Теория и методология управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов Фалтинский, Рудольф Антонович

Введение к работе

Актуальность темы. Проблемы управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов приобретают сегодня особое значение. Эффективность управления во многом зависит от правильного определения сильных и слабых сторон использования материальной базы вузов с целью минимизации расходов на ее содержание при максимизации эффекта, получаемого от ее эксплуатации. Реформа российского высшего образования ставит перед собственником недвижимого имущества и новую проблему- необходимости уточнения стратегии его поведения.

В настоящее время понятие «университетский комплекс» трактуется как совокупность законодательно закрепленных за университетом объектов недвижимости, способствующих реализации его основных функций. Кроме того, такое определение позволяет сопоставить университетский комплекс с крупнейшими предприятиями, так как они сравнимы по численности контингента, стоимости и количеству объектов (зданий, сооружений, оборудования). Следует также учесть, что отдельные объекты недвижимости обладают не только экономической, но и архитектурной и историко-культурной ценностью, а использование данных объектов затрагивает интересы не только конкретных субъектов рынка недвижимости или образования, но и общества в целом.

Поскольку функционирование института недвижимости тесно связано с контролем со стороны государства, разработку методологических основ эффективного управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов следует выделить как особое направление экономических исследований, в котором тесно переплетены интересы государства, его граждан, различных отраслей и сфер деятельности.

Разработка эффективного управления объектами недвижимости российских государственных университетов имеет исключительно высокую значимость в силу большого влияния образования и науки на все отрасли экономики. Существовавшая ранее жестко централизованная система государственного обеспечения и поддержки системы высшего образования существенно изменилась, в частности, в отношениях собственности, источниках и объемах финансирования высших учебных заведений.

Несмотря на проведение ряда реформ, видимых улучшений в данной сфе
ре не наблюдается. Уже в начале 1990-х система государственной поддержки
вузов оказалась практически полностью демонтированной, а декларированные
государством гарантии по финансовой поддержке и обеспечению развития ма
териально-технической базы государственных вузов не обеспечивались. Сего
дня материально-техническая база государственных вузов находится в критиче
ском состоянии: высок износ зданий и сооружений, объекты недвижимости ну
ждаются в ремонте и/или реконструкции, финансовые средства на проведение
капитального ремонта в необходимом объеме не выделяются. --_.

РОС НАЦИОНАЛЬНАЯ { БИБЛИОТЕКА, СПе

О»

ш—— !— і їм ф

Принято считать, что главной причиной такого положения дел является недостаточный уровень финансирования. С этим невозможно не согласиться, однако и незначительными средствами необходимо эффективно управлять. Анализ состояния зданий и сооружений российских университетов показывает, что одной из центральных проблем является несовершенство действующей системы управления недвижимостью. Тем не менее практические действия в этом направлении сдерживаются, принимаемые меры имеют зачастую противоречивый характер и не приносят ожидаемых результатов, что обусловлено, в первую очередь, отсутствием научной основы формирования системы управления объектами недвижимости университетского комплекса, адекватной современной социально-экономической ситуации.

Отдельные аспекты управления объектами недвижимости в условиях перехода к рынку и становления рыночных отношений исследовались в трудах А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.В. Бузырева, Л.А. Велихова, А.А. Горбунова, СВ. Грибовского, В.В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, А.Г. Гряз-новой, С.А. Ершовой, Б.С. Жихаревича, А.В.Карасева, А.Б. Карлика, А.Е. Когута, C.R Максимова, Е.С. Озерова, Ю.П. Панибратова, В.И. Ресина, Е.И. Рыбнова, Е.Б. Смирнова, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, Л.М. Чистова. Из зарубежных авторов, исследовавших проблемы управления, в том числе недвижимостью, следует отметить И. Ансоффа, Я. Корнай, Н. Ордуэя, X. Приемаса, А. Сом-мера, О. Тоффлера, Д. Фридмана, У. Эшби.

Однако исследования, посвященные комплексному анализу указанной проблемы на современном этапе развития России, практически отсутствуют. Нет единства взглядов на основополагающие принципы управления сферой недвижимости и единого мнения о сущности, целях и задачах такой системы, использования тех или иных определений и терминов. Значимость проблемы разработки теоретических и методологических основ управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов и определила актуальность настоящего диссертационного исследования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке эффективной системы управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов посредством совершенствования управления существующими и вновь создаваемыми зданиями и сооружениями на основе стратегического планирования и активизации политики в образовательной сфере для увеличения бюджетного финансирования государственных вузов в виде арендной платы и увеличения внебюджетной составляющей.

Для достижения указанной цели решены следующие задачи:

1. определены сущность и особенности объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, выявлены и раскрыты основные проблемы их развития;

2. выполнен анализ порядка использования недвижимости государственного высшего учебного заведения;

3. исследовано состояние недвижимости отечественных и зарубежных университетов;

4. разработана адекватная новым экономическим условиям концепция управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов на основе комплексного подхода к стратегии управления;

5. предложен алгоритм выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов недвижимости при активной политике в сфере образования;

6. разработана методология оценки объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, позволяющая определять рыночную стоимость имеющихся и приобретаемых (строящихся) здании и сооружений;

7. разработаны методологические основы мониторинга как специальной системы информационной поддержки управления объектами недвижимости имущественных комплексов с учетом факторов риска. Объектом исследования является система управления недвижимостью

имущественных комплексов государственных университетов.

Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических аспектов управления недвижимостью российских университетских комплексов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что в нем решена крупная научная проблема, имеющая экономическое, социально-культурное и хозяйственное значение, - разработана концепция управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов. Концепция основана на впервые выявленных объективных закономерностях и комплексном подходе, отличающемся применением новых алгоритмов выбора оптимального варианта использования недвижимости, многокритериальной оценке и методе корреляционно-регрессионного моделирования.

К основным результатам, определяющим научную новизну и практическую ценность диссертационной работы, относятся следующие:

1. Раскрыты сущность и особенности категории «недвижимость университетского комплекса», соотношение категорий «недвижимая собственность», «недвижимость», «недвижимое имущество», «объекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета».

2. Определены уникальные особенности товара «объекты недвижимости имущественного комплекса государственного университета» как необходимого и обязательного элемента развития вуза, являющегося его материально-технической базой и обеспечивающего выполнение возложенной на образовательные учреждения обществом миссии. Установлен их двойственный характер: они являются одновременно и товаром, и общественным благом.

3. Определены основные этапы жизненного цикла и закономерности

развития системы управления объектами недвижимости имущественных комплексов государственных университетов. Разработана концепция управления ими, основанная на стратегическом планировании, на оптимальном использовании существующего имущества и выборе оптимальных организационно-технологических решений при создании (приобретении, строительстве) новых объектов недвижимости. Это позволяет университету как юридическому лицу проводить не традиционную, пассивную, а активную политику на рынке недвижимости в регионе. Особенностью концепции является использование принципов управления проектами применительно к объектам недвижимости с целью не только поддержания их в дееспособном к эксплуатации состоянии, но и с целью развития. Обоснована целесообразность создания новой инновационной структуры - центра управления объектами недвижимости имущественного комплекса государственного университета.

4. Разработаны алгоритмы выбора оптимальных вариантов использования существующих и новых объектов недвижимости. Они отличаются от традиционных подходов тем, что используют пошаговую методологию сравнения нескольких альтернативных вариантов, а также комплексный многокритериальный подход с учетом критериев функциональности, правовых ограничений, экономической и физической целесообразности и максимальной доходности.

5. Доказано, что при управлении недвижимостью имущественного комплекса государственного университета необходимо учитывать стоимость земельных участков, которую следует определять комплексным методом расчета рыночной цены земли путем обобщения скорректированных цен аналогов земельных участков. Особенностями метода являются корреляционно-регрессионное моделирование и качественные корректировки, что позволяет учесть специфику университетской недвижимости.

6. Разработана методология оценки объектов недвижимости имущественных комплексов государственных университетов, позволяющая точнее определять ценность имеющихся и приобретаемых (строящихся) зданий и сооружений. Предложенная методология повышает достоверность и точность оценки стоимости объектов недвижимости.

7. Усовершенствована информационная поддержка процесса управления недвижимостью имущественного комплекса государственного университета. Сформулированы требования к показателям мониторинга в системе управления зданиями и сооружениями. Предложена новая методика управления рисками при выборе управленческих решений, учитывающая специальные коэффициенты весомости каждой группы рисков. Теоретической и методологической основой исследования являются

методы логического анализа и синтеза, корреляционно-регрессионного анализа, квалиметрии, управления проектами, экономико-математического модели-

рования. При решении конкретных вопросов анализировались законодательные и нормативные акты, регламентирующие формирование и функционирование системы управления недвижимостью в России, труды отечественных и зарубежных ученых.

Информационной базой исследования послужили справочные и мето-
> дические материалы органов управления, научно-исследовательских и проект-

ных институтов, данные Росстата, Росстроя и Рособразования, результаты экономических исследований автора на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2000-2005) при развитии материально-технической базы вуза, при строительстве Полярной академии (2003) и создании нового государственного вуза - Высшей школы народных искусств в Санкт-Петербурге (2004), других российских и зарубежных университетов.

Реализация полученных результатов. Основные научные результаты, выводы и рекомендации диссертации реализованы в 2001-2005 гг. в Федеральном агентстве по образованию, Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете, Санкт-Петербургской государственной полярной академии, Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, Высшей школе народных искусств в процессах нового строительства, реконструкции и ремонта учебно-лабораторных корпусов, студенческих общежитий и других зданий. Они использованы также в федеральных целевых программах Правительства РФ, Минобразования и Рособразования, в утвержденном ректором СПбТАСУ бизнес-плане реконструкции учебно-лабораторного корпуса по ул. Егорова, 5/8. Результаты исследования использованы также Минэкономразвития РФ в согласованном перечне объектов, требующих реставрации, реконструкции и достройки к 300-летию Санкт-Петербурга (Поручение Президента РФ от 21 февраля 2001 г. № Пр-349, Пр-350), а также ООО «Архитектурное бюро Литейная часть-91» (2003), ООО «Ремстройфасад» и ООО «Сбербанкстрой» (2004). Кроме того, они использованы Северо-Западным межвузовским центром коллективного пользования и инновационного развития СПбТАСУ при разработке перспективных планов развития петербургских государственных вузов и при капитальном и текущем ремонте их помещений (2000-2005).

Научная значимость работы состоит в развитии теории управления недвижимостью применительно к объектам имущественных комплексов государственных университетов, в дальнейшем совершенствовании методологии применения многокритериальной оптимизации при выборе лучшего варианта использования недвижимого имущества государственных вузов с целью увеличения бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей.

Достоверность научных выводов и практических рекомендаций подтверждается применением современных методов исследования, адекватностью

разработанных критериев, репрезентативностью исходной статистической и экономической информации о состоянии имущества государственных вузов России, эффективностью предложенной системы управления, сходимостью теоретических положений и практических результатов их внедрения во многих государственных вузах Санкт-Петербурга.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационной работы докладывались и получили одобрение на девяти совещаниях в Рособразовании (2004), 50-й и 58-й международных научно-технических конференциях молодых ученых и студентов СПбГАСУ, 54-й, 56-й и 62-й научных конференциях СПбГАСУ, научно-практической конференции в СП6ТИЭУ, на Петербургском экономическом форуме (2005), на международном строительном форуме «Интерстройэкспо», конференции «Реконструкция - Санкт-Петербург 2005» и на кафедре экономики строительства СПбГАСУ. Они вошли в отчет по плановой НИР СПбГАСУ, шифр «Жилище» (2004), и в программу «Развитие научного потенциала высшей школы» Минобрнауки (2005). Выводы и рекомендации с 1999 г. используются в учебном процессе СПбГАСУ при чтении курса «Организация предпринимательской деятельности».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 40 научных работ (включая 5 монографий), в том числе 10 - в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ. Общий объем публикаций - 84 п. л.

На защиту выносятся:

1. концепция стратегического планирования управления недвижимостью имущественных комплексов государственных университетов, ориентированная на увеличение бюджетного финансирования государственных вузов за счет арендных платежей и увеличения внебюджетной составляющей;

2. алгоритм многокритериального выбора оптимальных вариантов использования объектов существующей и вновь создаваемой недвижимости;

3. система критериев (функциональности, правовых ограничений, экономической целесообразности, физической осуществимости и максимальной доходности) для принятия управленческих решений по развитию государственных вузов;

4. методология комплексной многовариантной оценки приобретаемых земельных участков и создаваемых зданий и сооружении с помощью корреляционно-регрессионного моделирования;

5. информационная поддержка системы управления объектами недвижимости, ориентированная на развитие имущественных комплексов государственных университетов;

6. методика управления рисками при развитии недвижимости имущественных комплексов государственных университетов.

Структура и объем исследования. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения, пяти приложений и списка использованной литературы из 213 наименований работ отечественных и зарубежных авторов.