Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Анализ определяющих факторов развития частного жилья 9
1.1.Состояние развития частного жилищного строительства 9
1.2. . Исследование зависимости объемов частного жилищного строительства от доходов на душу населения 21
1.3. Влияние уровня экономического развития некоторых регионов на объемы частного жилищного строительства 32
ГЛАВА II. Прогнозирование объемов кредитов, необходимых для развития частного жилищного строительства 40
Организация системы ипотечного жилищного кредитования .—...68
ГЛАВА III. Условия формирования частного жилищного строительства 86
3.1.Приоритетная структура частного жилья 86
3.2. Влияния экологического загрязнения территорий застройки на развитие частного жилищного строительства 95
Выводы и заключения 104
Список использованной литературы
- Исследование зависимости объемов частного жилищного строительства от доходов на душу населения
- Влияние уровня экономического развития некоторых регионов на объемы частного жилищного строительства
- Организация системы ипотечного жилищного кредитования
- Влияния экологического загрязнения территорий застройки на развитие частного жилищного строительства
Исследование зависимости объемов частного жилищного строительства от доходов на душу населения
Как отмечено в предыдущем параграфе, объемы частного жилищного строительства находятся в корреляционной зависимости от бюджетных доходов на душу населения. Эта корреляционная связь относится к группе «заметная». В то же время районы и города республики, сгруппированные по уровню доходов на душу населения в одну группу, отличаются по показателю «объемы частного жилья». Если коэффициент корреляционной зависимости между показателями «уровень бюджетных доходов на душу населения» и «объемы построенных частных домов» равнялся бы единице (г=1), то можно было утверждать, что объем частного строительства зависит только от бюджетных доходов на душу населения. В нашем случае г 1, поэтому возникает необходимость исследования и других факторов, влияющих на развитие жилищного строительства. Одним из определяющих факторов, на наш взгляд, является уровень экономического развития районов и городов, который тождественен имеющему место в России показателю «региональный валовый внутренний продукт».
Методика исчисления регионального валового внутреннего продукта на сегодняшний день в республике не разработана, этот показатель в статистических справочниках не приводится. Уровень экономического развития регионов и городов можно характеризовать такими показателями, как П nitroPDF professional download thefree trial online at nitropdf.com/professional объемы товарооборота, сельскохозяйственной продукции, сданных в эксплуатацию основных средств и промышленной продукции. Проанализируем экономические уровни развития Кобустана и Таузского районов, где объемы частного строительства соответственно равны 0 и 21200 кв.м. (оба района отнесены ко второй группе).
Нулевой показатель частного строительства наблюдается в Дашкесане (восьмая группа) и Сиязане (десятая группа). В то же время, уровень развития частного строительства в Кусарах (15300 кв.м), который отнесен к восьмой группе и на Апшероне (131300 кв.м)- десятая группа, намного выше, чем в Дашкесане и Сиязане.
Определяем уровни сельскохозяйственного развития в указанных районах (в денежном выражении). С целью получения сопоставимых данных умножим объемы произведенных сельскохозяйственных продуктов на их стоимость.
Анализ расчетных данных таблицы 1.17 показал, что объемы жилищного строительства находятся в прямой зависимости от уровня экономического развития районов и городов республики, что наглядно показывают построенные графики на рис. 1.6
Анализируя вышеизложенное, отметим следующее: неравномерное экономическое развитие районов и городов республики является следствием слабого механизма выравнивания бюджетных средств, направляемых в региональные бюджеты при условии, что
Как считает профессор Сергеев Л.И. [46], бюджетное выравнивание является важнейшим механизмом трансфертной поддержки и предлагает расчет объема трансферта проводить в следующей последовательности: - определить субъект РФ с наименьшим значением приведенных к сопоставимым условиям среднедушевых бюджетных доходов; - рассчитать объем средств, недостающих данному субъекту Федерации для доведения его приведенных среднедушевых бюджетных доходов до уровня следующего за ним субъекта РФ; - данное значение умножить на индекс бюджетных расходов и численность населения данного субъекта РФ; - полученную величину вычитать из планируемого объема ФФПР; - данную процедуру повторять до увеличивающегося на каждом шаге на единицу количества субъектов РФ до тех пор, пока распределяемые трансферты не превысят планируемый объем ФФПР; - уровень приведенных среднедушевых бюджетных доходов, до которого проводится выравнивание, корректировать таким образом, чтобы
Эффективное управление средствами бюджета невозможно без наличия информационной и правовой систем взаимоотношений, позволяющих оперативно (с определенной периодичностью) контролировать денежные потоки по счетам учреждений, организаций, предприятий и органов управления, а также соответствие направлений расходования бюджетных средств утверждаемой смете. Поэтому внедрение современных методов управления бюджетным процессом на всех стадиях потребовало первоочередного создания соответствующей информационной системы -Единой автоматизированной системы контроля за бюджетным процессом (комплекса телекоммуникаций и программно-аппаратных средств). В соответствии с Концепцией участниками такой информационной системы должны были стать: финансовые органы исполнительной власти республики (в лице
Влияние уровня экономического развития некоторых регионов на объемы частного жилищного строительства
Проводимая в республике экономическая реформа открыла новый этап и идачи в развитии кредитования. Оживление инвестиционного процесса в Азербайджане наряду с другими секторами экономики связывается и с развитием жилищного сектора, поскольку в жилищном строительстве основным источником финансирования строительства являются внебюджетные средства. Поддержать наметившуюся тенденцию к росту можно только за счет создания механизма активизации дальнейшего привлечения внебюджетных средств в жилищный сектор.
Отметим, что строительные предприятия республики испытывают нехватку собственных средств. Коммерческие банки неохотно выделяют кредитные ресурсы некрупным предприятиям. Частично это объясняется тем, что у большинства банков нет собственных капиталов, достаточных для долгосрочного финансирования предприятий строительной отрасли (строительство нуждается в долгосрочных кредитах).
Средства бюджета, которые коммерческими банками предоставляются застройщикам на возвратной основе, выделяются Министерству Финансов в пределах кредитов, выдаваемых Национальным Банком. Средства на возвратной основе предоставляются застройщикам под залог зданий, сооружений, оборудования и других материальных ценностей.
В последние годы кредитная система республики находится на своеобразном переломе; несмотря на увеличивающиеся объемы кредитов (они в 1999-2004 гг. увеличились на 123,3% и составили в 2004 г.4947,3 млрд. манат), все еще низок их удельный вес в общем объеме инвестиций, он составляет n nitroPDrprofessional download the free trial online at nltropdf.com/profeBaonal всего 17% [3]. Кредит- предоставление денег или товаров в долг, как правило, с уплатой процентов, стоимостная экономическая категория, неотъемлемый элемент товарно-денежных отношений. Банковское кредитование осуществляется при строгом соблюдении определённых принципов, которые являются главным элементом системы кредитования, поскольку отражают сущность и содержание кредита.
В начале 2004 года государственные банки Азербайджана осуществили кредитование в сумме 1456 млрд. манат, коммерческие банки - 1524 млрд. манат. Из общей суммы кредитов в развитие государственного сектора экономики было направлено 807,9 млрд. манат, в частный сектор 2543,6 млрд. манат, т.е. в частный сектор экономики было вложено почти в 3,2 раза больше средств [3] (таблица 2.1).
В Азербайджане подобного рода статистика в настоящее время отсутствует, однако общеизвестно, что в последние годы активно развивается кредитование населения через строительные организации. Прямое и косвенное банковское кредитование жилищных нужд населения имеют свои преимущества и недостатки. Первое, что выгодно отличает прямое банковское кредитование от косвенного, - это простота организации кредитного процесса, которая позволяет точно оценить объект кредитования, выяснить экономическую целесообразность выдачи ссуды и организовать действенный контроль за ее использованием и погашением. Все это, несомненно, положительно сказывается на организации кредитных отношений банка с заемщиком. С другой стороны, к негативным факторам, с точки зрения банка, связанным с прямым банковским кредитованием, обычно относят несколько более высокий уровень риска, чем при косвенном банковском кредитовании. Чем обусловлен подобный вывод?
Сумма кредита с учетом причитающихся за пользование кредитом процентов не должна превышать по совокупности оценочной стоимости предметов залога и суммы платежеспособности поручителей. При этом величина оценочной стоимости объектов недвижимости корректируется на коэффициент 0,7 [7]. С целью снижения рисков могут быть использованы одновременно несколько форм обеспечения возврата кредита и сумма обеспечения может превышать сумму обязательств по договору.
Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, а также с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам. Однако, не может превышать предельной величины, устанавливаемой Национальным Банком.
Организация системы ипотечного жилищного кредитования
В зависимости от того, как реализуются эти функции, С.М.Печатникова [41] выделяет две модели организации системы жилищного кредитования, которые широко представлены в различных странах и в настоящее время развиваются в России. Эти модели условно можно назвать «моделью сберегательного банка» и «моделью ипотечной компании». Как и любые другие условные модели на практике они в чистом виде редко реализуются. Первая модель - это модель «депозитного института». Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, т. е. собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками и т. д. Сберегательные банки являются и инвесторами, т. е. держат выданные кредиты в своем портфеле.
С целью привлечения дополнительных ресурсов некоторые банки используют механизмы контрактных сбережений на приобретение жилья, предполагающих две стадии: накопление средств на приобретение жилья и получение и выплата кредита на приобретение жилья.
При отсутствии в России широко доступных кредитов на приобретение жилья такая система позволяет привлечь дополнительные кредитные ресурсы. Однако система жилищных сбережений обладает существенным недостатком; она ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения другой части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц.
Вторая модель организации системы жилищного финансирования - модель «ипотечной компании» работает иначе. Ипотечные компании не привлекают Created with _ вкладов, начальные операции финансируются за счет содстлзенного капитала и щ nitro professional download the free trial online at nitropdf.com/professional срочных займов. Они выдают жилищные ипотечные кредиты и обслуживают гос. Выдав такой заем, компания продает его третьему лицу - инвестору в целях формирования кредитного портфеля инвестора или выпускает ценные бумаги. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые займы. Прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Даже когда ипотечные компании продают инвесторам кредиты, они могут сохранить ответственность за их обслуживание за определенную плату. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т. е. рынка на котором продаются и покупаются уже выданные ипотечные кредиты. Модель «ипотечной компании» привлекает многие банки, так как она позволяет решить проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.
Представляется, что при наличии соответствующих условий в Азербайджане могут получить распространение обе модели жилищного финансирования. При этом они не обязательно должны выступать в чистом виде. Как показывает практика западных стран, в том числе США, один и тот же финансовый институт (коммерческий банк) может держать часть выданных ипотечных займов в своем кредитном портфеле, часть продавать инвесторам, а так же приобретать кредиты или ценные бумаги, обеспеченные кредитами, у других субъектов ипотечного рынка. Важно, что используемая финансовым институтом модель жилищного финансирования влияет на характер распределения рисков, присущих ипотечному кредитованию.
В общем виде схема организации целостной системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, построенная на взаимодействии первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов, выглядит следующим образом; на первичном рынке ипотечных кредитов кредиторы выдают населению ипотечные кредиты; для обеспечения быстрого возврата кредитных ресурсов и решения Created with проблемы ликвидности кредиторы могут уступить гшіш. требования по Щ nitro protessiona download the free trial online at nitropdf.com/professiona кредитам или закладным, специально созданным для этой цели организациям -операторам вторичного рынка ипотечных кредитов (агентствам по ипотечному жилищному кредитованию). Заключается соответствующее соглашение между первичным кредитором и агентством об уступке прав требования по кредитам или закладным, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширить кредитные операции.
Партнерами агентства могут стать кредиторы, отвечающие его квалификационным требованиям. Кредитор должен гарантировать агентству, что кредиты или закладные отвечают установленным требованиям и стандартам, предоставлять ему на постоянной основе необходимую финансовую информацию и другие сведения, а также обеспечивать доступ к документам, касающимся их взаимоотношений.
Агентство периодически проводит выборочные проверки ипотечных кредитов. Если в ходе проверки будут выявлены кредиты, не соответствующие установленным требованиям и стандартам, кредитор обязан либо исправить нарушение, либо выкупить кредиты или закладные. В случае ненадлежащего исполнения кредитором договора доверительного управления агентство имеет право расторгнуть с ним договор о сотрудничестве и передать кредиты на обслуживание в другую кредитную организацию.
Влияния экологического загрязнения территорий застройки на развитие частного жилищного строительства
Автор считает, что в характерных условиях Азербайджана, с его сравнительно вебольшой территорией, но с достаточно развитой структурой поселений (свыше 4400 единиц), требуется дифференцированный подход к пространственному анализу взаимосвязанной сети населенных мест и формированию на этой основе оптимальной экосистемы регионального расселения.
Установлено, что в моноцентрических городах плотность населения убывает по мере удаления от центра, так как с удалением от центра города уменьшается цена жилья и семьи имеют возможность приобретать жилье большей площади. Увеличение плотности населения в центре городов является причиной увеличения загрязненности бытовым мусором, интенсивности транспортного движения, и как следствие к шумовому загрязнению.
Становится необходимым разработка рациональных мер по повышению плотности застройки, по использованию для частного строительства, так называемых «бросовых» земель.
В связи с увеличивающейся численностью населения и интенсивного использования водных ресурсов, потерями и, главным образом, загрязнением источников питьевой воды уменьшилось производство воды на душу населения, что затрудняет круглосуточную подачу воды в некоторые жилые массивы и тем самым тормозит развитие жилищного строительства.
Как показали результаты анализа рыночной стоимости жилья, цена 1 м2 площади жилья, находящегося в района снабжения населения куринской водой, почти в два раза ниже цены на такую же площадь в районах города, снабжающихся чистой шолларскои водой при равных архитектурно-планировочных решениях, этажности и структуре домов по конструктивным решениям.
Значительным источником пылеобразования являются строительные площадки стройки, что связано с земляными работами. В пригородах значительным источником пыли являются открытые склады нерудных материалов (песка, щебня, гравия). Отвалы, образующиеся в результате земляных работ, в условиях сильных ветров Апшерона являются опасным источником загрязнения. Только с 1 га отвала может подняться при ветре 5-6 м/с 100 кг пыли и распространяться на расстояние от 1 до 100 км. Серьезное загрязнение природной среды наблюдается при строительстве дорог, прокладке коммуникаций, а также свалке строительного мусора.
После Апшерона в 1999 году был наиболее загрязнен воздушный бассейн над Аджикабулом (46,4 тыс. тонн), Мингечауром (26,4 тыс. тонн), Агсу (17,7 тыс. тонн), Казахом (10,2 тыс. тонн) [3].
В крупных городах (Баку, Гяндже, Сумгаите и др.) большой ущерб строениям и архитектурным памятникам наносят выхлопные газы двигателей внутреннего сгорания. Максимальная концентрация вредных газов наблюдается в больших городах с узкими улицами, застроенных высокими домами, на грузонапряженных магистралях.
В пределах городов на территориях новых построек при рытье котлованов для фундаментов перерабатываются десятки тонн грунта, разработка и перевозка которого связаны с запылением и загрязнением воздуха. При этом пригородные территории, засоряемые привозным грунтом, становятся бросовыми и непригодны для жилищного строительства. Считаем целесообразным сброс грунта со строек производить на затопленные подземными водами территории, что высвободит только на Апшероне около 2 тыс.км под жилищное строительство. Загрязнение атмосферы над городами, водных бассейнов и земель, а также заполнение акустической среды городов шумом, создаваемым в основном промышленными установками и транспортом, нарушают экологическое равновесие крупных городов республики, ухудшают санитарно-гигиенические условия на территориях частного жилищного строительства.
Заметно ухудшает экологическую обстановку, уменьшает территории под частное строительство, освоение природных ресурсов, развитие мощной материально-технической базы строительных материалов. Все это отрицательно влияет на развитие частного жилищного строительства.
Как показывают исследования академика Гусейнова Ф.М. [15], нефтепромысловые районы столицы республики (Сураханы, Балаханы, Бинагади и др.) по своей планировке и по экологическому состоянию застройки не отвечают современным требованиям, поэтому становится необходимым разработка принципов эколого-градостроительной реконструкции нефтепромысловых районов Апшерона, их экологическое обновление. В этой связи автором рекомендуется вывод из нефтепромысловых районов амортизированных жилых зданий.
Подводя итоги вышесказанному, отметим основные экологические факторы, влияющие на развитие жилищного строительства; 1. обеспеченность района постройки чистой питьевой водой; 2. чистота атмосферного воздуха в районе постройки (нет шумового загрязнения и загрязнения пылью и газами); 3. чистота территории постройки. Отсутствие одного из указанных факторов тормозит развитие жилищного строительства. Экологическое загрязнение территорий приводит к включению в статьи расходов в сфере жилищного строительства, связанных с - увеличением заработной платы рабочих, занятых на подрядных работах; - расходами на проведение всех видов экологической защиты, а также расходами на эксплуатацию строительного оборудования и приспособлений.