Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретические и экономико-правовые основы аренды земли 10
1.1 Формирование экономического и правового механизма арендных отношений в Российской Федерации 10
1.2 Особенности аренды земель в сельскохозяйственном производстве 20
1.3 Зарубежная практика аренды земель для сельскохозяйственных целей 33
Глава II. Особенности развития арендных отношений в России в условиях многоукладной экономики в сельском хозяйстве . 47
2.1 Анализ использования земель сельскохозяйственного назначения в России на современном этапе 47
2.2 Рынок земли в России и аренда как один из основных его сегментов ... 62
2.3 Функционирование механизма образования и распределения земельной ренты в сельском хозяйстве 81
Глава III. Методические подходы к определению платы за аренду сельскохозяйственных земельных участков 90
3.1 Формирование платежей при аренде сельскохозяйственных земельных участков 90
3.2 Методика определения платежей при аренде земельных участков сельскохозяйственных угодий в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований 106
3.3 Эффективность арендного сельскохозяйственного землепользования 120
Выводы и предложения. 126
Список использованной литературы 130
- Особенности аренды земель в сельскохозяйственном производстве
- Зарубежная практика аренды земель для сельскохозяйственных целей
- Рынок земли в России и аренда как один из основных его сегментов
- Методика определения платежей при аренде земельных участков сельскохозяйственных угодий в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований
Особенности аренды земель в сельскохозяйственном производстве
Аренда занимает важное место в системе экономических отношений и хозяйственной практике. В экономико-правовом понимании аренда представляет собой договор имущественного найма, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество во временное владение и пользование или во временное пользование за оговоренную в договоре арендную плату [3]. Экономическую сущность аренды нужно рассматривать исходя из отношений собственности на средства производства. Именно отношение собственности определяет систему производственных отношений при любой общественно-экономической формации. Карл Маркс утверждал, что отношения собственности являются отношениями между людьми по поводу вещей [94].
Собственность предполагает неравномерное распределение материальных благ между субъектами – наличие собственности у одних предопределяет ее отсутствие у других. Физические и юридические лица, которым не хватает имущества для производственной деятельности, арендуют ее у собственника. Обычно такая практика возникает в том случае, когда собственник не в состоянии эффективно использовать имеющиеся у него средства производства, одним из которых является земля или другое имущество (здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, имущественные комплексы и т.д.). Чтобы не потерять свои доходы, он передает свою собственность во временное владение и пользование или пользование за оговоренную плату другому лицу для осуществления тем хозяйственной деятельности. При этом сданное в аренду имущество по-прежнему принадлежит собственнику, так как он не теряет на него право собственности. По мнению А.С. Миндрина, О.Б. Леппке и других, «арендные отношения являются особой самостоятельной группой экономических отношений, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ» [104].
Сделки по аренде позволяют без утраты собственности и значительных единовременных вложений включать, например, земельные участки в хозяйственный оборот и получать собственнику доход в виде арендной платы в течение установленного срока, а арендатору получать предпринимательский доход, который он использует как для личного потребления, так и для расширения (модернизации) сельскохозяйственного производства. При этом стоимость земельного участка со временем не только сохраняется, но и приумножается, в соответствии с теорией стоимости, за счет приложения к нему живого и овеществленного труда. Именно в ходе взаимодействия собственника (арендодателя) и хозяйствующего субъекта (арендатора) арендные отношения становятся экономическими. С помощью аренды земельных участков арендатор может оптимизировать объемы производства сельхозпродукции в соответствии с рыночным спросом, привлечь трудовые, финансовые, материальные ресурсы, сократить затраты, получить максимальный доход за счет масштабов производства и его эффективного управления. Таким образом, арендная плата и арендный доход являются важными экономическими инструментами для формирования и реализации арендных отношений.
С юридической точки зрения, арендные отношения рассматриваются через такие основополагающие понятия, как «право собственности», «договор аренды», «объект аренды», «субъекты арендных отношений», «права, обязанности и ответственность арендатора и арендодателя», «заключение и расторжение договора аренды», «формы арендной платы» и т.д.
Следует отметить, что с введением в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации в 1996 году договор аренды рассматривается как самостоятельный вид договорных обязательств. Теперь он уже не предстает в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий, как это было в 90-ые годы [6]. Договор аренды юридически оформляет арендные отношения между арендатором и арендодателем и является основной правовой формой выражения их взаимоотношений.
Первостепенное значение для всякого договора имеют вопросы, связанные с определением его существенных условий, поскольку он может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами достигнуто соглашение по ним [43]. Таким существенным условием, применительно к договору аренды, является понятие «объект аренды», к которому может быть отнесено любое имущество, не теряющее в процессе использования своих натуральных свойств (непотребляемые вещи): земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства [3]. Договор аренды должен содержать данные, позволяющие установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае договор аренды не считается заключенным. Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
Основополагающим понятием в договоре аренды является «арендодатель». Им может быть собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. В силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Они вправе сдавать в аренду имущество только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Учреждения и казенные предприятия, являющиеся субъектами оперативного управления, также могут выступать в качестве арендодателя только с согласия собственника [2].
Правительство Российской Федерации в соответствии с пунктом 15 Постановления ВС РФ от 27.12.1991 №3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» осуществляет управление и распоряжение объектами федеральной собственности. Оно может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе и в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относятся: заключение договоров с руководителями предприятий, организаций и учреждений; утверждение уставов предприятий, организаций и учреждений; заключение договоров аренды имущества и учредительных договоров в соответствии с законодательством [18]. Правительство Российской Федерации может также делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации в порядке, определенном Федеративным договором и законами Российской Федерации. В роли арендодателя государственного имущества может выступать лишь Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество). Полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду иным государственным органам исполнительной власти не делегированы.
Основная обязанность арендодателя – предоставить арендатору имущество в состоянии, которое должно соответствовать договору аренды и назначению этого имущества, со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано арендаторам в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии – в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем, наниматель получает право потребовать от арендодателя арендованное имущество и возместить убытки, причиненные в результате несвоевременной передачи арендованного имущества. За недостатки сданного в аренду имущества несет ответственность арендодатель, так как они могут препятствовать использованию арендованного имущества по назначению полностью или частично. Арендатор вправе потребовать по своему выбору от арендодателя либо безвозмездно устранить выявленные недостатки, либо уменьшить соответственно арендную плату, либо возместить ему расходы, которые он совершил для устранения выявленных недостатков. Арендатор может потребовать удержать сумму понесенных им расходов из арендной платы либо потребовать досрочного расторжения договора, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Зарубежная практика аренды земель для сельскохозяйственных целей
На 1 января 2014 г. в составе категории земель сельскохозяйственного назначения (386,5 млн га) имелось 196,2 млн га сельскохозяйственных угодий (50,8%). Кроме того, 24 млн га сельскохозяйственных угодий находились в составе других категорий земель: населенных пунктов – 9,5 млн га, промышленности и энергетики – 1,1 млн га, лесного фонда – 4,4 млн га, в землях запаса – 8,4 млн га, особо охраняемых территорий – 0,6 млн га. Таким образом, общая площадь сельскохозяйственных угодий, которая находилась в составе земельного фонда страны, составила 220,2 млн га, или 12,9% всего земельного фонда страны.
В структуре сельскохозяйственных угодий Российской Федерации на долю пашни приходилось более 55%. За последние годы происходила распашка залежи и за счет этого увеличилась площадь пашни. На долю сенокосов и пастбищ приходилось около 42% площади продуктивных угодий. По размеру земельной площади (92 млн га) естественные кормовые угодья занимали второе место после пашни. За последние два года структура сельскохозяйственных угодий стабилизировалась, что показано в таблице 6.
Источник: данные Росреестра за 2010-2013 гг. Распашка залежи, с одной стороны, свидетельствует об интенсивности использования пашни, а с другой – о ее подверженности водной и ветровой эрозии. Самый высокий удельный вес пашни в Центральном, Приволжском и Южном федеральных округах. И не случайно наиболее опасными в эрозионном отношении являются сельские территории именно этих федеральных округов.
Перераспределение земель за годы земельной реформы происходило также в составе сельскохозяйственных угодий. По данным Росреестра, площадь сельскохозяйственных угодий в 2013 г. по сравнению с 1990 г. сократилась на 2,2 млн га (на 1%), а площадь обрабатываемой пашни уменьшилась на 10,8 млн га (на 8,2%) за счет ее перевода в залежь и кормовые угодья (таблица 7).
Основная причина перевода пашни в другие виды угодий – отсутствие финансовых и технических возможностей для ее поддержания в надлежащем состоянии. Рост площади кормовых угодий приостановился вследствие снижения поголовья крупного рогатого скота в сельскохозяйственных организациях.
Земли несельскохозяйственных угодий в 2013 г. занимали в составе земель сельскохозяйственного назначения 190,3 млн га, или 49,2% (таблица 8). В состав несельскохозяйственных угодий вошли площади, находившиеся под внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями для защиты земель от воздействия вредных природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также под зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Площадь под неугодьями сократилась в сравнении с 2009 годом на 13,6 млн га, в том числе за счет перевода лесных площадей (9,0 млн га) в земли лесного фонда. В целом, доля земельных участков, покрытых лесом, достаточно высокая и составляет 7,3% от общей площади земель сельскохозяйственного назначения. Значительная доля неугодий (101,5 млн га) предназначалась для северного оленеводства.
Слабо развиты производственная и территориальная инфраструктуры сельской местности, и, как следствие, низкая привлекательность земель сельскохозяйственного назначения для арендаторов. Под зданиями и сооружениями, необходимыми для аграрного производства и переработки сельскохозяйственного сырья, было занято 1,1 млн га земель, а под дорогами – 2,3 млн га. За последние годы не произошло никаких изменений в отводе земель под эти объекты. На их долю приходилось, соответственно, 0,3% и 0,6% от площади земель категории, что гораздо ниже допустимого размера плотности застройки. Основа рационального использования земель сельскохозяйственного назначения определяется земельными отношениями, которые зависят от трансформации собственности на землю и складывающихся организационно-правовых форм хозяйствования в сельской местности.
Из общей площади земель сельскохозяйственного назначения в 2013 г. в государственной и муниципальной собственности находилось 66,8% (258,3 млн га) земель категории; в частной собственности – 33,2% (128,2 млн га) земель категории, в том числе 29,3% (113,0 млн га) в собственности граждан и 3,9% (15,2 млн га) в собственности юридических лиц. Земельные участки, отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения и находящиеся в собственности граждан (113,0 млн га), на 81,6% (92,2 млн га) состояли из земельных долей, в том числе невостребованных – 21,8% (20,1 млн га). В ходе земельной реформы приватизации подлежали только сельскохозяйственные угодья бывших колхозов и совхозов, которые и составили наибольшую часть в структуре частной земельной собственности. К государственной и муниципальной собственности относились малопригодные для сельскохозяйственного производства участки лесных земель, земель под древесно-кустарниковой растительностью, дорогами, водой, болотами. Кроме того, в государственной и муниципальной собственности имелись участки земель фонда перераспределения общей площадью 45,8 млн га, из них сельскохозяйственные угодья составляли около 11,6 млн га, в том числе 3,3 млн га пашни. Земли этого фонда предназначаются для создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота.
В результате хозяйственной деятельности происходил переход участков из государственной и муниципальной собственности в частную, а также из одной категории земель в другую. Эти процессы привели к изменению структуры в сельскохозяйственном землевладении (таблица 9). В 2013 г. общая площадь земель сельскохозяйственного назначения в государственном секторе сократилась, в сравнении с 2009 г., на 12,4 млн га за счет перевода лесных участков данной категории в категорию земель лесного фонда, а также передачи земельных участков фонда перераспределения земель крестьянским (фермерским) хозяйствам и другим мелкотоварным сельхозпроизводителям. В частном секторе активно проходил процесс перераспределения земель между гражданами и юридическими лицами, в том числе за счет покупки юридическими лицами земельных участков, выделенных в счет земельных долей, что позволило увеличить принадлежащую им площадь сельскохозяйственных земель на 5,4 млн га.
В ходе институциональных преобразований в сельской местности наряду с крупным коллективным сельскохозяйственным производством появился мелкотоварный сектор, представленный фермерскими хозяйствами и индивидуальными предпринимателями. В 2013 г. для производства аграрной продукции сельскохозяйственными организациями и предприятиями использовались 61,9% площади сельхозугодий, а гражданами и их объединениями – 38,1%. Предприятия и организации осуществляли свою деятельность на землях разных форм собственности: частной – 12,5 млн га (3,0%), общей – 68,1 млн га (16,5%), государственной и муниципальной – 332,0 млн га (80,5%). В составе общей собственности на землю долевая собственность составила 99,1%. Земли общей долевой собственности на 97,5% состояли из земельных долей граждан (67,5 млн га), из которых 16,6% (11,2 млн га) были невостребованными. Распределение земельных долей между сельхозпредприятиями и организациями показано в таблице 10.
Из таблицы 10 видно, что отличительной особенностью сельскохозяйственного производства являлось широкое использование земельных долей, активно участвовавших в земельном обороте. В сельскохозяйственных организациях удельный вес угодий, находившихся в долевой собственности, составил 63,8%, в хозяйственных товариществах – 61,3%, в производственных кооперативах – 77,5%. Земельные доли также выявлены на землях государственных и муниципальных предприятий, подсобных хозяйств и других организаций, которые не подлежали приватизации, но это требование нередко нарушалось при проведении аграрной реформы. Поэтому в 2013 году в субъектах Российской Федерации продолжал уточняться правовой статус и принадлежность земель, формирующих землепользование сельскохозяйственных организаций. В первую очередь, это коснулось земельных долей, переданных им гражданами в начале земельной реформы в коллективную (совместную или долевую) собственность.
Рынок земли в России и аренда как один из основных его сегментов
Экономическими составляющими арендных отношений являются: арендная плата, земельный налог, земельная рента, кадастровая и рыночная стоимости земельного участка, затраты на производство продукции, стоимость выращенной продукции, цены реализации и другие экономические показатели. Рассмотрим механизмы формирования земельной ренты и арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения.
Величину валового дохода сельскохозяйственной организации (ВДо) с учетом господдержки можно выразить следующим образом, руб.: ВДо – общий валовой доход с учетом господдержки, руб. Общие затраты на производство и реализацию продукции состоят из переменных (Зп), к которым относятся заработная плата с начислениями плюс стоимость оборотных средств (семена, корма, горюче-смазочные материалы и т.д.), размер которых колеблется в зависимости от обрабатываемой площади земельного участка и сбора урожая (урожайность), и постоянных (Зт) - сумма амортизации основных средств производства, кроме земли. Зо = Зп + Зт . (2)
Структура этих затрат зеркально отражает органическое строение капитала в сельском хозяйстве. Под органическим строением капитала (стоимостным строением капитала) понимается отношение постоянного капитала к переменному. Иначе говоря, это отношение между объемом средств производства и трудом, вложенным в процесс производства. В сельском хозяйстве органическое строение капитала очень низкое из-за высокого уровня переменного капитала (70%) и низкого уровня постоянного капитала (30%), вызванное слабым переоснащением аграрного производства современными дорогостоящими сельскохозяйственными машинами и производительным оборудованием (из-за сильного износа материально-технической базы). Соотношение этих затрат определяет и перераспределение валового дохода на предпринимательский доход (Дп) и рентный доход (Др). ВДо = Дп + Др . (3) Дп = Зо х (100 + Ро) / 100 , (4) где Ро - общая рентабельность (%) производства с учетом господдержки (сельское хозяйство не является самофинансируемой отраслью) определяется по формуле: Ро = ВДо / Зо х 100 . (5) Рентабельность производства сельскохозяйственной продукции без господдержки определяется по той же формуле, но в ВД не включается сумма господдержки. Рентабельность, необходимая для устойчивого функционирования арендатора в сельском хозяйстве, - 35% (Ро) [118]. Фактическая же рентабельность (Р), в нашем примере, равна 10%. Соотношение между разницей этих показателей - 25% (35-10) и Ро показывает долю государственной поддержки, необходимой для устойчивого функционирования землепользователей (арендаторов) в условиях расширенного воспроизводства. При Ро равном 35%, алгоритм определения предпринимательского дохода примет следующий вид: или Др = ВДо - (Зо х 1,35) . (9) Доход арендодателя формируется за счет арендной платы (Ап), состоящей из минимальной (обязательной) арендной платы на уровне земельного налога (Нз), определяемого исходя из кадастровой стоимости участка, и рентного дохода (Др). Обязательная арендная плата является функцией абсолютной земельной ренты (ЗРа), а рентный доход (Др) -функцией дифференциальной земельной ренты (ЗРд). Совокупная земельная рента (ЗРс) исчисляется по формуле:
Устанавливая арендную плату в процентах от кадастровой стоимости земли, следует помнить, что при определенной простоте расчетов кадастровая стоимость земли лишь в определенной степени отражает часть потенциального дохода, присущего данной оценочной группе почв.
Таким образом, между арендной платой, земельной рентой, земельным налогом и стоимостью земельного участка существует прямая зависимость, механизм которой представлен на рисунке 6.
Земельная арендная плата выступает как ежегодно выплачиваемая арендодателю денежная сумма по результатам работы арендатора (полученного дохода) за право пользования земельным участком в соответствии с заключенным между ними арендным договором. В арендной плате собственник реализует свое право на землю, а арендатор, выплачивая согласованную арендную плату, получает свободу действий (в рамках договора и законодательства) на земельном участке и использует это право с наибольшей экономической выгодой для себя [29; 92]. Валовой доход доход 4 Дифференц. рента 1 Совокупнаяземельнаярента Предпринимательский доход Абсолютнаяземельнаярента Арендная плата і 1 Арендатор Собственник л і г Налоги по ТКи НК (безНДС) Земельный налог Государство 1 Господ- держка Налоги по Трудовому кодексу и Налоговому кодексу Российской Федерации
Предложенные методологические элементы образования земельной ренты, предпринимательского дохода и арендной платы позволяют решать практические вопросы по оценке земельных участков при сдаче их в аренду или продаже прав аренды как в частном, так и в государственном секторе земельного рынка. Разумеется, арендная плата за землю является предметом торга между собственником (арендодателем) и арендатором (инвестором).
Несмотря на неэластичность спроса и неэластичность предложения земли (в силу ее ограниченности) дифференциальная рента и арендная плата существенно варьируются в зависимости от качества земли, ее местоположения и вида разрешенного использования, и изменяются по годам. Это сказывается на реальных ценах продаж сельскохозяйственных земельных участков. Целесообразно организовать мониторинг земельного рынка по его сегментам, обратив особое внимание на размер арендной платы и рыночные цены продаж земельных участков по видам разрешенного использования.
Рынок сельскохозяйственных земель в России очень нестабилен, а цена на нем полностью определяется агропродовольственной политикой [122]. Несмотря на это формирование арендных платежей за земельные участки, находящиеся как в государственной, так и в частной собственности, подчинено определенным принципам. Наиболее полно и четко они определены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определение размера арендной платы, а также порядка, условий и сроках внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ» [17]. При установлении арендной платы за публичные земли в соответствии с этим правительственным документом нужно руководствоваться следующими основными принципами.
Экономическая обоснованность. Арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка в зависимости от категории земель и их видов разрешенного использования, а также с учетом субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на земельном участке.
Предсказуемость расчета размера арендной платы. В нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.
Методика определения платежей при аренде земельных участков сельскохозяйственных угодий в условиях зонирования сельских территорий муниципальных образований
Дальнейшее развитие аренды земель в сельском хозяйстве зависит от эффективности использования арендатором земель сельскохозяйственного назначения. Наряду с анализом производственно-экономических показателей, таких как прибыль, валовый доход, земельная рента, необходимо выявить факторы и причины, влияющие на их величину. Прежде всего, это касается эффективности использования производственных ресурсов (земли, основных и оборотных средств, рабочей силы), совокупная стоимость которых составляет производственный капитал. Степень их использования определяет производственно-технологическую эффективность, которую можно оценить через урожайность сельскохозяйственных культур (в зерновом эквиваленте), стоимость валовой продукции в действующих и сопоставимых ценах. Социально-экономическая эффективность выражает степень достижения цели производства путем обеспечения запланированного уровня доходов работников предприятия, комфортабельных и безопасных условий труда.
Проведем анализ этих показателей на примере ЗАО «Московское» Рязанского района Рязанской области. В этом хозяйстве арендатор владеет основными фондами, продуктивным скотом и небольшим участком земли (60 га). Арендованные сельскохозяйственные угодья находятся на приокских освоенных пойменных землях, их площадь – 1500 га. Они используются для посева кормовых культур, а также заготовки сена, силоса и сенажа. Арендные отношения заставляют арендатора адаптироваться к изменяющейся внешней экономической среде, то есть к государству, партнерам, предприятиям перерабатывающей промышленности, агросервису. Договор аренды сельскохозяйственных угодий ежегодно пересматривается и перезаключается по инициативе собственника земли, так как краткосрочная аренда более гибко улавливает изменения на земельном рынке и позволяет ему диктовать условия арендатору, как более слабой стороне. Оценка эффективности использования арендованных сельскохозяйственных угодий в этом хозяйстве показана в таблице 32.
Из таблицы 32 видно, что на долю арендованных сельхозугодий приходится 96% общей площади земель хозяйства. В течение последних трех лет арендатор, вкладывая инвестиции в плодородие почвы, повысил материальные затраты с 3264 руб./га в 2011 г. до 4250 руб./га в 2012 г., вследствие чего выросла урожайность культур. Стоимость валовой продукции увеличилась на 31,2%, а валовой доход – на 33,5%. Одновременно с ежегодным ростом арендной платы повысился предпринимательский доход арендатора. Показатель чистого дохода на 100 руб. материальных затрат в 2012 г. снизился по сравнению с 2011 г. Это объясняется тем, что возросшие материальные затраты не дали ожидаемой отдачи 22 из-за погодных условий. Увеличился годовой рентный мультипликатор, свидетельствующий об удлинении сроков окупаемости земли
Аренда сельскохозяйственных угодий затронула оптимизацию структуры основных и оборотных средств, трудовых ресурсов. Этот процесс носит перманентный характер, так как постоянно изменяются цены, спрос и предложение, техника, технологии, что отражается на эффективности использования производственного потенциала (таблица 33).
За период с 2011 по 2013 гг. производственный потенциал ЗАО «Московское» претерпел определенные изменения, которые произошли за счет ежегодного удорожания земли, трудовых ресурсов, основных и оборотных средств. Отдача от производственного потенциала возросла незначительно: в 2011 г. на 1000 руб. ресурсов получено 34,6 руб. прибыли, в 2012 г. – 35,5 руб., в 2013 г. – 40,2 руб. Индекс роста этого показателя в 2012 г. по сравнению с 2011 г. составил 102,6%, а в 2013 г. по сравнению с 2012 г. – 113,2%. Повысилась рентабельность сельскохозяйственного производства с 15,1% в 2011 г. до 16,7% в 2013 г. Это позволяет сделать вывод о том, что созданный в ЗАО «Московское» совокупный производственный потенциал используется недостаточно эффективно, а полученная прибыль обеспечивает только простое воспроизводство. В основных фондах значительную долю занимают здания, сооружения, которые являются пассивными и непосредственно не участвуют в производстве продукции, не оказывают прямого влияния на объем выпускаемой сельскохозяйственной продукции. Некоторые из них находятся в резерве, поскольку администрация хозяйства рассчитывает их использовать в будущем для содержания возросшего поголовья скота и птицы.
Процесс модернизации и интенсификации сельскохозяйственного производства в ЗАО «Московское» прямо связан с дополнительными вложениями капитала в техническое перевооружение и замену устаревшей техники. Однако привлечь инвесторов к осуществлению этих проектов весьма проблематично, так как земли хозяйства находятся в краткосрочной аренде и не могут быть объектом залогового обеспечения. Дальнейшее развитие ЗАО «Московское» будет во многом определяться тем, насколько успешно арендатор сумеет договориться с собственником земельного участка по поводу заключения долгосрочной аренды. Лишь при этом условии можно повысить окупаемость производимых арендатором затрат в сохранение и повышение почвенного плодородия. При краткосрочной аренде у арендатора из-за недостатка оборотных средств, дороговизны кредитов и сложности их получения пропадает интерес в соблюдении режима использования земель сельскохозяйственного назначения.
Важным источником для финансирования работ по сохранению и улучшению почвенного плодородия могут стать бюджетные субсидии, выдаваемые сельскохозяйственным товаропроизводителям в виде несвязанной поддержки в растениеводстве и животноводстве, а также земельная рента. Однако ЗАО «Московское» субсидии не получает. Поэтому рассмотрим различные варианты образования и распределения земельной ренты между сторонами арендного договора: авторскую модель распределения валового дохода по остаточному принципу (I модель), расчетную модель распределения валового дохода по доле земельного ресурса в производственном потенциале (II модель) и фактически выплачиваемую арендную плату хозяйством собственнику земельного участка (III модель). Результаты сопоставления приведены в таблице 34.