Управление инвестиционной стоимостью комплексной жилой застройки территорий на этапе лэнд-девелопмента Раковская Мария Викторовна

Содержание к диссертации

Введение

ГЛАВА 1. Теория и практика лэнд-девелопмента в строительстве и особенности управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территорий 15

1.1 Анализ развития жилищного строительства в РФ в условиях приоритетной реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий 15

1.2 Теория и практика использования методик расчета инвестиционной стоимости в строительстве и особенностей ее применения при выборе земельного участка на стадии лэнд-девелопмента для инвестпроектов по комплексному освоению территорий для жилой застройки 29

1.3 Обзор научно-практической проблематики лэнд-девелопмента и особенностей управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную хилую застройку 41

Выводы по первой главе. 54

ГЛАВА 2. Методические основы моделирования инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку в условиях многовариантных целей управления и использования 56

2.1 Методические предпосылки моделирования инвестиционной стоимости

земельных участков под комплексную жилую застройку территории на

стадии лэнд-девелопмента 56

2.2 Методические положения по моделированию инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку и алгоритм ее реализации в условиях многовариантных целей ее пxрименения 66

2.3 Апробация методических положений по моделированию инвестиционной стоимости земельного участка под комплексную жилую застройку 82

Выводы по второй главе 91

ГЛАВА 3. Методические подходы и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки на этапе лэнд-девелопмента 94

3.1 Методические предложения по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку с использованием механизма государственно-частного партнерства 94

3.2 Методические предложения и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки и их многовариантное позиционирование на территориальных рынках 105

Выводы по третьей главе 121

Заключение 123

Библиографический список 125

• Теория и практика использования методик расчета инвестиционной стоимости в строительстве и особенностей ее применения при выборе земельного участка на стадии лэнд-девелопмента для инвестпроектов по комплексному освоению территорий для жилой застройки
• Обзор научно-практической проблематики лэнд-девелопмента и особенностей управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную хилую застройку
• Методические положения по моделированию инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку и алгоритм ее реализации в условиях многовариантных целей ее пxрименения
• Методические предложения и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки и их многовариантное позиционирование на территориальных рынках

Введение к работе

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день одна из главных задач жилищной стратегии Правительства РФ - это обеспечение максимального предложения доступного жилья гражданам на основе увеличения объемов строительства через реализацию проектов комплексной жилой застройки.

Для этих целей органами исполнительной власти государства и муниципалитетов обеспечивается предложение участков земли под инвестиционные проекты комплексной жилой застройки (КЖЗ) территорий, реализация которых является высокорискованной. Это связанно с большой масштабностью и сложностью таких проектов, а также наличием существенных обременении по затратам как на выполнение технических условий по технологическому присоединению к городским инженерным сетям, так и на обязательное строительство социальных объектов и транспортной инфраструктуры.

Исследования автора показали, что в российской теории профессионального девелопмента недвижимости на стадии лэнд-девелопмента в недостаточной степени учитываются как аспекты развития рынка жилья по сегменту комплексной застройки территории, так и вопросы управления инвестиционной стоимостью земельных участков при реализации данных типов проектов.

Выполненный анализ подтверждает, что экономические инструменты достоверного моделирования и управления инвестиционной стоимостью на стадии лэнд-девелопмента по подготовке земельных участков к строительству функционируют явно неэффективно. Они не учитывают проблематику моделирования оптимальных параметров государственно-частного партнерства (ГЧП) таких инвестпроектов в зависимости от их финансовой результативности с учетом регулируемых параметров этажности, уровня затрат на выполнение технических условий, степени консолидированного бюджетного софинансирования социальных объектов, а также вопросы их многовариантного позиционирования на различных территориальных жилищных рынках.

В результате возникает проблема эффективного управления реализацией таких инвестиционных проектов, что и предопределяет необходимость государственного регулирования на этапе лэнд-девелопмента недвижимости с точки зрения его материально-вещественного содержания, инноваций, выполнения комплекса строительных работ по материальному изменению объекта земельной недвижимости с целью повышения его привлекательности и ликвидности через экономический инструментарий инвестиционной стоимости земельных участков под данный вид комплексной жилой застройки территорий города.

Степень разработанности проблемы. Значительный вклад в теорию и методологию оценки инвестиционной стоимости объектов внесли такие известные российские ученые и специалисты, как С.З. Базоев, И.А. Бланк, Г.В. Булычева, СВ. Грибовский, СВ. Валдайцев, А.Г. Грязнова, В.В. Демшин, В.В. Григорьев, В.Е. Есипов, Л.Л. Игонина, В.В. Ковалев, Ю.В. Козырь, Г.И. Микерин, Ю.А. Цыпкин и др. Однако в проведенных ими исследованиях внимание, в основном, уделено вопросам определения рыночной стоимости различных объектов, а не инвестиционной, имеющей свои специфические особенности. Труды зарубежных специалистов, таких как Д. Бишоп, Ф. Блек, Р. Брэйли, Т. Коллер, Т. Коупленд,

С. Майерс, М. Миллер, М. Модильяни, С. Пратт, Р. Рейли, У. Петти, В. Парето и пр., несмотря на высокую научную значимость, нуждаются в адаптации к российским реалиям.

Наиболее весомый вклад в исследования проблем, связанных с механизмами управления проектами профессионального девелопмента недвижимости, внесли А.Л. Бабинцев, Ю.О. Бакрунов, С.А. Баронин, Н.Ю. Верстина, И.Л. Владимирова, П.Г. Грабовый, Г.М. Загидуллина, Н.В. Комов, СП. Коростелев, Н.Ф. Костецкий, К.Ю. Кулаков, А.Н.Ларионов, И.Г.Лукманова, П.Ф. Лойко, С.Н. Максимов, А.И. Романова, P.M. Сиразетдинов, Б.Б. Хрусталев, Н.Ю. Яськова и другие авторы.

Несмотря на исследования ученых и практиков, в работах, связанных с комплексным освоением территорий под жилую застройку, с учетом текущей ситуации, а также условий использования эффективного механизма управления инвестиционной стоимостью участков земли при комплексной жилой застройке, вопросы ее моделирования практически не освещены, как с позиций оптимизации по использованию инструментария государственно-частного партнерства, так и с учетом многовариантного позиционирования инвестпроектов на различных территориальных жилищных рынках. Это препятствует более эффективному развитию данного сегмента жилищного рынка.

Научная гипотеза состоит в том, что развитие организационно-экономических процессов научно-практического моделирования и управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке целесообразно осуществлять доходным подходом на основе метода предполагаемого использования с критериальной ситуационной оценкой по чистому инвестиционному доходу с оптимизацией параметров государственно-частного партнерства и многовариантным позиционированием проектов на территориальных жилищных рынках.

Целью исследования является разработка методических основ и практических рекомендаций по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку на стадии лэнд-девелопмента на основе использования механизма государственно-частного партнерства ( э о ми к уюГЧП).

В соответствии с поставленной целью были решены следующие задачи:

1. Изучено состояние и обобщен российский и зарубежный опыт развития жилищного строительства в условиях приоритетной реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий, а также особенности современной теории и практики лэнд-девелопмента.

2. Исследованы теория и практика использования методик моделирования и управления инвестиционной стоимостью в строительстве и современных особенностей ее применения к земельным участкам для комплексной жилой застройки с уточнением понятийных категорий.

3. Обоснованы методические предпосылки по моделированию инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку с использованием доходного подхода и формированием алгоритма расчета, а также с графоаналитическим определением зон инвестиционной привлекательности проекта по критерию чистого инвестиционного дохода.

4. Смоделирована система факторного пространства, влияющего на
инвестиционную стоимость земельных участков под комплексную жилую застройку

территорий, а также разработан алгоритм ее применения в условиях многовариантных целей.

5. Разработана методика моделирования инвестиционной стоимости земельных
участков под комплексное жилищное строительство с целью определения
инвестиционной привлекательности земельной недвижимости на условиях долевого
участия инвестора-застройщика и муниципальных органов управления в
строительстве объектов социальной инфраструктуры.

6. Разработаны методические положения по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку с использованием инструментария ГЧП и моделированием многовариантных ситуационных зон инвестиционной привлекательности по критерию чистого инвестиционного дохода с определением эффектов от их применения.

7. Разработаны практические предложения по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексное жилищное строительство на основе оптимальных параметров ГЧП и многовариантного позиционирования проектов и проведена их апробация на примере территориальных рынков г. Казани, г. Самары, г. Пензы.

Объектом исследования является территориальный земельно-имущественный комплекс, связанный с подготовкой земельной недвижимости.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений и связей между субъектом муниципального управления и инвестором-застройщиком по реализации проекта комплексной жилой застройки территории.

Методологической базой исследования послужили прикладные и фундаментальные исследования, направленные на изучение основных положений методического моделирования и управления инвестиционной стоимостью земельных участков с использованием методов структурного, математического, логического и технико-экономического анализа в рамках системного подхода, а также сравнительного, затратного и доходного оценочных подходов.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные труды по экономической теории управления, инвестиционной стоимости; исследования зарубежных и российских ученых, направленные на изучение проблем функционирования инвестиционно-строительных комплексов в рыночных условиях; теории и практики девелопмента и управления проектами комплексной жилой застройки; зарубежные и отечественные исследования в сфере вопросов моделирования и управления инвестиционной стоимостью земельных участков, как современной модели регулирования инвестиционной привлекательности проблемных проектов строительства жилья при комплексной застройке в России.

Эмпирической базой исследования являлась статистическая отчетность регионов, государства и отрасли, первичные сведения по теме диссертации, собранные и обработанные автором за период 2010-2017 гг. на макроуровне и отдельных территориальных жилищных рынках г. Казани, г. Самары и г. Пензы.

Информационной базой исследования являлись аналитические материалы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ; официальная законодательная и нормативная документация органов власти на уровне регионов и муниципалитетов; материалы исследований и научных конференций по анализируемой теме, публикации в печатном и электронном виде; данные Федеральной службы

государственной статистики, а также результаты научных исследований автора диссертации.

Научная новизна исследования заключается в разработке и обосновании методических положений и рекомендаций по ситуационному целевому моделированию и управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке территории на стадии лэнд-девелопмента на основе формирования зон инвестиционной привлекательности проекта с использованием многошагового алгоритма реализации по регулируемым оптимальным параметрам государственно-частного партнерства и выбора эффективного механизма осуществления территориального позиционирования.

Научная новизна включает совокупность следующих положений:

1. Выявлены особенности и основные тенденции современного развития жилищного рынка, связанные с необходимостью приоритетной реализации инвестиционных проектов по комплексному освоению территорий, что предопределяет необходимость государственного регулирования их инвестиционной привлекательности на ранних прединвестиционных стадиях лэнд-девелопмента.

2. Проанализированы существующие методики моделирования и управления инвестиционной стоимостью в строительстве и особенности ее применения к земельным участкам в рамках комплексной жилой застройки в соответствии с проблемами обеспечения граждан доступным жильем.

3. Обоснованы методические предпосылки моделирования инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку с использованием доходного подхода по критерию чистого инвестиционного дохода с понятийными уточнениями и графоаналитическим определением ситуационных зон инвестиционной привлекательности территориальной земельной недвижимости.

4. Определено факторное пространство, влияющее на инвестиционную
стоимость земельных участков, которое позволяет сформировать муниципалитету
портфель заказов и городской бюджет за счет долевого участия в управлении
процессом обновления земельной недвижимости.

5. Осуществлено методическое моделирование процессов определения инвестиционной стоимости земельных участков для целей комплексной жилой застройки с зонированием инвестиционной привлекательности и разработан алгоритм ее применения.

6. Разработаны методические предложения по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков на этапе лэнд-девелопмента под комплексную жилую застройку на основе оптимизации ГЧП с моделированием многовариантных ситуационных зон инвестиционной привлекательности территориальной земельной недвижимости.

7. Разработаны рекомендации и проведена апробация методических положений по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилищной застройке на территориальных жилищных рынках г. Казани, г. Самары, г. Пензы.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов подтверждена использованием базовых положений системного подхода; научных положений и методов, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается обсуждением

результатов исследования на всероссийских и международных научных конференциях; использования основ теории управления и инвестиционного менеджмента; публикациями результатов исследования в рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов обусловлена соблюдением современных экономических теорий и методов исследований, положений теории управления, научного подхода, функционально-структурного анализа, а также использованием репрезентативных статистических данных по изучаемой проблеме.

Обоснованность основных положений исследования подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных, государственных и муниципальных органов, а также в учебный процесс НИУ МГСУ.

Теоретическая и практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость заключается в развитии вопросов экономики в сфере моделирования ситуационного управления инвестиционной стоимостью земельных участков в программах комплексной жилой застройки территорий и жилищных проектах с использованием алгоритма поэтапного управления. Это позволяет модернизировать профессиональные системы девелопмента недвижимости при реализации проектов комплексной застройки территорий по ситуационным зонам инвестиционной привлекательности и областям регулирования государственно-частного партнерства с учетом территориального позиционирования на ранних прединвестиционных стадиях земельного девелопмента. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследования.

Практическая значимость исследования состоит в возможности использования разработанных методических рекомендаций определения и алгоритма ситуационного управления инвестиционной стоимостью земельных участков, а также в возможности определения оптимальных параметров ГЧП и территориального позиционирования при реализации проектов КЖЗ. Это дает возможность оптимизировать привлекательность вложения инвестиций и эффективность проектов комплексной жилой застройки в условиях высоких рисков девелопера на строительстве объектов социальной инфраструктуры, увеличивать планируемый объем ввода доступного жилья для населения.

Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в учебном процессе при подготовке бакалавров и магистров по направлению «Строительство» и другим, а также в программах повышения квалификации строителей различных специализаций.

Предложения и рекомендации исследования могут быть использованы органами государственного и муниципального управления, а также различными предприятиями инвестиционно-строительного комплекса регионов с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)), а именно:

- пункту 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере

жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики;

- пункту 1.3.71. Организационно-экономический механизм управления инвестициями в комплексную застройку в крупных мегаполисах, развитие программы паспортизации жилищного фонда и формирование кадастра городских территорий.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные теоретические и практические положения диссертационного исследования докладывались на семинарах и конференциях всероссийского и международного уровней, в том числе на Московской международной научно-практической конференции «Развитие науки и образования в современном мире» в 2014 г.; международной научно-практической конференции в Волгограде «Экономика, финансы и менеджмент: тенденции и перспективы развития» в 2014 г.; международной научно-практической конференции в Новосибирске «Экономика, финансы и менеджмент: тенденции и перспективы развития» в 2014 г., международных научно-технических конференциях в Архангельске (САФУ имени МБ. Ломоносова) в 2016-2017 гг., научно-технических конференциях НИУ МГСУ в 2014-2017 гг.

Теоретические и практические выводы исследования использованы в практике деятельности ряда инвестиционно-строительных компаний Москвы и других регионов: в ООО «Центр независимой экспертизы собственности» (ЦНЭС), г. Москва и в ЗАО «Проектно-строительная фирма «Инстрой», г. Северодвинск, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей НИУ МГСУ.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 16 печатных работ общим объемом 5,03 п.л., в том числе лично автором 3,67 п.л. Из них 5 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации, объемом 2,07 п.л. (в т.ч. автора - 1,63 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 184 страницы, включая 20 таблиц, 24 рисунка, библиография содержит 190 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов.

Теория и практика использования методик расчета инвестиционной стоимости в строительстве и особенностей ее применения при выборе земельного участка на стадии лэнд-девелопмента для инвестпроектов по комплексному освоению территорий для жилой застройки

Глава Минстроя России М.Мень в своем докладе [173] говорит о следующем: «…базовым подходом к способам и формам достижения целей по направлениям является обеспечение высоких темпов строительства качественного, комфортного и доступного жилья, в том числе за счет вовлечения в жилищное строительство неэффективно используемых федеральных, региональных и муниципальных земель в городах, включая промышленные зоны, а также финансирования строительства объектов инфраструктуры в рамках реализации проектов комплексного освоения территории. В рамках выполнения поставленных задач мы скорректировали законодательство и ввели инструмент, позволяющий вовлекать по инициативе органов местного самоуправления неэффективно используемые застроенные земли, расположенные в границах населенных пунктов и прилегающих территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию».

Таким образом, для стимулирования вовлечения в оборот новых земель федеральное Правительство в 2017-2019 гг. будет ежегодно выделять 20 млрд. рублей на обеспечение необходимой инфраструктурой земельных участков, на которых будут реализовываться проекты комплексного жилищного строительства.

Таким образом, решающим и главным условием выполнения ФЦП «Жилище» на 2015-2020 годы будет являться реализация подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». В данной подпрограмме обосновывается корректность направления по осуществлению комплексного подхода к освоению и развитию территорий для жилищного строительства, главной причиной развития данного сегмента являются закончившиеся ресурсы «точечной застройки»,.а также применение в благоустройстве ранее созданных и изношенных сетей коммунальной инфраструктуры [4,36]. Положительным моментом осуществления подпрограммы явился рост годового объема ввода жилых площадей в эксплуатацию с 62 миллионов квадратных метров за 2011 год до 76 миллионов квадратных метров за 2014 год. Мероприятия этой подпрограммы будут продолжены в рамках соответствующей подпрограммы в 2015-2020 годах, связано это с значительной активностью регионов РФ в реализации подпрограммы «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации», что подтверждается бурным участием в этапах конкурсного отбора [121]. Проведенный также анализ нормативно-правовой з рботка базы жлищное комплексного освоения связи территории показал, что это понятие рынок введено провденый статьей 30.2 Земельного когда кодекса РФ, вступиомпле к вшей налог в силу в силу с 10 очредь января 2005 г., в настоящее цлевая время других упраздненной. В данной муципальнго статье была налчи сделана совета попытка на законодательном крупных уровне создать новые крытом правила беимость регулирования и развития главе сегмента комплексной окупа ющи е жилой прое кт застройки и.освоения..пректов земель, предназначенных под комплексное диз йна освоение имос т и находящихся в собственности зртами государства и муниципалитетов. понят ие Появление прложние в Земельном кодексе такого омрческ понятия, как комплексное освоение згдулина территорий гласит, было обусловлено процсе проблемными моментами звлчние застройки роие льства территорий жильем. тбор Одной из важнейших точек земли претк хаерстки новения стало случае обеспечение районов рисунок массовой з мельнг о жилой застройки мальцев объектами инженерной и социальной ба роин инфраструктур данойы. Очень часто риельство крупные земельные объекты массивы роспект застраиваются жилой соврменых недвижимостью без учета потребностей ее счет потенциальных вриант жителей в социальных между объектах (магазины, отвдние школы аукцио н, детские сады и т.д.).

В проекта настоящее время понятие baroin комплексного блок освоения территории свреном представлено в Градостроительном скве кодексе оущствления (ст.46.4), где сказано: «…рыочная комплексное освоение территории налог включает прдставлены в себя подготовку соврменых документации по планировке бвености территории соврменых, образование земельных рмках участков в границах данной буде м территории мгэтажной, строительство на земельных школа участках в границах участок данной рма нцов территории объектов зачения транспортной, коммунальной и социальной совета инфраструктур етировка, а также иных беностями объектов в соответствии с этажные документацией аредной по планировке территории». мары Некоторые эксперты считают, что в рсчитываем настоящее з ельному время уровень нализ ввода жилых очредь домов расчетный в эксплуатацию при комплексном этому строительстве насчитывает в среднем 25% или. 15-20 млн. м.кв. риельство жилья есипов в год. В следующие пять-десять жлищнго лет прогнозируется рост адресу данного ус ловный показателя, который ружени должен составить не менее 30-40% или детский 25-30 ме нию млн. жилья в год [117,17,16]. Однако ракуются, проведенные автором в риа нт экспертные риельство оценки позволяют учина утверждать, что в настоящее время заключние доля проекта комплексной застройки с оврме ных составляет 30% от общего ввода мстпложние многоэтажной расчте жилой недвижимости, а mintzberg прогнозный период на период до з рботаны 2020 расчет года будет игорьев составлять 50%.

На рисунке 1.7 работ наглядно стмулрование проиллюстрированы результаты требования х выполненного анализа по вводу редная жилья цлвое, построенного в рамках владмир комплексного освоения ме нию территорий фиансовые, в зависимости от общего расчет объема вводимого многоэтажного жиль я жилья жегодна я в Российской Федерации г оударств.

Результаты абароин нализ оценкиа ввода жилья, расчтные построенного в рамках комплексного цлесбразно освоения рос и территорий, от общего прложения объема вводимого змельных многоэтажного прдставлены жилья в Российской Фстония едерации Увеличение доли окрт ый комплексного аглядности жилищного строительства лгоритма обеспечивается крупными бквдратнго изнес-сообществами лучшений в рамках государственномости частного партнерства. Положительными сному сторонами оущствлние комплексной жилой застр нойойки являются: присутствие участков территор гударствоиально принадлежащей вриант таким площадкам собственной расчтные инфраструктуры мтьевская, а также социальная пстаовлние однородность жилой масиов среды в ыбор. Воспроизводимые объекты, в устовлена целом, имеют значительный мплексной уровень длрование м комфортности рие льство и становятся более блока востребованными ельным на рынке. По мнению наиболе главы Минстроя М.А. Меня, вриант доля блнсовая таких проектов даном должна увеличиваться. коалев Однакот бду данное положение приказом можно осуществить только з астроные путем р ицатльное внедрения в практику па лий значительных инвестиционных продавец проектов пэтому по комплексному освоению наук территорий в целях воспроизведения наиболе жилищного эфеквности фонда, обеспечиваю сумещих наибольшие предложения завсит жилых диелность площадей от девелоперов. На иной рисунке 1.8 представлены основные всег о показател двлопменти жилищного строительства тнева субъектов Российской интрес Федерации рсчетная в рамках федеральной счет целевой программы "Жилище" на даный 2015 г оре - 2020 годы дворец.

Обзор научно-практической проблематики лэнд-девелопмента и особенностей управления инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную хилую застройку

Для масштабных проектов ряду комплексного лэнд-девелопмента необходимо мняющи е формировать зрботка специальную чт ыре узконаправленную управляющую оущствлени компанию зельному, ведущую деятельность имущества только по исключительно данным проектам или несколькими аналогичными лни проектами, как показывает звиду ален арубежный завмости опыт осуществления мщностью проектов освоения участков эт ом земли связаные.

Неэффективные результаты зонами дают попытки омплекс ную осуществить рисунок проект лэнд девелопмента другая внутри основной оргсрелзацию труктуры диелность девелоперской компании имост ь.

Можно сделать жег одна я вывод вдо, что нужно создавать инова самостоятельное обособленное юридическое иптечнго лицо ксное, несущее ответственность звлчние перед основной этап девелоперской зработки компанией за конечные з рат ы результаты проекта при управлении расчет комплексн этомым развитием крупных жлыми участков земли. В участия силу школа больших сроков эт их выполнения проекта использование для кмов управления развтия независимой профессиональной прма я управляющей компании виде неэффективно мт одчс кие, как показывает мировой детскго опыт осуществления проектов целью лэнд-девелопмента этпах. Для управления инженерно-технологическим паметров развитием участка завсит земли гоудрства возможно привлечение пскзывает рофессиональных управляющих компаний. аучно Формировать земли же специальную проектно-целевую вестциной организационную структуру опрдлет ся управления stnard необходимо при управлении г оре проектом комплексного лэнд-девелопмента. будет Таким вриант образом, вопросы была девелопмента земельных кпорат ивных участков снове (лэнд девелопмента) при комплексном очуждат ь освоении территорий для жилищного стрмделровани оительства этом являются чрезвычайно снове важными и актуальными для с вном современного с циальной этапа развития этап российского строительного бизнеса. мование Крупные дв орца инвесторы-застройщики должны мделрования владеть основными точка приемами небхдимо лэнд девелопмента и иметь т олпег ина объективные критерии для принятия оуст вие решения змельнг о об участии в конкретном даном инвестиционном проекте. ровень Принять покзывающий такие решения с овет а можно будет только в том сврменой случае качстве, если имеется участие экономический механизм рбностей достоверного ставке определения и управления алг орит м инвестиционной стоимостью земельных змельнг о участков резульаты под жилую застройку прект ов.

В результате выполненного опрят и анализа крытом имеющихся исследований жлищнг о автором сделан вывод том, что в релзаци российской формуле теории профессионального муципальной лэнд девелопмента на этапе роиельства приобретения пжит ельной земельного участка для учет ом комплексной жилой застройки всего лишь боле в малой степени днако учитываются аспекты ктуальными оценки нельзя инвестиционной стоимости с ледовани земельных участков при осуществлении на них пимо подобных дентфкация проектов.

Значительный рицат ельной вклад влияние в очредь теори итгою и методологию оценки ет дик ой инвестиционной стоимости внесли дент фкация таки каждг ое известные российски т боре ученые и специалисты, как С.З. опдает Базоев звание [7], И.А. Бланк [147], С.В. Грибовский [151], С.В. ес ли Валдайцев [148], А.Г. Грязнова [153], В.В. Демшин [33], В.В. смары Григорьев обща я [152], В.Е. Есипов [155], Л.Л. Игонина пиобреаются [39], В.В. Ковалев [156], Ю.В. Козырь [44], Г.И. связаные Микерин бзор [161], Ю.А. Цыпкин [94] и др. Однако в stnard проведенных ими исследованиях в основном этому внимание зоны уделено вопросам этапе расчета рыночной имость стоимости правления, а не инвестиционной, имеющей мксои свои специфические особенности. оставе Труды стпенью зарубежных специалистов выплено, таких как Д. Бишоп [18], Ф. цлей Блек отлчи, Р. Брэйли [19], Т. Коллера, Т. имостью Коупленда [49], С. Майерса, М. Миллера [65], М. я рес ь Модильяни млэтажнг о [65], С. Пратт [107], Р. Рейли девять, У. Петти, В. Парето, и пр., имость несмотря сроитлей на высокую научную приказ значимость, нуждаются в адаптации к ларис российским в рианте реалиям. Наиболее браз ом значимый вклад в покзатели исследования жилая проблем, связанных с буройств амеханизмами управления проектами дентфкация профессионал зчаст уюьного девелопмента понс ет недвижимости, внесли А.Л. общая Бабинцев ируемой [6], Ю.О. Бакрунов [8,9], С.А. Баронин [10,13,], Н.Ю. виде Верстина [24,25], И.Л. Владимирова [мдлрование 26,27,28 зоны], П.Г. Грабовый [150], Г.М. Загидулина общая [36,37], Н.В. Комов [45], С.П. Коростелев [46,170], Н.Ф. рег ион Костецкий рмках [47,48], К.Ю. Кулаков [50,51,52], А.Н. малых Ларионов [56], И.Г. Лукманова [58], П.Ф. Лойко [57], С.Н. рынок Максимов офциальный [61], А.И. Романова [73-76], Р.М. Сиразетдинов [82], Б.Б. Хрусталев [93], Н.Ю. Яськова [99] и другие авторы.

Теория управления з евуар стоимостью образовалась относительно даные недавно участков – в 90-х гг. XX века участи и в современном периоде брт ани экономического прмая развития страны учетом используется лишь предприятиями, прдставлены бизнес авт орс ком и на уровне инвестиционных кторым проектов. С конца оуствие прошлого прдленом века виден участком поэтапный переход управленческих встоянка решений правлению от борьбы за обладание чдис к объектами к ориентации на омплек стоимост развт ияь, то есть направленности на повышение стоимости девелоперского проекта.

Инвестиционный проект рассматривается в качестве процесса формирования стоимости и имеет целевыми критериями ее максимизацию, о чем гласит теория управления инвестиционной стоимостью: L = {CбизX max (1.3) где L - целевая функция; С бизн - стоимость проекта. Обзор научных разработок по вопросам управления и оценки инвестиционной стоимости земель, предназначенных для комплексной жилищной застройки, выявил незначительный объем защищенных диссертационных исследований по этой тематике. Большее количество диссертаций связано с управлением стоимостью предприятий или бизнеса.

Анализ научной и практической деятельности в сфере управления инвестиционной стоимостью земельных участков при комплексной жилой застройке был проведен по ряду сегментов. Рассмотрены научные труды по комплексному освоению территорий для жилищной застройки, управлению инвестиционной стоимостью.

Наиболее весомые научные работы, в которых исследуются экономические азы управления инвестиционной стоимостью земли для комплексной жилой застройки, принадлежат СП. Короcтелеву [46,170]. Он детально изучает осуществление инвестиционной оценки для целей девелопмента недвижимости в научном труде «Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью». Тем не менее, ключевым элементом разработанной им методики является лишь определение государственной « доли» в ходе выполнения проектов комплексной жилой застройки на земельных участках, находящихся в государственной и муниципальной собственности, что в настоящее время становится недостаточно актуальным, поскольку не учитывает полный жизненный цикл воспроизводства объектов жилой недвижимости.

Методические положения по моделированию инвестиционной стоимости земельных участков под комплексную жилую застройку и алгоритм ее реализации в условиях многовариантных целей ее пxрименения

Проведенный в п. 2.3. расчет чистого инвестиционного дохода по инвестпроекту « Большая Слобода» в г.Казани в рамках реализации разработанного в п. 2.2 алгоритма применения методики расчета инвестиционной стоимости земельных участков показал его отрицательное значение. Это говорит о том, что рассматриваемый проект КЖЗ попадает в зону отрицательной инвестиционной привлекательности земельных участков под комплексную жилую застройку ZII=I,{У -1;У -2;У -3} (в соответствии с моделью многовариантных зон инвестиционной привлекательности земельных участков под комплексное освоение территорий на основе инвестиционной стоимости по критерию чистого инвестиционного дохода, п. 2.1 диссертации). Необходимо добиться перехода рассматриваемого проекта в положительную зону инвестиционной привлекательности ZI=Z{ У+0;У+1;У+2;У+3}. Одним из механизмов реализации данной задачи является разработка методических предложений по управлению инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку на основе механизма управления затратами при помощи реализации государственно-частного партнерства и управления этажностью застройки. Необходимо сформировать порядок определения возможной степени софинансирования строительства социальных объектов и их инженерной инфраструктуры за счет бюджетных средств всех уровней в рамках государственно-частного партнерства, а так же повысить эффективность реализации инвестиционно-строительных проектов данного типа на основе повышения этажности жилой застройки. В качестве ключевой целевой ситуации в данном исследовании рассматриваются земельные участки под комплексное освоение территорий (комплексную жилую застройку).

Под государственно-частным партнерством ( ГЧП) подразумевается конструктивное взаимодействие власти и бизнеса на основе совместного долевого финансирования затрат по реализации инвестиционных проектов.

В числе базовых признаков государственно-частных партнёрств можно назвать следующие [136]: - сторонами ГЧП являются государство и частный бизнес; - взаимодействие сторон закрепляется на официальной, юридической основе; - взаимодействие сторон имеет равноправный характер; - ГЧП имеет чётко выраженную публичную, общественную направленность; - в процессе реализации проектов на основе ГЧП консолидируются, объединяются ресурсы и вклады сторон; - финансовые риски и затраты, а также достигнутые результаты распределяются между сторонами в заранее определённых пропорциях.

В РФ отношения в сфере государственно-частного партнерства регулируются Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 224-ФЗ «О государственно-частном партнёрстве, муниципально-частном партнёрстве в Российской Федерации и внесении изменений в отдельные законодательные акты Россий ской Федерации» [136].

Автором диссертации в качестве государственно-частного партнерства понимается совместное финансирование строительства социальных объектов и их инженерной инфраструктуры в раках реализации инвестпроекта по комплекс ному освоению территории ( комплексной жилой застройке).

В качестве базового варианта подобного типа проекта принят инвестпроект « Большая Слобода» в г. Казани (раздел 2.3 диссертации), при раз вдности условии завмости государственно-частного обращения партнерства в соотношении 0% финансирования сртовая строительства рдполгающи е социальных объектов алгоритм и их инженерной инфраструктуры – за счет пдбора средств мости за счет государства, 100% – за з рбтаной счет средств инвестора. При рсчета этом т плос абжние нами разработаны з рат ы две ситуации по этажности с портивный жилой вестциной застройки: первая ситуация (С1) - девять двенадцатиэтажных зданий, четыре четырнадцатиэтажных здания. - вторая ситуация (С2) - девять четырнадцатиэтажных зданий, четыре шестнадцатиэтажных здания. При этом под процессом управления и оптимизации его параметров подразумеваются процедуры изменения управляемых параметров инвестиционной стоимости в виде доли участия государственного муниципального бюджета в затратах на социнфраструктуру.

Методические предложения и практические рекомендации по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки и их многовариантное позиционирование на территориальных рынках

Графическим способом определен допустимый уровень финансирования строительства социальных объектов и их инженерной инфраструктуры государством при ГЧП. Данная точка находится на пересечении линии ЧИД (диск) с горизонтальной осью Х. Таким образом, точка безубыточности (допустимая доля участия государства) составила 10%,

Точка безубыточности-начальная зона: инвестиционной привлекательнрсти с ЧИД=6 и консолидированными затратами бюджета в 129;675 млн:руб:- --1 L L Рисунок 3.7. понимается Моделирование пх од многовариантных зон инвестиционной скзано привлекательности земельных участков под спльзование комплексное овения освоение территорий бъектов по критерию ЧИД на основе очредь оптимальных proj ect параметров ГЧП и многовариантного з ъят и позиционирования проектов на территориальных г ордин рынках в иде г. Самары для ситуации нвестци СII с повышенной этажностью что требует затрат консолидированного бюджета в размере 129,675 млн.руб. В данной точке ЧИД=0, что соответствует зоне ZI.Также на рисунке 3.8 представлены интервалы значений инвестиционной стоимости земельного участка, рассчитанные для положительной зоны реализации проекта ZI=Z{ y+O.y+l.y+2 ;у+3;у+4}_

Расчет ленд данных влющейся значений приведен в доля таблице 3.7. при вариативных экспертных прбностей значениях з мельных k max=30% и k min j our nal=10%, т.е. прогнозируемой доли ЧИД (таблица 3.6.) застройщика, которую он релз аци может запланировать в счет злговая оплаты я рес ь стоимости за земельный площадь участок на аукционе. ративных Таблица налчие 3.10. Расчет интервальных бльшой значений инвестиционной стоимости фдеральный земельного дет ально участка при различных вриант вариантах ГЧП в положительной примнется зоне рос и реализации инвестпроекта для жлищной ситуации С2, территориальный рынок ТR2 (г. управлнческих Самара имет). Расчетная двух доля несмотря дохода Варианты ГЧП на основе пцинов совместного для Интервальное значение N финансирования сгменту строительства оущствляе мых определения мг су выплено инвестиционной стоимости п/п социальных объектов и их жилья инженерной значения земельного лквида участка джмента ISзу., инфраструктуры инвестицион ноймделрования стоимости площадь,% млн.руб. Вариант оце нки в точке безубыточности (10%- k max 30% 0 1 опрдлние за мости счет государства, 90%-имость за счетинвестора) k min 10% 0 2 е хниз ма Вариант риельство 1. (25% за счет ос вуе т государства, 75% за счет прводится инвестора вриант) k max 30% 36,29 k min 10% 12,10 3 рабелность Вариант 2. (50% за счет осдчая государства нвестци,50% за счет инвестора мости) k max 30% 95,84 k min 10% 31,95 4 пос лдне й Вариант ус лов ный 3. (75% за счет расчет государства,25% за счет инвестора) k max 30% учина 155,4 релзацию k min 10% 51,80 5 Вариант ижерной 4. (99% за счет жилья государства змельнго, 1%за счет инвестора) k max 30% развтия 212,58 k min 10% 70,86 Моделирование наиболе общей мделрования структуры распределения в рианты затрат при управлении бз ор инвестиционной чистый стоимостью земельных сда участков под комплексную жилую коэ фциент застройку т аким для двух сторон стадиях ГЧП (инвестора и застройщика) по рс пект ивы различным даной вариантам ГЧП для ситуации С2 (в рианты повышенная этажность) на территориальном эномическую рынке змения г. Самары представлено сат ья на рисунке

Структура распределения затрат при управлении инвестиционной стоимостью земельных участков под комплексную жилую застройку для двух сторон ГЧП (инвестора и застройщика) на территориальном рынке г. Самары

Таким образом, можно сделать вывод о том, что при разных вариантах ГЧП изменяются затраты по государственному контракту: - при варианте ГЧП финансирования строительства и инженерного обустройства социальной инфраструктуры 10% за счет государства и 90% за счет инвестора (т.е. в точке безубыточности, при ЧИД=0) государство финансирует 30% строительства школы в сумме 129,68 млн.руб.; - при варианте 1 ГЧП государство финан сирует 75% строительства школы в сумме 324,19 млн.руб.; - при варианте 2 ГЧП государство полностью финансирует строительство школы в сумме 434,85 млн.руб., детского сада 1 в сумме 161,85 млн.руб. и частично (32%) строительство детского сада 2 в сумме 51,68 млн.руб.; - при варианте 3 ГЧП государство полностью финансирует строительство школы в сумме 434,85 млн.руб., детского сада 1 в сумме 161,85млн.руб., детского сада 2 в сумме 161,85 млн.руб. и частично (49%) строительство спортивного комплекса в сумме 214,01 млн.руб.; - при варианте 4 ГЧП государство полностью финансирует строительство школы, детского сада 1, детского сада 2, спортивного комплекса и частично (на 87 %) дворца бракосочетания в сумме 90,38 млн.руб.

На рисунке 3.9 представлены результаты по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки территории на основе оптимальных параметров ГЧП и многовариантного позиционирования проектов на территориальных рынках г. Казани, г. Самары и г. Пензы.

Таким образом, инвестиционная стоимость земельного участка на различных территориальных рынках будет равна нулю и определяться безубыточностью инвестиционного проекта. На основе разработанных методических предложений по управлению инвестиционной стоимостью проектов комплексной жилой застройки территории на основе оптимальных параметров ГЧП и многовариантного позиционирования проектов на территориальных рынках г. Казани, г. Самары и г. Пензы можно сделать вывод о наиболее привлекательном для сторон ГЧП инвестпроекте о .

Так как определяющим критерием будет являться точка безубыточности проекта, то наиболее оптимальным будет инвестпроект е , реализация которого осуществляется в г. Казани, так как данный показатель имеет минимальное значение, а значит консолидированные затраты бюджета будут меньше. Эффект, как разница между затратами бюджета, наименее привлекательного проекта (г. Пенза) и наиболее привлекательного (г. Казань) составит 129,85 млн.руб.