Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исследование логистической компоненты и предпосылок системной организации логистики девелопмента .9
1.1. Позиционирование девелопмента как вида экономической дея-тельности в строительстве 9
1.2. Логистическое содержание и системный подход к организации логистики девелопмента жилой недвижимости 26
1.3. Особенности построения логистической цепи девелоперского проекта 40
Глава 2. Обоснование методов реализации потокоформирующей функции девелопмента на рынке жилой недвижимости
2.1. Анализ современного состояния девелопмента жилой недвижи-мости в России и г. Санкт-Петербурге 59
2.2. Обобщение опыта проект-процессного управления созданием и развитием объектов жилой недвижимости (на материалах многопро-фильного промышленно-строительного холдинга АО СК «ИПС», г. Санкт-Петербург) 77
2.3. Разработка рекомендаций по активизации инвестиционного обес-печения логистических потоков девелоперского процесса .100
Глава 3. Адаптация логистического менеджмента к задачам девелоп-мента жилой недвижимости
3.1. Системная организация функционального логистического ме-неджмента и централизация управления логистикой девелоперских проектов 111
3.2. Управление качеством в логистической цепи девелоперского проекта 128
3.3. Оценка результативности системной организации логистики де-велопмента жилой недвижимости .139
Заключение .152
Библиографический список
- Логистическое содержание и системный подход к организации логистики девелопмента жилой недвижимости
- Обобщение опыта проект-процессного управления созданием и развитием объектов жилой недвижимости (на материалах многопро-фильного промышленно-строительного холдинга АО СК «ИПС», г. Санкт-Петербург)
- Управление качеством в логистической цепи девелоперского проекта
- Оценка результативности системной организации логистики де-велопмента жилой недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Деве-лопмент жилой недвижимости является одним из наиболее перспективных способов управления инвестиционным развитием объектов недвижимости. В отечественной практике данное явление получило свое распространение в 1990-х годах и, начиная с 2000 года, активно развивается, дивер-сифицируясь в сферу строительного производства.
Потребность в профессиональном управлении строительством предопределяется высоким, неснижающимся уровнем спроса населения России на жилье. При этом в крупных мегаполисах, таких как Санкт-Петербург, осуществлять девелопмент жилой недвижимости оказывается значительно более сложным ввиду плотной застройки центральных исторических районов города. Указанный фактор обуславливает развитие де-велопмента с акцентом в сторону активной застройки окраин города и прилегающих к центру территорий.
Современному девелопменту жилой недвижимости присущ ряд проблем, таких как длительные сроки выполнения проектов и возврата инвестиций, высокие издержки строительства и др., которые в значительной мере снижают результативность данного процесса. Причем расчетные показатели не в полной мере характеризуют сложившуюся ситуацию вследствие того, что оценка результативности девелопмента традиционно проводится именно с финансовой стороны, т.е. с учетом затратной составляющей, но не отражает качественной составляющей в реализации инвестиционно-строительного проекта. В этой связи потенциально действенным способом повышения эффективности строительства жилой недвижимости представляется возможным рассматривать применение принципов и методов логистики к организации девелопмента.
Наличие большого количества подрядчиков и фирм-партнеров, задействованных в процессе девелопмента, требует усиления межфункциональной и межорганизационной координации в процессе создания и развития объектов жилой недвижимости. Применение логистики, с учетом ее потенциала, позволит снизить издержки, увеличить темпы строительства объектов за счет сокращения простоев, которые, по исследованиям западных специалистов, составляют порядка 25% рабочего времени, ускорить реализацию созданных объектов за счет ориентации инвестиционно-строительных проектов на конечного потребителя - от момента зарождения идеи самого проекта и до вывода законченного строительством объекта на рынок недвижимости, повысить социальную роль девелопмента в удовлетворении потребности граждан в жилье.
Изложенные положения определяют актуальность темы диссертационного исследования.
Степень разработанности научной проблемы. Проблемы организации строительного производства широко освещаются в отечественной литературе: большинство авторов подчеркивает сквозной, комплексный характер строительного производства, отмечает значимость логистики в управлении инвестиционно-строительными проектами, анализирует потоковые процессы, протекающие в строительстве недвижимости. Некоторые из авторов исследуют проблему эффективного управления инвестиционно-строительными проектами в сфере жилой недвижимости, в том числе на основе организации девелопмента. В работах иностранных авторов затрагивается тема управления самими девелоперскими проектами, которая сегодня она приобретает все больший интерес и со стороны отечественных ученых. Вместе с тем проблема логистики девелоперских проектов рассматривается авторами лишь косвенно.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по организации логистической системы девелопмента, действующей при проектировании, строительстве и реализации объектов жилой недвижимости.
Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:
исследовать теоретические положения экономики и организации девелопмента жилой недвижимости с позиции логистики;
обосновать звенность и построить укрупненную логистическую цепь процесса девелопмента жилой недвижимости;
выявить предпосылки системной организации девелопмента жилой недвижимости и применения проектного подхода к управлению девелоперским процессом при постановке логистического менеджмента;
изучить и реализовать возможности адаптации Всеобщей системы управлением качеством (Total Quality Management) к задачам логистической системы девелопмента жилой недвижимости;
предложить способы оценки результативности действия логистической системы организации девелопмента жилой недвижимости.
Объектом исследования является девелоперский проект в совокупности управляемых логистических процессов инвестиционно-строительного проекта в сфере жилой недвижимости.
Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие при реализации девелоперского проекта на рынке жилой недвижимости.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам логистики жилищного строительства, управления потоковыми процессами инвестиционно-строительного проекта, экономики и организации деве-
лопмента. Для решения поставленных задач используются методы структурно-функционального анализа, логического моделирования, экспертных оценок, системного и проектного подходов к изучаемым процессам.
Информационной базой исследования служат аналитические материалы о состоянии развития девелопмента на рынке жилой недвижимости России и Санкт-Петербурга, статистические и оперативные данные, отражающие процесс реализации девелоперского проекта жилой недвижимости. К исследованию привлекаются данные управленческого учета многопрофильного промышленно-строительного холдинга АО СК «ИПС» (г. Санкт-Петербург) как типового представителя отрасли и субъекта девелоперской деятельности. При разработке рекомендаций учитываются действующие нормативно-правовые регламенты по организации строительного производства, требования технических надзоров.
Обоснованность и достоверность результатов обеспечивается соответствием сформулированных выводов и рекомендаций базисным положением теории логистики, использованием известных, проверенных практикой общенаучных и специальных методов исследования, постановкой и реализацией рабочей гипотезы о необходимости и целесообразности организации девелопмента жилой недвижимости на принципах логистики.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Диссертация соответствует пунктам п. 4.2. «Принципы проектирования и функционирования логистических систем на микро-, мезо- и макроуровнях; определение цели и критериев оценки систем» и п. 4.4. «Методология межфункциональной и межорганизационной логистической координации» Паспорта специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: логистика».
Научная новизна результатов исследования заключается в обосновании логистической природы девелопмента как формы проектной организации управления развитием объектов недвижимости, обусловливающей постановку предметно и функционально специализированного логистического менеджмента.
Наиболее существенные результаты, обладающие научной новизной и полученные лично соискателем, относятся к положениям диссертации, в содержании которых:
представлена логистическая интерпретация девелопмента как про-ектно-ориентированного процесса управления развитием объекта жилой недвижимости в рамках инвестиционно-строительного проекта при реализации форм движения инвестируемого капитала: финансовая - информационная - материальная - производственная (строительная) - финансовая;
раскрыт потенциал логистической координации инвестиционно-строительного проекта, обусловленный участием девелопера в статусе фокусной компании, осуществляющей управление посредством постанов-
ки и реализации девелоперского проекта на основе «проект-процессного» принципа;
выполнена систематизация логистических потоков, соотнесенная с этапами выполнения девелоперского проекта, предусматривающая цепное взаимодействие субъектов-участников логистических процессов инвестиционно-строительного проекта и координацию логистических операций в режиме согласования с органами государственного контроля;
определены компетенции девелопмента в осуществлении координационной функции управления логистикой инвестиционно-строительного проекта с позиции формирования потребительской ценности объекта жилой недвижимости с учетом предусмотренных проектом ресурсных и затратных ограничений;
разработаны рекомендации по формированию логистической системы девелоперского бизнеса, обусловленные необходимостью и целесообразностью организации девелопмента на регулярной основе и постановки логистического менеджмента девелоперских проектов в сочетании с менеджментом качества.
Теоретическая значимость результатов исследования состоит в обосновании научно-методического подхода к организации логистической системы управления девелоперской деятельностью как потокоформиру-ющим процессом, адаптации категории логистической цепи к условиям взаимодействия участников девелоперского проекта.
Практическая значимость результатов обусловливается развитием новых научных положений до уровня методических разработок по организации логистического менеджмента инвестиционно-строительных проектов жилой недвижимости, опосредованного постановкой и реализацией девелоперских проектов.
Апробация результатов исследования. Основные выводы и предложения, сформулированные в диссертации, докладывались автором на научно-практических конференциях различного уровня, в том числе: международной научно-практической конференции «Логистика: современные тенденции развития» (Санкт-Петербург, 2014, 2015 гг.); международной научно-практической конференции «Интеграционный потенциал логистики в глобальной экономике» (Санкт-Петербург, 2014 г.), Всероссийской научно-практической конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Новые технологии - нефтегазовому региону» (г. Тюмень, 2015 г.); научных сессиях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов Санкт-Петербургского государственного экономического университета (Санкт-Петербург, 2013, 2014 гг.); научно-практической конференции молодых ученых Санкт-Петербургского государственного экономического университета «Россия в условиях экономических и политических ограничений: от вызовов к
возможностям» (Санкт-Петербург, 2014 г.).
Публикации результатов исследования. Результаты работы нашли отражение в 15 публикациях общим объемом 5,8 печатных листа (5,1 печатных листа авторского текста), в том числе 4 статьи, опубликованы в рецензируемых экономических журналах, рекомендованных ВАК.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
Логистическое содержание и системный подход к организации логистики девелопмента жилой недвижимости
По масштабу девелопмента жилой недвижимости выделяют объекты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – это коттеджи, таун-хаусы и другое малоэтажное строительство. Как определено в Своде правил СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»[19], «индивидуальное жилищное строительство - форма обеспечения граждан жилищем путем строительства домов на праве личной собственности, выполняемого при непосредственном участии граждан или за их счет». Точечный объект жилого строительства отличается от ИЖС этажностью, характером строительства и своим предназначением. Если ИЖС предназначен для личного проживания, то точечная многоэтажная застройка предназначена для коммерческой реализации. Ансамбль сочетает в себе несколько точечных объектов недвижимости. Квартальная застройка – это застройка целых кварталов, обеспеченных социальной инфраструктурой. В контексте данной работы рассматриваются все объекты нового многоэтажного строительства за исключением ИЖС, так как в виду своего малого размера они не способны удовлетворить социальную потребность населения мегаполиса в жилье.
По социальной ориентации объекта жилой недвижимости традиционно выделяют жилье эконом-класса – это объекты типовой застройки, расположенные преимущественно в спальных районах города, чаще всего в удалении от транспортных магистралей, при их постройке должны соблюдаться все строительно-санитарные правила, конструктивно-технологические и архитектурные нормы. Жилье бизнес-класса, так называемое жилье повышенной комфортности, рассчитано на средний класс. Для этого класса жилья важно местоположение объекта недвижимости, чаще всего это элитные или престижные районы города, хороший вид из окон, индивидуальная планировка, высота потолков от 2,8 м., наличие двух и более изолированных комнат, кухонного помещения (от 15 м2), нескольких санузлов, инженерных сетей, высокой степени звуко- и теплоизоляции, стеклопакетов (дерево или пластик), приточной вентиляции, круглосуточной охраны, парковки, огороженной тер 19 ритории. Для того, чтобы классифицировать дом как жилье бизнес-класса необходимо наличие большей части перечисленных признаков. Элитное жилье - жилье высокой степени комфортности, определяется несколькими критериями: местоположение объекта в престижном районе, экология, характеристики помещения, экологичные материалы, оригинальное архитектурное решение, однородная социальная составляющая объекта, озелененная и огороженная придомовая территория, обустроенные места отдыха, небольшое количество квартир (от 3 до 50). Объект должен быть обеспечен комплексной инфраструктурой, иметь подземный паркинг с непосредственным выходом из паркинга на этаж в общие помещения. Уровень обслуживания управляющей компании также должен соответствовать уровню дома.
Для девелопмента жилой недвижимости Санкт-Петербурга характерна типовая застройка, так как большая часть недвижимости относится к сегменту эконом-класса. Тем не менее, среди реализуемых объектов встречаются также объекты бизнес-класса, созданные по индивидуальным проектам и элитная жилая недвижимость с эксклюзивным проектом застройки.
Различают доходно-ориентированные и стоимостно-ориентированные стратегии девелопмента. В первом случае, объект создается с целью его дальнейшего использования (например, аппарт-отель «YES» группы компаний «Пионер», комплекс апартаментов «Salut!» компании Союз Инвест Де-велопмент и др.), во втором случае ориентируются на конечную стоимость объекта, так как он предназначен на продажу. Для девелопмента Санкт-Петербурга второй вид более характерен, доходно-ориентированный подход представлен единичными проектами.
По этажности выделяют индивидуальную жилую застройку преимущественно, от одного до четырех этажей; малоэтажную застройку и наиболее распространенную высотную застройку, что объясняется стремлением девелоперских компаний максимально эффективно использовать пятно застройки.
По используемым материалам и технологиям выделяют кирпичные до 20 ма, панельные, блочные, деревянные (характерно для ИЖС) и смешанного типа. По архитектурному решению бывают дома рядового архитектурно-планировочного решения, чаще всего используемые для эконом-класса, стилевые и высокой художественной ценности. Последние имеют особое значение для Санкт-Петербурга, так как администрация города стремится сохранить культурно-исторический облик города. Речь здесь прежде всего идет об уже существующей застройке, строгий контроль в этой области осуществляет Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.
По форме собственности результат девелопмента может находиться в личной, частной, государственной или муниципальной собственности.
Типология девелопмента жилой недвижимости отражает прогрессивный и многоаспектный характер предмета исследования. В процессе реализации девелоперского проекта происходит большое количество взаимосвязанный процессов, решаются задачи в первую очередь социального, затем экономического и юридического характера. При этом многие этапы и процессы протекают параллельно [68, с. 24]. При этом все этапы реализации девелоперского проекта можно разбить на подпроцессы, протекающие в определенной последовательности. Содержание и количество таких подпроцессов не всегда совпадают в интерпретации разных авторов, хотя сущность, безусловно, остается общей.
В наиболее общем виде проект развития недвижимости может быть сведен к трем основным фазам: концептуальная, организационно-проектная, строительная. Разделение на эти три основные фазы представляется интересным и важным в организации всего процесса девелопмента.
Обобщение опыта проект-процессного управления созданием и развитием объектов жилой недвижимости (на материалах многопро-фильного промышленно-строительного холдинга АО СК «ИПС», г. Санкт-Петербург)
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в 2014 году, составил 5981,7 млрд. рублей, или 95,5% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года [23].
По данным обследования деловой активности строительных организаций, проведенного по состоянию на 10 ноября 2014г., индекс предпринимательской уверенности в строительстве в IV квартале 2014г. составил (-11%). По итогам 2013 года он составлял (-8%). Положительное значение индекса предпринимательской уверенности в IV квартале 2014г. отмечалось в Республике Дагестан, Красноярском, Приморском, Ставропольском краях, Брянской, Ростовской, Самарской, Тюменской областях, городе Санкт-Петербурге. Самое низкое значение индекса предпринимательской уверенности (-40%) зафиксировано в Республике Калмыкия и Ивановской области. Индекс предпринимательской уверенности — качественный показатель, позволяющий по ответам руководителей о прогнозе ввода в эксплуатацию зданий и сооружений, незавершенного строительства и спросе на объекты недвижимости охарактеризовать экономическую деятельность организаций и дать упреждающую информацию об изменениях экономических переменных. Показатель представляет собой среднее арифметическое "балансов" ответов на вопросы об ожидаемом вводе в эксплуатацию, фактическом спросе и текущих показателях незавершенного строительства.
Во II квартале 2015г. руководители 74% строительных организаций оценили экономическую ситуацию в строительстве как «удовлетворительную», 17% – как «неудовлетворительную» и 9% – как «благоприятную». В III квартале 2015 г. 73% руководителей строительных организаций не ожидали ее изменения, 19% – считали, что экономическая ситуация в строительстве улучшится, 8% – ожидали ее ухудшения. Что касается оценки финансового состояния строительных организаций, то во II квартале 2015г. 18% респон 61 дентов указали на увеличение и 5% на уменьшение прибыли. Баланс оценок по данному показателю по сравнению с I кварталом 2015 г. увеличился с (+7%) до (+13%). Также во II квартале 2015 г. 10% руководителей строительных организаций отметили увеличение обеспеченности собственными финансовыми ресурсами, против 8% в I квартале 2015 г. Баланс оценок данного показателя увеличился с (-17%) в I квартале 2015 г. до (-14%) во II квартале 2015 года.
Средний уровень обеспеченности финансированием составил 5 месяцев. Хуже обеспечены финансовыми ресурсами организации с численностью до 50 человек (3 месяца), наиболее обеспечены – крупные строительные организации (7 месяцев) [24].
В 2014г. введено в действие 293,7 тыс. зданий (в 2013г. – 258,1 тыс. зданий), их общий строительный объем составил 569,8 млн. куб. метров (в 2013г. –526,7 млн. куб. метров), общая площадь – 131,8 млн. кв. метров (в 2013г. – 117,8 млн. кв. метров). Из числа введенных в действие в 2014г. зданий 93,5% составляют здания жилого назначения.
В 2014г. организациями всех форм собственности построено 1080,3 тыс. квартир общей площадью 81,0 млн. кв. метров, что на 14,9% больше соответствующего периода предыдущего года.
С 2000 г. в большинстве городов России прослеживается тенденция к повышению уровня цен, что объясняется общим экономическим ростом в стране и стабилизацией политико-социальных процессов. В этот период предприниматели начали поиск качественно новых путей ведения бизнеса, что привело к развитию системы финансирования жилья, активизации сбытовой политики, увеличению спроса на жилую недвижимость у населения, росту интереса у потенциальных инвесторов к сектору недвижимости. Кроме того, капиталовложения в недвижимость на тот период времени были более доходным видом деятельности, чем вложения в банковскую деятельность. Наблюдался количественный рост рынка, что повлияло не только на рост цен, но и на рост фактического предложения. Тем не менее, вплоть до 2006 года на рынке жилой недвижимости наблюдался дефицит предложения. Однако к 2007 году спрос и предложение в отрасли сравнялись, но строительные организации, продолжавшие вкладывать в создание объектов недвижимости значительные средства (большей частью заемные), продолжали наращивать выпуск жилой недвижимости, что в условиях финансового кризиса привело к перегреву рынка, и, как следствие, падению цен. По данным Федерального агентства по статистике, пик жилищного строительства пришелся на 2012 год и составил 65,7 млн. м2. Международный финансовый кризис 2008 года повлиял на показатели 2009-2010 годов: снижение темпов строительства составило в среднем 8%., но уже в 2011 г. наметился рост. Этому способствовали меры государственного регулирования, и изменение политики кредитования основного капитала в пользу собственного капитала.
Управление качеством в логистической цепи девелоперского проекта
Для оценки стоимости одного кв. метра общей жилой площади можно руководствоваться ценами, сложившимися на первичном рынке жилой недвижимости, которые колеблются от 85 тыс. руб. до 120 тыс. руб. Предложенная формула для расчета объема инвестиционного фонда является универсальной для любого девелоперского проекта и включает в себя все основные затраты на создание объекта недвижимости, а также минимально допустимую норму прибыли.
Управление инвестиционными потоками осуществляется посредствам финансовой логистики. Финансовая логистика – это наука о планировании, управлении и контроле за движением финансовых ресурсов, направленная на их оптимизацию и синхронизацию во времени и в пространстве [130, с. 13]. Финансовая логистика, ее особенности и принципы описываются в некоторых научных и учебных изданиях, но ее применение к девелоперским проектам еще не было рассмотрено подробно.
Принципиально важным в финансовой логистике, т.е. в движении финансовых средств (рис. 2.12), является то, что девелоперский процесс со всей совокупностью его участников базируется на конъюнктуре товарного и финансового рынков.
При этом в контуре движения финансовых средств с позиции его результативности отмечается 2 важных направления: внешние источники финансирования и практика кредитования. К внешним факторам относятся: конъюнктура товарного и финансового рынков, система налогообложения организации, сложившаяся практика кредитования поставщиков и покупателей продукции (правила делового обо 109 рота), система осуществления расчетных операций хозяйствующих субъектов, доступность внешних источников финансирования (кредитов, займов, целевого финансирования) и т. п.
К внутреннему контуру финансовой логистики относятся финансовые потоки внутри девелоперского процесса. Внутреннюю финансовую логистику девелоперского процесса можно разделить на два уровня. Первый уровень – это управление финансами самостоятельных хозяйственных единиц, включаемых в процесс девелопмента. И второй уровень – это логистическая система управления финансовыми потоками в рамках проекта, осуществляемая девелопером.
Для успешного внедрения принципов методов финансовой логистики в организацию девелоперских проектов, необходимо осуществлять мероприятия по повышению межорганизационной координации, так как осуществление управления компонентом первого уровня невозможно без достижения высокого уровня логистической координации (рис. 2.13).
Таким образом, можно сделать вывод, что инвестиционная составляющая проекта является важной категорией при производстве девелоперских проектов. Это объясняется в первую очередь тем, что девелоперский проект носит инвестиционный характер. В девелоперской деятельности значительную роль играет диверсификация или комбинации источников инвестирования, что позволяет снизить финансовые и экономические риски проекта.
В российских условиях преобладают привлеченные девелоперской фирмой финансовые средства, в составе которых следует отметить значительную долю финансирования по договорам долевого участия и ипотечное кредитование. Также в России активно развивается заемное финансирование - особенно одна из его форм – проектное финансирование. При преобладании доли привлеченных средств над собственными, следует отметить сокращение доли привлеченных средств в основном капитале девелоперских компаний.
Системная организация функционального логистического менеджмента и централизация управления логистикой девелоперских проектов
Логистический менеджмент является эффективным способом организации девелоперского процесса, так как интегрированный характер управления логистикой позволяет ему охватить все процессы, протекающие в таком сложном экономическом явлении, как девелопмент. О необходимости внедрения логистического менеджмента в девелоперские процессы свидетельствуют также отмечаемые в настоящее время изменения: возрастание скорости и интенсивности материальных и информационных потоков, усложнение финансовых взаимосвязей, что бесспорно подтверждается схемой взаимодействия участников девелоперского процесса. Отмечается также тенденция к сокращению числа звеньев логистической цепи и возрастанию сложности экономических отношений в логистической системе. В соответствии с выявленными тенденциями вскрывается необходимость внедрения логистического менеджмента в систему девелопмента жилой недвижимости.
Управление логистической системой девелопмента начинается с момента формирования концепции проекта. Одной из функций девелопера как Единого координационного логистического центра (ЕКЛЦ) является разработка, внедрение и осуществление логистического менеджмента.
В качестве первоочередной в данном случае стоит задача совершенствования сложившихся методов хозяйствования, развития оригинальных подходов по созданию и управлению разнообразными хозяйственными процессами, отвечающими изменяющимся требованиям в области логистики, что позволит девелоперу снизить стоимость предоставляемых логистических услуг. Объединяя организации различных отраслей и транспортные коммуникации, девелопер должен внедрять качественно новые стандарты управлении логистикой. Таким образом, выполнение функций логистического менеджмента девелоперской компанией выражается в том, что в отношения вступают предприятия как свободные, независимые в финансовом плане субъекты. Как отмечает Борисова В.В. в своей статье «Логистический менеджмент и его использование в межрегиональном товарообмене»: «На первом плане утверждается новый коммерческий подход, когда прибыль образуется как результат совместных усилий всех партнеров логистической цепи. Принцип «моя прибыль — это и твоя прибыль» становится руководящей идеей бизнеса, а менеджеры в области логистики выступают проводниками данного принципа [114, с. 50].
На «входе» в логистическую систему девелопмента компании должны обладать определенными параметрами (рис.3.1), которые необходимо преобразовать в соответствии с требованиями логистической системы, чтобы на выходе получить результат от внедрения логистического менеджмента.
Оценка результативности системной организации логистики де-велопмента жилой недвижимости
При этом девелоперы строго следуют Градостроительному плану. Поскольку считается, что жилая застройка приобретает упорядоченный вид, если ее расположение, назначение, оснащение объектами инфраструктуры утверждено в соответствии с Градостроительным планом.
Хаотичное строительство в городе, имеющем статус культурной столицы России, и бережно относящемся к градостроительству и архитектуре, недопустимо в принципе. Хаотическая застройка на окраинах Санкт-Петербурга сильно снижает инвестиционную ценность новых проектов, так как приводит к ухудшению инфраструктуры города.
Примеров освоения незастроенных городских окраин много, так ЗАО ССМУ ЛенСпецСМУ возвело ЖК «Юбилейный квартал» на перспективном продолжении ул. Королева, Группа компаний Setl City ведет активную застройку на юго-востоке города, где девелопер возводит квартал «Вена» и квартал «Лондон», части крупного девелоперского проекта «Семь столиц».
Земли окраин города и близлежащих к нему населенных пунктов, которые раньше не рассматривались застройщиками как выгодные объекты для капиталовложений, с развитием жилищного строительства и снижением свободных пятен под застройку ближе к центру города все чаще интересуют де-велоперов.
Основными недостатками такого типа земель является дороговизна подведения к ним инженерных сетей. По современному законодательству эти работы ложатся на девелопера. Более того, подведенные к объекту жилищного строительства инженерные сети, подлежат дальнейшей передаче городу.
Тем не менее, освоение подобного рода земель, особенно при квартальной застройке, повышает их ценность и облегчает освоение близлежащих территорий.
Возведение детских садов, магазинов и прочих объектов культурно-досугового назначения, конечно же, повышает привлекательность кварталов для покупателей, и как следствие, вызывает интерес девелоперов. Например: во второй очереди «Нового Оккервиля» в Кудрово ЗАО ИСК «Отделстрой», открылся Центр общей врачебной практики, где разместилось подразделение МБУЗ «Всеволожская клиническая центральная районная больница», развитие некоммерческого проекта важно для района[143].
Возведение жилой недвижимости, максимально ориентированной на спрос покупателя. Как правило, большинство девелоперских проектов, предназначенных для окраин, направлено на создание жилых комплексов эконом-класса. Это объясняется не столько производственными и инвестиционными возможностями девелоперских компаний, сколько спросом именно на жилье этого сегмента, которое обусловлено отдалённым расположением. Это обстоятельство диктует концепцию подобных девелоперских проектов. Их основной задачей является преодоление несоответствия между проектным решением и потребительскими ожиданиями. Его успешное разрешение в свою очередь позволяет сократить риски.
Положительным моментом таких девелоперских проектов является социальный эффект. В принципе, он свойственен девелопменту жилой недвижимости в целом и выражается в улучшении инфраструктуры города и, главное, в обеспечении населения жильем, что является одной из основных конституционных потребностей общества.
Для Санкт-Петербурга это актуальный вопрос, поскольку город числится «коммунальной столицей» страны. Необходимо новое недорогое жильё, чтобы расселить имеющиеся в городе коммунальные квартиры, что создаст комфортные условия для проживания этой части населения.
Девелопмент недвижимости позволяет расширить фонд социального жилья за счет государственных федеральных программ (помощь молодым семьям и прочее) и фонда коммерческих жилых помещений, выставленных девелоперскими и риэлтерскими фирмами на продажу посредством государ 147 ственных закупок. Примером может служить тендер от имени КУГИ на закупку жилья для госнужд по максимальной цене 54 600 руб. за кв. метр, который выиграла компания «Дальпитерстрой».
Среди положительных тенденций следует отметить особое внимание к качественной составляющей проекта. В условиях возрастающей конкуренции и сокращения ресурсов, необходимых для реализации проектов, качество проектов является одним из показательных факторов, привлекающих потребителя. Предоставление товара в необходимом количестве (ассортимент квартир, чьё исполнение, планировка и метраж наиболее полно удовлетворяющие покупательскому спросу) и в необходимом месте, с надлежаще разработанной и введенной в действие инфраструктурой. К тому же жильё должно быть выполнено с соблюдением экологических условий. Всё это вызывает повышение требований к поставляемым сырью и материалам, и свидетельствует о том, что девелопмент недвижимости, как метод организации процесса строительства, внес свои положительные коррективы на рынок жилой недвижимости.
Невозможно отрицать позитивное влияние девелопмента на развитие города и региона в целом, что объясняется высоким мультипликативным эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в жилую недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и прочее. В конечном итоге это ведёт к приросту валового продукта и занятости в стране.