Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Анализ особенностей объектов незавершенного строительства 7
1.1 Анализ сущности объектов незавершенного строительства 7
1.2 Исследование существующих классификаций объектов незавершенного строительства 23
1.3 Формирование принципов, оказывающих влияние на стоимость объектов незавершенного строительства 33
ГЛАВА 2. Разработка модели управления объектами незавершенного строительства 46
2.1 Методические проблемы определения стоимости объектов незавершенного строительства 46
2.2 Анализ действующих инструментов определения стоимости объектов незавершенного строительства .
2.3 Взаимосвязь предложенной классификации с методами оценки 89
ГЛАВА 3. Обоснование применения разработанной модели управления объектами незавершенного строительства 96
3.1 Модель управления объектами незавершенного строительства. 96
3.2 Апробация модели управления объектами незавершенного строительства .
Заключение.
Библиографический список
- Исследование существующих классификаций объектов незавершенного строительства
- Формирование принципов, оказывающих влияние на стоимость объектов незавершенного строительства
- Анализ действующих инструментов определения стоимости объектов незавершенного строительства
- Апробация модели управления объектами незавершенного строительства
Введение к работе
Актуальность исследования. Только на территории Российской
Федерацииобщий объем незавершенного строительства составляет 485
млрд.рублей(на 1 января 2014 года). По всей планете нет подобной
статистики, но можно предполагать, что масштаб незавершенных по разным
причинам зданий и сооружений – объектов незавершённого строительства
(ОНЗС) – колоссальный. Они имеют разнообразные описания и составы,
различия и сходства. Такого рода объекты требуют принятия в отношении
себя рациональных решений по их использованию или ликвидации, в первую
очередь, потому, что занимаемые ими ценные городские территории не
участвуют в народнохозяйственном производстве, то есть используются
крайне неэффективно. А эффективное использование каждого земельного
участка необходимо в связи с острой проблемой нехватки территорий в
условиях постоянного роста численности населения и глобализации. К тому
же сегодня забытые незаконченные объекты завтра могут стать новой
возможностью для удовлетворения жизненных потребностей людей. Но для
этого, в отношении таких объектов необходимо принятие определенных
решений по их использованию, которое возможно после анализа их
полезности и ценности для генерирования будущих доходов в случае их
эффективного использования. В этой связи возникает необходимость в
определении стоимости таких объектов и, в первую очередь, в разработке
модели управленияими.
На данный момент методика или модель, которая включала бы в себя
четкий алгоритм определения стоимости объектов незавершённого
строительства, отсутствует. В процессе изучения данной проблемы выявлено
несколько инструментов оценки незавершенного строительства, которые
используются в практической деятельности и позиционируются, как
методики. Но, ни один из таких инструментов нельзя признать совершенной
методикой, потому что позиционируют они объекты незавершенного
строительства исключительно, как уже готовые объекты недвижимости, хотя
они таковыми являются не всегда. В основе обозначенных инструментов лежит методика оценки недвижимости, которая не может учесть все методологические подходы, особенности и методы определения стоимости объектов незавершенного строительства ввиду их специфичности и ведет к субъективности оценки. Поэтому существующие инструменты требуют существенного совершенствования путём анализа и обобщения, а также дополнения и расширения, чтобы стать частью новой модели, которую надлежит разработать в рамках настоящего исследования.
Разработанная в процессе настоящего исследования модель будет востребована как для науки (для дальнейших научных исследований), так и для использования в практической деятельности органов местного самоуправления различных уровней, налоговых органов, а также таких специалистов рынка недвижимости, как инвесторы, девелоперы, оценщики, риэлторы и некоторые другие.
Цель и задачи исследования:
Цель исследования - разработка методических рекомендаций по управлению объектами незавершенного строительства на основе методов их экономической оценки.
Исходя из поставленной цели, в работе решаются следующие задачи:
- уточнить и сформулировать новое понятие «объект незавершенного
строительства» и его классы: «в виде недвижимости» (ОНЗС Н) и «в виде
имущественного комплекса»(ОНЗС ИК);
- разработать классификацию объектов незавершенного строительства с
учетом новых предлагаемых критериев;
- обосновать принципы оценки, лежащие в основе формирования
стоимости объектов незавершенного строительства, как «в виде
недвижимости», так и «в виде имущественного комплекса»;
- модифицировать существующие методы оценки стоимости объектов
недвижимости и имущества применительно к объектам незавершенного
строительства «в виде недвижимости» и «в виде имущественного комплекса»;
-разработать модель управления объектами незавершенного
строительства, учитывающую предложенную классификацию,
сформулированные принципы оценки и критический анализ существующих методов и методик;
- апробировать разработанную модель на конкретном примере.
Степень научной разработанности проблемы.
В диссертации исследуются теоретические и методические аспекты оценки стоимости и управления объектов незавершенного строительства. Вопросы оценки объектов незавершенного строительства нашли отражение в работах отечественных и зарубежных ученых по соответствующим направлениям: экономические аспекты оценки представлены в работах Байковской А. В., Баяндина М. А., Гаврилиной О. В., Мжельской И. В., Ни Рианы Туджу Аины Ринджа, Норкиной Е.А., Полинова А.А., Сергеева И.М., Яськовой Н.Ю.; имущественный комплекс или отдельные его виды можно встретить в работах таких авторов, как Голубев М.П., Двинский М.Б., Зубова О.Г., Комлева Г.В., Кондратьева С.С., Курбатов А. В., Ледяйкина И.И., Метельский И.М., Мишуров С.С., Сальва А.Г., Терёшкина М.С. и др.
Объектом исследования являются объекты незавершенного
строительства, и деградирующие объекты, «застывшие» на различных стадиях строительства или упадка.
Предметом исследования являются закономерности процесса
формирования ценности объектов незавершенного строительства и методы управления их стоимостью.
Методы исследования.
Методологической и теоретической основой научного исследования
явились положения фундаментальной теории оценки бизнеса и
недвижимости; научные труды отечественных и зарубежных ученых по
классификации, методологии управления и оценки стоимости объектов
незавершенного строительства; действующее законодательство в области градостроительства, строительства и оценки недвижимости; федеральные и международные стандарты оценки; стандарты финансовой отчетности.
При решении поставленных задач использовались системный анализ,
расчётно-аналитические методы, методы экономической оценки,
нормативный и другие.
Научная новизна исследованиязаключается в следующих наиболее значимых теоретических и практических положениях:
-
предложеноавторское определение понятий: «объект незавершенного строительствав в виде недвижимости» и «объект незавершенного строительства в виде имущественного комплекса», с учетом состояния, юридического признака и связи с землей.
-
произведенадополнительная классификация и систематизация объектов незавершенного строительства с учетом состояния, юридического признака и связи с землей;
-
обоснованы принципы оценки для объектов незавершенного строительства в виде недвижимости и имущественного комплекса;
-
модифицированы методы экономической оценки для объектов незавершенного строительства в виде недвижимости и в виде имущественного комплекса.
-
разработана модель управления объектами незавершенного строительства в виде недвижимости и имущественного комплекса, позволяющая принимать решения в отношении любых объектов незавершенного строительства.
Апробация работы. Основные научные положения и результаты
диссертационной работы докладывались, обсуждались и получили одобрение
на III, IV,V Международной научно-практической конференции
«Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (Москва, 2013-2015гг.).
Публикации. Основное содержание работы отражено в 6 публикациях, три из которых опубликованы в изданиях, рекомендованных ВАК.
Объем и структура работы. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 109 наименований, изложена на 145 страницах (без приложений) машинописного текста, содержит 7 рисунков, 10 таблиц и 32 формулы.
Исследование существующих классификаций объектов незавершенного строительства
Другим распространенным признаком недвижимости является ее существование в пространстве, или материальность в натурально-вещественной или денежной форме. Материалы, конструкции и инструменты на строительной площадке учитываются на балансе предприятий в бухгалтерском учете, отражаются в сметах и в других документах в одной из форм – натурально-вещественной или денежной. Получается, что в соответствии с этим признаком совокупность материалов, конструкций, инструментов, сложенных в любом порядке на строительной площадке является объектом недвижимости, незавершенным строительством. Но с этим утверждением нельзя согласиться, потому что названная совокупность хотя и является осязаемой и относится к процессу строительства, во-первых, может быть перемещена без ущерба, во-вторых, не отвечает другим признакам недвижимости, а значит, недвижимостью не является.
Недвижимость обладает признаком долговечности, т.е. объекты обладают наиболее продолжительным сроком использования по сравнению с большинством объектов (исключения составляют отдельные изделия из ювелирных камней и драгметаллов). Если снова рассмотреть совокупность материалов, конструкций и других элементов на строительной площадке, и предположить, что из данной совокупности будет извлечен хотя бы один элемент (несколько элементов), и конструкция развалится, то в таком случае, опуская другие признаки, она не может быть объектом недвижимости. Но при рассмотрении по отдельности каждого из элементов совокупности, любой может быть долговечным – молоток, кирпич и др. Следовательно, если каждый элемент совокупности долговечен, то и целый объект незавершенного строительства тоже долговечен.
У объектов недвижимости выделяются такие частные признаки, как полезность, неповторимость, тип, особенности земляного слоя и пр. В учебном пособии [Ошибка! Источник ссылки не найден.] упоминается, что недвижимость должна удовлетворять текущие физические потребности человека, создавая условия для труда, организации быта и режима отдыха. В зависимости от своего состояния, ведется ли в текущий момент строительство по этому объекту или оно приостановлено и объект заморожен, можно говорить о его полезности. Если объект (продукт) находится в процессе «изготовления», то очевидно он является полезным для инвестора, который в перспективе сможет им воспользоваться согласно своим целям, а также полезен тем, что дает работу рабочим, которые трудятся над ним, что положительно сказывается на статистических показателях занятости населения. Если объект имеет перспективы дальнейшего использования, то и очевидно полезен не единственному пользователю. Полезность замороженных объектов находится под сомнением. Поэтому, чтобы точно определить его полезность или отсутствие таковой, следует обращать внимание на причины, из-за которых это произошло: - невозможность уложиться в сроки, предписанные государственными органами в разрешении на строительство (если компания не успевает построить объект в установленный срок, то строительство необходимо приостановить и ждать разрешения на продолжение строительства); - объект требует изменений в вопросах, относящихся к компетенциям государственных структур (подключение к сетям, изменение назначения объекта, ошибки в ПСД и др.) - нарушение правил зонирования территории; - отсутствие финансовых средств у застройщика на завершение проекта; - банкротство инвестора-застройщика; - изменение конъюнктуры рынка недвижимости; - ошибки и значительные недочеты в технической части разработанного проекта строительства; - случайная гибель части проекта вследствие пожара, наводнения и других непредвиденных обстоятельств. И если устранить причину представляется возможным, значит, объект можно достроить, и он также станет полезным для отдельных лиц и общества, а значит в целом для государства. В большинстве случаев объекты незавершенного строительства не являются полезными, ввиду того, что объектов много, причины их замораживания или консервации не поддаются устранению и объект продолжает оставаться в неизменном виде. На данный момент объектов незавершенного строительства полезных и, в отношении которых могут быть приняты решения, меньшинство.
Из выше указанного вытекает, что объект незавершенного строительства не пригоден в качестве экономического блага, поскольку под экономическим благом обычно понимают свойства материальных и нематериальных предметов, способные удовлетворить экономические потребности человека.
Еще одним признаком недвижимости является ограниченный характер предложения. Количество земли на планете является ограниченным, следовательно, и количество построек, которые можно возвести, также является ограниченным.
Обычно под ликвидностью объектов недвижимости подразумевают их способность быть быстро проданными по рыночной или близкой к рыночной цене. Как правило, недвижимость считается низко ликвидным товаром. Между моментом выставления на продажу и самой продажей объекта недвижимости проходит значительное время; чем объект крупнее, сложнее и дороже, тем дольше он может оставаться на рынке. Если взять два идентичных объекта с одинаковой ценой и другими характеристиками, один из которых -незавершенный строительством объект и другой, - готовый объект недвижимости, то последний будет продан первым, потому что не требует дополнительных вложений. Если объект незавершенного строительства будет стоить значительно дешевле, чем готовый объект, и требовать дополнительных вложений в размере, не превышающем стоимость готового объекта недвижимости, то купят сначала его, соответственно, он будет более ликвидным. Если объект незавершенного строительства будет стоить значительно дороже, чем готовый объект, то его могут купить, если готовый объект не продается и стоимость земельного участка, на котором расположена «незавершенка» имеет стоимость выше, чем текущая цена. В противном случае незаконченный объект вообще может быть не куплен. В этом случае ликвидность у объекта незавершенного строительства полностью отсутствует. Таким образом, объект недвижимости, незавершенный строительством также как и любая недвижимость обладает ликвидностью, а ее степень определяется ситуацией и состоянием на рынке недвижимости.
Формирование принципов, оказывающих влияние на стоимость объектов незавершенного строительства
С точки зрения владельца объекта незавершенного строительства принцип замещения не всегда выполняется в полной мере, особенно, если ОНЗС появился в результате действий собственника: купил участок, выполнил все работы предынвестиционной стадии и частично инвестиционной, но совершил ошибку на одном из этапов, или закончились средства для продолжения проекта. В итоге объект незавершенного строительства выставляют на продажу, и реализуют по более низкой цене, чем планировал владелец в случае успешного завершения проекта, дешевле стоимости уже затраченных ресурсов. Поскольку не все покупатели готовы продолжить уже начатый проект именно так, как задумало первое лицо (могут быть другие цели и т.д.), то стоимость замещения готового объекта, полученного из объекта незавершенного строительства, будет выше, чем построенного с нуля здания, за счет дополнительных затрат.
Принцип ожидания. Собственник ожидает, что объект незавершенного строительства принесет ему прибыль после достройки с помощью перепродажи или от сдачи в аренду через некий промежуток времени. Без завершения полного цикла строительства ОНЗС способен приносить доход только в некоторых случаях:
Если разрушенное здание безопасно, его можно сдать в аренду компаниям, занимающимся организацией экстремальных видов спорта и развлечений, таких как пейнтбол, а также для проведения киносъемок, разработки компьютерных игр и др. Но такого рода доходы не могут рассматриваться в долгосрочной перспективе, поскольку приведенные примеры являются проектными и краткосрочными.
Если условно можно предполагать, что объект незавершенного строительства после его достройки будет приносить доход, независимо от понесенных на это затрат. Но при этом разумно относится к объекту не как к незавершенному, а как к готовому.
Согласно своему правовому статусу и довольно часто и физическому состоянию, объект незавершенного строительства, в существующем виде не может генерировать доход в долгосрочной перспективе, поэтому часто принцип ожидания исключают.
Принцип остаточной продуктивности.
Незавершенное строительство, как в случае с земельным участком, имеет остаточную стоимость только при наличии остатка после оплаты факторов производства. Остаток может быть как величиной положительной, так и величиной отрицательной. Например, здание, построенное на 80 %, имеет положительный остаток в натуральном выражении, а здание недостроенное и заброшенное будет иметь отрицательный остаток, потому что кроме уже оплаченных факторов производства при строительстве в прошлом требуется использовать их повторно и неоднократно. Остаток в виде отрицательной величины не исчезает, если физически объект незавершенного строительства остается в первозданном или частично измененном виде, но он по-прежнему не доведен до завершения. Таким же отрицательным остатком можно считать наличие долговых обязательств по данному объекту у собственника. К имущественным комплексам, не включающим в себя земельные участки, принцип остаточной продуктивности не применим, потому что сам принцип предполагает, что именно к земельному участку будет отнесен чистый доход.
Принцип предельной продуктивности (принцип вклада). Данный принцип работает для отдельных элементов имущественного комплекса, и не работает, если эти элементы не имеют прямого отношения к рассматриваемому объекту незавершенного строительства в виде имущественного комплекса. Например, если взять такой отдельный элемент имущественного комплекса, как строительная техника и добавить в качестве дополнительного фактора производства «труд», то аренда строительной техники с собственным персоналом будет стоить дороже, чем аренда только техники. Если техника работает для потребностей объекта незавершенного строительства, то принцип выполняется, если техника сдается, например, в аренду для других целей, то для ОНЗС принцип не выполняется.
Если здание с готовностью 30% достроить еще на 10%, то согласно принципу вклада его стоимость должна увеличиться на некоторый процент, и это верно. Но при этом здание не становится готовым, и чаще всего эти 10% определить не представляется возможным. В таком случае следует считать, что стоимость здания не увеличивается, хотя принцип вклада выполняется.
С точки зрения автора настоящего исследования, согласно принципу вклада следует разделить на две части весь процесс «незавершенности»: по степени готовности до 70% и с готовностью более 70 %. Чем ниже готовность объекта, тем ниже интерес покупателей, и, соответственно, продавцы на практике готовы продавать его дешевле. За счет более низкой цены почти готового объекта, где видно человеческому глазу, что это почти готовое здание, но при этом не хватает или не сделано некоторых видов работ, такой объект будет вызывать больший интерес покупателей и его будет легче продать. Значит, при наличии дополнительного фактора производства у более готового
Анализ действующих инструментов определения стоимости объектов незавершенного строительства
Другим важным моментом является возможность учитывать только существенные различия между базисными и оцениваемым объектами. В случае незавершенного строительства это -степень износа, степень готовности объекта, количество аналогов для сравнения на рынке, арендная ставка.
Метод капитализации дохода с использованием техники остатка для объекта в целом. Данный метод основан на принципе остаточной продуктивности земли или другими словами, избыточной продуктивности, и, как правило, применяется для оценки стоимости земельных участков, как застроенных, так и нет. Условием для оценки застроенного земельного участка улучшениями является его наилучшее и наиболее эффективное использование [2, 23, 27, 30, 34 и др.].
Поскольку данный метод может быть использован для объектов недвижимости, подлежащих сдаче в аренду, значит, он может применяться и для объектов незавершенного строительства, чье будущее использование предполагает получение дохода.
Метод остатка для зданий может быть применен для тех объектов незавершенного строительства, которые длительное время не использовались, были не достроены и заброшены, у которых известна стоимость земельного участка, а в случае достройки принесут доход [2].
Предполагаем, что для имущественных комплексов также может быть использован данный метод, при обязательном условии: в его составе должен присутствовать земельный участок, а также движимые и недвижимые вещи на нем, которые будут использованы для будущего объекта недвижимости. Таким образом, данный метод актуален для объектов незавершенного строительства в следующих ситуациях: - существует незастроенный участок без каких-либо строений и документация – имущественный комплекс; - существует застроенный земельный участок с объектом в состоянии незавершенного строительства.
Итак, адаптируем метод для обозначенных объектов незавершенного строительства. Во-первых, для расчета стоимости земельного участка воспользуемся базовой формулой метода [2]: 8, = 7-Г х (21) где Sj - рыночная стоимость земельного участка; /- чистый доход, генерируемый предполагаемым будущим объектом в целом; VB - рыночная стоимость существующих или предполагаемых улучшений/ движимых и недвижимых вещей; RB - коэффициент капитализации доходов от земельного участка; RL- коэффициент капитализации доходов от улучшений/ движимых и недвижимых вещей. Соответственно, стоимость объекта незавершенного строительства будет рассчитываться следующим образом: при условии существования незастроенного участка в составе имущественного комплекса под снос или достройку: CОНЗС=Sl+VB (22) где СОНЗС - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в виде имущественного комплекса; S- рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав объекта незавершенного строительства; VB - рыночная стоимость существующих движимых и недвижимых вещей.
Минусом данного подхода для имущественного комплекса будет то, что он не учитывает затраты на ликвидацию и утилизацию непригодных вещей. В качестве положительного момента можно отметить простоту расчетов. при условии существования застроенного земельного участка с объектом в состоянии незавершенного строительства под достройку, реконструкцию или расконсервацию: CОНЗС=S1+(7B- + ) (23) где СОНЗС - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства в виде недвижимости; S- рыночная стоимость земельного участка, входящего в состав объекта незавершенного строительства; VB - рыночная стоимость существующих движимых и недвижимых вещей; D - износ объекта незавершенного строительства в денежном выражении; в- стоимость невыполненных работ до полного завершения объекта в денежном выражении.
Исходя из выше описанного, предлагаем следующую последовательность действий при реализации метода: 1. Расчет чистого операционного дохода для объекта незавершенного строительства для любого варианта развития: когда объект незавершенного строительства является имущественным комплексом, включающий в себя земельный участок и движимые и недвижимые вещи или когда представляет собой недвижимость. В качестве основы для расчетов, возможно рассмотреть арендные ставки для готовых объектов недвижимости и незастроенных земельных участков. 2. Расчет доли общего чистого дохода, относящийся к земельному участку, как разности между общим доходом и долей, приходящейся на движимые и недвижимые вещи или недвижимость. 3. Расчет стоимости земельного участка через деление доли общего чистого дохода, относящегося к земельному участку, на коэффициент капитализации доходов от земли.
Апробация модели управления объектами незавершенного строительства
Проанализировав источники [89, 90, 91] можно сделать вывод, что модель управления объектами незавершенного строительства должна включать в себя: оценку стоимости объекта незавершенного строительством, управление риском и рекомендации по управлению его стоимостью.
В работах [64, 73] Норкина Е.А. обозначила виды рисков для объектов незавершенного строительства нефтегазового сектора, а также методы идентификации и их оценки, используемых при аудите, выявила причины рисков – факторы внутренней и внешней среды.
В качестве положительных моментов указанного исследования следует отметить универсальность применения методов идентификации и оценки рисков для любых объектов строительства. Недостатком же является то, что методы идентификации требуют анализа бизнес-процессов организации, на балансе которой находится объект незавершенного строительства, что не всегда доступно и подходит только для нужд аудита.
В связи с этим, считаем, что для целей настоящего исследования необходимо выделить наиболее значимые риски при управлении объектами незавершенного строительства, определить методы их идентификации и оценки.
Исходя из анализа теории рисков [70, 72], а также работ авторов [64, 71], предлагаем в нашем исследовании рассматривать следующие наиболее общие риски, характерные для объектов незавершенного строительства, как в виде недвижимости, так и в виде имущественного комплекса:
Технико-производственные. - Превышение сроков достройки объекта; - Истечение сроков землепользования; - Неисполнение обязательств подрядными организациями; - Неисполнение обязательств поставщиками; - Превышение сметной стоимости достройки объекта; - Уменьшение стоимости вследствие износа или устаревания объекта незавершенного строительства; - Ущерб от стихийных бедствий, изменений климатических условий и форс-мажорных обстоятельств. Перечисленные риски, характерные при управлении объектами незавершенного строительства могут учитываться в полном объеме или частично в зависимости от состояния «долгостроя». Считаем, что обозначенные риски необходимо идентифицировать экспертным методом. Таким образом, для определения существующих рисков группа исполнителей или один эксперт (оценщик, владелец, консультант, сотрудник компании, на балансе которой находится объект незавершенного строительства или другое заинтересованное лицо) выделяет и обосновывает именно те риски, которые характерны для рассматриваемого объекта. Затем выполняется оценка выявленных рисков качественными и количественными методами. И, наконец, делаются выводы и даются рекомендации.
При правильной организации и постановке задачи метод не является трудоемким и позволяет учесть значительный объем рисков. Отметим, что такие методы идентификации, как ретроспективный и метод анализа бизнес-процессов [64, 73] в значительной степени учитывают потребности оценки самого предприятия, а не конкретного объекта незавершенного строительства на его балансе и не могут быть рассмотрены в данной работе.
Предлагаемая автором модель управления объектами незавершенного строительства, состоит из трех блоков: оценки стоимости, управления риском и рекомендаций по управлению стоимостью объектами незавершенного строительства (Рис. 3.).
Обработка и анализ полученной информации для классификации объекта незавершенного строительства - определение вида объекта незавершенного строительства – имущественный комплекс или недвижимость. Критерием отнесения объекта незавершенного строительства к имущественному комплексу или недвижимости будет наличие следующих признаков: состояние (приостановление или прекращение строительства), юридический признак (поставлен или нет объект на кадастровый учет), связь с землей.
Критерием формы управления объекта незавершенного строительства будет являться акт технического обследования остаточной прочности строительных конструкций. Объект незавершенного строительства будет подлежать сносу при следующих условиях: - видимый износ более 70% определяется экспертом с использованием ВСН-53; - степень готовности объекта менее 30% определяется в соответствии с произведенными строительными работами (КС-17), износ более 70% определяется экспертом с использованием ВСН-53; - состояние объекта не позволяет его достроить, расконсервировать или реконструировать по причинам, обозначенным в Главе 1 настоящего исследования; - нормативно-правовые документы не допускают строительство на участке, на котором расположен объект незавершенного строительства (ПЗИЗ и ГПЗУ); - экономически нецелесообразно объект достраивать, расконсервировать или реконструировать.