Содержание к диссертации
Введение
Глава I Особенности формирования современных рыночных отношений при управлении многофункциональными комплексами недвижимости 12
1.1. Теория и практика управления многофункциональными комплексами недвижимости 12
1.2. Типология многофункциональных комплексов недвижимости мегаполиса 26
1.3. Отечественный и зарубежный опыт управления проектами смешанного типа. Основные тенденции инвестиционного рынка недвижимости 36
Выводы по I главе 53
Глава II Анализ современных методов управления стоимостью многофункциональных комплексов коммерческой недвижимости 55
2.1. Концепция системного подхода к управлению стоимостью МФКН 55
2.2. Совершенствование методов управления стоимостью МФКН 62
Выводы по II главе 87
Глава III Прикладные аспекты оценки эффективности управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН 90
3.1. Концептуальный подход к формированию многофакторной системы показателей для оценки инвестиционной привлекательности проектов МФКН 90
3.2. Экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации доходности проектов МФКН во взаимосвязи с эталонными значениями их показателей 106
3.3. Методика системы управления инвестиционной стоимостью объектов МФКН на основе механизма оценки влияния синергетического
эффекта 118
Выводы по III главе 129
Заключение 131
Список использованной литературы
- Типология многофункциональных комплексов недвижимости мегаполиса
- Отечественный и зарубежный опыт управления проектами смешанного типа. Основные тенденции инвестиционного рынка недвижимости
- Совершенствование методов управления стоимостью МФКН
- Экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации доходности проектов МФКН во взаимосвязи с эталонными значениями их показателей
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современных условиях
российской экономики характерными закономерностями развития рынка
недвижимости являются тенденции к повышению интенсивности
использования площадей объектов коммерческой недвижимости, размыванию границ между отдельными функциональными видами недвижимости и увеличению доли многофункциональных комплексов недвижимости (МФКН), которые возникают с целью максимизации полезности объекта для потребителя путем сочетания разнообразных услуг на определенной территории.
Высокая динамика экономических процессов обусловливает
требования к наличию у объектов недвижимости потенциала саморазвития за
счет возможностей сочетания различных видов использования, полного либо
частичного их изменения. С этим связаны особые требования к объемно-
планировочным решениям, инженерному обеспечению объектов
недвижимости, которые должны обеспечивать физическую возможность их
многофункционального использования.
Разработка оптимальной концепции МФКН требует проведения комплексного анализа широкого круга вопросов, в том числе: изучения территориальных рыночных условий, анализа характеристик местоположения и окружения объекта, разработки функционального портфеля МФКН, формирования эффективной стратегии управления стоимостью объекта на различных стадиях его жизненного цикла.
Девелопмент недвижимости направлен на создание или управление
объектом недвижимости, обеспечивающее его высокую востребованность на
рынке и достижение запланированных показателей экономической
эффективности его функционирования. Девелопмент МФКН целесообразно
рассматривать в двух ключевых аспектах: процессы разработки и реализации
проекта строительства на определенном земельном участке и процессы
эксплуатационного девелопмента, направленные на управление
инвестиционным проектом с целью максимизации его экономической
эффективности за счет выбора оптимальных форм воспроизводства
недвижимости. При этом качественное преобразование МФКН должно
обеспечиваться единством правовых, физических и экономических процессов в рамках эксплуатационного девелопмента.
Разработка стратегии управления стоимостью МФКН базируется на сегментации рынка недвижимости в зависимости от различных способов формирования дохода. Для этих целей целесообразно использовать традиционный подход, предполагающий разделение недвижимости на жилую, производственную (промышленная, сельскохозяйственная) и коммерческую (офисная, торговая и гостиничная).
Традиционные подходы к определению экономической эффективности инвестиционных проектов на основе расчета стандартного ряда показателей в
настоящее время теряет свою актуальность при рассмотрении проектов в
сфере недвижимости. Им на смену приходят методики, позволяющие
рассматривать в качестве основного критерия эффективности максимизацию
стоимости жизненного цикла объекта управления. К достоинствам данных
методик можно отнести: возможность комплексного рассмотрения
результатов функционирования объекта в различных сферах, учет широкого спектра интересов различных участников инвестиционно-строительных проектов (собственников, инвесторов, девелоперов, подрядчиков, кредиторов и др.).
Использование современных методик и подходов в области управления бизнес-процессами применительно к управлению МФКН в динамично меняющейся макро- и микроэкономических среде требует научного рассмотрения в настоящее время недостаточно изученной области стоимостного управления многофункциональной недвижимостью с учетом ее специфики, в том числе уточнения понятийно-категорийного аппарата, проведения факторного анализа и развития классификации коммерческой недвижимости, исследования теоретических и практических особенностей реализации рассматриваемых подходов в современных условиях российской экономики.
Степень разработанности темы. Разработке методологических основ стоимостного управления (Value Based Management) посвящены труды целого ряда наиболее значительных западных ученых-экономистов, в числе которых Б.Беренс, Дж.М.Кейнс, Б.Гуттинг, И.Экхофф, Е.Милс, Пратт Ш., Десмонд Г.М., Келли Р.Э., Шарп У.Т., Коупленд Т. Коллер и Д. Мурин, Скотт М., Фрэнк Ч. Эванс Ф., Бишоп Д., Дамодаран, А. Каплан Р., Нортон Д., Ольве Н-Г, Рой Ж., Ветер М., Мейер М., Нивен П. и др. В исследования данных авторов в основном рассматриваются подходы к управлению стоимостью организаций и бизнес-проектов, в то же время специфические особенности реализации данных подходов применительно к управлению стоимостью недвижимости изучены недостаточно.
В работах отечественных ученых достаточно глубоко изучены вопросы
теории и методологии управления устойчивостью и экономической
надежностью функционирования строительной отрасли. Наиболее весомый
вклад внесли Анискин Ю.П., Асаул А.Н., Бакрунов Ю.О., Баронин С.А.,
Бредихин В.В., Бижанов А.Х., Булгаков С.Н., Валдайцев С.В., Верстина Н.Г.,
Владимирова И.Л., Грабовый П.Г., Грабовый К.П., Жихаревич Б.С.,
Загидуллина Г.М., Каменецкий М.И., Кулаков К.Ю., Кириллова А.Н.,
Лукманова И.Г., Ларионов А.И., Лукинов В.А., Панибратов Ю.П., Панкратов Е.П., Солунский А.И., Трухина Н.И., Хрусталев Б.Б., Яськова Н.Ю. и др.
Признавая важнейшее значение научных разработок ученых-
экономистов по теме исследования, необходимо отметить недостаточную степень проработанности теоретических и методических подходов к управлению стоимостью коммерческих МФКН, наличие ряда проблемных и дискуссионных вопросов. Это обусловливает актуальность выбранной темы
исследования, определяет предпосылки для формирования его структуры, цели и задач.
Научная гипотеза диссертационного исследования состоит в предположении, что эффективность управления стоимостью владения МФКН на основных стадиях его жизненного цикла зависит от выбранной стратегии будущего собственника МФКН, от физического, экономического и правового состояния девелопмента недвижимости, от уровней эксплуатационного и имущественного рисков собственника и инвестиционной привлекательности объекта недвижимости в отношении форм содержания и качества недвижимого имущества.
Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью владения многофункциональными комплексами недвижимости на основных стадиях жизненного цикла с учетом эффекта синергии.
Для достижения цели в работе были сформулированы и решены следующие задачи:
выявлены особенности формирования современных рыночных
отношений при управлении многофункциональными комплексами
недвижимости и определены основные тенденции рынка коммерческой
недвижимости;
изучен отечественный и зарубежный опыт управления проектами смешанного типа и предложена их типология;
уточнено понятие МФКН как объекта инвестиционного управления на основе изученияанализа признаков МФКН, характерных для отечественной и зарубежной практики с учетом перспектив развития рынка недвижимости;
проведен анализ современных методов управления стоимостью
многофункциональных комплексов коммерческой недвижимости, выявлены
перспективные направления реализации потенциала доходности МФКН;
разработана концепция системного подхода к управлению
стоимостью МФКН с учетом инвестиционной привлекательности проектов
МФКН;
сформировано и структурировано факторное пространство
совокупной стоимости владения объектами коммерческих МФКН;
разработана экономико-математическая модель управления совокупной стоимостью владения МФКН во взаимосвязи с эталонными значениями их показателей с учетом совокупного риска;
сформирован алгоритм организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью объектов коммерческих МФКН с учетом оценки влияния эффекта синергии;
предложены практические рекомендации по реализации организационно-экономического механизма управления совокупной стоимостью МФКН.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности.
Отражённые в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследования специальности 08.00.05 – «Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))», а именно: пункту 1.3.69. Теоретические и методологические проблемы управления стоимостью объектов недвижимости на различных стадиях жизненного цикла.
Объектом исследования выступает система управления стоимостью владения коммерческим многофункциональным комплексом недвижимости.
Предметом диссертационного исследования являются методы управления, направленные на оптимизацию совокупной стоимости владения коммерческим многофункциональным комплексом недвижимости.
Методология и методы исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составили научно-исследовательские и практические разработки ведущих отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области оценки и управления стоимостью объектов недвижимости.
Методологической базой исследования стало применение
общепринятых научных приемов и методов, обеспечивающих комплексность, логичность и достоверность результатов исследования, в том числе системного подхода к рассмотрению объекта и предмета исследования, экономико-математического моделирования, методов научного анализа и синтеза, группировки, сравнения, обобщения оптимизации, статистических методов обработки информации, а так же методологии математических алгоритмов.
Информационно-эмпирическую базу исследования составили
нормативно-правовые документы государственных органов РФ,
информационные и статистические материалы, опубликованные в открытых информационных источниках, в том числе в глобальной информационной сети, материалы научно-практических конференций и симпозиумов, специальная научная литература, результаты собственных исследований автора.
Научная новизна исследования заключается в разработке и
обосновании методических положений и практических рекомендаций по
формированию и реализации организационно-экономического механизма
управления совокупной стоимостью владения коммерческого
многофункционального комплекса недвижимости на основных стадиях
жизненного цикла с учетом инвестиционной привлекательности,
эксплуатационного риска и эффекта синергии.
К основным научным результатам, полученным лично автором и составляющим новизну исследования относятся следующие разработки:
1. Раскрыты сущность содержания понятий «многофункциональный комплекс недвижимости», как особого вида коммерческой недвижимости, разработаны научные принципы системного подхода по управлению
совокупной стоимостью владения коммерческой недвижимостью с учетом ее инвестиционной привлекательности.
2. Определены основные ретроспективные особенности, главные
тенденции и экономико-математические закономерности развития проектов
смешанного типа с привлечением различных типов девелопмента.
3. Проведен комплексный анализ и предложена модель организационно-
управленческих процессов экономического механизма оценки влияния
эффекта синергии на совокупную стоимость объектов смешанного типа.
4. Разработан организационно-экономический механизм управления
МФКН с учетом назначения эксплуатационного риска пользователей и
имущественного риска собственника (инвестора-девелопера).
5. Разработана экономико-математическая модель многокритериальной
оценки совокупной стоимости владения МФКН во взаимосвязи с эталонными
значениями показателей.
6. Разработаны методические рекомендации по реализации
организационно-экономического механизма управления совокупной
стоимостью владения МФКН и проведена оценка интегрального показателя
его инвестиционной привлекательности с учетом эффекта синергии.
7. Проведена апробация разработанного механизма на примере реальной
управленческой системы с предложениями по влиянию эффекта синергии на
совокупную стоимость владения коммерческих объектов смешанного типа.
Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов исследования состоит развитии теоретических положений в области оценки и управления стоимостью коммерческих МФКН, методических подходов к формированию и реализации стратегий их эффективного развития. Основные результаты исследования могут быть применены при разработке программ основного и дополнительного профессионального образования в сфере оценки и управления недвижимостью и инвестициями.
Практическая значимость результатов исследования состоит в
возможности применения разработанных подходов и рекомендаций в
практике хозяйствующих субъектов при управлении стоимостью
недвижимости, разработке и реализации инвестиционно-строительных проектов.
Степень достоверности и апробация результатов. Достоверность и обоснованность полученных автором научных результатов достигается репрезентативностью данных статистики, экспертных опросов, бухгалтерской и управленческой отчетности девелоперских компаний, применением актуальных научных теорий и подходов, использованием современных программных и информационных средств, а также практической апробацией результатов исследования.
Основные результаты диссертационной работы были представлены и одобрены в рамках международного научно-практического семинара в ФГБОУ ВО «НИУ МГСУ» в 2015 году.
Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендаций по управлению финансовыми потоками основных участников инвестиционно-строительной и эксплуатационной деятельности при реализации проектов редевелопмента компаниями ООО «МОРТОН-РСО» и ЗАО «Газпром инвест Юг».
Апробация и практическая значимость результатов диссертационного исследования подтверждена справками о внедрении.
Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 7 научных работ, из которых: 4 работы объемом 1,38 п.л. (лично автором 1,38 п.л.) в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК; 1 монография общим объемом 4,83 п.л., в том числе лично автором 3,6 п.л.
Общий объем публикаций составил 6,74 п.л., в том числе лично автором – 5,37 п.л.
Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав. Она изложена на 146 страницах компьютерного текста, включает 14 таблиц, 12 рисунков. Список использованной литературы содержит 115 наименований.
Типология многофункциональных комплексов недвижимости мегаполиса
Некоторые основы построения мегаполисов уже успешно эволюционировали. С того момента, как люди начали совершенствовать финансовые центры, в них так же находились здания разных предназначений: производственные, жилье, зоны торговли и т.п. Рассматривая хронологию создание мегаполисов, можно получить результат о том, как основные принципы их возведения и становления с течением времени непрерывно менялись. Для того чтобы узнать, что явилось причиной создания среды с широкими функциональными способностями, надлежит обратиться к исследованию развития древних городов, которые были ограничены городской стеной, служившей еще и охраной от внешнего агрессора.
Для надлежащей защиты города надо было уменьшить длину городских стен. Этот процесс подводил к минимизации городской территории и достаточно большой густоты застройки, а также в высокой доле совмещения недвижимости разных предназначений. В городской черте нужно было не только снабдить обоюдное содействие разных объектов, но и оставить высокую плотность застройки.
В Европе изменения в застройке являлись ответом на увеличение темпов финансового подъема. Подъем экономики привел к подъему транспортировки. Проспекты делались более широкими, чтобы увеличившиеся интенсивность перевозок не ухудшала транспортную систему. Растущие размеры экономики способствовали росту спроса на места для проведения публичных мероприятий и рыночной деятельности. Однако, с быстро растущими размерами города, безопасность населения и городских границ встала на первое место. Запросы безопасности устанавливали требования к сохранению длины городских стен. Дополнительной причиной, повлиявшей на формирование тенденции совместного использования территорий, стала большая стоимость перевозки грузов. Перечисленные выше запросы привели к тому, что многофункциональное применение территории стало самым целесообразным.
Исходя из этого, можно сказать, что главной причиной развития МФКН стало слияние различных назначений:
1. Требования к наибольшей эффективности применения территории города. Территория города была урезана, ее необходимо было использовать наиболее рационально, чтобы обеспечить население всеми разновидностями назначений недвижимости и диапазоном нужных служб, при этом дополнительно обеспечить в городе эффективную логистику.
2. Транспортная доступность, которая стимулировалась высочайшей стоимостью перевозки грузов. Эффективное планирование мегаполисов и создание многофункциональной среды позволяло свести численность перевозок к минимальному количеству.
Типология зданий конкретным образом имеет связь с социально-финансовыми переменами в общественной жизни. Надобность в том, либо другом виде общественных зданий и сооружений появляется в соответствии со временем, поэтому для каждых видов объектов создается своя типологическая уникальность.
На сегодняшний день усматривается тенденция на размывание черты между отдельными видами недвижимости: появилось направление на полифункциональность, комфортное и грамотное совмещение типологических показателей, принадлежащих различным типам сооружений.
В данных условиях перед владельцами все чаще ставится задача по проектированию, квалифицированному подбору и изучению выделяемых земель под застройку, выбору и применению инновационных материалов и конструкций, а также по эффективному управлению объектами, выполняющими сразу несколько функций. На финальную цену многофункциональной коммерческой недвижимости существенное влияние оказывает ряд причин: финансовые, административные, градостроительные и другие.
Исходя из этого, появляется надобность раскрытия особенностей проектирования, выбора расположения и самое главное - процесса контроля цены МФКН в связи от их направления. Учитывая сделанный разбор литературы, автор обнаружил недостаточную теоретическую основу для решения выбранной задачи.
Особое значение имеют исследования в области маркетинга и менеджмента, которые влияют на особенности современного процесса управления стоимостью недвижимости, выявляя ее проблематику.
Огромное значение для увеличения области применения и становления многофункциональных комплексов в нашем государстве имеет изучение зарубежной практики, накопившей большой опыт в их конструировании, строительстве и управлении. Внедрение и оценка более интересных способов и принципов данной практики, составляет основную часть становления отечественной типологии объектов коммерческой недвижимости.
За минувшие годы за границей возникло немало принципиально новых концепций и идей, которые позволили внести уточнения в прежнюю модель управления МФКН и методы его организации. Новшество в проектировании стало средством утверждения уникальности и неповторимости проекта, обусловленного нуждами высокоразвитого современного рынка. Огромное значение стало отдаваться высокому качеству проектирования и возведения, которое рассматриваются как обязательное и основное требование для прогрессивной и развивающейся экономики.
Творение понятийного аппарата и единичной классификации объектов коммерческой недвижимости - есть значимый шаг к полному обоснованию рынка МФКН как 1-го из частей рыночной недвижимости. Она позволяет не только обозначить имеющееся состояние рынка недвижимости, но и обнаружить направления его становления.
Исходя из этого, появилась необходимость определения и установления понятия многофункционального центра как 1-го из многообещающих направлений коммерческой недвижимости. На сегодня в российской литературе при обозначении термина МФКН, мы чаще всего сталкиваемся с понятием «торговый центр», что в нашем понимании имеет кардинальные различия с понятием «многофункциональный центр».
Отечественный и зарубежный опыт управления проектами смешанного типа. Основные тенденции инвестиционного рынка недвижимости
Определение стратегии управления стоимостью МФКН сознательно находится в зависимости от действительно сформировавшихся критериев, от сочетания причин внутренней и внешней среды, в которой находится объект функциональной недвижимости. Главной целью роста цены объектов МФКН становится действенное управление, т.е. снабжение подходящими критериями для квалифицированной эксплуатации МФКН посредством решения финансовых, научно-технических, технических и социальных задач.
Для того, чтоб стратегия была действенной, она обязана отвечать следующим потребностям: - присутствие отчетливо сформулированной стратегической цели; стратегия обязана быть довольно эластичной, обеспечивать возможность воздействия на наружную среду (к примеру, внезапное введение способов реконцепции, которые приводят к усилению конкурентных превосходств); - стратегия обязана гарантировать охрану рыночных позиций объекта, т.е. укреплять свои сильные стороны и освобождаться от слабостей. Сначала для постановки цели нужно обнаружить главные функции, выполняемые МФКН. Их принято делить на внутренние и внешние. К внешним причинам принято приписывать: - структуру и свойства региона строительства; географический профиль; демографический профиль; покупательский профиль; - конкурентную борьбу. К внутренним чертам разрешено отнести: - доступность участка (пешеходная и автотранспортная); - физические характеристики; - иновативность. Для постановки главной цели эффективного управления МФКН автором обозначены задачи: - максимальное улучшение условий работы для увеличения стоимости; - улучшение взаимодействия, обеспечивающего эффективную работу ОН (социальное, экономическое, транспортное и др.); - увеличение доходов; - оптимизация использования финансовых, трудовых, материальных и иных ресурсов ОН. Поставленные задачи должны решаться с помощью практических методов, таких как: - реконцепция МФКН; - реконструкция; - увеличение арендных ставок; - совершенствование инвестиционной политики; - лизинг. Совокупность практических методов представляет собой систему стратегического становления объекта многофункциональной недвижимости. Система стратегического планирования представляет собой сочетание методических способов решения задач действенного управления объектом многофункциональной недвижимости, итогом фокусирования которых считается отбор стратегических альтернатив.
Исследование возможности улучшения управлением МФКН происходит по следующим направлениям: общее и финансовое управление, маркетинговая политика, организация деятельности производства.
Возможными для рассмотрения стратегическими альтернативами совершенствования методов управления МФКН являются предлагаемые автором четыре конкурентные схемы: - схема лидерства по издержкам; - схема дифференциации; - схема оптимальных издержек; - сфокусированные схемы низких издержек.
Основой конкурентоспособного преимущества для лидерства по издержкам будут наиболее низкие полные издержки объектов МФКН в сравнении с другими монофункциональными объектами. Чтобы достичь преимуществ по издержкам, необходимо сократить число общих затрат, относительно конкурентов. Достигая лидерства по издержкам, управленцы никак не должны упускать из виду и остальные вопросы, которым придают значение потенциальные покупатели. Преимущество в конкуренции возникает тогда, когда довольно большое количество клиентов будет заинтересовано предложенными различными атрибутами и характеристиками продукта. Чем сильнее заинтересованность клиентов в различных свойствах предложенной продукции, тем интенсивнее конкурентоспособное превосходство компании. Схема дифференциации. Схема дифференциации становится привлекательной и конкурентоспособной тогда, когда потребительские запросы и предпочтения расширяются и их уже не могут удовлетворить имеющиеся монофункциональные объекты недвижимости. Суть схемы состоит в том, чтобы отыскать пути роста стоимости МФКН. Схема дифференциации будет удачной, если фирма будет изучать требования и поведение клиентов.
Схема оптимальных издержек. Данная схема нацелена на предоставление клиентам (арендаторам) больше возможностей за их деньги. Это направляет стратегическое положение на невысокие издержки, сразу предоставляя клиенту (арендатору) больше, чем минимальное качество, обслуживание, характеристики и внешние и внутренние составляющие товара. Мысль состоит в создании завышенной ценности, отвечающей либо превышающей покупательские потребности по шкале «качество - обслуживание - характеристики - внешняя привлекательность», а также – в убеждении арендаторов в разумности цены. Такой конкурентоспособный подход называется схемой оптимальных издержек, так как в таком случае собственник МФКН имеет наиболее низкие издержки относительно конкурентов.
Из всех рассмотренных конкурентных схем к объекту многофункциональной недвижимости целесообразно использовать лишь 2: схема оптимальных издержек и схема дифференциации. Управление стоимостью объектов многофункциональных комплексов требует безусловного осмысливания всех действий управления ОН, так как в отсутствии знания многих нюансов нереально правильно оценивать ситуацию на рынке и грамотно распоряжаться МФКН, представленного различными сегментами.
Процесс управления многофункциональными комплексами включает в себя очень много аспектов: купля-продажа, строительство, аренда, проектирование, эксплуатация, замысел, сервис, оценка, ремонт, обслуживание, реконструкция, модернизация, утилизация и ряд остальных, зависящих от пожелания собственника. В широком значении управление многофункциональными комплексами предполагает перед собой предпринимательскую активность по работам, которые выполняются по правомочиям собственника. Достижение МФКН целей, поставленных перед собственником, гарантируется деятельностью управляющего, который должен эффективно использовать комплекс ОН для получения прибыли от его эксплуатации. Последовательность действий и их содержание по управлению инвестиционной недвижимостью можно представить следующим образом (таблица 2.2.1.):
Совершенствование методов управления стоимостью МФКН
В результате изучения причин роста показателей арендных ставок с 1992 по 2014 гг. в зависимости от типов помещений в том или ином проекте, была обнаружена такая закономерность: ставки по аренде на офисные помещения имели рост, в два раза превышающий темпы роста ставок по аренде на офисные помещения в монофункциональных проектах. Темп роста уровня арендных ставок на торговые помещения в монофункциональных проектах различается только на один процентный пункт, что составляет четверть темпа роста уровня арендных ставок на торговые помещения в многофункциональных проектах.
Таким образом, сообразно результатам проделанного разбора можно заключить следующее: - имеющийся опыт от реализованных проектов смешанного типа говорит об их довольно высокой инвестиционной привлекательности; - в результате проведенного в работе анализа, проекты смешанного типа показали гораздо большую рентабельность и отдачу по сравнению с монофункциональными объектами, размещенными по соседству; - проекты смешанного типа имеют более высокий рост показателей арендных ставок по сравнению с монофункциональными проектами. Невзирая на то, что монофункциональные проекты в определнных случаях имеют преимущество перед многофункциональными проектами по рентабельности инвестиций, это обстоятельство никак не должно означать их предпочтительность в развитии по сопоставлению с комплексами смешанного типа. В случае, когда рынок не насыщен, формирование монофункционального проекта, особенно небольшой площади, имеет возможность характеризоваться уровнем инвестиций в районе $10-25 млн. и сроком окупаемости в 5-8 лет. В таких проектах отсутствует надобность совершенствовать расширенную инфраструктуру и такие проекты имеют все шансы быть проданы в течение двух лет. Однако, чем насыщеннее рынок, тем сложнее такие проекты сдать в аренду, в отличие от многофункциональных проектов.
Проекты смешанного типа в основной массе случаев подразумевают более значительный размер вложений, большую площадь, более значительный период окупаемости, наиболее высокий в долгосрочном периоде показатель конкурентоспособности. Нехватка требуемых данных и методик оценки для внедрения в проект является большим недостатком объектов смешанного типа.
Необходимо выявлять причины, оказывающие влияние на рыночную и экономическую целесообразность реализации многофункционального проекта на участке. Проведение анализа экономической целесообразности базируется на расчете такой экономической модели, которая показывает актуальность применения каждой из представленных рекомендаций. Следует провести необходимые мероприятия по проведению анализа рыночной целесообразности от реализации наиболее эффективного комплекса мероприятий.
В этом исследовании автором будет показана сформированная методика оценки рыночной необходимости развития многофункционального проекта базирующаяся на системе факторов, оказывающих большое влияние на привлекательность проектов МФКН. В целом, процесс девелопмента проекта смешанного может типа может иметь две разные отправные точки начала его развития. Первая отправная точка заключается в определении назначений, которые могли бы подойти к конкретному участку, а вторая отправная точка заключается в проведении мероприятий по поиску месторасположения для размещения проекта смешанного типа определенного набора назначений.
В Российской Федерации в настоящее время наиболее распространн первый вариант. Формируется база для проведения анализа экономической эффективности развития, выбранного на начальном этапе комплекса назначений. Изучение уровня спроса на всевозможные назначения проекта, а также анализ вероятности эффективного размещения проекта на участке, необходимы для определения рыночной целесообразности проекта. Далее, итоги, полученные в результате проведения анализа рыночной целесообразности, ложатся в основу выбора основного назначения проекта.
Для определения инвестиционной привлекательности проектов МФКН следует изучить определнные вопросы. Исследование экономической эффективности основано на проведении расчтов экономической модели, показывающей целесообразность становления каждого из представленных назначений.
Макрофакторы помогают в определении потенциала, как правило, долгосрочного, определнного района города, с точки зрения сохранения, а также возможности преумножения ценностей, расположенных на его территории зданий. Отметим, что, так как в большинстве случаев анализирование производится минимум за два-три года до окончания проекта, то стоит принять во внимание перспективность развития, той территории, где находится проект и макроэкономического положения развития рынка недвижимости, провести так называемый ретроспективный анализ.
Микрофакторы определяют успешность местоположения объекта по отношению к конкретному району. Основные факторы оценки инвестиционной привлекательности включают в себя изучение следующих областей:
В связи с тем, что целесообразность каждого направления определяется своеобразным набором макро- и микрофакторов месторасположения территории, следует ознакомиться с данными анализа, представленными в таблице (3.1.1.). В таблице также даны оценки ценности факторов, оказывающих влияние на инвестиционную привлекательность проектов МФКН и на успешность их развития.
Экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации доходности проектов МФКН во взаимосвязи с эталонными значениями их показателей
Методика управления инвестиционной стоимости МФКН заключается в наборе инструментов и способов практической реализации управления стоимостной составляющей портфеля недвижимости, иначе говоря, набор инструментов и способов, связанных с проведением оценки стоимости портфеля недвижимости, в том числе выработкой и внедрением функций по увеличению его стоимостных характеристик, а также планированием и прогнозированием.
Для внедрения стоимостного подхода к управлению портфелем МФКН следует исследовать взаимодействие и порядок этапов внедрения.
В процессе организации последовательности управления стоимостью МФКН и принимая во внимание синергетический эффект, была определена необходимость расчта возможности роста стоимости, т.е. возможность роста стоимости, как объектов недвижимости, так и комплекса помещений в его составе.
Возможность роста стоимости, как экономическая категория, трактуется как способность и готовность рыночных субъектов оценивать сравнительные или абсолютные преимущества объекта, с помощью прироста его стоимости. Во второй Главе данной работы было отмечено, что прирост стоимости применительно к объектам МФКН может быть обеспечен за счт эффекта синергии, влияющего на взаимную комбинацию помещений различного функционального назначения.
Расчты возможностей роста стоимости объекта МФКН помогают выбирать наиболее целесообразные управленческие пути и выполнять контроль его реализации в рамках принимаемых управленческих решений.
Опыт Российских, а также зарубежных специалистов в области экономики позволяет утверждать, что процесс управления стоимостью недвижимости во многом основывается на проведении е оценки.
В разделе 3.2. по итогам определения интегрального признака инвестиционной привлекательности МФКН в роли одной из мер оптимизации, отражающих наиболее рациональное использование финансовых средств, была определена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая отражает принцип вклада, используемого в оценке недвижимости (3.1.).
Для выявления рыночной стоимости объектов МФКН, самым достоверным и наиболее часто используемым способом оценки является способ сравнения продаж, однако он является трудным в применении даже на развитых рынках, где данные по сделкам имеют вполне прозрачный характер.
В том случае, если функциональные части в здании легко отделить (например, гостиничная и офисная башни соединены только переходом), то сопоставление стоимости квадратных метров частей с аналогами различных функций уместно. Впрочем, в многофункциональных зданиях нередко получается смешивание общих частей, возникают такие помещения, у которых отсутствует конкретное функциональное зонирование, которое применяется для каких-либо сервисных зон или нерядовых целей – оранжерея, читальный зал, музей и т. д.
Поэтому, в процессе расчта стоимости объекта МФКН целесообразно отдавать предпочтение доходному подходу. У подобного здания имеется множество площадей, которые не сдаются в аренду, а эксплуатируются самой управляющей компанией для организации различного рода мероприятий, – концертов, корпоративов, дискотек, а также размещения различных точек питания. К тому же, управляющая компания может получать довольно высокие доходы от сочетания объектов различного функционального назначения, если объект обладает имиджем достопримечательности.
Эффект прироста стоимости может появляться в результате: наличия эффекта синергии; увеличения ставок по аренде; уменьшения операционных расходов; увеличения уровня заполняемости; понижения рисков использования актива; повышение сроков полезной эксплуатации; увеличение сдаваемой площади.
Для инвестора и собственника особенно важно соотношение инвестиционной и рыночной стоимости, так как рыночная стоимость определяет наиболее близкую к открытому рынку цену продажи объекта, а инвестиционная стоимость - текущую стоимость будущих чистых доходов от объекта для инвестора.
Под понятием «инвестиционная стоимость» в данной работе понимается стоимость объекта МФКН, которая определяется исходя из его доходности для определнного лица при заданных инвестиционных целях.