Введение к работе
Актуальность исследования. На сегодняшний день большинство крупных российских мегаполисов сталкиваются с проблемами развития городской среды, среди которых можно выделить: изношенность инженерной инфраструктуры, плохое состояние жилищного фонда, недостаточное финансирование жилищно-коммунального хозяйства, необходимость развития транспортной системы, комплексной реконструкции территорий, сноса ветхого жилья, нового использования старых промышленных зон и пр.
В современных рыночных условиях перспективное развитие города основывается на взаимовыгодном сотрудничестве органов исполнительной власти и инвесторов, готовых вкладывать значительные финансовые ресурсы в инвестиционно-строительную сферу. В настоящее время вопрос привлечения экономически выгодных для мегаполиса инвестиций в строительство - это приоритетное направление градостроительной политики. Задачей городских властей является создание благоприятных условий для инвесторов-застройщиков путем разработки и внедрения организационно - экономических механизмов, обеспечивающих получение максимальной прибыли в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта. Эффект города выражается как в виде прямых, так и косвенных налогов и платежей, а предоставляемым инвестиционным ресурсом является земельный участок.
При этом важной является проблема оценки эффективности принимаемых инвестиционных решений в условиях риска и макроэкономической нестабильности. Взаимодействие основных сторон этой системы - городских властей и инвесторов, происходит в условиях довольно высокого уровня неопределенности, как в момент принятия инвестиционных решений, так и в процессе их реализации. Причины неопределенности связаны с воздействием многочисленных недетерминированных факторов и недостаточностью знаний о связях между решением и его результатом. Более того, в процессе реализации инвестиционно-строительного проекта может существенно измениться социально-экономическая среда.
Все вышеизложенное обусловило актуальность и выбор темы настоящего диссертационного исследования, состоящей в разработке экономических инструментов и механизмов взаимодействия на основе моделирования вероятностной оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта.
Целью исследования является совершенствование организационно-экономического механизма регулирования взаимоотношений города и инвестора при реализации инвестиционно-строительных проектов на основе оценки доли города и учета риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.
Для достижения данной цели были решены следующие задачи:
исследование факторов, влияющих на эффективное функционирование инвестиционно-строительного комплекса в условиях мегаполиса;
анализ взаимоотношений города и инвестора, выявление показателей эффективности реализации инвестиционно-строительных проектов (на примере города Москвы) для обоснования инструментов регулирования;
разработка экономико-математической модели оценки доли города при реализации инвестиционно-строительного проекта;
разработка методики расчета затрат города на обустройство земельного участка, включающих подготовку земельного участка, а также создание объектов инфраструктуры;
формирование методических подходов для расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;
разработка алгоритма принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;
апробация предложенной экономико-математической модели, методики расчета затрат города на обустройство земельного участка и алгоритма принятия управленческого решения (на примере города Москвы).
Объектом исследования является организационно-экономический механизм взаимодействия участников инвестиционно-строительного проекта -города и инвестора.
Предметом исследования выступают инвестиционно-строительные процессы, происходящие в мегаполисе (на примере города Москвы).
Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, П.Л. Виленского, В.Н. Лившица, С.А. Смоляка, Б.А. Лагоша, С.С. Бачуриной, А.В. Севостьянова, В.З. Черняка, СИ. Носова, В. В. Шеремета, В. Д. Шапиро, И.И. Мазура, Лимонова Л.Э. и др.
Эмпирическую основу работы составили: действующее федеральное и московское законодательство, регламентирующее вопросы управления землепользованием, градостроительством и инвестиционной политикой развития территорий; материалы научно-практических конференций; аналитические обзоры управляющих компаний на рынке недвижимости.
Для решения поставленных задач в работе применены методы математической статистики и моделирования, теории вероятности, логического, системного и факторного анализа.
Научная новизна. В диссертации получены следующие результаты, характеризующиеся научной новизной:
- обосновано, что эффективное функционирование инвестиционно-
строительного комплекса в условиях мегаполиса в наибольшей степени зависит
от разработки и внедрения организационно-экономического механизма
взаимодействия города и инвестора;
выявлено, что основным показателем экономического регулирования является доля города, которую необходимо определять с учетом принципа получения равной прибыли на равный капитал, а также риска, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости;
разработана экономико-математическая модель оценки доли города
при реализации инвестиционно-строительного проекта с учетом текущих
(прогнозных) показателей рынка недвижимости;
- разработана методика расчета затрат города на обустройство
земельного участка на основании удельных показателей потребности в
объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки с учетом действующей
системы ценообразования;
сформированы методические подходы расчета удельных показателей потребности в объектах инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки для определения затрат города на обустройство земельного участка и получение их значений;
разработан алгоритм принятия управленческого решения с учетом риска неполучения доли города, связанного с реализацией объекта на рынке недвижимости.
Практическая значимость диссертационного исследования
заключается в том, что разработанный организационно-экономический
механизм может быть использован при проведении земельных аукционов в
соответствии с действующим законодательством. Предложенные
экономические подходы позволят городским администрациям при подготовке начальных условий прогнозировать затраты города и соответственно принимать решения о целесообразности участия города в реализации инвестиционно-строительного проекта.
Апробация результатов работы. Полученные значения удельных показателей потребности в объектах инженерной и транспортной инфраструктуры на 1 кв.м. жилой застройки использованы в практической деятельности Департамента городского заказа капитального строительства города Москвы для формирования начальных (максимальных) цен при проведении конкурсов по выбору заказчика на период проектирования и строительства в соответствии с требованиями Федерального закона Российской Федерации от 21.07.05 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставку товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Основные идеи и результаты исследования докладывались на XIX, XX
Международных Плехановских чтениях (Москва 2006, 2007), а также на
международной научно-практической Интернет-конференции «Современные направления теоретических и прикладных исследований '2009».
По теме диссертации опубликовано 7 печатных работ общим объемом 1,8 п.л., в том числе одна публикация в журнале, рекомендованном ВАК.
Структура работы отражает логику диссертационного исследования. Работа изложена на 121 странице печатного текста (без приложений), включает 7 таблиц, 19 рисунков и состоит из введения, трех глав, включающих 10 параграфов, заключения, списка библиографических источников, в котором 104 наименования, и приложений.