Мониторинг качества процессов управления недвижимостью Светашов Владислав Геннадьевич

Содержание к диссертации

Введение

Глава 1. Теоретический системный анализ процес сов управления недвижимостью 14

1.1. Системный анализ современных тенденций развития процессов управления недвижимостью 14

1.2. Характеристика системного подхода к управлению недвижимостью 29

1.3. Мониторинговая квалиметрия как направление теоретического развития методов оценки качества процессов управления недвижимостью 41

Выводы по главе 1 52

Глава 2. Содержание мониторинга качества процессов управления недвижимостью 56

2.1. Синтез системы показателей качества процесса управления недвижимостью 56

2.2. Определение состава факторов, влияющих на качество управления недвижимостью 70

2.3. Обоснование решений по управлению недвижимостью в условиях нечетких оценок результативности и ресурсоемкости 78

2.4. Обоснование экономически целесообразного предельного срока службы здания (сооружения) 87

Выводы по главе 2 97

Глава 3. Методическое обеспечение мониторинга качества процессов управления недвижи-мостью и его практическая апробация 102

3.1. Методические рекомендации по сбору и обработке исходных данных для мониторинга качества процессов управления недвижимостью 102

3.2. Методические рекомендации по оценке и прогнозированию показателей качества процессов управления недвижимостью 118

3.3. Результаты апробации метода мониторинговой квалиметрии процессов управления недвижимостью 124

Выводы по главе 3 144

Заключение 148

Библиографический список

• Характеристика системного подхода к управлению недвижимостью
• Мониторинговая квалиметрия как направление теоретического развития методов оценки качества процессов управления недвижимостью
• Обоснование решений по управлению недвижимостью в условиях нечетких оценок результативности и ресурсоемкости
• Методические рекомендации по оценке и прогнозированию показателей качества процессов управления недвижимостью

Введение к работе

Актуальность темы диссертационного исследования. В современных условиях конкурентной рыночной экономики существенным образом повышается важность вопросов научно-обоснованного выбора решений по управлению экономикой регионов, мегаполисов и отдельных предприятий. Общим отличительным признаком перечисленных экономических подсистем является наличие в них разнообразных объектов недвижимости, находящихся как в государственной, муниципальной, так и в частной собственности. От качества процессов управления объектами недвижимости зависит не только размер извлекаемой прибыли от использования объектов недвижимости, но и общий уровень комфортности жизнедеятельности всех слоев населения страны, социально-политический климат в регионах и коллективах.

Объекты недвижимости обладают рядом специфических характеристик, отличающих их от других объектов управления. Во-первых, для них характерно наличие нескольких, в общем случае не совпадающих целей управления, обусловленных наличием не одного, а нескольких субъектов управления, а именно: собственников недвижимости, управляющих компаний, потребителей услуг, предоставляемых с использованием объектов недвижимости. Для собственника важно обеспечить максимальную длительность периода, на котором объекты недвижимости приносят максимально возможный доход. Цель управляющей компании состоит в выполнении программы управления объектом недвижимости с минимизацией расходов на ее реализацию на ограниченном интервале эксплуатации объекта недвижимости, определяемом договором с собственником недвижимости. Цели пользователей состоят в получении максимально качественных услуг при минимальной их стоимости.

Во-вторых, объекты недвижимости являются объектами длительного использования со сроками службы, составляющими несколько десятков лет. За это время объекты теряют первоначальный запас ресурса вследствие физического и морального старения, из-за чего возникает проблема восстановления первоначального уровня технического состояния и (или) модернизации объектов недвижимости. Кроме того, длительные сроки эксплуатации объектов недвижимости вынуждают рассматривать не одноуровневые статические схемы управления с фиксированными целями, стратегиями и программами, а двухуровневые динамические – с изменяемыми целями, стратегиями и программами управления недвижимостью, что обусловливает иерархичность системы управления недвижимостью в плане наличия двух уровней управления.

В-третьих, современные объекты недвижимости зачастую утрачивают признаки унифицированных объектов со стандартизованными техническими решениями, все более и более приобретая уникальные черты. Следствием этого процесса является ограниченная возможность применения статистического подхода к получению и обработке исходных данных, используемых при оценивании качества процессов управления недвижимостью.

Многоцелевой характер управления объектами недвижимости, иерархичность построения системы управления недвижимостью, длительные сроки эксплуатации объектов при неполном объеме требуемых статистических данных обусловливают важность регулярного наблюдения за качеством процесса управления недвижимостью в условиях неопределенности с выработкой в случае необходимости рекомендаций по управлению качеством, т.е. осуществления мониторинга процесса управления недвижимостью. В связи с этим разработка методического инструментария и практических рекомендаций по обеспечению эффективного управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью является актуальной задачей, имеющей существенное научное и практическое значение.

Степень разработанности темы. В настоящее время известно достаточно большое количество зарубежных и отечественных работ, посвященных вопросам оптимального управления качеством в экономике регионов и предприятий. Так, базовые теоретические основы создания и функционирования систем менеджмента качества исследованы в трудах таких зарубежных ученых, как Э.У. Деминг, Дж. Джуран, К. Исикава, Т. Конти, Ф. Кросби, Г. Тагу-ти, А. Фейгенбаум, Дж. Харрингтон, У. Шухарт и других.

Широкую известность приобрели труды отечественных ученых: Ю.П. Адлера, Г.Г. Азгальдова, В.Я. Белобрагина, Б.В. Бойцова, В.В. Бойцова, В.Г. Версана, А.Г. Гличева, Е.А. Горбашко, Б.А. Дубовикова, Е.М. Карлика, В.А. Лапидуса, М.И. Ломакина, А.М. Ляпунова, В.В. Окрепилова, Е.Т. Удовиченко, И.И. Чайки и других.

Большой вклад в развитие теоретических и практических вопросов регионального управления качеством внесен В.Я. Белобрагиным, В.Г. Верса-ном, М.А. Гусаковым, Ю.В. Зориным, В.В. Окрепиловым и рядом других ученых.

Однако, несмотря на значительный прогресс в области моделирования процессов управления широкими классами экономических систем и объектов, зачастую практическое применение теоретических моделей сдерживается проблемой отсутствия достаточных объемов исходных данных для оценивания количественных параметров моделей контроля и управления качеством. Это характерно и для сферы управления объектами недвижимости, решения в которой зачастую принимаются на основе опыта и интуиции, нежели количественных расчетов. Во многом по этой причине широкое применение в системах менеджмента качества процессов управления нашел упрощенный подход, основанный на управлении структурными параметрами процессов, позволяющий контролировать ход процесса, сравнивая его структуру с некоей заранее заданной (постулированной) структурой эталонного процесса.

При этом полагается, что качество процесса управления будет однозначно обеспечено, если структура процесса управления идентична эталонной. Однако на практике в ряде случаев возникают затруднения в задании

эталонной структуры. Особенно это касается процессов управления уникальными объектами.

Количественные же методы оценивания и обеспечения качества процессов управления вообще и процессов управления недвижимостью - в частности, исследованы в меньшей мере.

Актуальность научной задачи управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью, ее недостаточная теоретическая разработанность в экономической науке, высокая практическая значимость обусловили выбор темы диссертации, объекта, предмета, цели и задач диссертационной работы.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является решение научной задачи разработки теоретико-методического инструментария и практических рекомендаций по обеспечению эффективного управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью.

В соответствии с поставленной целью в диссертации решаются следующие задачи диссертационного исследования.

1. Исследование сущности и содержания процессов управления недвижимостью с позиций теории системного анализа.

2. Формирование концепции «мониторинговой квалиметрии» процессов управления недвижимостью.

3. Синтез системы показателей качества процесса управления недвижимостью.

4. Разработка методического инструментария и практических рекомендаций по реализации метода «мониторинговой квалиметрии» процессов управления недвижимостью в условиях неопределенности бизнес-среды и исходных данных.

5. Экспериментальная апробация методического инструментария «мониторинговой квалиметрии» процессов управления недвижимостью для обоснования решений по управлению объектами недвижимости наземно-космической инфраструктуры космодрома.

Объектом исследования является недвижимость предприятия различных форм собственности, методы управления недвижимостью предприятия в современных условиях.

Предмет исследования - экономические отношения, возникающие в ходе мониторинга качества процессов управления недвижимостью предприятия.

Общетеоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составляют законы, закономерности и принципы экономической науки, ее категориальный аппарат, традиционные экономические методы: анализ, синтез и моделирование экономических процессов, системный и комплексный подход к исследуемым явлениям и процессам. В диссертации широко использованы ключевые положения трудов отечественных и зарубежных авторов в области анализа, оценки и управления качеством продукции.

Содержание диссертационного исследования соответствует п. 13.14. «Резервы и механизмы повышения качества продукции (услуг)» и п. 13.26 «Методы и функции управления качеством продукции и услуг на предприятии (в организации) и средства их реализации» Паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: стандартизация и управление качеством продукции.

Эмпирическую и информационную базу диссертационной работы составили научные труды как отечественных, так и зарубежных авторов, материалы официальных органов Российской Федерации, в частности, Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии, материалы Федерального информационного фонда стандартов, научные труды отечественных и зарубежных авторов, публикации в научной, периодической печати и электронных средствах информации, материалы научно-практических конференций и семинаров, данные личных исследований.

Научная новизна исследования состоит в разработке теоретико-методического инструментария и практических рекомендаций по обеспечению эффективного управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью.

В диссертации получены и выносятся на защиту следующие основные результаты, содержащие элементы научной новизны.

1. Уточнены особенности реализации системного подхода примени
тельно к обеспечению качества управления недвижимостью, при этом:

предложена совокупность новых понятий: «типовой цикл управления объектами недвижимости»; «управление первого и второго уровня»; «векторная и скалярные оценки показателя качества процесса управления недвижимостью»; «текущая и интегральная оценки показателя качества процесса управления недвижимостью»; «идеальный процесс управления недвижимостью»; «траектория изменения показателя качества процесса управления объектами недвижимости»; «эталонное подмножество траекторий изменения показателя качества процесса управления недвижимостью»; «мониторинговая квалиметрия», позволяющих, в отличие от ранее используемых, описать предлагаемый в диссертации методический инструментарий реализации системного подхода к моделированию, регулярному наблюдению и управлению уровнем качества процессов управления недвижимостью в условиях неопределенности бизнес-среды и исходной информации;

на основе системного подхода к анализу наблюдаемости и управляемости системой «объект недвижимости – внешняя среда» выделены и описаны характерные свойства процесса управления объектами недвижимости, включающие: векторность целей; иерархичность структуры; диалектическое сочетание непрерывности и дискретности; инерционность откликов на управляющие воздействия; ресурсоемкость и неопределенность процессов управления недвижимостью.

2. Предложен авторский подход к обеспечению качества управления
недвижимостью, основанный на концепции и методическом инструментарии
мониторинговой квалиметрии, состоящем в выполнении в течение жизненно-

го цикла объекта недвижимости ряда согласованных процедур, включающих: регулярное наблюдение за поведением траектории изменения текущей и интегральной оценок показателя качества процесса управления недвижимостью с использованием процедур измерений показателей результативности и эффективности достижения целей процесса управления; проверку хода процесса путем отслеживания выполнения основных составляющих процесса; прогнозирование поведения траектории изменения показателей качества процесса на предстоящем типовом цикле управления; периодическую оценку степени принадлежности прогнозных значений траектории множеству эталонных траекторий; обеспечение корректирования в случае необходимости дальнейшего поведения траектории путем обоснования соответствующих управляющих воздействий с целью приведения ее к эталонному виду.

3. Обоснована система показателей качества управления недвижимо
стью, отличающаяся:

- учетом наличия двух составляющих процесса управления (собственно
управления недвижимостью и управления качеством управления недвижимо
стью – управления второго уровня), а также множественности потребителей
результатов процесса управления, к которым предложено отнести собственно
пользователей услуг, предоставляемых с использованием объектов недвижи
мости, собственников объектов недвижимости и управляющие компании;

- новым подходом к свертке векторного показателя качества к обоб
щенной скалярной форме с использованием расстояния от текущей вектор
ной оценки качества до идеальной точки в пространстве качества;

- авторским способом формирования как текущей оценки обобщенного
показателя качества, так и интегральной оценки качества процесса управле
ния объектами недвижимости на всем протяжении жизненного цикла объекта
недвижимости или некоторой его части с использованием введенного в рабо
те понятия «эталонного подмножества траекторий изменения показателя ка
чества процесса управления недвижимостью».

4. Разработан методический подход обоснования решений по управлению недвижимостью в условиях нечетких оценок результативности и ресур-соемкости процесса управления, отличающийся возможностью привлечения дополнительной информации в виде нечетко-возможностных экспертных оценок, отражающих знания и опыт экспертов по управлению объектами недвижимости.

5. Предложено обоснование экономически целесообразного предельного срока службы зданий (сооружений), как наиболее типичных представителей объектов недвижимости на основе определения такого значения срока службы, при котором достигается минимум средних удельных затрат на восстановление здания (сооружения), при этом для уникальных зданий предложено использовать нечеткое описание оценок затрат с преобразованием итоговой нечеткой оценки предельного срока службы здания к четкому виду с использованием операции нахождения оптимального значения альфа-сечения итогового нечеткого множества.

Теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем научные положения, выводы и рекомендации дополняют методический арсенал поиска резервов и механизмов повышения качества продукции (услуг), а также расширяют состав методов и функций управления качеством продукции и услуг на предприятии в части разработки методического инструментария мониторинга качества процессов управления объектами недвижимости с учетом векторности целей, иерархичности структуры процесса управления, диалектического сочетания непрерывности и дискретности, инерционности откликов на управляющие воздействия, ресурсоемкости и неопределенности процессов управления недвижимостью.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что разработанная концепция «мониторинговой квалиметрии» качества управления объектами недвижимости и методический инструментарий ее реализации доведены до детально проработанного уровня, что позволяет научно обоснованно совершенствовать систему управления качеством недвижимости предприятий различных отраслей народного хозяйства и форм собственности.

Кроме того, на основе предложенного в диссертации научно-методического подхода разработаны конкретные практические рекомендации по сбору и обработке исходных данных для мониторинга качества процессов управления недвижимостью, а также по оценке и прогнозированию показателей качества процессов управления недвижимостью, способствующие практическому внедрению разработанной в диссертации концепции «мониторинговой квалиметрии» при совершенствовании процедур оценивания и прогнозирования качества управления объектами недвижимости.

Апробация результатов исследования. Исследование выполнено в рамках НИР, выполняемых Научно-исследовательским центром информатики при Министерстве иностранных дел Российской Федерации. Предложенные автором теоретико-методический инструментарий и практические рекомендации по обеспечению эффективного управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью предприятия представлены и обсуждены на научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Академии стандартизации, метрологии и сертификации, Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия и ряде других организаций.

Указанные методический инструментарий и практические рекомендации по обеспечению эффективного управления недвижимостью предприятия на основе мониторинга качества процессов управления недвижимостью предприятия реализованы при управлении состоянием объектов недвижимости стартовых и заправочных комплексов космодрома Байконур.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 8 печатных работ авторским объемом 4,9 п.л., в т.ч. 5 статей (авторский объем – 2,4 п.л.) в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки РФ для опубликования основных

научных результатов диссертаций на соискание ученых степеней доктора и кандидата наук.

Структура и объем работы. Структура работы определена поставленной целью и последовательностью решения сформулированных задач и построена по проблемно-тематическому принципу. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка, содержащего 146 наименований использованных источников.

Характеристика системного подхода к управлению недвижимостью

Одним из основных документов, определяющих сущность и содержание понятия «недвижимость» является Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). В статье 130 ГК РФ констатируется что «к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество». В частности, «недвижимостью признаётся предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности» [37].

Из данного определения следует, что понятие «недвижимость» неотъемлемо связано с понятием «имущество», т.к. является его разновидностью. Под «имуществом» обычно понимают «совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценке, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое)» [124]. При этом «имущество, принадлежащее какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на актив и пассив» Актив – «совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного права, а также совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество)». Пассив – «совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице» [124].

В другом основополагающем документе - Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГСК РФ) объекты недвижимости определяются как «объекты, в отношении которых осуществляется градостроительная деятельность. Градостроительная деятельность – деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства» [36].

В зарубежной литературе существуют раздельные понятия «недвижимая вещь» – «real estate» и «недвижимая собственность» – «real property» [15, 113]. «Недвижимая вещь» характеризует материальную сущность понятия «недвижимость», а «недвижимая собственность» – юридическую сущность, т.е. имущественные права всех субъектов, имеющих отношение к «недвижимой вещи».

При этом в состав материальной недвижимости включают: «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, т.е. все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению» [36]. Физически неперемещаемое недвижимое имущество представляется суммой двух компонентов: «земли» («land») и «улучшений» («improvement»). К улучшениям относится все то, что потребовало вложения труда человека и расходования ресурсов. Улучшение не может рассматриваться как самостоятельный объект недвижимости отдельно от земельного участка. Улучшение остается недвижимым только при условии прочного прикрепления его к земле. Юридическая сущность понятия «недвижимость» слагается из следующих компонентов: «права собственности, права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а также иных прав в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами» [124]. Законом могут устанавливаться ограничения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимости, называемые обременениями.

Мониторинговая квалиметрия как направление теоретического развития методов оценки качества процессов управления недвижимостью

В стандарте ISO 9000:2008 отмечается, что любой «процесс представляет собой развернутую во времени и подчиненную управляющему воздействию последовательность действий, обеспеченную требуемыми ресурсами и имеющую установленные требования к параметрам входа, параметрам выхода и параметрам самого процесса». Далее отмечается, что процесс – это «любая деятельность или комплекс деятельности, в которой используются ресурсы для преобразования входов в выходы». При этом «к ресурсам могут относиться: оборудование, средства его обслуживания, технология, персонал и методики его работы» [38]. В общем случае в отмеченном стандарте процесс трактуется как «совокупность взаимосвязанных и взаимодействующих видов деятельности, преобразующую входы в выходы». В настоящей работе под управлением недвижимостью согласно определению, введенному в п. 1.1.3, понимается «упорядоченная во времени совокупность целенаправленных управляющих воздействий, направленных на создание максимально благоприятных условий для извлечения пользы от эксплуатации объектов недвижимости в течение их жизненного цикла».

Входами для процесса управления недвижимостью являются исходные (текущие) значения параметров состояния объектов недвижимости и текущие значения параметров управляющей подсистемы (в том числе параметры цели управления, стратегии управления и программы управления, а также технологии реализации программы управления).

Выходами для процесса управления недвижимостью являются преобразованные в результате реализации управляющих воздействий значения параметров состояния объектов недвижимости, скорректированные значения параметров управляющей подсистемы (цели, стратегии, программы, технологии управления), а также параметры услуг, предоставляемых пользователям объектами недвижимости (в том числе их состав и количественные характеристики).

В стандарте ISO 9001:2008 отмечается, что «на входе и выходе процесса, а также в различных фазах процесса могут проводиться измерения с целью подтверждения выполнения требований». Подтверждение выполнения требований есть неотъемлемая составляющая контроля качества. В настоящее время достаточно однозначно определено понятие «качества продукции», под которым согласно ГОСТ 15467-79 «Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения» понимается «совокупность свойств продукции, обусловливающих ее пригодность удовлетворять определенные потребности в соответствии с ее назначением» [43].

Что касается детального понимания, что такое «качество процесса управления недвижимостью», то для идентификации сущности данного понятия, прежде всего, требуется уточнить, что вкладывается в понятие «пользы от эксплуатации объектов недвижимости», чьи потребности удовлетворяются в процессе управления недвижимостью (кто является «потребителем» пользы от эксплуатации объектов недвижимости), в чем состоят удовлетворяемые потребности.

Выше (в п. 1.1.3, 1.2.2, 1.2.3) было установлено, что польза от управления объектами недвижимости может выражаться: - в получении дохода от владения, пользования и распоряжения недвижимостью; - в получении прибыли от реализации воздействий по управлению недвижимостью (программы управления недвижимостью); - в удовлетворении общественно значимых потребностей пользователей в наличии условий комфортной и безопасной жизнедеятельности; в поддержании объектов недвижимости в состоянии, способствующем успешному удовлетворению первых трех целей.

Исходя из выделенных составляющих пользы, можно утверждать, что в процессе управления недвижимостью удовлетворяются потребности нескольких групп субъектов: субъектов-собственников недвижимости; субъектов - управленцев недвижимостью и субъектов-пользователей услуг, предоставляемых посредством эксплуатации объектов недвижимости. Таким образом, потребителями результатов процесса управления объектами недвижимости является коллектив субъектов sM : sM={s , s6id, sdm}, (2.1) где SSld - собственники объектов недвижимости (муниципальные органы либо частные компании); S6id - управленцы недвижимостью (управляющие компании) с делегированными собственником полномочиями по управлению объектами недвижимости; Som - пользователи услуг (население в целом или его отдельные социальные группы).

В ходе реализации типового цикла управления недвижимостью (при фиксированных: цели, стратегии и программы управления) достигается определенный результат, различный по виду и количественному выражению для каждого субъекта из коллектива субъектов: Vs,a - для собственников объектов недвижимости, Vs&0 - для управленцев и V - для пользователей услуг. Тогда можно говорить о векторном характере показателя результативности процесса управления недвижимостью: Vd6d={ Vs , Vs6a, Vsd,} (2.2) Некоторые частные показатели, составляющие вектор Уддд, также могут быть представлены в векторном виде, например: Соб ={ Соб , Соб }, (2.3) VS VS VS Дох Долг где Соб – показатель дохода собственника от владения, пользования и VS Дох распоряжения недвижимостью; Соб – показатель остаточного срока службы VS Долг объекта недвижимости, равный интервалу времени от начала владения объектом недвижимости до его перехода в предельное состояние по экономическим критериям. Подставив (2.3) в (2.2), получаем вектор показателей результативности процесса управления недвижимостью в окончательном виде: ={ Соб , Соб , Упр , Усл } (2.4) VТЦУ VS VS VS VS Дох Долг

Необходимо отметить, что вектор (2.4) характеризует результативность типового цикла управления недвижимостью, в ходе выполнения которого обеспечивается формирование управляющих воздействий на объекты недвижимости в рамках фиксированных (заданных, сформированных заранее) цели, стратегии и программы управления недвижимостью. Назовем такое управление «управлением первого уровня».

Однако, как отмечалось в п. 1.3.1, помимо типового цикла управления, существует и вторая составляющая процесса управления недвижимостью, которая заключается в целенаправленном изменении (коррекции, адаптации) цели, стратегии и программы управления недвижимостью. Ее можно условно трактовать как «управление типовым циклом управления недвижимостью» или как «управление второго уровня». Руководствуясь принципом аналогии, для данной составляющей процесса управления недвижимостью также необходимо рассмотреть показатели результативности управления.

Обоснование решений по управлению недвижимостью в условиях нечетких оценок результативности и ресурсоемкости

В процессе эксплуатации объектов недвижимости важно не только обеспечить высокие показатели результативности процесса управления недвижимостью, связанные с получением доходов собственников ОН, но и обеспечить поддержание достаточного уровня потребительских свойств объектов недвижимости на протяжении всего жизненного цикла ОН. Управляющие решения должны ориентироваться, в том числе, на увеличение (в крайнем случае - не уменьшение) введенного в подразделе 2.1 показателя VSa - остаточного срока службы объекта недвижимости, равному интервалу времени от текущего момента времени до перехода объекта недвижимости в предельное состояние по экономическим критериям. Рассмотрим возможность оценивания экономически целесообразного предельного срока службы здания (сооружения) с учетом фактической неопределенности исходных данных.

Присвоим моменту t0 - началу эксплуатации здания (сооружения) (З(С)) нулевое значение времени, т.е. t0=0, а средние затраты на восстановление З(С) на интервале (0,t ) обозначим как S(t). До тех пор, пока функция S(t) растет линейно (или медленнее), с точки зрения экономической целесообразности нет повода прекращать эксплуатацию З(С), так как средние удельные затраты на восстановление S(t)t остаются постоянными (или убывают). Как только функция S(t) начинает расти «быстрее, чем линейно» (можно сказать «прогрессивно»), экономичнее может оказаться целесообразным вывести З(С) из эксплуатационного процесса.

Основная задача состоит в вычислении экономически целесообразного предельного срока службы (ПСС) здания (сооружения), как наиболее выгодного в отношении минимума суммарных затрат за срок службы. При этом под сроком службы З(С) понимаем время от ввода в эксплуатацию З(С) до его снятия с эксплуатации. С одной стороны, уменьшение предельного срока службы имеет то преимущество, что позволяет избежать ущерба, связанного с проведением ремонтных работ, осуществляемых с целью компенсации старения конструкции и инженерного оборудования З(С), а, с другой стороны, при этом возрастает число капитальных ремонтов З(С), что требует вложения существенных средств. Эти две противоположные с точки зрения общих эксплуатационных затрат тенденции позволяют искать оптимальный по затратам предельный срок службы.

Пусть N& - затраты на капитальный ремонт З(С). При заданном значении ПСС, если предположить, что затраты NED и функция S(t) одинаковы после каждого капитального ремонта, процесс эксплуатации З(С) разбивается на циклы длительностью т. Затраты за один цикл составляют тогда NEB+S(T).

Предположим, что процесс продолжается неограниченно долго, при этом интенсивность эксплуатационных затрат составит: H(T) = (CED+S(T))IT (2.85) Следует отметить, что в (2.85) не учитывается доход от утилизации З(С) (например, стоимость материалов, реализуемых после утилизации части элементов конструкции и инженерных сооружений капитально ремонтируемого З(С)), но этого можно добиться модификацией затрат N и функции S{r).

Предположим, что существует производная s(t)=dS(t)/dt. Тогда экономически целесообразный ПСС т , определяется соотношением н(т )= min н(т) (2.86) и может быть найден как решение уравнения±1 = О или dT ((СЁВ + S(T)) /Т) = (-)Х(СЁВ + S(T)) + - (СЁВ + S(T)) = 0±(СЙВ+ S(T)) = - s(t), т т т т -(CED+S(r)) = s(t) (2.87) г Иначе H(T) = S(T) (2.88) Для существования однозначно определенного экономически целесообразного ПСС т достаточно строго монотонного возрастания h{t). Чтобы убедиться в однозначности существования оптимального решения т , положим т1 т . Тогда имеем: 1(cED+)S(t)dt) = -\cED+)S(t)dt + )s(t)dt) 1(4 )+(г1-Л(г ))=яИ r1 В случае, когда т1 т аналогично можно доказать, что Н(т1) Н(т ). Поэтому г , определенное при сделанных предположениях действительно однозначно.

Пусть: s(t) = vt, v 0. (2.89) Тогда: S(t)=[udt = — (2.90) Подставив (2.89) и (2.90) в (2.87) и приравняв полученное выражение к нулю, имеем уравнение: щт ) = МЁВ+ 2 =МЁВ 2 v =A/2WV. (2.93) Исследуем устойчивость функции Н(т) относительно отклонений от экономически целесообразного ПСС т более подробно. Для этого запишем первые три члена ряда Тейлора функции н(т) в окрестности экономически целесообразного ПСС т (в предположении, что существует s (t)):

Итак, если фактическое время эксплуатации отличается от экономичного не более чем на 10% (т.е. Ah/т =0,1), то соответствующая интенсивность эксплуатационных затрат повышается не более чем на 0,5%. Следовательно, в известных границах на практике вполне допустимы отклонения от экономически целесообразного ПСС. Например, «более короткий срок службы поможет уменьшить отрицательные последствия от морального устаревания, слишком длительный - выгоднее поместить сэкономленные финансовые средства» [87].

При обосновании значения экономически целесообразного ПСС т согласно (2.92) необходимо задать значение оценок затрат на капитальный ремонт здания (сооружения) N , а также величину оценки у -коэффициента интенсивности роста эксплуатационных затрат на ремонт и обслуживание элементов конструкции здания и инженерных систем.

Оценки и той, и другой величин могут быть определены с использованием результатов экономического мониторинга, однако применение в ходе обработки его результатов статистических методов в ряде случаев (при уникальных вариантах З(С)) затруднено. В этих условиях можно воспользоваться нечеткими оценками рассматриваемых показателей с использованием экспертных знаний [53, 73, 92]. В диссертации осуществлено обобщение классической модели на случай нечеткого описания компонентов, связанных со стоимостью капитального ремонта и темпами роста затрат на восстановление технического состояния З(С).

Методические рекомендации по оценке и прогнозированию показателей качества процессов управления недвижимостью

Итак, итоговая оценка показателя «результативности процесса предоставления пусковых услуг» (в виде суммы баллов по трем частным показателям) равна 138 баллам из 158 максимально возможных, что составляет 87,3% от максимально достижимого значения и соответствует хорошему уровню результативности процесса предоставления пусковых услуг.

Анализ распределения экспертных мнений по градациям лингвистических шкал показал, что в наименьшую оценку (см. рис. 3.2.а) получил частный показатель W(1) - «Степень удовлетворенности заказчика пусковых услуг комфортом и безопасностью жизнедеятельности персонала заказчика, задействованного на космодроме Байконур в операциях по подготовке к запуску КА». Неполную удовлетворенность заказчика пусковых услуг комфортом и безопасностью жизнедеятельности персонала, задействованного на космодроме Байконур в операциях по подготовке к запуску КА, можно объяснить существенными различиями в стандартах качества уровня жизни для отечественных и зарубежных специалистов, которые привыкли к более широкому спектру предоставляемых услуг, в частности, наличию бассейна, индивидуального медицинского сопровождения, предоставления индивидуального автотранспорта и т.п.

В то же время, если проанализировать степень удовлетворенности заказчика пусковых услуг стоимостью запуска КА «Intelsat» (см. рис. 3.2.б), то видно, что в этом случае центр тяжести экспертных оценок сместился вправо в область большой степени удовлетворенности, что неудивительно, так как полученная оценка является дополнительным подтверждением информации о конкурентоспособности российской стороны по обеспечению меньшей стоимости выведения единицы массы полезного груза ракетой носителем «Протон» по сравнению с аналогичными ракетами-носителями США, Европы и Китая.

Степень удовлетворенности заказчика пусковых услуг своевременностью и безаварийностью запуска КА «Intelsat» по оценкам, приведенным на рис. 3.2.в, находится на среднем уровне. Это должно настораживать, так как традиционно именно надежность ракеты-носителя «Протон» и наземных систем обеспечения запуска КА являлись основными доводами в пользу заключения зарубежных контрактов по запуску КА с использованием данной ракеты. Возможно, что на мнение экспертов повлияли широко тиражируемые в мировой прессе факты о череде аварий с ракетой «Протон», нескончаемыми реформами в космической отрасли России и до сих пор неясными их результатами.

При заключении коммерческих контрактов на запуск КА иностранного производства предусматривается задействование для предстартовой подготовки КА комплекса объектов недвижимости космодрома Байконур, в состав которых входит заправочная станция (ЗС), представляющая собой комплекс зданий и сооружений с инженерными системами и размещенным в них технологическим и специальным техническим оборудованием.

Собственником данных объектов является (в соответствие с межгосударственным договором между Россией Федерацией и Республикой Казахстан) – казахская сторона. Объекты переданы российской стороне на правах аренды до 2050 года, поэтому в интересах российской стороны так организовать эксплуатацию и восстановление состояния объектов недвижимости, чтобы экономически целесообразный предельный срок службы арендованных объектов недвижимости не наступил ранее 2050 года. В случае, если это произойдет гораздо раньше, то необходимо проработать решение о проведении капитального ремонта.

Для контроля за экономически целесообразным остаточным сроком службы и обоснования принятия управляющих решений по поддержанию и восстановлению технического состояния указанных объектов недвижимости был проведен разовый эксперимент по прогнозированию значения Соб – VS Долг остаточного срока службы заправочной станции, равного интервалу времени от текущего момента времени до перехода заправочной станции в предельное состояние по экономическим критериям.

Приведем результаты расчета прогнозного значения остаточного срока службы заправочной станции, выполненные в июле 2016 года.

Заправочная станция введена в эксплуатацию в 1986 году, с этого времени на ней капитальный ремонт не проводился. Здания и технологическое и специальное оборудование подвергались технической экспертизе и неразрушающему контролю с целью предотвращения возникновения внезапных отказов оборудования и аварийных ситуаций, которые вполне теоретически возможны ввиду крайней опасности компонентов ракетных топлив, которыми заправляются космические аппараты. В случае фиксации отклонений параметров технического состояния на станции проводятся ремонтно-восстановительные и ремонтно-профилактические работы с привлечением специализированных и ремонтно-строительных организаций.