Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Управление как способ извлечения максимальных доходов 17
1.1. Системно-структурный анализ состояния коммерческой недвижимости как особой сферы организационно-экономических отношений 17
1.2. Анализ проблем, возникающих при эксплуатации и обслуживании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения 36
1.3. Основные принципы построения системы корпоративного управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения 53
Выводы по 1 главе 63
Глава 2. Методические положения по принятию управленческих решений при регламентном сопровождении эксплуатируемых объектов спортивно развлекательного назначения на основе системы контроллинга 66
2.1. Процессно-ориентированное корпоративное управление эксплуатируемыми объектами спортивно-развлекательного назначения на основе интегрированного информационного обеспечения, планирования 66
2.2. Формирование факторов организационно-экономического риска эксплуатационного содержания коммерческой недвижимости пространства в системе корпоративного управления 75
2.3. Разработка экономико-математической модели управления процессом регламентного сопровождения эксплуатационных характеристик объектов коммерческой недвижимости 88
Выводы по 2 главе 104
Глава 3. Создание экспертных систем по корпоративному управлению объектами коммерческой недвижимости объектов спортивно-развлекательного назначения 107
3.1. Система контроллинга для различных моделей корпоративного управления функционированием объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения 107
3.2. Создание экспертных инструментов для контроля системы качества эксплуатационной фазы объектов спортивно-развлекательного назначения ... 121
3.3. Методические положения и рекомендации по комплексной оценке интегрированной системы контроллинга и определение ее экономической эффективности 139
Выводы по 3 главе 150
Основные выводы и предложения 152
Список использованной литературы
- Анализ проблем, возникающих при эксплуатации и обслуживании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения
- Формирование факторов организационно-экономического риска эксплуатационного содержания коммерческой недвижимости пространства в системе корпоративного управления
- Создание экспертных инструментов для контроля системы качества эксплуатационной фазы объектов спортивно-развлекательного назначения
- Методические положения и рекомендации по комплексной оценке интегрированной системы контроллинга и определение ее экономической эффективности
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В посланиях Президента Российской
Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2013 - 2016
гг. подчеркивается необходимость дальнейшего наращивания темпов развития спортивной инфраструктуры, имеющей большое значение для повышения физической активности детей и молодежи.
Впервые на государственном уровне проблема строительства и развития объектов спортивного назначения обсуждалась в 2003 году, когда Президентом Российской Федерации было дано поручение разработать федеральную целевую программу строительства и реконструкции 1000 физкультурно-спортивных комплексов.
Острота проблемы появилась в связи с тревожной ситуацией по физическому и духовному здоровью нации и отсутствием достаточного числа спортсооружений, доступных для массовых и систематических занятий населения физической культурой и спортом. Уровень вовлеченности в занятия физической культурой и спортом всех категорий населения в тот период был крайне низок, всего около 10%, в том числе инвалидов - менее 1%, при этом в странах с развитой экономикой данный показатель составляет 40-60%, соответственно инвалидов до 30%. Ситуация стала критической и факты подтверждали, что для занятия спортом и физкультурой просто не было соответсвующих сооружений, а ранее созданные находились в аварийном состоянии, не были обеспечены инвентарем, оборудованием спортивного назначения и не соответствовали санитарно-гигиеническим нормам.
Государственной программой по развитию физической культуры и спорта принятой в 2009 году для регионов установлена возможность государственной поддержки для регионов готовых участвовать в создании спортивной инфраструктуры на своих территориях на основе передовых российских и зарубежных технологий с учетом нормативной потребности в объектах физической культуры и спорта при градостроительном планировании развития территорий и поселений.
Меры государственного стимулирования и успешно реализуемые на территории России крупные спортивные проекты последних лет послужили стимулом к развитию рынка спортивно-развлекательной недвижимости и как следствие увеличение доли граждан систематически занимающихся физической культурой и спортом.
Успешно реализуемые на территории Российской Федерации крупные спортивные проекты последних лет такие как XXII Олимпийские зимние игры и XI Паралимпийские зимние игры, Чемпионаты мира по хоккею, легкой атлетике, гимнастике, борьбе, гребле, гандболу, керлингу, Чемпионаты Европы по гимнастике, санному спорту, борьбе, боксу, Гран-при Формулы 1, различные юношеские и молодежные состязания, соревнования для спортсменов с ограниченными способностями, а так же системная государственная поддержка
послужила существенным стимулом к развитию коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Несмотря на интенсивное развитие спортивной инфраструктуры по данным субъектов Российской Федерации более чем в половине регионов страны уровень загруженности спортивной инфраструктуры варьируется от 40 до 60 %, а эксплуатация 78% спортивных сооружений является убыточной. Функционирование объектов спортивного назначения является дотационным, в основном за счет средств федерального и региональных бюджетов.
В соответствии с общенациональной Стратегией развития физической культуры и спорта расходы государства в данной сфере являются экономически эффективным вложением. При этом в условиях ухудшения макроэкономической конъюнктуры государственная поддержка не решает проблему содержания и технической эксплуатации реализованных спортивных мультипроектов.
Существенной особенностью функционирования объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения как сферы производственно-экономических отношений в рамках общегосударственного развития являются взаимопротиворечащие цели строительства и развития объекта на эксплуатационной фазе его жизненного цикла.
Конечной целью функционирования таких объектов является, с одной стороны - социальный эффект (развитие спорта, физического и духовного здоровья нации, увеличения уровня вовлеченности в занятия физической культурой и спортом всех категорий населения), а с другой стороны -бюджетный и коммерческий эффекты (организация процесса управления портфелем недвижимости направленная на получение прибыли от инвестирования).
С учетом вышеизложенного можно заключить, что наличие социального результата, безусловно, является элементом вмешательства государства в рыночный механизм. Конкурентное равновесие возможно достичь за счет внедрения экономического механизма по привлечению частных инвестиций и сокращению государственной финансовой поддержки в части содержания и эксплуатации объекта недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Научной гипотезой исследования является предположение в том, что в соответствии с сущностной характеристикой функционирования коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения, заключающейся в понимании ее, прежде всего, как пространственного базиса всех видов деятельности, в том числе финансово-экономической, производственно-коммерческой и спортивно-развлекательной, формируемой в интегрированной системе контроллинга. Это позволяет установить конкурентное динамическое равновесие внутренней и внешней среды территориально-воспроизводственной системы коммерческой недвижимости с целью сохранения ее социальной значимости, увеличением производственного левереджа и сокращение бюджетной нагрузки за счет эффективных методов корпоративного управления
инвестиционными процессами и использованием инструментариев государственно-частного партнерства.
Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и научном обосновании фундаментальных методических основ, моделей, методов и практических советов по принятию управленческих решений на стадии функционирования объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения за счет применения системы контроллинга и инструментов управления издержками при эксплуатационном сопровождении мегапроектов, которые позволяют снизить их бюджетную зависимость и обеспечить сохранение социальных функций по массовой доступности населения к объектам физической культуры и спорта.
Целью диссертационной работы является разработка методических положений по управлению функционированием объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения на основе системы контроллинга, способствующей принятию эффективных решений по рациональному использованию мультипроекта на территориальном и региональном уровнях.
В диссертационной работе решены следующие задачи:
- проведен системно-структурного анализ состояния коммерческой
недвижимости спортивно-развлекательного назначения, выявлены особенности
и проблемы, возникающие при планировании и контроле управленческих
решений по ее содержанию и эффективности эксплуатации;
определены принципы построения и выявлена сущность процессно-ориентированного корпоративного управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения с использованием доверительной формы управления;
сформировано факторное пространство в системе корпоративного управления при эксплуатации и содержания коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения;
- обоснована концептуальная модель структурированной системы
контроллинга при управлении эксплуатируемых объектов коммерческой
недвижимости с учетом показателей совокупного организационно-
экономического риска;
разработаны методические основы построения системы корпоративного управления при функционировании мультипроектов спортивно-развлекательного назначения с использованием стоимостно-ориентированного планирования и контроля субъектов предпринимательства в условиях контрактных отношений;
разработана экономико-математическая модель управления процессом корпоративного регламентного сопровождения эксплуатационных характеристик объектов коммерческой недвижимости с учетом принципов динамического равновесия внешней и внутренней среды;
- разработан комплекс мероприятий по обеспечению корпоративных
эксплуатационных регламентов и система показателей для управляющей
компании по формированию комплексной оценки эффективности функционирования эксплуатируемых спортивно-развлекательных комплексов;
выполнена практическая апробация комплексной оценки интегрированной системы контроллинга по эффективности принятия управленческих решений при функционировании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения с разработкой требований по эксплуатационным решениям и срокам их содержания.
Объектом исследования является коммерческая недвижимость спортивно-развлекательного назначения переданная управляющей компании на правах доверительного управления для осуществления предпринимательской деятельности.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие между субъектами предпринимательской деятельности в процессе корпоративного управления и внедрения системы контроллинга при функционировании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Методологическая и теоретическая база исследования основана на работах ключевых российских и зарубежных ученых по вопросам прогнозного моделирования, стратегического и корпоративного управления недвижимостью, инвестиционного анализа и девелопмента, финансового менеджмента, экономической статистики и систем контроллинга. В работе задействованы нормативно-правовые акты, и актуальные решения федеральных и региональных органов исполнительной власти различных уровней. В процессе исследования были использованы различные данные государственной и отраслевой статистики, а также исходная информация по теме исследования, полученная и обработанная автором за период 2013-2017 гг.
Для выполнения обозначенных задач были применены экспертные методы, методы системного и сравнительного анализа, теории рисков и экономической оценки надежности, а также методы функционально-статистического моделирования для организаций, действующих на рынке спортивно-развлекательных услуг.
Степень разработанности темы.
Теоретический анализ научной литературы в сферах естественных и общественных наук - классическая политэкономия (А.Смит, Д.Риккардо, Дж.Миль), теорий частичного равновесия на уровне микроэкономики (А.Маршалл, Д.Хикс), моделей общего равновесия в экономических системах (Л.Вальрас, В.Парето, Дж. Фон Хайман, В.Леонтьев), неоклассическая теория экономического риска (А.Пигу, Т.Бачкаи, Д. Мессен), экономические точки зрения (Дж.М.Кейнса), философии (А.Альгин), психологии (А.Петровский, М.Ярошевский), прикладной математики и теории игр (В.Абчук, У.Митчелл, Ф.Найт), юриспруденции (М. Гринберг), отечественных исследователей (С.Валдайцев, П.Грабовый, Б.Райзберг, Г.Клейнер, М.Рогов, В.Благов, А.Бандурин, Ю.Винслав, Д.Шевчук, А.Мелентьев, Т.Кравченко и др.), а также изучение нормативной и методической базы нашей страны и стран Евросоюза
позволили соискателю прийти к заключению о том, что вопрос возможности рационального воздействия на функционирование различных моделей управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения, а также их эффективной эксплуатации, до сих пор не раскрыт.
В научных работах вышеуказанных ученых рассматриваются экономические, корпоративно-управленческие, организационные и правовые аспекты формирования, функционирования и развития воспроизводства разных объектов недвижимости без учета особенностей эксплуатации коммерческой недвижимости, относящейся к мультироектам и без учета зависимости от их функционирования.
Специфика формирования и инструменты комплексного корпоративного управления, планирования и контроля за функционированием объектов на фазе завершения строительства коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения и ее дальнейшей эксплуатации до сих пор остаются малоизученными.
Степень достоверности исследования основана:
на использовании репрезентативной статистической и бухгалтерской отчетности организаций за период с 2013 по 2016 годы, осуществляющих эксплуатацию объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения;
на учете современных научных теорий и методов исследования экономических систем, позволяющих получить достоверные результаты, подтверждающие исходную гипотезу исследования;
на оценке сопоставления теоретических положений и практических результатов, полученных автором в процессе исследования.
Основные научные результаты, полученные лично автором, заключаются в научном обосновании основополагающих методических принципов и разработке моделей, алгоритмов и практических рекомендаций по принятию управленческих решений на стадии функционирования объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения за счет применения системы контроллинга и инструментов управления издержками при эксплуатационном сопровождении мультипроекта, которые позволяют снизить их бюджетную зависимость и увеличить коммерческую эффективность, обеспечить при этом эффективность, сохранение социальных функций по массовой доступности населения в сфере развития физической культуры и спорта:
- выявлены специфические особенности корпоративного управления при
эксплуатации объектов коммерческой недвижимости спортивно-
развлекательного назначения;
определена фундаментальная комплексность информационного обеспечения, планирования и контроля в структуре корпоративного управления объектами недвижимости спортивно-развлекательного назначения с применением процессного и стоимостного подходов по жизненным циклам
содержания и развития объектов, разработана модель в виде концептуальной стохастической организационной институционально-экономической системы функционирования мультипроекта;
предложены методические основы принятия эффективных управленческих решений по функционированию объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения с учетом организационно-экономического риска и системы интегрированного информационного обеспечения;
разработана экономико-математическая модель корпоративного управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения с учетом географических и зональных характеристик жизнедеятельности и принципов динамического равновесия ее внутренней и внешней среды на основе системы контроллинга;
разработана базисная модель архитектуры стратегического и
тактического управления субъектов хозяйственной деятельности,
обеспечивающая предоставление услуг по эксплуатации и содержанию
объектов недвижимости спортивно-развлекательного назначения на
эксплуатационной фазе ее жизненного цикла с определением рациональных
организационно-правовых форм управления бизнес-процессами,
стандартизированными процедурами внутреннего регламента по реализации корпоративных программ для различных типов мультипроектов и механизмам мониторинга их реализации;
- разработан механизм формирования системы информационного
обеспечения, планирования и контроля, по определению положения и
конкурентоспособного состояния субъектов хозяйственной деятельности на
территориально-региональном рынке недвижимости спортивно-
развлекательного назначения, а также в целях определения синегерической эффективности функционирования таких объектов недвижимости предложена номограмма.
Теоретическая значимость работы в том, что результаты исследования использованы автором при разработке рекомендаций по регулированию процессов принятия управленческих решений, прогнозирования, планирования и контроля в деятельности компаний, специализирующихся и обеспечивающих предоставление услуг спортивно-развлекательного характера при функционирования объектов коммерческой недвижимости, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей ФГБОУ ВО «Национального исследовательского Московского государственного строительного университета», профиль «Экспертиза и управление недвижимости» и магистерской программы «Сервейинг: системный анализ земельно-имущественного комплекса».
Практическая значимость работы заключается в применении ее результатов на практике объектов спортивно-развлекательного назначения в условиях рыночной экономики, направленных на переход от нормативно-количественной застройки таких объектов с дотационным принципом
содержания к качественному их за счет получения коммерческого эффекта от сбалансированного решения производственно-коммерческих, финансово-экономических и социальных задач. Это позволило раскрыть в полном объеме основные характеристики организационно-экономического механизма корпоративного управления, особенности реализации и стратегии развития коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения за счет инвестиционной и производственной деятельности с участием государства и бизнеса, механизмы их взаимодействия по решению государственной социально-экономической политики.
Результаты исследования позволяют:
- разработать мероприятия по оптимизации системы корпоративного
управления объектами спортивно-развлекательного назначения в условиях
текущей экономической конъюнктуры вследствие улучшения качества
корпоративного управления;
- усовершенствовать систему прогнозирования, планирования и контроля
системой корпоративного управления в целом и ее элементами в виде бизнес-
процессов;
- повышать эффективность нормативно-методических документов по
принятию управленческих решений при регламентном сопровождении
эксплуатационных характеристик объектов коммерческой недвижимости;
- осуществить меры по управлению мультипроектами на основе системы
контроллинга на эксплуатационной фазе их жизненного цикла.
На защиту выносятся следующие положения:
-
Системно-структурный анализ состояния объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения и классификация с учетом решения проблемы увеличения степени эффективности их эксплуатации.
-
Принципы формирования корпоративного управления объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения на основе внедрения системы контроллинга в соответствии с требованиями потребителей на оказание качественных спортивных услуг.
-
Методические положения по принятию управленческих решений при функционировании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения с учетом организационно-экономического риска и достижения и/или сохранения состояния динамического равновесия мультипроекта на основе системы контроллинга.
-
Методика оценки качества эксплуатации объектов спортивно-функционального содержания и прилегающей территории, обеспечивающих мониторинг и контроль земельно-имущественного комплекса коммерческой недвижимости с разработкой системы укрупненных нормативных показателей и методических документов по статьям эксплуатационных затрат при регламенте сопровождения его внутренних эксплуатационных характеристик.
-
Организационно-экономический механизм системы контроллинга объектов спортивно-развлекательного назначения с разработкой иерархических
уровней планирования бизнес-процессов и комплексной оценкой эффективности деятельности управляющей компании.
Апробация и реализация результатов работы. Диссертация явилась результатом многолетних исследований автора, основанных на комплексном анализе теоретических и методических проблем, а также практического применения при различных экономических отношениях, возникающих в сфере управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Результаты исследования использованы автором при разработке практических рекомендаций по регулированию процессов принятия управленческих решений, прогнозирования, планирования и контроля в деятельности компаний, специализирующихся и обеспечивающих предоставление услуг спортивно-развлекательного характера при функционирования объектов коммерческой недвижимости, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей ФГБОУ ВО «Национального исследовательского Московского государственного строительного университета», профиль «Экспертиза и управление недвижимости» и магистерской программы «Сервейинг: системный анализ земельно-имущественного комплекса».
Отдельные результаты диссертационного исследования прошли практическую апробацию в деятельности Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК «Олимпстрой»). Результаты научно-исследовательской работы апробированы и приняты для методического руководства при формировании установочной нормативной документации, регламентирующей функционирование объектов спортивно-развлекательного назначения в одной из крупнейших компаний страны, осуществляющей управление функционированием спортивных мультипроектов ФГБУ «Юг Спорт» Министерства спорта Российской Федерации, а также согласованны Департаментом науки и образования Министерства спорта Российской Федерации (акт внедрении результатов НИР от 16.02.2017).
Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 10 печатных работ, в т.ч. 7 статей, опубликованных в ведущих рецензируемых научных изданиях и журналах, определенных ВАК и одна Scopus, 1 монография, 1 учебник, общим объемом 37,40 п.л., в том числе лично автором 23,33 п.л.
Объем и структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений. Общий объем диссертации составляет 191 страниц, из них 26 таблиц, 29 рисунков. Библиографический список составляет 182 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.
Анализ проблем, возникающих при эксплуатации и обслуживании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения
Мегапроект - это целевая программа, разрабатываемая и исполняемая на уровне государства или отдельного региона, включающая в свой состав сформированные как единое целое монопроекты и мультипроекты, направленные на создание и развитие объектов недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Монопроект - это отдельный проект создания и развития объекта недвижимости.
Мультипроект - это комплексный проект создания и развития сложного объекта недвижимости спортивного назначения, который может разделяться на несколько монопроектов.
В рамках проведения системно-структурного анализа состояния объектов коммерческой недвижимости автором предлагается рассмотреть саму систему физкультуры и спорта и определить ее влияние на развитие объектов спортивно-развлекательного назначения и спортивных услуг.
Общий потенциал развития физической культуры и массового спорта соотносится с обеспечением таких национальных интересов, как участие страны в глобальной конкуренции путем обеспечения высокого качества жизни и здоровья населения, роста производительности труда, повышения боеготовности Вооруженных сил, укрепления национального согласия и мира, формирования положительного имиджа государства в международном сообществе и др. Приоритеты государственной политики и стратегического планирования в сфере физической культуры и спорта определяются Правительством Российской Федерации [2-8; 11; 15]. В то же время существующие показатели развития сферы физической культуры и спорта носят преимущественно количественный характер и не позволяют в полной мере оценить качество работы по физическому воспитанию населения.
Общая численность граждан Российской Федерации, занимающихся различными видами спорта, составляет 24,3 млн человек, в том числе неолимпийскими и национальными видами спорта - 7,6 млн человек, включая 2,9 млн женщин (в 2010 г. - 4,6 млн человек, занимающихся неолимпийскими и национальными видами спорта) [16; 99; 145; 146].
Десять наиболее массовых неолимпийских видов спорта составляют фитнес-аэробика (более 1 млн занимающихся), шахматы (590 тыс. занимающихся), спортивный туризм (405,8 тыс. занимающихся), шашки (353,9 тыс. занимающихся), дартс (341,6 тыс. занимающихся), бодибилдинг (340,4 тыс. занимающихся), рыболовный спорт (298 тыс. занимающихся), танцевальный спорт (289,5 тыс. занимающихся), спортивная аэробика (277 тыс. занимающихся), каратэ (275,6 тыс. занимающихся).
Наибольший рост численности занимающихся в 2010-2015 гг. отмечается в фитнес-аэробике (790 тыс. человек), бодибилдинге (157 тыс. человек), дартсе (154 тыс. человек), рыболовном спорте (120 тыс. человек) и танцевальном спорте (96 тыс. человек). Численность населения, занимающегося неолимпийскими и национальными видами спорта, составляет 567,3 тыс. человек. Численность тренерско-преподавательского состава - 13,4 тыс. человек.
На сегодняшний день в стране существует свыше 45,4 тыс. организаций, предприятий и учреждений, задействованных в функционированнии объектов спортивно-развлекательного назначения (далее - ОСРН). Численность населения, занятого в экономике, по данным Росстата, составляет около 71,5 млн чел. (по состоянию на 01.01.2015 г.). Эффективность мер по поддержанию необходимого уровня физической активности трудоспособного населения оценивается в основном по показателю, учитывающему долю граждан, систематически занимающихся физической культурой и спортом по месту работы, в общей численности населения, занятого в экономике. В настоящее время величина данного показателя достигает 20,3 % (14,5 млн человек) при плановом значении государственной программы 15 %. По сравнению с 2014 г. увеличение показателя составило 6,5 %. Свыше 7,3 млн человек получают физкультурно-спортивные услуги на платной основе.
Несмотря на интенсивное развитие спортивной инфраструктуры, по данным субъектов Российской Федерации, более чем в половине регионов страны уровень загруженности спортивной инфраструктуры варьируется от 40 до 60 %, в результате чего эксплуатация 78 % спортивных сооружений является убыточной [68].
Для физической культуры и спорта характерна высокая зависимость от бюджетного финансирования при недостаточной инвестиционной привлекательности данного сегмента рынка коммерческой недвижимости. Участие малого и среднего бизнеса ограничено: по итогам 2015 г. доля внебюджетного финансирования спортивной отрасли в общем объеме расходов (408 млрд руб.) составила около 14,5 % (59,1 млрд руб.) [14; 16]. При этом федеральные средства консолидированного бюджета направляются на выплату заработной платы, содержание и развитие спортивной инфраструктуры, закупку инвентаря, поддержку профессиональных спортивных организаций. До 90 % оставшихся средств консолидированного бюджета расходуется на спорт высших достижений.
Сложившаяся практика не позволяет своевременно и в полном объеме реагировать на изменения структуры и динамики спроса на физкультурно-спортивные услуги, а также затрудняет внедрение бизнес-ориентированных решений, направленных на получение физкультурно-спортивными организациями и собственниками объектов спорта внебюджетных доходов от ведения основной деятельности. Вместе с тем, согласно социологическим опросам, до 65 % общей численности россиян заинтересованы в ведении здорового и физически активного образа жизни. Этот показатель вдвое превышает данные официальной статистики, учитывающие долю населения, систематически занимающегося физической культурой и спортом. В сегодняшнем «резерве» массового спорта состоит около 40 млн человек, большинство из которых заняты в экономике и способны потреблять физкультурно-спортивные услуги, в том числе на платной основе.
Создание условий, обеспечивающих данный спрос, является основным вызовом времени. В странах с развитой экономической моделью физической культуры и спорта основными драйверами развития выступают спортивные клубы, прежде всего фитнес-клубы, и продажа спортивных товаров (третий драйвер - профессиональный спорт). В связи с этим можно сделать прогноз, что совокупный оборот обоих рынков в ближайшие годы превысит 500 млрд рублей.
Доступность объектов спорта является одним из ключевых факторов, обеспечивающих возможность граждан беспрепятственно заниматься физической культурой и спортом. В посланиях Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации 2014 и 2015 гг. указано на необходимость дальнейшего наращивания темпов развития спортивной инфраструктуры, прежде всего для повышения физической активности детей и молодежи.
Формирование факторов организационно-экономического риска эксплуатационного содержания коммерческой недвижимости пространства в системе корпоративного управления
Таким образом, в европейском градостроительном законодательстве, в отличие от отечественного, предусмотрены нормы формирования эксплуатационной и технической документации, используемой при дальнейшем функционировании объектов недвижимости, а также обязательное наличие заключенных контрактов на техобслуживание, коммунальные услуги и страхование объекта, участие эксплуатационного персонала, его аттестация при проведении государственной приемки завершенного строительством объекта недвижимости. По мнению автора, приведенный зарубежный опыт является практико и эффективно обоснованным и подлежит учету и дополнению в отечественном градостроительном законодательстве.
В рамках обозначенной в исследовании проблемы наиболее актуальным вопросом является необходимость создания условий для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения и обеспечения возможности развития интересов всех участников правоотношений, позволяющих вести коммерческую деятельность и извлекать доход от оказания услуг спортивно-развлекательного назначения при соблюдении требований законодательства Российской Федерации с учетом сбалансированной стоимости таких услуг, что позволяет получить социальный эффект от деятельности объектов недвижимости спортивно-развлекательного назначения в виде увеличения вовлеченности населения в занятия физкультурой и спортом, повышения достижений в профессиональном спорте, а также уменьшить бюджетные ассигнования за счет коммерческой эффективности.
Важной составляющей в правоотношениях по использованию объектов недвижимости спортивно-развлекательного назначения является баланс интересов собственника или выгода приобретателя при управлении объектом недвижимости и получателей услуг физкультурно-спортивного назначения за счет установления равновесия спроса и предложения на коммерческие услуги.
Все хозяйственные операции осуществляются с использованием рыночных механизмов, в связи с чем они формируют рынок недвижимости [49; 122; 132; 166-168; 150]. Равновесная цена - это ситуация на рынке, при которой предложение и спрос совпадают или эквивалентны при приемлемой для потребителя и производителя цене (Рисунок 1.9).
При совмещении кривой спроса и кривой предложения на одном графике можно установить закономерности, которые покажут одновременное поведение спроса и предложения отдельного товара либо услуги.
Координатами точки Г являются равновесная цена Рт и равновесный объем QT. Точка Т характеризует равенство между объемом предложения и объемом спроса. При том, что спрос и предложение являются противоположными рыночными силами, в точке пересечения они уравновешиваются. Равновесная цена показывает, что товаров (услуг) произведено столько, сколько требуется покупателям.
При установлении цены выше равновесного состояния объем спроса будет меньше объема предложения. В таком случае производители вынуждены будут снижать стоимость на услугу или товар либо полностью отказаться от ее оказания, чем продолжать оказание услуг в размере, превосходящем объем спроса, а избыток предложения обязательно оказывает давление на понижение цены.
Если цена, установленная на рынке, ниже равновесного состояния, тогда объем спроса окажется выше объема предложения, и услуга станет дефицитной, при этом отдельные социальные группы населения предпочтут оплачивать более высокую стоимость. Следовательно, избыток спроса повлечет повышение цены, что приведет к потере социального эффекта.
В 1874 г. Леон Вальрас впервые сформулировал понятие общего экономического равновесия. Французский экономист абстрагировался от общественной системы производства и сделал упор на полезность как исходную категорию, в отличие от марксовой теории цены производства.
Применение закона равновесия спроса и предложения при использовании объектов недвижимости спортивно-развлекательного характера при наличии дополнительного условия функционирования в виде обязательного социального эффекта является элементом вмешательства в рыночный механизм и влечет необходимость корректировки рыночного равновесия стоимости и количества оказываемых услуг (Рисунок 1.10).
Создание экспертных инструментов для контроля системы качества эксплуатационной фазы объектов спортивно-развлекательного назначения
Подчеркивая сложность практического решения проблемы классификации рисков при функционировании объектов коммерческой недвижимости, для решения задачи управления рисками рассмотрим несколько классификационных схем, включающих: - определение вида риска управляющей организации и заказчика на всех этапах эксплуатации объектов спортивно-развлекательного назначения с учетом оценки национальных и социальных государственных приоритетов; - характеристику объекта, подвергающегося рискам, возможности идентификации и минимизации, возможные последствия, характеристику источника опасности, характер рисков; - иерархический порядок формирования, размещения, финансирования и исполнения моделей управления объектами коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения.
Управление риском - это комплекс мер, направленных на минимизацию нежелательного развития событий. Целью управления риском является уменьшение возможных потерь в будущем в результате неверно принятых решений при осуществлении хозяйственной деятельности.
Мероприятия по управлению риском при функционировании объектов коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения требуют определенных организационных, затратных и временных ресурсов. В связи с этим целесообразно создание подсистемы в системе управления эксплуатирующим предприятием или привлечение специализированного подразделения.
В условиях функционирования различных моделей управления объектами недвижимости спортивно-развлекательного назначения управление совокупным риском предполагает наличие концепции допустимого (приемлемого) риска, в случае наступления потерь от которого есть установленный размер резерва на покрытие дополнительных расходов, а также есть возможность воздействовать на его уровень. Для реализации данной функции необходимо при разработке эксплуатационной документации эксплуатирующим организациям и эксплуатационным подразделениям руководствоваться методикой формирования регламентного сопровождения эксплуатационных характеристик объектов коммерческой недвижимости и контроллинга принятия управленческих решений при управлении объектами недвижимости, что подлежит исследованию в данной диссертационной работе. Диверсификация при эксплуатации устанавливает основные способы управления - активный и пассивный.
А1. Активное управление риском - это получение дополнительных доходов при функции управления объектов недвижимости. Тактика активного управления предусматривает, с одной стороны, пристальное отслеживание, изучение и реализацию наиболее эффективных методов управления объектами недвижимости, значительный захват доли рынка коммерческой недвижимости спортивно-развлекательного назначения со специализацией по однородному оказанию услуг спортивно-развлекательного назначения, а с другой стороны, максимально быструю переориентацию как одного вида услуг на другой, включая возможную переориентацию между различными услугами спортивного и оздоровительного назначения, так и на иной рынок использования коммерческой недвижимости.
А 2. Пассивное управление рисками. Пассивное управление организацией предусматривает создание стабильного рынка услуг спортивно-развлекательного назначения с удерживанием доли. Пассивное управление характерно для бюджетных учреждений и зависит от неуправляемых рисков.
Решение проблемы управления совокупными риском должно отразиться в конечном результате взаимодействия нормативного упорядочения определенной базы экономических показателей, представленной в виде динамических моделей. Модели социальных и предпринимательских рисков позволяют: - проводить ретроспективный, прогнозный и оперативный анализ; - охватить весь спектр факторов риска и возможных состояний отдельных элементов, влияющих на совокупный уровень риска; - установить организационно-экономическую устойчивость управляющей организации и, соответственно, определить уровень совокупного риска; - планировать уровень риска в процессе хозяйственно-финансовой деятельности; - формировать меры по управлению уровнем совокупного риска в допустимых пределах.
Для обеспечения эффективного корпоративного управления рассмотрим возможности снижения эксплуатационных рисков путем распределения между участниками управления эксплуатируемыми объектами коммерческой недвижимости и различные организационно-экономические модели управления объектами спортивно-развлекательного назначения, которые призваны решить эту проблему, защитить интересы государства, инвесторов и согласовать интересы различных заинтересованных групп, в том числе потребителей [27; 90; 105].
Опыт реализации проектов показывает необходимость перераспределять часть риска между участниками, с возложением ответственности на тех участников, которые могут обеспечить максимальный контроль за состоянием риска. Болыпинство участников проекта (поставщики, подрядчики) не имеют средств для компенсации риска и подвергают опасности общую реализацию проекта.
Риски распределяются при заключении контрактных обязательств между сторонами-участниками проекта и планируются к распределению при составлении финансовых планов. Соответственно, при распределении риска и его анализе можно выделить два вида распределения - количественное и качественное.
Методические положения и рекомендации по комплексной оценке интегрированной системы контроллинга и определение ее экономической эффективности
Наиболее эффективное планирование инвестиций возможно в организациях со стабильной финансово-экономической и хозяйственно-производственной деятельностью.
При небольших объемах хозяйственно-производственной деятельности организации ведут деятельность более динамично, оперативно и эластично подстраиваясь под условия рынка. В таких организациях упор делается на небольшие инвестиционные проекты, потребность в которых появляется в течение года, что позволяет эффективно конкурировать в небольшом сегменте рынка. Возможность финансирования таких проектов определяется за счет внутренних резервов или за счет привлечения заемных средств в небольшом объеме. В таких случаях временный отказ от некоторых других мероприятий является эффективным инструментом определения источника финансирования инвестиционного проекта. Часто в дополнение к инвестиционному плану разрабатываются документы, характеризующие отдельные аспекты инвестиционной деятельности, - планы обеспечения реализации проектов.
Этап 9. Финансово-экономические службы управляющей организации составляют план прибылей и убытков. Данный документ разрабатывается на основании консолидации всех планов, определяющих производственную и финансовую деятельность организации, таких, как планы производства и реализации продукции и услуг, планы по себестоимости продукции и услуг, налоговые планы. Помимо этого, в нем должны быть отражены не только плановые показатели прибыли, но и направления ее использования (Рисунок 3.3).
Первоначально устанавливаются доходы (нетто) по основным направлениям хозяйственно-производственной деятельности организации. Они соответствуют доходам (брутто) из плана реализации налогов, включаемых в оборот по реализации. Затем вычисляется маржинальная прибыль (убытки) по основным направлениям деятельности организации. Маржинальная прибыль определяется как разница между доходами (нетто) от реализации всех переменных хозяйственно-производственных и коммерческими затратами, которые запланированы сводным планом себестоимости.
После чего определяется валовая прибыль (убыток) от хозяйственно-производственной деятельности. Она рассчитывается как разница суммарной маржинальной валовой выручки и условно-постоянных хозяйственно-производственных и коммерческих затрат сводного плана себестоимости.
После чего становится возможным установить размеры прибыли до налогообложения, которая рассчитывается как сумма совокупной прибыли (убытка) от реализации и результатов внереализационных доходов и расходов. Соответственно, чистая прибыль - это прибыль после вычета суммы налога на
120 прибыль и прочих расходов за счет чистой прибыли из плана по налогам, инвестиций и расчетов с учредителями и акционерами.
Этап 10. Кредитный план формируется подразделениями организации, ответственными за кредитные сделки, на основании потребностей, определяемых затратными планами. В таком плане должна содержаться информация об имеющихся займах, погашенных кредитах, суммы процентов за пользование заемными средствами и расчеты допустимого уровня задолженности, который не оказывает отрицательного влияния на ликвидность и платежеспособность организации. Цели такого планирования - недопущение чрезмерного заимствования и обеспечение благоприятных отношений с кредиторами.
Объем заемного капитала, детализированный на долгосрочные, среднесрочные и краткосрочные заимствования, также подлежит отражению при планировании заимствований. Учитываются объемы расходов на обслуживание и условия заимствований (залог выручки или основных производственных фондов и т. д.).
Инвестиционный план сравнивается с внутренними и внешними источниками финансирования, и окончательная потребность в привлекаемом капитале вычисляется как разница между капиталовложениями части чистой прибыли и амортизации и затратами, предусмотренными планом инвестиций. На рисунке 3.4 вертикально отражена внешняя ставка процента (і), а горизонтально - предложения инвестиционных фондов (AF/p). График предложения для проектов, связанных с моделями государственно-частного партнерства (ГЧП), см. рисунки 1.3-1.8.
Этап 11. Финансово-экономические службы управляющей организации с помощью сбытовых, снабженческих, производственных и других подразделений формируют бюджет движения финансовых ресурсов (бюджет). В бюджете движения денежных средств отражаются средства на начало горизонта планирования; доходные и расходные части состоят из подбюджетов по каждому виду расходов, составленных на основании планов структурных подразделений; в нем также отражены договорные обязательства с графиками платежей; завершается бюджет планируемым остатком денежных средств на конец бюджетного цикла.
Этап 12. В течение года происходит корректировка бюджетов и планов с учетом непредусмотренных дополнительных рыночных бизнес-процессов: разрабатываются квартальные и месячные планы (аналогично годовому планированию), что направлено на оперативное принятие управленческих решений для обеспечения динамичного существования организации, осуществляющей управление функционированием объектов спортивно-развлекательного назначения, и достижения целей стратегического планирования..