Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблема управления рисками в сфере девелопмента 9
1.1. Девелопмент: суть и российские особенности 9
1.2. Жилищное строительство: состояние и проблемы 15
1.3. Риски в девелопменте (обзор литературы) 27
1.4. Конфликт «эффективность - риск» 36
Глава 2. Неопределенность и операционная эффективность 45
2.1. Информационный подход к управлению неопределенностью 45
2.2. Модель оценки показателей операционной эффективности инвестиционного проекта в условиях управления «внутренней» неопределенностью 52
2.3. Анализ стратегий обеспечения эффективности инвестиционного проекта 62
Глава 3. Исследование факторов риска инвестиционного проекта, обусловленного циклическими изменениями экономической конъюнктуры 71
3.1. Идеи методики FMEA 71
3.2. Оценка причинных факторов риска инвестиционного проекта, обусловленного циклическими изменениями спроса 78
3.3. Анализ влияния параметров инвестиционного проекта на характеристики и уровень риска, обусловленного циклическими колебаниями спроса 97
Глава 4. Стратегии повышения эффективности инвестиционных проектов (смягчение конфликта «операционная эффективность - риск») 107
4.1. Взаимосвязь экономической эффективности и риска инвестиционного проекта 107
4.2. Перспективные направления преобразований, обеспечивающие смягчение конфликта «эффективность - риск» 115
Список литературы 130
- Жилищное строительство: состояние и проблемы
- Модель оценки показателей операционной эффективности инвестиционного проекта в условиях управления «внутренней» неопределенностью
- Оценка причинных факторов риска инвестиционного проекта, обусловленного циклическими изменениями спроса
- Перспективные направления преобразований, обеспечивающие смягчение конфликта «эффективность - риск»
Жилищное строительство: состояние и проблемы
Строительство представляет собой «ядро» девелоперской деятельности, создавая ее конечную продукцию. Поэтому целесообразно дать картину состояния и динамики этой отрасли (применительно к жилищному строительству), а также ее внутренних и внешних проблем, в определенной степени предопределяющих ряд рисков в девелопменте (содержание данного параграфа основывается на наших работах [65, 67]).
После более чем десятилетнего спада, начавшегося в 1988 г., жилищное строительство России с 2000 г. стало довольно быстро расти (рисунок 1.1). Этот рост прервался в 2009–2010 гг. вследствие экономического кризиса, но затем вновь продолжился. В 2014 г. объем ввода в действие жилых домов (по общей площади) составил 84,2 млн кв. м, впервые превысив пиковый показатель, достигнутый в 1987 г. в РСФСР (72,8 млн кв. м). В 2015 г. по отношению к 2000 г. ввод в действие общей площади жилых домов вырос более чем в 2,8 раза, а количество квартир во вновь построенных домах – в 3,2 раза (причины различия в темпах роста этих показателей буду обсуждены позже). Однако в 2016 г. начался новый спад, обусловленный экономическим кризисом в стране. Тем не менее, и в том году было построено 80,2 млн кв. м, что выше «рекорда» советских времен.
На рисунке 1.1 видно, что спады в жилищном строительстве начинаются с отставанием по отношению к современным кризисам. Сложившаяся ранее в российском девелопменте система авансового финансирования строительства за счет будущих владельцев квартир создает большие риски; в значительной мере прибыль извлекается заранее. В этой ситуации девело-перам опасно оставаться с большими объемами незавершенного строительства в периоды падения спроса, роста инфляции и удорожания кредита. Поэтому немедленная реакция бизнеса на кризисные тенденции в экономике – ускорение ввода жилья и снижение закладок новых домов (что сказывается на снижении объемов жилищного строительства в последующие годы) [52, с. 10].
Влияние кризиса 2008–2009 гг. в строительной отрасли было в значительной мере смягчено за счет поддержки государства (какую, пожалуй, не получила в тот период никакая другая отрасль): финансирование нового строительства, передача земельных участков, находящихся в федеральной собственности, на цели жилищного строительства, реструктуризация ипотечных кредитов; закупки жилья и др. Однако такая массированная государственная поддержка имеет и оборотную сторону. Как известно, экономические кризисы играют не только разрушительную, но и, согласно Й. Шумпетеру, созидательную, «творческую» роль [134]. Резкое ухудшение условий хозяйственной деятельности в период кризиса приводит к санации отрасли, устраняет с рынка неэффективных игроков и заставляет оставшиеся, более эффективные фирмы интенсивно искать и быстро реализовать все возможности для повышения шансов на выживание за счет повышения эффективности, быстро внедрять передовые методы производства, организации и управления. Вмешательство государства в ход кризиса 2008– 2009 гг. ослабило не только разрушительную, но и «творческую» функцию кризиса. Так, в его ходе практически ни в одной крупной девелоперской или строительной компании не были заморожены счета и не введено внешнее управление. И хотя в послекризисный период наблюдался рост производительности труда (на 5,2% в 2011 г. по отношению к 2010 г. [57]), он незначителен по сравнению со сложившимся хроническим отставанием от уровня передовых стран. «Вялотекущий» кризис последних лет, по-видимому, также не оказывает положительного эффекта. Хотя объем жилищного строительства в России в последние годы превзошел максимальный уровень, достигнутый в советские времена, ключевой проблемой отрасли является низкая эффективность. Пример кризиса 2008–2009 гг. иллюстрирует устойчивость сложившейся системы к внешним возмущениям. Это означает, что существование и воспроизводство низкого уровня эффективности в отрасли жилищного строительства обусловлено действием целого ряда объективных факторов и проблема, таким образом, носит системный характер.
Предварим анализ системного характера проблемы кратким рассмотрением ее отдельных составляющих. Можно выделить ряд узловых факторов, предопределяющих проблему.
Низкий технический уровень строительства и стройиндустрии. Вследствие низких темпов технического и технологического перевооружения износ основных фондов в строительстве на конец 2017 г. достигал 52,1%, а удельный вес полностью изношенных основных фондов – 17,7% [108, с. 411]. Примерно такое же положение и в стройиндустрии; низкий технический уровень и надежность оборудования в этой отрасли приводят к значительному удорожанию массово используемых строительных материалов и конструкций.
Высокая ресурсоемкость строительного производства. Строительное производство в России отличается от других стран высокими затратами энергии. Значительна также материалоёмкость строительства: так, в России на 1 кв. м вводимого жилья расходуется 0,7–0,8 куб. м железобетона и 60–70 кг металла, в 1,5 раза больше, чем в европейских странах.
Монополизация рынка стройматериалов. Она является причиной высоких цен на стройматериалы. Например, в России бльшая часть цемента производится на предприятиях трех крупнейших компаний – «Сибцемент», «Спасскцемент» и «Евроцемент». Остроту проблемы можно оценить по такому яркому примеру: при уровне инфляции в стране 11,9% в 2007 г. стоимость цемента за тот год в среднем увеличилась на 70–75%.
Низкая производительность труда. По данным исследования, выполненного Глобальным институтом McKinsey, производительность труда в строительстве в России составляет (по данным на 2009 г.) 21% от уровня США и около 33% от уровня Швеции [135, с. 40]. Отстает она даже от ряда восточноевропейских стран.
Имеется также ряд факторов, которые с некоторой долей условности можно назвать внешними по отношению к отраслям жилищного строительства и стройиндустрии, приводящих к удорожанию и удлинению сроков реализации девелоперских проектов.
Исключительно велики издержки, связанные с административными барьерами (которые нередко перерождаются в коррупционные). Так, по оценке президента Российского союза строителей В. Яковлева, «…в стоимости одного квадратного метра 50% – это, как правило, накладные расходы, связанные с административными барьерами, продажей земли, взятками и т. п., и лишь 50% – это реальная стоимость квадратного метра» [137]. Административные барьеры весьма негативно сказываются и на длительности процесса строительства. Исследование Всемирного банка и Глобального института McKinsey показало, что в России на получение необходимых согласований при строительстве может уходить в шесть раз больше времени, чем в развитых странах, и примерно вдвое больше, чем в других развивающихся странах: 704 дня при 411 в Бразилии, 336 в Китае, 116 в Швеции и 40 днях в США [135, с. 19–20]. Сходные результаты дало и отечественное исследование: весь жизненный цикл девелоперского проекта (включая землеустроительную и градостроительную подготовку, проектирование, строительство, ввод объекта в эксплуатацию, кадастровый учет и регистрацию прав собственности) требует 98 административных процедур, занимающих в среднем 946 дней [2, с. 4, 11]. Другими словами, процесс собственно строительства зачастую оказывается сопоставимым по длительности или даже более быстрым, чем процесс согласований и получения разрешения на строительство. Отметим также дефицит мощностей водо-, тепло- и электроснабжения, канализации, прочих инженерных коммуникаций, требующий сложных согласований технических условий подключения к сетям инженерно-технического обеспечения [15].
Немалую роль в низкой эффективности жилищного строительства отрасли играет узость первичного рынка жилья. Спросовые ограничения значительно сужают возможности девелоперских фирм финансировать свое развитие. Узость рынка, с одной стороны, вызвана низкими доходами населения, а с другой – недостаточным развитием ипотечного кредитования (проанализированным в [37, 38]). Последнее в определенной степени связано с отсутствием источников «длинных» и «дешевых» денег в экономике. Стоимость долгосрочных заимствований в зарубежных банках после значительных девальваций рубля в 2009 и 2014 гг. резко выросла, а затем из-за санкций со стороны развитых стран такие заимствования стали вообще невозможны. Эти факторы оказывают влияние не только на величину, но и на структуру спроса и, соответственно, предложения, на первичном рынке жилья. На рисунке 1.2 показана динамика структуры предложения квартир с 2000 по 2016 г.
Как отмечалось выше, количество построенных квартир в 2000–2015 гг. росло быстрее, чем объем ввода обще площади жилых домов. На верхнем графике рисунка 1.2 видно, что причина состоит в уменьшении площади квартир. Если в 2002–2009 гг. средняя площадь квартиры колебалась в пределах 83–86 кв. м (в среднем – 84,7 кв. м), то с 2010 г. она начала неуклонно уменьшаться, составив в 2018 г. 70,3 кв. м (что на 17% меньше средней за 2002–2009 гг.).
Нижний график на рисунке 1.2 показывает, что влияние низкой платежеспособности стало сказываться еще раньше, обусловив постоянный рост доли однокомнатных квартир за счет квартир с тремя и более комнатами. Она выросла за 2000–2018 гг. более чем вдвое, с 20 до 47% (при стабильной, 29–32%, доле двухкомнатных квартир).
Модель оценки показателей операционной эффективности инвестиционного проекта в условиях управления «внутренней» неопределенностью
В этом параграфе мы применим описанный в предыдущем параграфе информационный подход к управлению неопределенностью для случая «внутренней» неопределенности (т.е. связанной с собственно осуществлением проекта – строительством жилого здания или комплекса, см. параграф 1.5). Он служит основой для модели (разработанной нами и описанной в работах [70, 66]), с помощью которой можно оценивать операционную эффективность инвестиционного проекта в зависимости от параметра, управляющего «внутренней» неопределенностью.
Операционную эффективность в девелопменте можно оценивать по совокупности трех групп критериев:
– результативность (Р) фирмы, т.е. ее способность обнаруживать возможности для инициации выгодных девелоперских проектов и максимально быстро их реализовать в установленные сроки;
– качество (К) объектов недвижимости и процессов их создания;
– экономическая эффективность (Э) реализуемых инвестиционных проектов.
Для каждой девелоперской фирмы предельные значения эффективности по всем указанным группам критериев в конечном итоге определяются набором технологий, используемых фирмой для реализации процессов на различных этапах жизненного цикла создания объекта недвижимости.
Многомерность, большое число и разнокачественность факторов, определяющих связи между различными группами критериев и положение границы предельных производственных возможностей, создают значительные трудности для их идентификации, ранжирования и модельного описания. В отсутствии адекватных математических моделей менеджмент девелоперских фирм вынужден принимать стратегические решения «на ощупь», руководствуясь в основном интуицией и опытом. Однако в ситуации быстрых изменений накопленный эмпирический опыт очень быстро устаревает и обесценивается. Поэтому разработка подходов, позволяющих строить структурированные и верифицируемые математические модели потенциала эффективности девелопмента, вскрывающих ключевые факторы и связи и определяющих ограничения ее эффективности, является настоятельной научной и, главное, практической задачей.
Ключевую проблему при построении такого рода моделей представляет проблема установления связи между различными группами критериев и выявления конфликта критериев, что необходимо для выявления факторов, ограничивающих рост эффективности, и определения направлений инновационных преобразований производственных систем. Адекватный учет взаимодействия различных групп критериев возможен в случае, если модели всех показателей используют общую концептуальную основу. Это позволяет выделить небольшое количество общих причинных факторов, определяющих взаимосвязи между различными группами критериев. С точки зрения целей данной работы принципиальное значение имеет возможность получения согласованной оценки показателей операционной эффективности, т.е. результативности Р, качества К и уровня затрат Э. Другими словами, все эти показатели должны рассчитываться с использованием модели, основанной на общей системе предпосылок. Только в этом случае обеспечивается возможность совместного анализа как абсолютных численных значений, так и тенденций изменения показателей Р–К–Э. Возможность одновременного анализа поведения целевых характеристик Р–К–Э позволяет корректно анализировать взаимосвязи указанных показателей и решать задачу оценки потенциала эффективности рассматриваемой системы, а также исследовать предел ее производственных возможностей, т.е. анализировать вид и положение области Парето с учетом всех групп показателей эффективности – результативности, качества и экономической эффективности. Решение указанной задачи дает возможность существенно повысить практический эффект от анализа закономерностей формирования показателей операционной эффективности: этот анализ не только помогает достигать поставленные цели в рамках существующей системы, но также позволяет выполнить анализ с целью выявления перспективных направлений инноваций – прорывных направлений роста эффективности.
На рисунке 2.4 представлена укрупненная схема модели, обеспечивающей методически корректный общий подход к моделированию показателей операционной эффективности девелоперского проекта.
Концептуальная общность этой модели (единство системы предпосылок, терминов и понятий) обеспечивается использованием концепции информационного моделирования (рассмотренной в параграфе 2.1), т.е. информационной трактовкой сущности планирования и создания объекта недвижимости как процесса снижения исходной неопределенности знаний о параметрах создаваемого объекта и способах его создания.
В модели выделены три блока:
– блок А, описывающий связи между физической и информационной сложностью объекта, создаваемого в инвестиционном проекте, и характеристикой качества проектного решения;
– блок В, описывающий связи между качеством строительного проектирования (связанным с информационной сложностью объекта) и продолжительностью проектирования и создания объекта;
– блок С, описывающий связь между качеством строительного проектирования и затратами на проектирование, строительство и на инвестиционный проект в целом, а также прибыльностью проекта.
На схеме рисунке 2.4 в каждом блоке модели выделены два информационных подблока: входной и выходной, характеризующие основные характеристики и параметры, с которыми оперирует каждый из блоков. На рисунке также отмечены основные информационные связи, посредством которых связаны рассматриваемые соотношения. Благодаря указанным взаимосвязям различные блоки модели используют как общую входную информацию, так и обмениваются результатами расчетов, и именно эти взаимосвязи объединяют выражения для расчета эффективности по отдельным направлениям Р–К–Э в интегрированную модель оценки эффективности инвестиционного проекта в сфере девелопмента.
Информационная сложность строительного проекта (отметим, что он включает не только конструктивные, но и организационные и технологические решения, документируемые в проекте организации строительства и проекте производства работ) непосредственно определяет трудоемкость проектной работы Lпр. Ее можно оценить как произведение физического масштаба создаваемого объекта S (чаще всего это площадь объекта, т.е. суммарная площадь всех помещений в нем, в м2) на его информационную насыщенность или сложность Iпр, определяемую удельной трудоемкостью проектирования (обычно ее размерность – человеко-дней/м2): Lпр = IпрS. (2.4)
Положим, что строительное проектирование осуществляют Nпр специалистов и при этом фонд рабочего времени каждого из них составляет Фпр. Эта величина представляет собой безразмерный коэффициент пересчета рабочих дней в календарные, равный средней доле рабочих дней в году. Тогда для расчетного нормативного времени разработки проекта строительства получим простое соотношение: Пр тпрО = — t. (2.5)
Фактическое время проектирования может существенно отличаться от нормативного как в большую, так и в меньшую сторону. В зависимости от их соотношения качество строительного проекта может меняться в широких пределах. Недостаток времени не позволяет проектировщикам достаточно детально обосновать выбор параметров, рассмотреть все варианты действий заранее. Это создает «внутреннюю» неопределенность, вызывающую необходимость принятия дополнительных решений в ходе строительства14. Таким образом, «внутренняя» неопределенность зависит от качества проектного решения. Его можно характеризовать объемом дополнительной информационной работы, которая не была проделана и отложена на этап строительства, т.е. степенью завершенности информационной работы.
Оценка причинных факторов риска инвестиционного проекта, обусловленного циклическими изменениями спроса
Методология FMEA предполагает выделение трех факторов риска, см. формулу (3.1). Именно здесь проявляется специфика девелопмента, требующая исследования по обоснованию этих факторов в системе операционной деятельности девелоперской организации, их формализации и построению модели для количественной оценки, согласуясь при этом с общим подходом, принятым в FMEA. Как было показано в параграфах 1.1 и 1.5, критическое значение для успешности деятельности девелоперской фирмы имеют риски, порожденные «внешней» неопределенностью, а именно, неопределенностью рыночной конъюнктуры. Интегральным риском здесь естественно считать риск спада спроса на первичном рынке жилья (сопровождающегося падением цен на этом рынке). Данная глава посвящена разработке метода оценки этого риска, основанного на идеях FMEA, и его анализа, а также выявлению параметров, позволяющих управлять указанным риском. Фигурирующие в формуле (3.1) факторы риска для рассматриваемого нами риска приобретают следующее содержание. «Возможность появления нежелательного события» (FR1) – это возможность падения спроса на первичном рынке жилья в ходе осуществления инвестиционного проекта; «степень потенциального ущерба от возникновения нежелательного события» (FR2) – потери для инвестиционного проекта в результате падения спроса, «трудность заблаговременного обнаружения нежелательного события» (FR3) – предсказуемость падения спроса. Далее рассматривается оценка каждого из этих факторов.
Макроэкономические колебания деловой активности имеют циклический характер, обуславливая на фазе подъема рост спроса на первичном рынке жилья, а на фазе спада – снижение спроса. В девелопменте возможность столкнуться с периодом спада спроса на рынке жилья качественно изменяется в зависимости от положения момента старта инвестиционного проекта по отношению к характерным точкам цикла экономической активности. Рисунок 3.3 иллюстрирует характерные ситуации при выполнении инвестиционных проектов в сфере девелопмента. Они различаются положением момента старта инвестиционного проекта относительно начала цикла экономической активности и длительностью проекта. В зависимости от сочетания этих параметров окончание проекта может приходиться на различные фазы макроэкономического цикла, в частности, на фазу спада, что связано с падением спроса и возникновением существенных рисков инвестиционного проекта.
В реальности экономические процессы формируются в результате действия большого числа сложных, зачастую нелинейных связей и поэтому и период цикла экономической активности, и формы кривых различных индикаторов экономической активности имеют значительную изменчивость. Например, на реальных кривых экономической активности даже в момент непосредственного приближения к периоду спада возможны «ложные» локальные всплески, которые могут быть интерпретированы участниками рынка как свидетельства продолжения и даже ускорения роста. Такие предположения тем более возможны, что периодичность экономической активности колеблется в значительных пределах: от 8 до 16 лет [40].
Отличие реальной траектории экономического цикла от идеальной и создает существенную зону неопределенности, открывая возможности для различных видов поведения агентов рынка. Одни руководители девелоперских компаний будут склонны к консервативному поведению, стремясь минимизировать риски и поэтому исходить при принятии решений о начале проекта и условиях его финансирования из наиболее пессимистических оценок. Минимизация риска будет оплачена при этом потерей потенциальных возможностей. Другие, более склонные к риску, могут полагаться на более оптимистичный вариант развития экономической ситуации. Большая склонность к риску дает шанс лучше использовать возможности в зоне неопределенности, но плата за это может оказаться весьма высокой. Для оценки возможности падения спроса на рынке жилья - фактор FR1 в формуле (3.1) -необходимо определить, какие параметры влияют на это нежелательное событие. В соответствии с рисунок 3.3, одним из таких параметров является положение момента начала старта девелоперского проекта относительно фазы начала нового экономического цикла. Знание данного параметра дает возможность прогнозировать «безопасный» период времени, имеющийся для завершения проекта, таким образом, чтобы его окончание не попало на момент разгара кризиса. Помимо момента старта проекта на длительность «безопасного» периода также влияет продолжительность инвестиционного проекта.
Дополнительные затраты времени на проработку инвестиционного проекта сложным образом влияют на его длительность в целом. Как показано на рисунке 2.7, при увеличении длительности этапа строительного проектирования длительность девелоперского проекта в целом сначала существенно уменьшается, а затем начинает расти. Наличие математического выражения для полного времени осуществления инвестиционного проекта дает возможность представить влияние двух рассматриваемых параметров на величину фактора «риск спада спроса».
Таким образом, параметрами, с помощью которых можно управлять риском падения спроса, являются момент старта инвестиционного проекта и его длительность, которая, в свою очередь, управляема степенью проработки строительного проекта, зависящей от продолжительности проектирования (коэффициента резерва времени проектирования Кпр, введенного в главе 2).
В качестве оценки возможности спада спроса можно принять отношение суммарной длительности инвестиционного проекта tсум к продолжительности безопасного периода, т.е. времени, оставшегося от момента начала проекта t = t0 до момента максимального спада экономической активности Гэкон: FR1 = ісум/(Тэкон - t0). (3.3)
Если реализация инвестиционного проекта укладывается в безопасный период, вероятность спада спроса небольшая, если наоборот - высокая. Поэтому данный показатель и используется в качестве оценки возможности нежелательного события.
Используя выражение для суммарной длительности инвестиционного проекта (2.9), получаем зависимость фактора FR1 от резерва времени на этапе проектирования и положения начала инвестиционного проекта относительно цикла экономической активности: FR1 = (іСпріпр0 + S/nстр0-(1 - ехр(-Кпр))а)/(Тэкон - t0). (3.4)
На рисунке 3.4 приведены результаты расчетов по данной модели. При этом принято, что цикл занимает отрезок времени от 0 до Гэкон (где t = 0 момент окончания предыдущего спада, т.е. начала роста, а t = Тэкон - момент максимального спада).
Перспективные направления преобразований, обеспечивающие смягчение конфликта «эффективность - риск»
В теории оптимального управления [136] положение границы области Парето (границы производственных возможностей) рассматривается как обобщенная характеристика эффективности системы при данном ее состоянии и характере внешней среды. Изменение самой внешней среды - вне возможностей девелоперской компании, поэтому воздействовать на ее границу производственных возможностей можно путем изменения взаимодействия компании с внешней средой и способов функционирования компании. Практически единственным средством таких изменений в настоящее время являются инновационные преобразования. Полученные в предыдущем параграфе результаты позволяют сформулировать общее направление этих преобразований: необходимы такие инновации, которые обеспечат сдвиг границы производственных возможностей компании в сторону увеличения операционной рентабельности и увеличения безопасности (снижения риска), т.е. вправо на рисунке 4.2.
Для детализации возможных направлений инноваций мы используем «технологический подход» к анализу системы «бизнес-среда - девелоперская компания», т.е. рассматриваем инновации в рамках отдельных агрегированных технологий. Ценность технологического подхода заключается в том, что он позволяет достаточно конкретно определить направления инноваций. Используя понятие «инновационная арена» [59] применительно к девелопменту, можно выделить совокупность пяти основных групп технологий, используемых в данной сфере. Они приведены в таблице 4.2. В девелопменте объектом инноваций, обеспечивающих повышение эффективности и сдвиг границы производственных возможностей, должна являться вся совокупность перечисленных в таблице 4.2 технологий.
Следует отметить, что в силу исторических и социальных предпосылок основное внимание менеджмента компаний, действующих в сфере девелопмента, преимущественно концентрируется на поиске инноваций в области производственных технологий (группа 2 в таблице 4.2). Однако такое сужение поля инновационной активности существенно ограничивает возможности для развития, оставляет невостребованными значительную часть потенциала для роста эффективности девелоперских компаний. Для характеристики потерь, возникающих в результате такого однобокого взгляда на инновационный процесс, А. Фейгенбаум ввел понятие «невидимой фабрики» [143].
Анализ потенциала повышения эффективности инвестиционных проектов в сфере деве-лопмента за счет системных инноваций в совокупности используемых технологий был проведен в работах Л. Коскела [147, 148]. Решение этой задачи в сфере девелопмента имеет специфику, которая обуславливает существенно более высокий уровень вариабельности процессов, реализуемых на всех стадиях проекта; укрупненно она определена следующим образом:
– уникальный характер практически каждого объекта, создаваемого в рамках инвестиционного проекта;
– производство осуществляется не в контролируемых условиях цеха, а в «полевых условиях»;
– используются не стабильные, многолетние, но временные, проектные формы организации управления.
Высокий уровень вариабельности означает и большую неопределенность условий принятия технических и организационно-управленческих решений, что приводит к снижению экономической эффективности и повышению риска. В [147] в качестве ключевого направления решения проблемы роста эффективности в сфере девелопмента названо преодоление локального подхода к организации управления и поиску возможностей для инноваций и совершенствования.
С точки зрения современных подходов к управлению, фундаментальной проблемой организации управления в сфере девелопмента является «позадачный» («локально-оптимальный») подход к оптимизации работ по выполнению инвестиционного проекта. В этом подходе акцент делается на разделении процесса на отдельные специализированные задачи и последующей оптимизация в пределах каждой задачи по критериям затрат, производительности и качества. Данный подход восходит к периоду зарождения и расцвета индустриальной эпохи. Он получил наиболее последовательное оформление в работах основателя школы научного менеджмента Ф. Тейлора [74, 83, 121]. С использованием этого подхода связываются прорывное повышение эффективности производственных систем в начале XX века и последовавший затем рост общественного богатства в индустриально развитых странах.
В современной теории менеджмента «локально-оптимальный» подход противопоставляется системному (целостному) [43, 44, 114]. Особенность системного подхода заключается в явном учете связей между различными этапами проекта, которые значимо влияют на результирующие показатели его эффективности. Для локального же подхода характерно предположение об отсутствии значимого взаимодействия этапов. Данное предположение позволяет существенно упростить анализ и принятие решений при осуществлении инвестиционного проекта. В частности, именно предположение об относительной независимости его этапов позволяет планировать затраты на проект в целом как сумму затрат на отдельных этапах. Однако, как хорошо известно практикам и как показывает проведенный в главе 2 анализ, на самом деле существуют очень сильные взаимодействия между затратами на этапе планирования инвестиционного проекта и на этапе его осуществления. В результате суммарные затраты на проект не являются простой суммой затрат на стадии разработки, планирования проекта и его осуществления, но сложным (и немонотонным) образом зависят от вложений в этап планирования.
Следствием использования упрощающих предположений, неявно используемых в системе управления инвестиционными проектами, является потеря контроля над существенными источниками вариабельности, появление неопределенности и, как следствие, возрастание непроизводительных затрат и потерь времени, возникновение рисков. Так, при планировании времени инвестиционного проекта зачастую неявно предполагается независимость продолжительности его отдельных этапов друг от друга. На самом деле, как было показано в параграфе 2.2, существует сильная нелинейная зависимость продолжительности этапа осуществления и полной продолжительности инвестиционного проекта от затрат времени на этапе планирования (строительного проектирования).
Это же относится к компонентам качества и рисков. В локально-оптимальном подходе к управлению предполагается, что если в рамках каждой задачи все сделано в соответствии с нормами и стандартами качества, то общий успешный результат компании в целом гарантирован. На самом деле, как показывает опыт управления эффективностью сложных систем, сочетание кажущихся незначительными («обычными») допустимых отклонений от идеального качества на одном этапе реализации процессов в сложной системе может вызвать существенные, «катастрофические» последствия для качества на других этапах [117].
Очевидно, что переход к системному подходу при решении задач управления в таких сложных системах, какими являются современные организации в сфере девелопмента, открывает большие резервы повышения их эффективности.
Вопросы совершенствования производственных технологий выходят далеко за рамки данного исследования, поэтому мы их не касаемся. Мы будем рассматривать возможности использования инноваций в тех технологиях, перечисленных в таблице 4.2, которые относятся к сфере менеджмента. Как было показано в нашей работе [72], именно инновации в организационно-управленческих процессах являются тем необходимым условием, выполнение которого будет способствовать росту эффективности современных девелоперских компаний.
В [148] рассматриваются три основных направления такого рода инноваций применительно к проектам в сфере девелопмента.
Первая группа инноваций (S-инновации) относится к такому традиционному направлению повышения эффективности, как углубление разделения труда и специализации. Применительно к инвестиционному проекту это, в частности, предполагает, что отдельные этапы проекта выполняются специализированными компаниями или специально созданными проектными командами. Специализация обеспечивает существенное повышение качества работ, одновременно сокращая затраты времени и снижая риски проекта в целом.
Однако подход на основе специализации находится в русле локально-оптимального подхода. Поэтому в предложения по повышению эффективности инвестиционных проектов в сфере девелопмента в [148] включены меры, отработанные в рамках современных управленческих концепций, основанных на системном подходе. Их результативность определяется тем, что акцент делается на оптимизацию взаимодействия процессов, выполняемых на различных этапах инвестиционных проектов.
Первая – концепция Q-подхода, предполагающая оптимизацию по критерию максимизации отношения потребительной ценности к полным затратам на осуществление проекта. Принципы и инструменты этого подхода чаще всего объединяются под общим названием Total Quality Management (TQM) – всеобщее управление качеством. Первоначально они были развиты в работах американских исследователей У. Шухарта, У. Деминга, Дж. Джурана, А Фейген-баума [43, 44, 78, 90] и позднее в работах их японских последователей, таких как К. Ишикава, Г. Тагути и др. [55, 61, 77]. Q-подходом методы повышения эффективности инвестиционных проектов на основе концепции TQM названы в работе Л. Коскела [148].
Вторая концепция – F-подход, предусматривающий оптимизацию системы взаимодействующих процессов с позиции создания непрерывного потока создания ценности. Принципы и инструменты этого подхода были первоначально развиты и показали свою высочайшую эффективность в рамках производственной системы Тойота (TPS) [17, 77] и, позднее, в рамках концепции бережливого производства [18].
Опыт передовых организаций в сфере строительства показывает, что в реальной жизни максимальный результат достигается за счет совместного использования всех трех концепций, т.е. значительные резервы повышения эффективности могут быть приведены в действие за счет более продуманного, сознательного использования резервов концепции специализации (S-подход). Еще более значительные резервы повышения эффективности могут быть приведены в действие за счет использования концепции оптимизации производства как потока (F-подход) и системы создания потребительной ценности (Q-подход). Данные концепции не исключают друг друга. Их следует использовать совместно, комбинируя принципы и технологии различных концепций, и создавая системы, наилучшим образом использующие потенциал имеющихся ресурсов в специфических условиях конкретной отрасли и предприятия.
В [148] приводятся фактические данные об эффективности использования рассмотренных выше подходов при реализации инвестиционных проектов в сфере девелопмента, которые воспроизведены в таблице 4.3.