Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические положения планирования использования земель муниципального района под объекты капитального строительства и его взаимосвязи с землеустройством 10
1.1 Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства и его место в системе управления земельными ресурсами 10
1.2 Порядок подготовки, состав и содержание документации по территориальному планированию муниципального района 23
1.3 Значение землеустройства в территориальном планировании муниципального района 41
Глава 2. Анализ существующей пространственной организации территории муниципального района и проектных решений по размещению объектов капитального строительства 58
2.1 Анализ системы расселения и социально-экономического положения Дмитровского района 58
2.2 Строительная активность и ее влияние на использование земельного фонда Дмитровского района 81
2.3 Недостатки в размещении объектов капитального строительства в схеме территориального планирования Дмитровского района 92
Глава 3. Совершенствование планирования использования земель муниципального района под объекты капитального строительства
3.1 Размещение объектов капитального строительства на основе применения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков и гис-технологий 117
3.2 Методика размещения планируемых объектов капитального строительства с использованием градостроительного и землеустроительного коэффициентов 130
3.3 Оценка экономической эффективности предложений по планированию использования земель муниципального района 162
Заключение 186
Список использованных источников
- Порядок подготовки, состав и содержание документации по территориальному планированию муниципального района
- Значение землеустройства в территориальном планировании муниципального района
- Строительная активность и ее влияние на использование земельного фонда Дмитровского района
- Методика размещения планируемых объектов капитального строительства с использованием градостроительного и землеустроительного коэффициентов
Введение к работе
Актуальность исследования. Планирование использования земель под объекты капитального строительства является неотъемлемой частью в деятельности органов местного самоуправления муниципальных районов. Данная функция местных властей реализуется путем разработки схемы территориального планирования муниципального района. Территориальное планирование направлено на совершенствование пространственной организации территории муниципального района, ее устойчивое развитие, в том числе для определения планируемого размещения объектов капитального строительства, при котором должны быть обеспечены охрана и рациональное использование земельных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений.
Но, как показывает практика, для схем территориального планирования муниципальных районов Московской области характерно проектирование зон размещения будущих объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения, что приводит к их выбытию из сельскохозяйственного оборота и сокращению площади данной категории земель. При этом в материалах по обоснованию проектных решений отсутствует должный анализ текущего использования земель, на которых планируется строительство, и оценка их возможного влияния на комплексное развитие соответствующей территории.
По мнению автора, такая ситуация сложилась по причине отсутствия при разработке документов территориального планирования требования по использованию землеустроительных методов образования землепользований несельскохозяйственного назначения при выборе территорий под объекты капитального строительства.
В условиях обязательности исполнения проектных решений по территориальному планированию органами местного самоуправления муниципальных районов данное диссертационное исследование, направленное на совершенствование планирования использования земель с учетом соблюдения землеустроительных требований, является актуальным.
Состояние изученности темы. Проблематике взаимосвязи планирования использования земель и землеустройства посвятили серьезные научные труды такие
ученые, как В.В. Артеменко, С.С. Артоболевский, М.П. Буров, Н.И. Бурмакина, А.А Варламов, В.В. Вершинин, С.Н. Волков, С.А. Гальченко, Т.А. Емельянова, Н.В. Комов, Н.Г. Конокотин, В.В. Косинский, Н.И. Кресникова, О.Б. Леппке, С.А. Липски, П.Ф. Лойко, А.С. Миндрин, А.А. Мурашева, В.Н. Незамайкин, С.И. Носов, А.П. Огарков, В.В. Пименов, Г.А. Полунин, Ю.М. Рогатнев, А.Э. Сагайдак, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун, Ю.А. Цыпкин и др. Однако теоретические, методические и практические вопросы подготовки схем территориального планирования требуют более углубленного изучения.
Объектом исследования являются земельные ресурсы муниципального района.
Предметом исследования выступает планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства.
Целью исследования является организация рационального использования и управления земельными ресурсами на основе совершенствования теоретических, методических и практических положений планирования использования земель муниципального района под объекты капитального строительства.
В соответствии с поставленной целью в работе предусмотрено решение следующих задач:
-
Определить место планирования использования земель под объекты капитального строительства в системе управления земельными ресурсами муниципального района.
-
Изучить нормативно-правовую и научную базу по составлению схем территориального планирования муниципальных районов.
-
Установить роль землеустройства в процессе разработки схем территориального планирования муниципальных районов.
4. Изучить современное состояние системы расселения, социально-
экономического положения, строительной активности и использования зе
мельного фонда Дмитровского района Московской области.
5. Проанализировать схему территориального планирования Дмитровско
го района на предмет соответствия ее проектных решений требованиям ра
ционального использования земельных ресурсов при планировании исполь
зования земель под объекты капитального строительства.
-
Дать предложения по совершенствованию разработки схем территориального планирования муниципальных районов в части обоснования выделения зон под планируемые объекты капитального строительства с учетом землеустроительных требований и материалов.
-
Провести экономическую оценку предлагаемых в схеме территориального планирования Дмитровского района проектных решений.
8. На основе современных методических приемов оценить экономиче
скую эффективность проектных решений, принятых с учетом землеустрои
тельного обоснования при размещении зон планируемых объектов капиталь
ного строительства.
Теоретико-методологическую основу исследования составляют труды отечественных и зарубежных ученых в области планирования использования земель, землеустройства, управления территорией.
В диссертации применены следующие методы исследования: монографический, экономико-статистический, абстрактно-логический, вариантный, карто-метрический, конструктивно-расчетный, геоинформационного моделирования.
Обработка графического и аналитического материала была выполнена с помощью специального программного обеспечения MapInfo Professional 2012, Autocad 2015, «Гранд Смета» (версия 7).
Научная новизна исследования состоит в следующем:
– дополнены и развиты основные теоретические положения планирования использования земель муниципального района под объекты капитального строительства, базирующиеся на использовании материалов и инструментов землеустройства при разработке документов территориального планирования;
– разработана и предложена методика планирования использования земельных ресурсов в схемах территориального планирования муниципальных районов с учетом землеустроительных требований и факторов;
– введены понятия «землеустроительный признак», «градостроительный признак», «землеустроительный коэффициент» и «градостроительный коэффициент» в рамках предложенных методических разработок с целью повышения эффективности управления земельными ресурсами;
– дано предложение по размещению планируемых объектов капитального строительства на основе использования удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения;
– рассчитана экономическая эффективность авторских предложений по совершенствованию планирования использования земель под объекты капитального строительства с учетом землеустроительных требований.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования.
Диссертационное исследование нацелено на совершенствование сложившейся в Московской области практики по планированию использования земель в схемах территориального планирования муниципальных районов под объекты капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения с учетом принципов их рационального использования и охраны. Результаты исследования могут быть использованы в работе организаций и учреждений, занимающихся созданием документов территориального планирования, органов власти, а также в образовательных учреждениях при составлении программ учебных дисциплин.
Апробация результатов исследования. По результатам исследования опубликовано 3 научных статьи в ежемесячном журнале «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель», рекомендованном Высшей аттестационной комиссией при Министерстве образования и науки Российской Федерации, и 2 статьи в сборниках по результатам конференций. Общий объем всех статей – 3.8 п.л.
Основные положения исследования докладывались на различных международных и всероссийских конференциях.
Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, включающего 144 наименования, и 13 приложений. Основной текст диссертации изложен на 229 листах машинописного текста, включает 32 рисунка и 42 таблицы.
Порядок подготовки, состав и содержание документации по территориальному планированию муниципального района
Неотъемлемой частью муниципальной политики по определению развития пространственной организации территории муниципальных образований, в том числе муниципальных районов, стало планирование использования земель под объекты капитального строительства.
На территорию муниципального района разрабатывается и утверждается схема территориального планирования муниципального района, в рамках которой решаются вопросы по планированию размещения строительства.
Будучи одним из видов градостроительной деятельности территориальное планирование нацелено в первую очередь на преобразование пространственной организации территории градостроительными средствами, что часто приводит к нерациональному использованию земельных ресурсов, в частности, к сокращению земель сельскохозяйственного назначения.
Для создания объектов капитального строительства, предусмотренных в документах территориального планирования, необходим пространственно-операционный базис, т.е. земельный ресурс. Земля не является неисчерпаемым ресурсом, ее количество определено границами конкретного муниципального района. Соответственно большое значение при территориальном планировании имеет подход к выбору места для создания нового объекта капитального строительства, не приводящий к ущербу для сложившихся землепользований и землевладений муниципального района.
Проблеме взаимосвязи территориального планирования и рационального землепользования посвящены научные труды многих отечественных ученых. К ним относятся В.В. Алакоз, А.А. Варламов, В.В Вершинин, С.Н. Волков, Н.И. Иванов, Н.В. Комов, Н.Г. Конокотин, Н.И. Кресникова, С.А. Липски, О.Б. Леппке, П.Ф. Лойко, А.В. Севостьянов, В.Н. Хлыстун и др. [48, 55, 58, 66, 85, 87, 88, 97, 99, 100, 133].
Однако существует необходимость в разработке научно-обоснованного методического подхода к процессу подготовки документов территориального планирования муниципальных районов в части размещения новых объектов капитального строительства, направленного на рациональное использование земельных ресурсов.
Понятие «территориальное планирование» законодательно закреплено Градостроительным кодексом Российской Федерации и означает планирование развития территории, в том числе для установления функциональных зон и определения планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения [2]. То есть в отношении муниципального района территориальное планирование складывается из трех составляющих: 1. Планирование развития территории; 2. Установление функциональных зон; 3. Планируемое размещение объектов местного значения. Необходимо понять, что подразумевает под собой каждая из указанных составляющих. В Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует определение понятия «планирование развития территории», но сказано, что градостроительная деятельность является деятельностью по развитию территории, осуществляемая, в том числе, в виде территориального планирования. Следовательно, планирование развития территории, подразумевает планирование градостроительной деятельности на ней. Развитие происходит, в первую очередь, за счет осуществления запланированных градостроительных мероприятий, то есть строительства.
Вторая составляющая понятия территориального планирования – установление функциональных зон – жилых, общественно-деловых, производственных, инженерных и транспортных инфраструктур, рекреационных, сельскохозяйственного использования, военных объектов, иных зон [4].
Назначение территорий в схеме территориального планирования муниципального района устанавливается, исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, муниципальных образований [2].
В схемах территориального планирования муниципальных районов функциональные зоны устанавливаются только в отношении межселенных территорий в случае размещения на них федеральных, региональных и местных объектов (кроме линейных объектов).
В данном диссертационном исследовании рассматриваются документы территориального планирования муниципальных районов Московской области, в которых межселенные территории отсутствуют. Кроме межселенных территорий объекты капитального строительства в схемах территориального планирования муниципальных районов могут размещаться на территориях населенных пунктов и поселений. Но в отношении поселений и входящих в их состав населенных пунктов разрабатывается и утверждается отдельный документ территориального планирования – генеральный план. Следовательно, состав объектов капитального строительства для документов территориального планирования муниципального района и поселений различен. Таким образом, мы подошли к последней составляющей понятия территориального планирования муниципального района – планируемое размещение объектов местного значения.
Значение землеустройства в территориальном планировании муниципального района
Система социально-культурного обслуживания населения поселения не по всем показателям соответствует нормативной потребности и требует дальнейшего развития: наблюдается нехватка детских садов, больниц, библиотек. По физкультурно-спортивным учреждениям, объектам торговли и общественного питания, предприятиям бытового обслуживания вовсе нет данных.
Автором также проведен анализ обеспеченности поселений Дмитровского района производственными объектами.
Дмитров является крупным промышленным центром Московской области, ведущая отрасль экономики города представлена промышленным производством в составе 35 крупных и средних предприятий перерабатывающего комплекса, ориентированного на машиностроение, металлообработку, производст 78 во продуктов питания и строительных материалов. В Дмитрове находится крупный завод по производству молочной продукции ЗАО «Дмитровский молочный завод». Сельскохозяйственный сектор является профильным в хозяйственной деятельности западной части городского поселения Дмитров. Главным достоянием сельского хозяйства как Дмитровского района, так и этой части городского поселения является Яхромская пойма. Именно здесь расположены земли самого крупного сельскохозяйственного комплекса района – ОАО «Дмитровское», занимающего территорию 4900 га.
На территории городского поселения Яхрома расположено около 50 предприятий, наиболее крупными из которых являются ООО «Фес продукт» (производство продуктов питания), ЗАО «Яхромский хлебокомбинат» (производство хлебобулочных и кондитерских изделий), спортивный парк «Волен», ОАО «Яхрома Лада» (ремонт автотранспорта) и ЗАО «Яхромский автобусный завод» (ремонт автотранспорта).
Промышленность городского поселения Икша представлена следующими крупными и средними предприятиями: ООО «Кортес» (производство каркасных домов), ООО «Рускан» (производство кормов для животных).
Промышленность городского поселения Деденево представляют производственные предприятия «ДЭМЗ» (Дмитровский электромеханический завод), ЯРГС ФГУП (Канал им. Москвы), осуществляющий перекачку воды для водоснабжения г. Москвы и др. Ведущими организациями, формирующими бюджетную и коммерческую основу развития поселения и обеспечивающими трудовую занятость населения, являются также «ПромСтройСбыт» (строительство), «ПК Ресурс», больница им. Зацепина, горнолыжный клуб Леонида Тягачева.
Промышленность городского поселения Некрасовский представлена крупными и средними предприятиями по производству керамической плитки, лакокрасочных материалов, полиэтиленовой продукции, переработки мясопродуктов, колбасных изделий и полуфабрикатов, парфюмернокосметических, моющих и чистящих средств, мебели, ветеринарных препаратов.
На территории сельского поселения Габовское располагается ряд предприятий агропромышленного комплекса (ОАО «ДАПО» (д.Каменка) и 15 фермерских хозяйств), четыре промышленных предприятия, в том числе два – по производству продуктов питания (ООО «Озерецкие колбасы» и ЗАО «Озерецкий молочный комбинат» в посёлке совхоза «Останкино») и два – по изготовлению керамической плитки (ООО «Луна» в с. Озерецкое и ООО «Торус-Стиль» в д. Рождествено), а также четыре учреждения рекреационно-оздоровительного назначения (спортивная база «Озеро Круглое», база отдыха «Заря», ГУ «Центр ВМиР «Озеро Долгое МВД России», оздоровительный лагерь «Дружба»).
На территории сельского поселения Костинское располагается шесть производственно-хозяйственных объектов: учреждение специального назначения – ФБУ Икшинская ВК УФСИН России, промышленные предприятия - ООО «ИНТЕР-ПРОМ» (производство ламинированной плиты), ОАО «Лавровское» ООО «Севр-Пром» (производство искусственного декоративного камня), ООО «Стройбетон» (производство цемента) и учреждение связи – Филиал МЦ АУВД.
Большие массивы земель сельскохозяйственного назначения в юго-восточной части сельского поселения Куликовское принадлежат ЗАО «Куликово», занимающего овощеводством, декоративным садоводством, мясным и молочным скотоводством. В деревне Насадкино расположено ЗАО «Дмитровские молочные фермы».
Сельское поселение Синьковское характеризуется достаточно разнообразным производственно-хозяйственным комплексом. На территории поселения располагаются предприятия агропромышленного комплекса, приоритетным направлением деятельности которых является растениеводство (ГОУ СПО МО «Яхромский аграрный колледж» (п.Новосиньково), ЗАО «Агрофирма «Буняти 80 но» (д.Бунятино), ЗАО «Агрокомплекс «Рассвет» (с.Семеновское), ООО «Фрухтринг», ООО «Дар», ООО «Дмитровские просторы», агрохолдинг «Дмитровские овощи» (д.Бунятино). Промышленные предприятия представлены ООО фирма «Леко» (производство спортивных изделий, с.Синьково), ГУ «НПО «Спецтехника и связь» (производство спецтехники для МВД), ООО «Теледиск Холдинг» (производство детского питания), НИЦИАМТ ФГУП «НАМИ» (проведение работ по испытанию и доводке автотехники).
Приоритетными направлениями деятельности сельскохозяйственных предприятий, ведущих свою деятельность на территории сельского поселения Якотское, являются свиноводство, молочное животноводство, растениеводство (ООО и ЗАО «Агрофирма «Буденовец» в посёлке совхоза «Будённовец»).
Следует отметить, что Дмитровский район является профильным сельскохозяйственным районом и экспериментальным полигоном для внедрения пилотных проектов в экономике области. Район специализируется на производстве овощей, картофеля, молока, развивает хранение, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции, является одним из крупнейших поставщиков овощей и картофеля в Москву.
Анализ системы расселения Дмитровского района показал, что на его территории проживает очень мало постоянного населения, хотя его площадь одна из самых больших среди муниципальных районов Подмосковья. Численность же сезонного населения почти в 1,5 раза больше, чем постоянного. Показатели миграции в Дмитровском районе невысоки и составляют порядка 2000 человек в год. Население рассредоточено неравномерно и сконцентрировано в основном в административных центрах поселений и в городе Дмитров, а также в сельских населенных пунктов, где относительно развита социальная, инженерная и транспортная инфраструктура. В целом территория Дмитровского района достаточно неоднородна по характеру функционального использования, плотности населения, уровню развития производственно-хозяйственного комплекса, обеспеченности объектами культурно-бытового и социального обслуживания, уровню развития транспортного обслуживания и инженерного оборудования. Выявленные в результате анализа системы расселения Дмитровского района проблемы и недостатки должны быть устранены в схеме его территориального планирования.
Строительная активность и ее влияние на использование земельного фонда Дмитровского района
Так, из СНиП 2.07.01-89 следует, что территорию для развития новых и существующих городских и сельских поселений следует предусматривать на непригодных для сельскохозяйственного использования землях. Размещение застройки на орошаемых и осушенных землях, пашне, земельных участках, занятых многолетними плодовыми насаждениями и виноградниками допускается в исключительных случаях в соответствии с земельным законодательством, а на землях с высокими показателями их оценки – запрещается [134].
В Территориальных нормах Московской области также отдельное внимание уделено вопросам рационального использования природных ресурсов и отмечено, что при размещении застройки необходимо учитывать степень естественного плодородия и окультуренности почв сельскохозяйственных земель. Запрещается использовать под застройку ценные сельскохозяйственные земли. Отводу сельскохозяйственных земель под строительство должно предшествовать агроэкономическое обоснование, целью которого является определение влияния планируемого использования земель на агропромышленный комплекс региона и сельскохозяйственные предприятия в его составе [36].
Так, действовавшее до 09 апреля 2014 г. Решение Малого Совета Мособл-совета от 06.10.1993 №7/60 «Об утверждении положения о порядке установления границ резервных территорий городов областного и районного значения» в составе технико-экономического обоснования установления границы резервной территории города также предусматривало наличие агроэкономического обоснования и устанавливало методику его проведения.
В материалах по обоснованию утвержденных схем территориального планирования муниципальных районов Московской области и в отношении планируемой на сельскохозяйственных землях застройки, и в отношении планируемых резервных территорий агроэкономическое обоснование отсутствует.
Рассмотрим, каким образом в схеме территориального планирования Дмитровского района определялось место для размещения объекта капитального строительства. В материалах по обоснованию данной схемы территориального планирования выполнен комплексный анализ территории по совокупности факторов, среди которых важнейшими являются: – развитие поселенческого каркаса муниципального района; – показатели плотности постоянного и сезонного населения; – уровень градостроительного использования территории; – уровень обеспеченности объектами обслуживания; – уровень развития производственного и агропромышленного комплексов; – инвестиционно-строительная деятельность; – транспортное обслуживание территории; – природно-экологические характеристики: наличие элементов природно-экологического каркаса и характеристики природного ландшафта, инженерно-геологические условия и эколого-планировочные ограничения; – преобладающие типы ландшафтов архитектурно-ландшафтного зонирования территории; – туристско-рекреационный комплекс; – историко-культурное наследие; – обеспеченность объектами инженерной и транспортной инфраструктуры; – проектные предложения в соответствии со схемой территориального планирования Московской области.
В целях удобства проведения комплексного анализа территории в пределах городских и сельских поселений района были выделены оценочные территории на основе ряда устойчивых параметров развития территории муниципального района, границы которых определялись по естественным или техническим рубежам, а также границам поселений. В целях обеспечения корректности комплексного анализа в число оценочных территорий не входили территории городов Дмитрова и Яхромы, рабочих посёлков Деденево, Икша, Некрасовский, у которых уровень градостроительного использования территории и обеспеченности объектами обслуживания, инженерной и транспортной инфраструктуры в настоящее время значительно выше, чем в сельской местности. На территории Дмитровского муниципального района (сельская местность) анализ проводился по 35 территориям: 17 территорий в границах городских поселений и 18 территорий в границах сельских поселений.
В результате комплексного анализа определено укрупненное зонирование территории района по потенциальному развитию приоритетных функций использования территорий (Приложение Д):
В отношении земель сельскохозяйственного назначения Дмитровского района при комплексной оценке учитывалась информация о наличии ценных сель 103 скохозяйственных угодий и объектов агропромышленного комплекса. По информации, переданной Администрацией Дмитровского района разработчикам схемы территориального планирования, на его территории есть ценные сельскохозяйственные угодья. Такие угодья (земли Яхромской поймы) находятся в северо-западной части Дмитровского района – оценочные территории №№ 9 и 10 в городском поселении Дмитров, №№ 3 и 4 в сельском поселении Куликовское, №№ 16 и 17 в сельском поселении Большерогачесвское, №№ 18 и 19 в сельском поселении Синьковское.
В результате комплексного анализа территории района в городском поселении Дмитров зона №9 была отнесена к VII группе, зона №10 к IV группе, в сельском поселении Куликовское зона №3 к VII группе, зона №4 к V группе, в сельском поселении Большерогачесвское зона №16 к IV группе, зона №17 к V группе, в сельском поселении Синьковское зоны №18,19 к VII группе. То есть зоны №№10,16, где есть ценные сельскохозяйственные угодья, отнесены к территориям с вариантным развитием (1. Полифункциональные субурбанизированные образования, 2. Производственные, агроселитебные, рекреационные функции), зоны №№4,17 – к территориям с приоритетным развитием сельскохозяйственного производства и агроселитебных образований, зоны №№3,9,18,19 к территориям с минимальными преобразованиями сложившегося природно-ландшафтного комплекса, развитием эколого-ориентированного сельскохозяйственного производства. Однако, если обратиться к генеральному (проектному) плану (Приложение Е) схемы территориального планирования Дмитровского района, то строительство объектов малоэтажного и индивидуального жилого назначения запланировано на землях сельскохозяйственного назначения в районе д.Куликово (зона №3), д.Лучинское (зона №18), д.Дуброво (зона №19), д.Подмошье и д.Матвеево (зона №9). То есть проектные решения противоречат результатам комплексного анализа территории муниципального района.
Методика размещения планируемых объектов капитального строительства с использованием градостроительного и землеустроительного коэффициентов
В отчетах об оценке земель сельскохозяйственного назначения Московской области оценщики часто утверждают, что использование этих земель для сельского хозяйства является наименее эффективным с экономической точки зрения. Земли вокруг г.Москва приобрели большую инвестиционную привлекательность для строительства. Изменение структуры земельного фонда Московской области с 1991 года свидетельствует о том, что постоянно увеличивается площадь земель населенных пунктов, но этот рост происходит за счет уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда. Поэтому, исходя из соображений инвестиционно-строительной привлекательности земли в Московской области и убыточности сельского хозяйства, можно было бы все сельскохозяйственные земли Подмосковья разделить между другими категориями земель и снабжать жителей региона привозной сельскохозяйственной продукцией из других регионов страны и зарубежья. Однако нельзя забывать, во-первых, о целях, задачах и основных направлениях государственной экономической политики в области обеспечения продовольственной безопасности страны, во-вторых, о том, что земли сельскохозяйственного назначения ценны своими плодородными свойствами, использование таких земель для несельскохозяйственных нужд ведет к их полной утрате и потерям сельскохозяйственного производства. Изъятие сельскохозяйственных угодий вследствие размещения на них землепользований несельскохозяйственного назначения выражается в безвозвратной утрате и сокращении площадей используемых сельскохозяйственных угодий, а, следовательно, и в уменьшении возможностей производства сельскохозяйственной продукции. Снижается потенциал сельского хозяйства как отрасли народного хозяйства. Поэтому потери земли должны возмещаться в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления этого потенциала (площадей сельскохозяйственных угодий) [54, с.153].
Предложенная автором методика направлена в первую очередь на уменьшение потерь сельского хозяйства, так как применение при подготовке схемы территориального планирования градостроительных и землеустроительных ко 168 эффициентов должно приводить к выбору для размещения объекта капитального строительства территории, представляющей наименьшую ценность для сельского хозяйства.
Экономический эффект от применения предлагаемой методики продемонстрируем на примере рассматриваемых ранее земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15, на первом из которых в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района запланировано строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.
Экономический эффект от применения авторской методики при выборе территории для размещения объекта капитального строительства составляет 12,7 млн.руб. (таблица 3.20). Данное предложение имеет положительный эффект и для сельского хозяйства, т.к. позволяет избежать ущерба в размере 4,5 млн.руб., и для инвестора-застройщика, т.к. позволяет ему сэкономить 4,6 млн.руб. при выкупе земельного участка и 8,1 млн.руб. при прокладке инженерных сетей и коммуникаций, транспортных расходах.
С целью учета стоимости денег во времени автором были составлены динамические модели на основе данных одного из инвестиционных проектов строительства коттеджного поселка в Дмитровском районе в 4 км от д.Рождественно. Экономическая эффективность землеустроительных решений при размещении объектов капитального строительства при территориальном планировании определена через оценку эффективности инвестиций, работ и необходимых затрат для реализации проекта в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, а также показателей экономической эффективности, используемой в методике Всемирного банка [138]. Первая модель составлена для проекта, реализация которого предполагается на части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района.
Вторая модель составлена для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:15, выбранного в результате применения авторской методики. Применение дисконтного метода позволит учесть результат не только прямого, но и косвенного влияния авторских предложений по выбору территории для строительства при территориальном планировании.
При составлении инвестиционного проекта предполагается, что он будет реализован на основе принципа совместного финансирования. В качестве привлеченных средств используется краткосрочный кредит в размере 30 млн.руб., под процентную ставку 15,5% годовых.