Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Методологические аспекты формирования и развития рынков доступного жилья в регионах России
1.1. Методологические аспекты и принципы построения и развития территориальных рынков жилья 11
1.2. Факторы и механизмы развития институциональной сферы обеспечения региональных рынков доступного жилья 34
1.3. Анализ социальных и экономических интересов потребителей рынка жилья эконом-класса 44
Выводы по первой главе 54
Глава 2. Организационно-управленческие механизмы формирования инфраструктуры обеспечения развития региональных рыков доступного жилья
2.1. Построение элементов инфраструктуры развития региональных рынков доступного жилья .56
2.2. Совершенствование механизмов ипотечного кредитования как фактора развития региональных рынков жилья эконом-класса 64
2.3. Формирование жилищных кооперативов как элемента системы развития региональных рынков доступного жилья 70
2.4. Механизмы государственно-частного и муниципально-частного партнерства в развитии региональных рынков жилья эконом-класса 77
Выводы по второй главе 92
Глава 3. Моделирование факторов развития рынков доступного жилья в региональных социально-экономических системах
3.1. Развитие форм государственной поддержки рынка доступного жилья в условиях финансово-экономического кризиса и рисков 94
3.2. Построение сетевой модели и системного механизма развития регионального рынка жилья эконом-класса 105
3.3. Оценка эффективности реализации региональных программ развития рынков доступного жилья .117
Выводы по третьей главе 129
Заключение 131
Список источников
- Факторы и механизмы развития институциональной сферы обеспечения региональных рынков доступного жилья
- Анализ социальных и экономических интересов потребителей рынка жилья эконом-класса
- Совершенствование механизмов ипотечного кредитования как фактора развития региональных рынков жилья эконом-класса
- Построение сетевой модели и системного механизма развития регионального рынка жилья эконом-класса
Факторы и механизмы развития институциональной сферы обеспечения региональных рынков доступного жилья
ФЦП «Жилище» предусматривала ряд мер по увеличению объемов строительства и ввода жилья, роста качества предоставляемых жителям коммунальных услуг, создания полноценной инфраструктуры в районах нового жилищного строительства. Указанные задачи предусматривают: - участие государства в подготовке коммунальной инфраструктурой земельных участков на условиях долевого финансирования (до 50%) с региональными и местными бюджетами; - создание револьверного фонда, оказывающего поддержку муниципалитетам и коммунальным предприятиям в осуществлении жилищных и инфраструктурных проектов; - повышение эффективности градостроительного и антимонопольного регулирования в сфере жилищного строительства. Проблема строительства доступного жилья тесно связана с расслоением населения по доходам, которое, согласно данным Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) продемонстрировало свой рост на фоне сменяющихся кризисов в последние 20 лет, как в развитых странах, так и в странах со средним уровнем развития (к которым эксперты относят и Россию).1 Именно сохранение высокой доли лиц и домохозяйств с доходами ниже прожиточного минимума и порога относительной бедности (то есть 60% от медианного дохода) обеспечивает потребность в строительстве жилья эконом-класса. Экономический кризис, пик которого пришелся на 2008-2009 годы, вызвал необходимость принятия мер по поддержки малоимущего населения, в том числе нуждающегося в жилье. Влияние экономического кризиса, несомненно, сказалось на возможности реализации градостроительной политики с ее поворотом к
Федотовский, Н. Тормоз неравенства / Н. Федотовский // Эксперт №23, 1 июня, 2015, с. 36-38. комфортности места обитания и на риски населения в плане получения доступного жилья.
В крупных городах России (Москва, Санкт-Петербург и др.) современная градостроительная концепция ориентирована на расширение нового строительства, реализуемого путем нескольких стратегий, применение которых должно согласовываться с населением и экспертным сообществом: - стратегия освоения промышленных зон с учетом рекультивации территории (с учетом вывода действующих предприятий за пределы города и строительства там же новых предприятий), расположенной в зоне соприкосновения с центром городов; - стратегия нового строительства на месте сноса физически и морально устаревших зданий, построенных в 60 – 70-е годы 20 века; - жилищное освоение новых территорий в рамках процессов агломерации моно- и полицентрического типа, что требует конструктивного взаимодействия между исполнительной властью смежных территорий.
В любом случае эти стратегии сталкиваются с необходимостью преодоления последствий предшествующей стратегии последних 15-20 лет, заключающейся в так называемой экстенсивной уплотнительной застройке существующих городских кварталов (в том числе центральных), что существенно ухудшило качество городской среды, комфортность проживания населения и снизило уровень взаимопонимания между властью и жителями городов.
С 1992 года в России стартовала бесплатная приватизация квартир и появились массовые сделки с недвижимостью посредством операций купли-продажи. Именно с этого момента российский рынок недвижимости начал по-настоящему задумываться о стоимости объектов недвижимости. Именно с этого года в России стала формироваться новая инфраструктура обеспечения развития рынка жилья. В многообразных условиях регионов России могут видоизменяться не только способы и подходы к выполнению задачи роста обеспечения доступности жилья для разных типов домохозяйств и с учетом реальных доходов населения, но и устанавливаться собственные, специфические критерии оценки целевых характеристик уровня доступности жилья. Так ухудшение социально-экономической ситуации в отдельных регионах, усугубленное сложными природно-климатическими условиями, наличием рисков безопасности (связанных с угрозами терроризма и т.п.) может стимулировать процессы выездной миграции и, как следствие, рост доступности жилья, как на первичном, так и вторичном рынках.
В данном контексте рост доступности жилья должен рассматриваться как следствие действия деструктивных явлений, имеющих как вешние, так и внутренние (региональные и местные) причины. В перспективе, по мере изменения ситуации, негативная оценка данной ситуации может смениться позитивной.
На практике используется достаточно много методов оценки доступности жилья. Например, может применяться метод, заключающийся в среднем определении количества лет, требующихся для накопления полного взноса за приобретаемую квартиру (естественно при применении которого практически невозможно учесть уровень повседневных затрат, на который влияют жизненный стиль потребителя и другие обстоятельства), или рассчитывается скорость погашения ипотечных кредитов, предоставляемых на приобретение индивидуального жилья (зависимая от ипотечного процента, который несмотря на политику по его снижению в России на порядок выше, чем в экономически развитых странах). В связи с этими обстоятельствами, в используемые на практике методы оценки доступности жилья на определенном региональном рынке должны вноситься коррективы, обусловленные региональными и местными условиями.
Анализ социальных и экономических интересов потребителей рынка жилья эконом-класса
В современных условиях развития российской экономики одним из актуальных и перспективных направлений является формирование рынка жилья с присущей ему инфраструктурой.
На рынке жилья отношения складываются между двумя основными группами субъектов по поводу купли-продажи домов и отдельных квартир. Как показывает зарубежный опыт, продавцы представлены фирмами, осуществляющими строительство жилья на продажу или заказ. Покупателями являются три категории заказчиков жилья: во-первых, граждане (группы граждан), семьи, товарищества, кооперативы, акционерные жилищные компании, во-вторых, компании, инвестирующие средства в недвижимость для сдачи жилья в аренду, в-третьих, компании, строящие жилье для сдачи своим сотрудникам.
Взаимодействие субъектов рынка жилья непосредственно друг с другом происходит чрезвычайно редко, а в современных условиях такой контакт практически невозможен, поскольку система купли-продажи жилья усложнена как в юридическом, так и в экономическом плане. В отношения между продавцами и покупателями жилья вклинивается множество промежуточных структур. Реализация деловых интересов этих субъектов возможна только при условии функционирования развитой институциональной инфраструктуры рынка жилья, которая формируется посредством взаимодействия агентов данных субъектов и создания специальных институтов. Опыт стран с развитым рынком жилья показывает необходимость участия в осуществлении сделки купли-продажи домов и квартир элементов инфраструктуры и выполнение ими специфических функций, которые представлены в таблице 3.
Элементы инфраструктуры рынка жилья и их функции Элементы Функции Агентства недвижимости Посредничество при купле-продаже Коммерческие банки Выдача строительных (инвестиционных) кредитов Кредитные бюро Предоставление информации о кредитоспособности заемщика Юридические конторы Консультирование участников сделки Государственные учрежде- Страхование ипотечных обязательств ния по ипотечному страхованию собственности владельца жилья Ипотечные кредиторы Инициирование получения ипотечных ссуд, их обслуживание, выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными, продажа закладных инвесторам Ипотечные инвесторы Выпуск ценных бумаг, обеспеченных закладными, получение доходов от инвестирования средств в эту сферу, операции с ними на вторичном рынке ценных бумаг
Агентам частично делегированы функции и полномочия субъектов. Взаимодействие субъектов значительно усложняется в случае, когда жилье приобретается в кредит. На американском рынке жилья насчитывается порядка 20 тысяч кредитных учреждений, выдающих ссуды для покупки домов, и оборот каждого из них не превышает 4 % общего оборота, что защищает граждан от монополизма кредиторов и обеспечивает получение кредита на приемлемых условиях.
Функционированию рынка жилья способствуют два основных вида кредитования: строительный заем и ипотечный кредит. В первом случае подрядная фирма (застройщик) берет в коммерческом банке строительный заем, на эти деньги приобретает земельный участок под застройку, выполняет проектные работы, строительство и затем продажу домов или квартир.
Во втором случае — при ипотечном кредитовании — ссуду в банке для приобретения жилья получает покупатель под залог недвижимого имущества, включая и вновь приобретаемое жилье, права на которые, в случае неуплаты со стороны покупателя, отчуждаются в пользу застройщика или банка, участвующего в кредитовании жилищного строительства.
Значение ипотечного кредитования возрастает в случае кризисного состояния экономики, поскольку его механизм способствует экономической стабилизации. Ипотека, с одной стороны, влияет на снижение инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий, с другой стороны, помогает решать социальные и экономические проблемы, прежде всего в обеспечении населения жильем, в ускорении приватизации и повышении эффективности предприятий, поскольку ипотечное кредитование многократно увеличивает платежеспособный спрос на жилье и дает импульс развитию производства строительных материалов и строительной отрасли в целом.
Внешне схема жилищной ипотеки достаточно проста. Первоначально покупатель для приобретения жилья в собственность оплачивает от10 до 20 % его стоимости. Остальную сумму на покупку дома (квартиры) он берет в кредит. Кредитор, а им выступает коммерческий банк (ипотечный или неспециализированный), предоставляет кредит под залог покупаемого жилья на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на заложенную недвижимость может быть обращено взыскание. Таким образом, в процессе ипотечного кредитования задействованы два основных взаимодействующих на данном рынке субъекта - заемщик и кредитор.
Цель заемщика - приобрести по возможности лучшее по своим условиям его потребностям жилье и быть в состоянии производить ежемесячные выплаты по кредиту, которые не составляли бы слишком большую долю дохода, влияющую на уровень жизни его семьи. Это возможно, если погашение кредита происходит в течение длительного времени (от 10 до 30 лет), тогда ежемесячные выплаты минимальны, а сумма кредита максимальна.
Цель кредитора — максимизировать прибыль от своей деятельности и минимизировать риски, возникающие при предоставлении ипотечного кредита. Для ипотечных банков огромной проблемой ликвидности является разрыв между сроками привлечения краткосрочных ресурсов (пассивов) и длительными сроками размещения ресурсов (активов) при ипотечном кредитовании. Решение проблемы привлечения ресурсов для ипотечного кредитования решается рядом ипотечных банков за счет выпуска ценных бумаг. Это могут быть закладные, ипотечные облигации или пулы ипотек, действующих на определенном территориальном рынке недвижимости (региональном или муниципальном).
Разместив эти ценные бумаги, кредитор получает долгосрочные ресурсы для предоставления ипотечных кредитов. Таким образом, в системе ипотечного кредитования кроме кредитора и заемщика может участвовать инвестор, согласный взять на себя часть риска кредитора, приобретая ценные бумаги ипотечных банков.
Цель инвестора - максимизировать прибыль, вкладывая свои средства прямо или косвенно в ипотечные кредиты и учитывая в основном те же самые виды рисков, что и кредитор. Инвестор может вкладывать свои средства в закладные или ценные бумаги, которые обеспечены пулом закладных, и таким образом либо косвенно участвовать в процессе ипотечного кредитования, либо передавать свои средства непосредственно кредитору (ипотечный банк либо сберегательный институт) по схеме контрактных сбережений, которая, в частности, широко используется в США, Германии и ряде других стран. Данный метод предполагает предварительное накопление клиентами обусловленной договором (контрактом) суммы. Сбережения одного вкладчика, умноженные на количество участников контрактных сбережений, позволяют мобилизовать в жилищный рынок значительные средства.
Совершенствование механизмов ипотечного кредитования как фактора развития региональных рынков жилья эконом-класса
Государственная поддержка рынка доступного жилья в Российской федерации выступает в качестве одного из важнейших направлений социально-экономической политики, реализуемой как на федеральном, так и на региональном уровнях.
По мнению Бессоновой О.Э., под жилищной политикой понимается система мер прямого государственного воздействия политических структур на жилищную сферу, направленная на ее сохранение и изменение, и косвенного влияния на нее иных политических и экономических решений.
В зарубежной экономической науке механизм реализации государственной экономической политики в сфере жилой недвижимости исследуется экономикой общественного сектора, экономикой современного города, новой институциональной экономикой.
Государственная жилищная политика реализуется по двум основным векторам развития. С одной стороны, стороны, она стимулирует рынок предложений жилья и сопутствующих этому предложению условий, а, с другой стороны, государство поддерживает сторону спроса на жилье, прежде всего, в секторе эконом-класса, на который ориентируется семьи со средним и ниже среднего уровнем достатка.
В совокупности данных направлений, целевой функцией жилищной политики будет являться содействие рынкам производителей жилья и потребителей в регулировании баланса спроса и предложения. - программы связанные с поддержкой населения (то есть программы, поддерживающие спрос на жилье); - программы, стимулирующие предложение жилья. Жилищная политика государства в отношении поддержки рыночного предложения реализуется в следующих формах: - поддержки строительных компаний, выполняющих установленные в государственных программах квоты по строительству жилья эконом-класса или введения объектов инфраструктуры; - предоставления государственных субсидий в виде ценных бумаг с льготами по налогообложению и с передачей жилья в собственность муниципалитетам; - субсидий на ремонт и модернизацию старых домов и изношенных инженерных коммуникаций и пр.
Другим крупным направлением жилищной политики выступает политика стимулирования спроса через субсидирование домохозяйств с низким доходом с предоставлением им права свободного выбора жилища -жилищные купоны, которые реализовываются при найме жилья. Существует два типа купонных программ: квартирные сертификаты и жилищные ваучеры. Квартирные сертификаты могут быть использованы для найма ненового жилья, при этом жилье должно удовлетворять минимальным стандартам качества и семья не может платить за него больше справедливой арендной платы, определенной как рыночная квартплата за стандартное жилье для семей с низким доходом.
Важной задачей государственной жилищной политики, влияющей на установление надлежащего баланса между спросом и предложениями на рынке недвижимости выступает регулирование ряда процессов ценообразования через возможности прямого и опосредованного влияния на инвестиционно-финансовые механизмы. В этих целях используется регулирование процессов установления предельных процентных ставок на кредитования, предоставление субсидий, использование инструментов антимонопольного законодательства и пр. Одновременно решаются задачи управления рисками, являющимися следствием нарушения баланса между рыночной ценой и реальной стоимостью жилья, поскольку последствия данных рисков негативно влияют как на заемщиков средств и кредитных структур, так и на общую устойчивость жилищного рынка и кредитно-финансовой системы.
Отдельным направлением жилищной политики выступает ограничение роста оплаты жилищных услуг, но данная политика приводит к образованию дефицита жилья; чем эластичнее предложение, тем значительнее дефицит жилья.
Среди существующего многообразия проблем особую остроту приобретает проблема обеспечения населения жильем, влекущая за собой комплекс негативных социально-экономических, политических и психологических последствий. Среди них наиболее деструктивными являются усиление пространственной дифференциации качества жизни, рост социальной дифференциации, потеря доверия к политическим институтам и традиционным нравственным ценностям в силу невозможности удовлетворения жизненно важной человеческой потребности, ограничение инвестиционной активности и экономического роста. При этом спекулятивный рост цен и углубление количественных и качественных дисбалансов между спросом и предложением жилья, в отсутствие адекватных механизмов государственной поддержки, приводит к торможению развития рынка.
Построение сетевой модели и системного механизма развития регионального рынка жилья эконом-класса
Помимо определения абсолютных и относительных (темповых) показателей в оценке развития рынка жилой недвижимости могут использоваться рейтинговые оценки, характеризующие регионы по развитию тех или иных характеристик рынка жилой недвижимости. В основе расчета данных рейтингов обычно лежат интегральные индексы, позволяющие в общей формуле учесть отдельные характеристики и их вес в общей оценке данного рынка.
В оценке параметров развития рынка, актуального для предприятий и организаций жилищно-строительного комплекса, обычно учитываются такие параметры, как концентрация предприятий комплекса на конкретной территории и доля каждого из них на рассматриваемом рынке, индекс стоимости жилья (средний уровень цен на жилье), индекс ценового ожидания (темп изменения цен на жилье), индекс доходности жилья (экономическая целесообразность инвестиций в жилье) и ряд других. Использование данных показателей позволяет определить отдачу вложенного в жилищную недвижимость капитала и характеристики уровня конкуренции и конъюнктуры на конкретных региональных рынках. 2
В целях стимулирования новых для рынка жилой недвижимости сегментов вводимого жилья (арендное жилье, малоэтажное жилье, поселки таунхаусов и т.п.) оценивается ряд характеристик доходности предлагаемого формата жилья. Важную роль в ситуации перехода от рынка «продавца» к рынку «покупателя» жилья имеют показатели, характеризующие ситуацию на рынке, воспринимаемую самими потребителями, оценивающими уровень удовлетворенности жилищными условиями, намерения по приобретению жилья соответствующего класса, сопоставление собственных финансовых возможностей с предложениями рынка и т.п.
Для оценки уровня доступности жилья можно воспользоваться концепцией дефицита, в которой определяется как наличие и выраженность дефицита, так и динамика его минимизации и устранения, рассчитанная для определенного отрезка времени. В частности, Я. Корнаи анализирует жилищный рынок с точки зрения его в зависимости от степени дефицита жилья: 1) абсолютный дефицит жилья, при котором количество квартир меньше количество домохозяйств; 2) структурный дефицит - несоответствие структуры жилищного фонда семейной структуре населения, то есть недостаточная обеспеченность жильем; 3) неудовлетворенность качественными характеристиками жилья при отсутствии общего дефицита жилья; 4) дефицит, связанный с переходом к владению жильем высокого качества, индивидуальными домами.1 Программа «Жилище» предусматривает применение оценки эффективности ее выполнения на основе использования системы целевых индикаторов, которая обеспечит мониторинг динамики изменений в жилищной сфере за оцениваемый период (с ежегодной фиксацией параметров) с целью уточнения задач и мероприятий Программы. При этом предусмотрено применение 17 целевых индикаторов, включающих в себя как комплексные индикаторы, так и индикаторы по следующим направлениям: развитие ипотечного жилищного кредитования населения и рынка жилья; развитие жилищного строительства; совершенствование работы жилищно-коммунального комплекса; исполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством, и нормативное правовое обеспечение организации предоставления жилых помещений социального использования.
Одиннадцатым индикатором в этом перечне выступает «доля частных компаний, управляющих объектами коммунальной инфраструктуры на основе концессионных соглашений и других договоров».
В рамках данной программы используется показатель доступности жилья, разработанный организацией ООН-ХАБИТАТ, в котором определяется минимальное число лет, которое необходимо для приобретения жилья при условии экономии семейных доходов.1
Оценка эффективности регионов, как социально-экономических систем, лежит в сфере определения соответствия достигнутых параметров уровня жизни тем, которые были установлены в качестве приоритетов стратегических планов развития.
Решение проблем развития рынка доступного жилья затруднено вследствие действия ряда факторов: неравномерного развития рынков жилья в различных регионах, различия регионов в уровне доходов населения, недостаточной развитости производственной (строительной), инженерной и социальной инфраструктуры и пр. Соответственно, развитие рынка доступного жилья в настоящее время происходит в сложных и противоречивых условиях, характеризуемых снижением доли иностранного капитала в общем объеме инвестиций в строительную сферу, нестабильностью мирового финансового рынка, ростом инфляции и снижением реальных доходов значительной части населения, относящегося к категории основных потребителей доступного жилья.
В современных российских условиях представляется важной задачей выработка таких механизмов развития региональных рынков доступного жилья, которые бы смогли быть адекватно восприняты как участниками формирования данных рынков (строителями, девелоперами, риэлторами, страховщиками и пр.), так и потребителями (пользователями) жилой недвижимости. Потребность населения в доступном жилье удовлетворяется как коммерческим сектором экономики, так и государственными структурами, предлагающими для этих целей государственные программы строительства подобного жилья и его предоставления для отдельных категорий нуждающихся, в том числе населения со средним и ниже среднего уровнем доходов.1