Финансовое обеспечение жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий (на примере г. Санкт-Петербург) Тюляев Олег Николаевич

Содержание к диссертации

Введение

Глава I. Теоретические аспекты финансирования и банковского кредитования жилищного строительства 14

1.1. Система финансирования и кредитования жилищного строительства: научно-теоретические подходы и методы; отечественный и зарубежный опыт 14

1.2. Роль и особенности банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий 32

1.3. Государственное регулирование финансирования и кредитования жилищного строительства 47

Выводы по главе 1 58

Глава 2. Методические подходы к реализации системы финансирования и Банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов Комплексного освоения территорий в г. Санкт-Петербург 61

2.1. Содержание и структура рынка жилищного строительства 61

2.2. Механизм банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий 81

2.3. Специфика моделирования схем финансирования проектов комплексного освоения территорий 94

Выводы по главе 2 118

Глава 3. Организационно-методические рекомендации по совершенствованию Системы финансирования проектов комплексного освоения территорий в Санкт-петербурге 120

3.1. Модель финансирования проектов жилищного строительства в рамках комплексного освоения территорий для г. Санкт-петербурга 120

3.2. Организационные основы формирования системы финансирования и банковского кредитования проектов комплексного освоения территорий 136

Выводы по главе 3 142

Заключение 145

Библиография 152

• Роль и особенности банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий
• Государственное регулирование финансирования и кредитования жилищного строительства
• Специфика моделирования схем финансирования проектов комплексного освоения территорий
• Организационные основы формирования системы финансирования и банковского кредитования проектов комплексного освоения территорий

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. Обеспеченность населения доступным и комфортным жильем - один из наиболее важных социальных показателей развития общества, ключевая характеристика уровня благосостояния людей, качества их жизни. Решение жилищной проблемы в России на протяжении многих лет является одной из насущных задач социально-экономического развития. Средняя обеспеченность жильем в расчете на душу населения в Российской Федерации составляет 23,4 кв.м в сравнении с 35-50 кв.м в странах Европейского Союза и 70 кв. м в США; более 40% населения России живет в условиях, не отвечающим минимальным требованиям благоустройства и комфортности.

Жилищная проблема заключается также в дефиците жилищного фонда, наличии большого объема ветхого жилья, отсутствии у дольщиков, приобретающих квартиру на этапе строительства жилого дома, достаточных гарантий своевременного завершения строительства, его низком качестве, кризисном состоянии жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), несовершенстве механизмов привлечения инвестиционных ресурсов в жилищную сферу, недостатке долгосрочных источников финансирования, высоких процентных ставках ипотечного кредитования, отсутствии эффективных схем государственно-частного партнерства в данной сфере и других негативных факторах.

Несмотря на провозглашение приоритетности государственной жилищной политики и развития инвестиционных механизмов в жилищной сфере, в том числе за счет средств бюджетов всех уровней, проблема финансового обеспечения жилищного строительства остается весьма острой и актуальной для общества и государства. Бюджетное финансирование жилищного строительства, связанное с реализацией государственных обязательств перед различными категориями граждан, давая очевидный социально значимый эффект, все же ограничено и не создает условий для возвратного восполнения бюджетов, посредством осуществления конкретных проектов.

Отсутствие финансовой самостоятельности, средств на развитие инфраструктуры и низкое качество муниципального управления вызывают недоверие инвесторов. Даже активная позиция местной власти не всегда позволяет запустить эффективный механизм сбалансированного развития территорий. Поэтому нужны новые инвестиционные схемы, которые позволят использовать средства бюджетов всех уровней как рычаг для привлечения частного капитала в инфраструктурное развитие. Возможной альтернативой традиционным источникам и инструментам финансирования может стать механизм инвестирования с участием публичных и частных субъектов в рамках реализации проектов комплексного освоения территорий (КОТ).

Учитывая текущие негативные макроэкономические тенденции, высокую волатильность валютного и фондового рынков, снижение инвестиционной активности в строительной отрасли, уровня платежеспособного спроса населения, ограничение доступа для ряда крупных банков к источникам зарубежного финансирования после введения экономических санкций против

России и ужесточения денежно-кредитной политики Центрального Банка РФ (ЦБ РФ), колоссальное научное и практическое значение приобретают вопросы адаптации к новым условиям и модернизации системы финансирования и банковского кредитования жилищного строительства.

В новых условиях жилищная сфера потребует к себе еще большего внимания, как со стороны органов исполнительной и законодательной власти, так и представителей бизнес-сообщества, особенно банков в части реструктуризации долговых обязательств заемщиков, пересмотра процентных ставок по депозитам и кредитам, построения новых схем инвестиционного финансирования и, в конечном итоге, обновления всей системы финансового обеспечения жилищного строительства, что предполагает наличие соответствующей научно-теоретической и методической базы.

Степень разработанности научной проблемы. Изучению теоретических основ финансового менеджмента и инвестиций посвящены работы таких зарубежных авторов как: Ажуни А.М., Александер Г.Д., Бирман Г., Бригхем Ю., Гапенски Л., Бэйли Д.В., Холт Р.Н., Шарп У.Ф., Шмидт С. и др.

В российской экономической науке разработкам теории и практики финансового менеджмента, инвестиций, финансового посредничества, финансового менеджмента в коммерческих банках и банковского кредитования посвящены труды: Белоглазовой Г.Н., Бочарова В.В., Деевой А.И., Жукова С.В., Ивановой А.Н., Ивасенко А.Г., Игониной Л.Л., Кольева А.А., Копченко Ю.Е., Кроливецкой Л.П., Лаврушина О.И., Леонтьева В.Е., Ларионова А.Н., Моисеева А.В., Москвина В.А., Мотовилова О.В., Найденкова В.И., Поповой Е.М., Парусимовой Н.И., Радковской Н.П., Романовского М.В., Хазановича Э.С. и др.

Вопросы финансирования инвестиций в жилищное строительство и роли банков в инвестиционных процессах раскрыты в трудах: Аверченко Н.Н., Гаврилова М.В., Гаттунен Нат.А., Гаттунен Над.А., Гордеевой И.А., Горяч-кина П.В., Рабового П.Г., Гудкова А.А., Кайля А.Н., Кобелева С.А., Копей-кина А.Б., Кошмана Н.П., Кроливецкой Л.П., Лазаровой Л.Б., Мазур И.И., Овсянниковой Т.Ю., Палагута И.А., Подопригора И.В., Пономарева В.Н., Рогожиной А.А., Руди Л.Ю., Рыбалова А.О., Савицкой А.Е., Секо Е.В., Семер-ковой Л.Н., Сокола П.В., Тихомировой Е.В., Туманова М.О., Шапиро В.Д., Шеремета В.В., Южелевского В.К., Яськовой Н.Ю.

Вместе с тем, недостаточно исследованы проблемы формирования и развития системы финансирования жилищного строительства в региональном аспекте в рамках комплексного освоения территорий в пределах крупных городских агломераций. Существуют объективные факторы, влияющие на эффективность инвестиционного процесса в жилищной сфере в новых экономических условиях, требующие научного анализа, оценки и разработки практических рекомендаций в данной области.

Недостаточная степень разработанности проблемы подтверждает актуальность темы исследования и необходимость ее научно-теоретического и

практического развития, что предопределило цель, задачи, объект, предмет и структуру диссертации.

Цель и задачи диссертационного исследования. Цель диссертационного исследования заключается в развитии теоретических положений, раскрывающих механизмы финансирования жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий, а также в разработке рекомендаций по совершенствованию финансового инструментария при организации финансовых потоков для застройщиков жилой и коммерческой недвижимости, компаний, ответственных за обеспечение инженерными мощностями земельных участков, и коммунальных предприятий.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие научные задачи:

- на основе изучения теоретических исследований, обобщения отечест
венного и зарубежного опыта, раскрыть особенности системы и механизмов
финансирования и кредитования жилищного строительства;

- выявить роль и особенности банковского кредитования жилищного
строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий;

исследовать специфику государственного регулирования финансирования и кредитования жилищного строительства;

определить положение и роль банков в системе финансирования проектов комплексного освоения территорий;

- выявить особенности механизмов финансирования проектов КОТ и
дать критический анализ существующих, с учетом изменившейся в 2014 году
конъюнктуры на российском финансовом рынке;

- с учетом теоретических подходов и практического опыта использова
ния схем инвестиционного банковского кредитования, разработать рекомен
дации и предложения по формированию системы финансирования проектов
комплексного освоения территорий в рамках жилищного строительства в
России на примере региональной системы финансирования проектов КОТ
для г. Санкт-Петербурга.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают механизмы финансового обеспечения проектов комплексного освоения территорий на примере г. Санкт-Петербурга.

Предметом исследования являются социально-экономические и финансовые отношения, возникающие в процессе взаимодействия участников, реализующих проект комплексного освоения территорий в рамках жилищного строительства.

Теоретическая и методологическая основа исследования. В работе использованы труды отечественных и зарубежных авторов, посвященные проблемам организации проектного финансирования, концептуального формирования отечественной системы финансирования жилищного строительства, тенденциям развития рынка жилищного строительства, особенностям взаимодействия его участников, теории и практике финансирования проектов комплексного освоения территорий, правовым аспектам финансирования и

банковского кредитования жилищного строительства, анализу действующих схем финансирования в данной области и банковским рискам, сопровождающим инвестиционный процесс, а также вопросам моделирования и оценки возможных схем финансирования жилищного строительства в современных экономико-правовых условиях.

При решении поставленных задач в диссертации использованы методы: экономического и правового анализа и синтеза, анализа документов, прогнозирования; приемы абстрагирования и сравнения; методы теории оптимизации и экономико-математического моделирования; количественного и качественного анализа.

Информационная база исследования. составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, Центрального банка РФ и г. Санкт-Петербурга; официальные статистические материалы Росстата РФ, Петростата по исследуемой проблеме, данные научно-практических конференций, «круглых столов» и семинаров по проблемам использования различных моделей и инструментов инвестирования на рынке жилищного строительства, экспертные оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических и электронных изданиях, личные наблюдения автора.

Обоснованность и достоверность результатов исследования обеспечивается использованием фундаментальных исследований отечественных и зарубежных авторов в области инвестиционного проектного финансирования жилищного строительства, законодательных и нормативных актов Российской Федерации, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исследование базируется на общенаучных и специальных методах и приемах познания явлений.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Исследование выполнено в рамках паспорта ВАК Минобрнауки РФ по специальности 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит»: 3.12. Структура и взаимосвязь механизма финансового взаимодействия государства и корпоративных финансов в рыночных условиях; 3.22. Формирование эффективной системы проектного финансирования; 10.9. Специфика финансирования банками инвестиционной деятельности предприятий различных отраслей и организационно-правовых форм.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке научно-методических подходов к совершенствованию системы финансирования и банковского кредитования жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий.

Наиболее существенные результаты исследования, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем.

1. Сформулировано определение системы финансирования и кредитования жилищного строительства (СФК ЖС), систематизированы и дополнены известные классификации инвестиций в ЖС.

2. Уточнено понятие проекта комплексного освоения территорий (КОТ), определены особенности финансирования проектов КОТ, сформу-

лировано понятие системы финансирования и кредитования проектов КОТ (СФП КОТ), в рамках которой предложена перспективная форма проектного финансирования объектов коммунальной инфраструктуры в рамках КОТ.

3. Описаны возможные схемы участия банков в финансировании проектов КОТ с учетом российской практики.

4. Разработаны рекомендации по совершенствованию региональной системы финансирования проектов комплексного освоения территорий для Санкт-Петербурга в виде построения собственной модели СФП КОТ, где автором предложена схема взаимодействия между основными участниками проекта КОТ.

5. Предложены и обоснованы рекомендации по организации финансового обеспечения, планирования себестоимости строительства и привлечения дополнительных инвесторов в проекты КОТ. Разработано для стандартной продуктовой линейки коммерческих банков 2 новых кредитных продукта.

Теоретическая значимость исследования. В результате проведенного исследования расширены общетеоретические и методические подходы к формированию и развитию системы финансирования и банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов КОТ. Выявлены проблемы, препятствующие эффективному функционированию рынка жилищного строительства в общефедеральном и региональном аспектах; проанализированы вопросы финансирования проектов комплексного освоения территорий.

Практическая значимость исследования. Предложены и обоснованы оптимальные схемы инвестиционного банковского кредитования проектов КОТ для Санкт-Петербурга; разработаны рекомендации по совершенствованию системы финансирования региональных проектов КОТ.

Теоретические положения и рекомендации диссертационной работы могут быть использованы при проведении занятий по дисциплинам «Банковское дело», «Рынок ценных бумаг».

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были доложены, обсуждены и одобрены на следующих научно-практических конференциях: ХII научно-практическая конференция «Актуальные проблемы экономики и новые технологии преподавания (Смирновские чтения)» (Санкт-Петербург, 22 марта 2013 г.); V Международная научно-практическая конференция «Архитектура финансов: стратегия взаимодействия финансового и реального секторов экономики» (25-26 марта 2014 г.); VI международная научно-практическая конференция «Архитектура финансов: геополитические дисбалансы и потенциал развития национальных финансовых систем» (Санкт-Петербург, 14 апреля 2015 года).

В рамках разработки практических рекомендаций для банков, представляющих услуги по финансированию строительных компаний, внедрен в продуктовую линейку коммерческого банка ПАО "Банк БФА" новый кредитный продукт - кредит в форме овердрафт для застройщика, фондирование которо-

го обеспечивается средствами на аккредитивных счетах, открытых физическими лицами в адрес застройщика.

Публикации. По теме диссертационного исследования автором опубликовано 10 работ (в том числе 3 в соавторстве) общим объемом 3,64 п.л. (авторский текст - 3,13 п.л.), в том числе 3 работы опубликованы в изданиях, входящих в перечень ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографии, включающей 162 наименования. Исследование изложено на 197 листах машинописного текста и содержит: 10 таблиц, 11 рисунков, 7 формул и 13 приложений.

Роль и особенности банковского кредитования жилищного строительства в рамках проектов комплексного освоения территорий

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты Российской Федерации, Центрального банка РФ и г. Санкт-Петербурга; официальные статистические материалы Росстата РФ, Петростата по исследуемой проблеме, данные научно-практических конференций, «круглых столов» и семинаров по проблемам использования различных моделей и инструментов инвестирования на рынке жилищного строительства, экспертные оценки, прогнозные расчеты, содержащиеся в специализированных периодических и электронных изданиях, личные наблюдения автора. Обоснованность и достоверность полученных результатов диссертационной работы обеспечивается использованием фундаментальных исследований отечественных и зарубежных авторов в области инвестиционного проектного финансирования жилищного строительства, законодательных и нормативных актов Российской Федерации, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Исследование базируется на общенаучных и специальных методах и приемах познания явлений.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Исследование выполнено в рамках паспорта ВАК Минобрнауки РФ по специальности 08.00.10 – «Финансы, денежное обращение и кредит»: 3.12. Структура и взаимосвязь механизма финансового взаимодействия государства и корпоративных финансов в рыночных условиях; 3.22. Формирование эффективной системы проектного финансирования; 10.9. Специфика финансирования банками инвестиционной деятельности предприятий различных отраслей и организационно-правовых форм.

Научная новизна исследования заключается в разработке научно-методических и практических подходов к совершенствованию системы финансирования и банковского кредитования жилищного строительства при реализации проектов комплексного освоения территорий. Наиболее существенные результаты исследования, полученные лично автором, обладающие научной новизной:

1. Уточнен понятийный аппарат и предложены следующие авторские определения: «система финансирования и кредитования жилищного строительства», « рынок жилищного строительства (РЖС)», «проект комплексного освоения территорий (КОТ)», «эффективная организация финансирования и кредитования проекта КОТ», «система финансирования и кредитования проектов комплексного освоения территорий (СФП КОТ)».

2. Предложена и обоснована классификация инвестиций в ЖС по признакам, по: объекту вложения, видам основных фондов, воспроизводственной структуре, виду полезного использования, формам собственности, географии вложения, уровню ликвидности, уровню риска, источникам финансирования, срокам окупаемости, в зависимости от контроля инвестора над объектом и критериям эффективности.

3. Определена роль банков в финансировании и кредитовании СФП КОТ и сделан вывод, что в среднесрочной перспективе банки останутся основными инвесторами проектов («ядром» СФП КОТ).

4. Для региональной СФП КОТ г. Санкт-Петербурга автором разработана модель взаимодействия между основными участниками проекта КОТ.

5. Предложены и обоснованы рекомендации по следующим направлениям: а) рекомендации по формированию и подтверждению собственного участия в проекте с сохранением принципов организации проектного финансирования в части пропорциональности ответственности инициаторов проекта и кредиторов; б) рекомендации, связанные с формированием доходной части проекта, предусматривающие применение механизмов по сокращению периода получения денежных средств от реализации площадей, при соблюдении всех юридических формальностей, связанных с оформлением прав участников долевого строительства, а также с привлечением новых типов инвесторов в проект, путем разработки долговых инструментов, обеспеченных квадратными метрами строящихся объектов недвижимости.

Для реализации соответствующих принципов предложено внедрить в стандартную продуктовую линейку коммерческих банков 2 новых кредитных продукта: овердрафт, фондирование которого обеспечивается средствами на аккредитивных счетах, открытых физическими лицами в адрес застройщика ставка по данному кредиту равняется марже банка, что существенно позволяет экономить на финансовой деятельности по привлечению дорогостоящих инвестиционных кредитов; ипотечное кредитование застройщика на цели исполнения обязательств по проектным облигациям после ввода объекта жилищного строительства в эксплуатацию под залог готовых к продаже квартир -позволяет рефинансировать среднесрочное финансирование, привлекаемое в рамках эмиссии проектных облигаций.

в) рекомендации, связанные с формированием расходной части проекта, основанные на снятии бремени по развитию инженерной инфраструктуры района с застройщиков (в соответствии с разработанной моделью взаимодействия основных участников проекта КОТ), а также на «растяжении» во времени сроков возврата заемного финансирования, привлекаемого для строительства объектов социальной инфраструктуры.

6.Обоснована необходимость привлечения дополнительных долгосрочных инвестиций в финансирование инфраструктуры ЖС в г.Санкт-Петербурге. и предложено создать специализированное Объединение региональной инвестиционной биржи (ОРИБ), в котором все проекты КОТ будут аккумулироваться в едином центре инвестиционных проектов, доступ к которому будут иметь потенциальные инфраструктурные инвесторы, таким образом будет создана площадка для встречи инициаторов проектов КОТ с потенциальными инвесторами, что должно консолидировать возможности частных инвесторов и, как следствие, снизить потребность в государственной поддержке.

Государственное регулирование финансирования и кредитования жилищного строительства

Однако, в условиях острого дефицита долгосрочных средств для становления, как первой, так и второй модели, процесс формирования эффективной отечественной системы финансирования и кредитования жилищного строительства испытывает значительные трудности.

Для большинства населения нашей страны покупка жилья в последние годы оставалась недоступной. Средний уровень дохода российской семьи не позволял гражданам приобрести жилье за счет собственных средств или получить ипотечный кредит в коммерческом банке. Для его получения необходимо было обеспечить достаточный первоначальный взнос (10%-30%) и иметь в дальнейшем финансовую возможность обслуживать долговую нагрузку. После стремительного падения курса рубля в декабре 2014 года возможность погашения даже имеющейся задолженности для многим заемщиков оказалась под вопросом, а повышения ключевой ставки ЦБ РФ до двузначных чисел уже не позволяет сохранять на прежнем уровне процентные ставки по ипотечным кредитам в российских банках в 7,9%-15,25% годовых, хотя Правительство РФ и старается поддержать рынок ипотечного кредитования, предлагая субсидирование процентной ставки, сохраняя ее на уровне 12% годовых .[132, С.22-26; 133, С.18-22; 134, С.22-25]

В настоящее время отечественная финансовая система оказалась в критической ситуации [52], что актуализирует вопросы модернизации сложившихся механизмов финансирования и кредитования жилищного строительства.

В экономической литературе сущность ЖС определяют различно [64, С.125-141; 67, С.17-28; 77, С.60-77; 81, С.109-125]: она представляет собой организационную, проектную, производственную, инвестиционную деятельность (органов государственного управления, проектных, транспортных, строительных организаций, предприятий материально-технической базы строительства, инвесторов, потребителей, эксплуатационных предприятий), направленную на строительство и эксплуатацию нового, реконструкцию и модернизацию вторичного жилья [99, С.6], сфера жилищного строительства - это сфера народного хозяйства, направленная на создание вновь возводимых объектов жилищного фонда, предназначенных для проживания граждан и процесс капитального ремонта, реконструкции существующих объектов жилого назначения, а так же система сложных взаимосвязей организаций, участвующих в создании и модернизации объектов недвижимости, органов государственной власти и конечных потребителей. [108, С.7-8]

Давая оценку данным определениям, отметим, что в них не отражена значимость мультипликативного эффекта ЖС на показатель валового регионального продукта, суть которого заключается в том, что наращивание темпов строительства жилья: 1) стимулирует развитие различных секторов экономики, активизирует рост производства энергоресурсов, металла, цемента, топлива, механизмов, транспортных средств и других материальных средств, что невозможно без параллельного развития строительной индустрии. Также жилищное строительство стимулирует развитие напрямую не связанных со строительством секторов экономики, поскольку увеличивает спрос на мебель, бытовую технику, товары домашнего обихода и длительного пользования; 2) способствует расширению занятости в самой строительной отрасли и смежных отраслях. Это обусловлено тем, что жилищное строительство отличается своей высокой трудоемкостью. Причем особенность строительной отрасли заключается в большой потребности в работниках невысокой квалификации; 3) формирует значительные объемы налоговых поступлений в бюджеты различных уровней; 4) служит важнейшим стимулом сбережений населения, а частные сбережения в свою очередь являются основным источником инвестиций и экономического роста; 5) способствует росту конкуренции между строительными компаниями и, следовательно, снижению стоимости жилья. Строительная отрасль обеспечивает 5,5% ВВП РФ и является драйвером экономического роста в регионах. В ней занято 5,3 миллиона человек, или более 7% экономически активного населения. Со строительством связано почти 30 отраслей народного хозяйства. [58]

В результате, ЖС оказывает решающее влияние на развитие и размещение производительных сил, наращивание производственного потенциала страны и техническую реконструкцию хозяйства, решение социальных проблем и обеспечение повышения уровня жизни населения.[137, С.36]

Исходя из этого, жилищное строительство мы предлагаем рассматривать как важнейший сегмент строительной отрасли, обладающий синергетическим эффектом на рост ВВП, заключающимся в суммарном результате от организационной, проектной, производственной, инвестиционной деятельности по строительству, эксплуатации нового, реконструкции и модернизации вторичного жилья.

Динамично развивающийся рынок ЖС влечет за собой целый ряд дополнительных положительных эффектов, а значит, стимулирует развитие экономики страны в целом, являясь по существу драйвером экономического роста. Если же рынок жилищного строительства испытывает проблемы, это неизбежно отражается на различных секторах экономики. Сегодня темпы строительства жилья не соответствуют потребностям отечественного рынка. По данным Росстата в 2013 г. в стране было введено в эксплуатацию 69,4 млн. кв. м жилья, что на 5,5% больше, чем в 2012 г. Изначальные планы по вводу 71 млн. кв. м реализованы не были, на конец 2013 года данный показатель выполнен только на 75,97% (53 942,93 кв. м).[95]

В 2014 году положительная динамика продолжилась - объем ввода в эксплуатацию жилья вырос по сравнению с предыдущим годом на 14,9% — до 81 миллиона квадратных метров. Однако, уже по итогам первого квартала 2015 года (снижение объемов ввода в эксплуатацию составило порядка 10%) можно сделать вывод о начале рецессии в строительной отрасли, как и в экономике России в целом.

Неблагоприятные тенденции, складывающиеся в отечественной экономике на протяжении последнего времени, уже отразились на состоянии федерального и региональных бюджетов в сторону сокращения расходов на социальную сферу, в том числе инвестиций в ЖС. Поэтому совершенствование системы финансирования и кредитования жилищного строительства остается в числе приоритетных задач инвестиционной политики государства. Как показывает практика, выполнение этих задач затруднительно в том числе по причине отсутствия целостного представления о системе финансирования и кредитования жилищного строительства (СФК ЖС). Известно, что система (греч.- «составленное из частей», «соединение» от «соединяю») - это объективное единство закономерно связанных друг с другом предметов, явлений, а также знаний о природе и обществе. В философском аспекте термин «система» означает специфически выделенное из окружающей среды множество элементов, объединённых между собой совокупностью внутренних связей или отношений. [76, С.58]

Специфика моделирования схем финансирования проектов комплексного освоения территорий

Способы получения экономического эффекта от реализации проекта могут быть следующие: 1-й способ - инвестирование в строительство объекта недвижимости с единственной задачей быстрейшей его продажи (типичная ситуация строительной компании с функциями заказчика-застройщика); 2-й способ - инвестирование в объект недвижимости как в необходимую капитальную базу для развития основного бизнеса (типичная ситуация коммерческого заказчика типа сферы торговли, развлечений, производства и т. п.) или приобретение жилья для личных нужд; 3-й способ - инвестирование в собственные объекты недвижимости некоммерческого использования или для перепродажи (типичная ситуация дольщика жилья).

На стадии строительства «чистый» инвестор (вкладывающий капитал в определенный проект на установленный срок с целью извлечения прибыли из этих вложений) участвует в управлении весьма незначительно. В основном он контролирует сроки и объемы выполненных работ, обеспечивая финансирование. В случае долевого строительства инвестор-дольщик чаще всего вообще никоим образом не участвует в управлении строительным процессом. Но, влияние инвестора может быть и определяющим, поскольку он обеспечивает финансовые потоки для оплаты затрат.

Важно отметить, что в качестве инвестора может выступать физическое лицо – конечный потребитель (дольщик – по Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [14] или пайщик, если он является членом ЖСК).

Застройщик – это собственник объекта недвижимости, земельного участка или здания (сооружения). В ходе инвестиционного проекта застройщик реализует свой интерес по развитию объекта недвижимости. Он может не обладать необходимыми для строительства инвестиционными ресурсами, привлекая их со стороны. Возможны варианты: застройщик-инвестор; застройщик-соинвестор и просто только застройщик (не имеющий необходимых финансовых средств для реализации проекта). В любом случае Застройщик тесно связан с Инвестором, а для Проектировщика и Генподрядчика - они вообще одно целое. Интересы Инвестора и Застройщика при реализации проекта не обязательно во всем совпадают. Степень влияния на ход проекта может меняться от минимальной до определяющей, что зависит от многих причин. Основная цель застройщика -получение прибыли от передачи/продажи построенного объекта недвижимости. В зависимости от его финансового участия в реализации проекта определяется и его прибыль.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Лицо, осуществляющее функции участника проекта, находящееся в центре связей и отношений всех участников строительного процесса, обеспечивающее переход от инвестиционной идеи Инвестора к ее физической и правовой реализации. При этом, Инвестор может быть физическим или юридическим лицом, действовать самостоятельно в роли Заказчика, либо привлекать сторонние физические или юридические лица. Заказчик является основным (наравне с Генподрядчиком) участником строительного процесса. Он обеспечивает интересы инвестора и собственника объекта.

Застройщик, заказчик и инвестор могут быть представлены одним юридическим или физическим лицом; - подрядчик (Генеральный подрядчик, субподрядчик) – это физическое или юридическое лицо, специализированная фирма, которая выполняет для заказчика строительно-монтажные работы. Взаимоотношения заказчика и подрядчика регулируется заключением между ними договора подряда на строительство новых, реконструкцию и расширение старых объектов; - девелоперские компании - это строительные компании, которые приобретают права на строительство или реконструкцию объекта, организуют финансовые потоки, привлекают субинвесторов, управляют реализацией проекта. В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке. Передача доли в собственность на построенный объект Инвесторам происходит в рамках отдельных двухсторонних договоров (ДДУ, паи, ЖСК и пр.) Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес-процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синоним англоязычного термина «девелопер».

Девелопер - организатор и владелец проекта (включая все стадии финансирования и использования собственных финансовых ресурсов), который может поручать выполнение различных операций девелопмента самостоятельным профессиональным участникам рынка [109; 86]; - субинвесторы – это фирмы, вкладывающие в проект средства пропорционально их доли в будущей недвижимости, к этой категории также подрядные организации и производители строительных материалов, получившие часть оплаты за работу или продукцию будущими квартирами; - менеджеры проекта - сотрудники компаний, в задачи которых входит реклама проекта и реализация объекта жилой недвижимости, исходя из требуемого графика финансирования строительства; - саморегулируемые организации (СРО), целями которых являются: защита интересов членов СРО, контроль за соблюдением качественных показателей работы, федеративных законов, стандартов и правил в интересах потребителей. Роль СРО возросла с 1 января 2010 года, когда полномочия контроля над работой профильных компаний перешли к саморегулируемым организациям, а сама государственная лицензия трансформировалась в так называемый допуск СРО, который по сути заменил действующую ранее систему лицензирования. СРО действуют на основе Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ [5], федеральных законов от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» [16], от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» [17], от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [18] и других нормативных актов.

На данном этапе рынок жилищного строительства в основном представлен 10 компаниями [97], на долю которых в среднем приходится до 50% от емкости рынка жилья в денежном выражении, это - ЗАО «СУ-155», ГК «ПИК», ГК «Мортон», ГК «Эталон», ОАО «Группа ЛСР», ООО «Строительная фирма ЮгСтройИнвест», ГК «Кортрос» (правопреемник ГК «Ренова Стройгруп»), ОАО «Томская домостроительная компания», ГК «Балтрос», Стройсектор «Базового Элемента».

Организационные основы формирования системы финансирования и банковского кредитования проектов комплексного освоения территорий

Способы получения экономического эффекта от реализации проекта могут быть следующие: 1-й способ - инвестирование в строительство объекта недвижимости с единственной задачей быстрейшей его продажи (типичная ситуация строительной компании с функциями заказчика-застройщика); 2-й способ - инвестирование в объект недвижимости как в необходимую капитальную базу для развития основного бизнеса (типичная ситуация коммерческого заказчика типа сферы торговли, развлечений, производства и т. п.) или приобретение жилья для личных нужд; 3-й способ - инвестирование в собственные объекты недвижимости некоммерческого использования или для перепродажи (типичная ситуация дольщика жилья).

На стадии строительства «чистый» инвестор (вкладывающий капитал в определенный проект на установленный срок с целью извлечения прибыли из этих вложений) участвует в управлении весьма незначительно. В основном он контролирует сроки и объемы выполненных работ, обеспечивая финансирование. В случае долевого строительства инвестор-дольщик чаще всего вообще никоим образом не участвует в управлении строительным процессом. Но, влияние инвестора может быть и определяющим, поскольку он обеспечивает финансовые потоки для оплаты затрат.

Важно отметить, что в качестве инвестора может выступать физическое лицо – конечный потребитель (дольщик – по Федеральному закону от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [14] или пайщик, если он является членом ЖСК).

Застройщик – это собственник объекта недвижимости, земельного участка или здания (сооружения). В ходе инвестиционного проекта застройщик реализует свой интерес по развитию объекта недвижимости. Он может не обладать необходимыми для строительства инвестиционными ресурсами, привлекая их со стороны. Возможны варианты: застройщик-инвестор; застройщик-соинвестор и просто только застройщик (не имеющий необходимых финансовых средств для реализации проекта). В любом случае Застройщик тесно связан с Инвестором, а для Проектировщика и Генподрядчика - они вообще одно целое. Интересы Инвестора и Застройщика при реализации проекта не обязательно во всем совпадают. Степень влияния на ход проекта может меняться от минимальной до определяющей, что зависит от многих причин. Основная цель застройщика -получение прибыли от передачи/продажи построенного объекта недвижимости. В зависимости от его финансового участия в реализации проекта определяется и его прибыль.

Заказчик - юридическое или физическое лицо, уполномоченное инвестором (или само являющееся инвестором) осуществлять реализацию инвестиционного процесса по строительству объектов недвижимости. Лицо, осуществляющее функции участника проекта, находящееся в центре связей и отношений всех участников строительного процесса, обеспечивающее переход от инвестиционной идеи Инвестора к ее физической и правовой реализации. При этом, Инвестор может быть физическим или юридическим лицом, действовать самостоятельно в роли Заказчика, либо привлекать сторонние физические или юридические лица. Заказчик является основным (наравне с Генподрядчиком) участником строительного процесса. Он обеспечивает интересы инвестора и собственника объекта.

Застройщик, заказчик и инвестор могут быть представлены одним юридическим или физическим лицом; - подрядчик (Генеральный подрядчик, субподрядчик) – это физическое или юридическое лицо, специализированная фирма, которая выполняет для заказчика строительно-монтажные работы. Взаимоотношения заказчика и подрядчика регулируется заключением между ними договора подряда на строительство новых, реконструкцию и расширение старых объектов; - девелоперские компании - это строительные компании, которые приобретают права на строительство или реконструкцию объекта, организуют финансовые потоки, привлекают субинвесторов, управляют реализацией проекта. В отечественной практике застройщик, владеющий земельным участком, фактически является первым претендентом на собственность, создаваемую на участке. Передача доли в собственность на построенный объект Инвесторам происходит в рамках отдельных двухсторонних договоров (ДДУ, паи, ЖСК и пр.) Все остальные участники проекта выполняют отдельные задачи бизнес-процессов или выступают долевыми инвесторами по отношению к застройщику. С этой позиции отечественный термин «застройщик» является синоним англоязычного термина «девелопер».

Девелопер - организатор и владелец проекта (включая все стадии финансирования и использования собственных финансовых ресурсов), который может поручать выполнение различных операций девелопмента самостоятельным профессиональным участникам рынка [109; 86]; - субинвесторы – это фирмы, вкладывающие в проект средства пропорционально их доли в будущей недвижимости, к этой категории также подрядные организации и производители строительных материалов, получившие часть оплаты за работу или продукцию будущими квартирами; - менеджеры проекта - сотрудники компаний, в задачи которых входит реклама проекта и реализация объекта жилой недвижимости, исходя из требуемого графика финансирования строительства; - саморегулируемые организации (СРО), целями которых являются: защита интересов членов СРО, контроль за соблюдением качественных показателей работы, федеративных законов, стандартов и правил в интересах потребителей. Роль СРО возросла с 1 января 2010 года, когда полномочия контроля над работой профильных компаний перешли к саморегулируемым организациям, а сама государственная лицензия трансформировалась в так называемый допуск СРО, который по сути заменил действующую ранее систему лицензирования. СРО действуют на основе Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 №190-ФЗ [5], федеральных законов от 01.12.2007 г. № 315-ФЗ «О саморегулируемых организациях» [16], от 26.12.2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» [17], от 30.12.2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» [18] и других нормативных актов.

На данном этапе рынок жилищного строительства в основном представлен 10 компаниями [97], на долю которых в среднем приходится до 50% от емкости рынка жилья в денежном выражении, это - ЗАО «СУ-155», ГК «ПИК», ГК «Мортон», ГК «Эталон», ОАО «Группа ЛСР», ООО «Строительная фирма ЮгСтройИнвест», ГК «Кортрос» (правопреемник ГК «Ренова Стройгруп»), ОАО «Томская домостроительная компания», ГК «Балтрос», Стройсектор «Базового Элемента».