федеральная информационная адресная система (ФИАС). Однако код адреса ФИАС не является учетной характеристикой ГКН. Аналогична ситуация с характеристикой принадлежности объекта недвижимости к муниципальному образованию – с кодом ОКТМО, определяемым в соответствии с Отраслевым классификатором территорий муниципальных образований (ОКТМО). Он служит для получения средних показателей кадастровой стоимости, которая впоследствии присваивается вновь образованным объектам недвижимости, но код ОКТМО не является учетной характеристикой ГКН.

Непротиворечивость и достоверность учета. Данные ГКН были сформированы из ранее учтенных сведений, которые долгое время формировались службой технической инвентаризации объектов недвижимости. В процессе передачи и загрузки информации из других систем происходило дублирование информации, данные передавались с ошибками, которые они содержали изначально. Поэтому ГКН наследует все неточности и ошибки предыдущего учета.

Объем данных ( в России на учете в ГКН состоит более 50 миллионов земельных участков и более 100 миллионов объектов капитального строительства), различия в порядке учета, неоднозначность в регламентах обмена информацией – все это также создавало возможность внесения ошибок. Эти ошибки выявляются только сейчас, когда на основе данных ГКН рассчитывается кадастровая стоимость и проводится ее анализ.

Эволюция и преемственность классификации в кадастровой оценке недвижимости

В процессе выполнения проекта были разработаны и исследованы сценарии экономического анализа при введении налога на недвижимость в зависимости от различных вариантов льгот и вычетов (Таблица 6.9). Для определения оптимального размера налоговых вычетов были предложены различные варианты численных значений вычетов – от нуля до 50 кв.м. площади объектов налогообложения, для каждого из которых исследовано распределение налогового бремени по социальным группам налогоплательщиков [255].

По результатам Результаты анализа социально–экономических последствий введения налога на недвижимость позволяют определить необходимые параметры налогообложения, соответствующие оптимальному распределению налоговой нагрузки между налогоплательщиками, а также распределению налоговых поступлений для налогополучателей. расчета для каждого сценария введения налога на недвижимость определена сопоставимая ставка налога на недвижимость, обеспечивающая поступление в бюджет муниципального образования платежей по налогу на недвижимость в размере, равном поступлениям по существующим налогам. При этом полученные сопоставимые ставки налога на недвижимость широко варьируются по объектам недвижимости жилого и нежилого фонда, принадлежащим физическим и юридическим лицам. Обобщенные результаты расчетов сопоставимых ставок по крупным собственникам в Республике Татарстан приведены в Приложении (Приложение Е. Обобщенные результаты расчетов сопоставимых ставок по крупным собственникам в Республике Татарстан).

Без вычетов Равномерное распределение налогового бремени. Большой потенциал увеличения налоговых поступлений

Сохранение состава льгот, применяемых по налогу на имущество физических лиц и земельному налогу Налоговое бремя распределяется между лицами, не освобожденными от уплаты налога

Вычет в размере средней стоимости 55 кв. м объекта недвижимости (независимо от состава проживающих и «льготников») Налоговое бремя возлагается на владельцев объектов недвижимости большой площади

Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости независимо от состава налогоплательщиков (или средней стоимости 50 кв. м объекта недвижимости для «льготников») Налоговое бремя возлагается на владельцев относительно дорогих объектов

Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости на каждого налогоплательщика (или средней стоимости 50 кв. м объекта недвижимости на каждого «льготника») Налоговое бремя возлагается на владельцев относительно дорогих объектов, в которых проживают небольшие семьи

Вычет в размере средней стоимости 20 кв. м объекта недвижимости или 50 кв. м объекта недвижимости для «льготников» + средней стоимости 10 кв. м на каждого совместно проживающего или средней стоимости 50 кв. м на каждого совместно проживающего «льготника» Вычет в размере средней стоимости 10 кв. м объекта недвижимости на налогоплательщика (или средней стоимости 30 кв. м объекта недвижимости на каждого «льготника») + средней стоимости 10 кв. м на каждого несовершеннолетнего Уменьшение социального вычета и введение дополнительного вычета на несовершеннолетних

Вычет в размере средней стоимости 5 кв. м объекта недвижимости на каждого проживающего Достаточно равномерное распределение налогового бремени, определенный вычет большим семьям

Вычет в размере средней стоимости 10 кв. м объекта недвижимости на каждого проживающего (или средней стоимости 30 кв. м объекта недвижимости на каждого «льготника») Существенное сокращение относительного налогового бремени для больших семей и «льготников»

В результате анализа и оценки предложенных сценариев сформулированы следующие предложения:

Стандартный налоговый вычет предоставляется в размере средней в муниципальном образовании кадастровой стоимости 20кв.м. общей площади жилых помещений всем категориям граждан; в размере средней в муниципальном образовании кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади жилых помещений льготным категориям граждан.