Содержание к диссертации
Введение
1. Теоретические аспекты воспроизводства и оценки эффективности жилищного фонда 12
1.1. Основные понятия и сущность воспроизводства жилищного фонда 12
1.2. Состояние жилищного фонда и проблемы его воспроизводства на региональном уровне 24
1.3. Анализ существующих инструментов оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда 38
2. Методическое обеспечение модернизации инструментов оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда 56
2.1. Совершенствование системы частных показателей оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда 56
2.2. Формирование методики оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда 67
2.3. Методические рекомендации по формированию дорожных карт развития воспроизводства жилищного фонда 85
3. Прикладные инструменты оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда и их апробация 102
3.1. Алгоритм построения рейтинга эффективности воспроизводства жилищного фонда на основе модернизированных инструментов оценки 102
3.2. Сравнительная оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне 111
3.3. Специфика оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда на муниципальном уровне 133
Заключение 153
Список литературы
- Состояние жилищного фонда и проблемы его воспроизводства на региональном уровне
- Формирование методики оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда
- Методические рекомендации по формированию дорожных карт развития воспроизводства жилищного фонда
- Сравнительная оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне
Состояние жилищного фонда и проблемы его воспроизводства на региональном уровне
Анализ приведенных определений «жилищного фонда» показал, что все они не лишены недостатков. Сложность взаимоотношений в рамках современного жилищного фонда позволяет сделать вывод, что рассматривать его с точки зрения исключительно совокупности объектов жилой недвижимости невозможно, так как функционирование и развитие жилищного фонда неразрывно связано с функционированием систем городского хозяйства. В связи с этим, стоит отказаться от понимания жилищного фонда только как совокупности объектов недвижимости. Более точным будет представление жилищного фонда с позиции системного анализа, как открытой динамиче ской системой с больших количеством сложных социальных, правовых, экономических, информационных взаимоотношений.
Жилищный фонд является основным элементом инфраструктуры города, предназначенным для удовлетворения потребностей населения в жилье (определения Ю. К. Толстого, Л. А. Сеферян). Степень удовлетворения потребностей имеет прямое отношение к социальной эффективности, а жилищный фонд представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет развитие общества.
Жилищный фонд представляет собой сложную иерархическую пространственно-организованную систему, включающую в себя совокупность объектов недвижимости на локальных, муниципальных, региональных и общенациональных рынках. В основе анализа сложных систем лежит декомпозиция данных систем на части [105, С. 104].
В системе жилищного фонда можно выделить несколько пространственно-планировочных уровней, обладающих спецификой и требующих различных подходов в управлении.
На наш взгляд, простым элементом жилищного фонда является жилое здание. Совокупность жилых зданий образует микрорайон, который характеризуется однородностью среды и обладает определенными характеристиками в контексте муниципального образования. Жилой микрорайон является элементом жилищного фонда муниципального образования, который в свою очередь является частью регионального жилищного комплекса.
Области ответственности за управление каждым структурно-планировочным уровнем распределяются следующим образом: - федеральные органы государственного управления несут ответственность за разработку стратегического портфеля развития воспроизводства жилищного фонда и контроль его выполнения; - региональные органы государственного управления координируют реализацию программ развития жилищного фонда, несут ответственность за их выполнение; - органы местного самоуправления осуществляют управление функциональной деятельностью и подпроектами воспроизводства жилищного фонда муниципального образования; - предприятия, участвующие в воспроизводстве жилищного фонда, отвечают за возложенные на них целевые проекты на уровне микрорайонов в рамках текущей функциональной деятельности; - товарищества собственников жилья, управляющие компании, собрания жильцов несут ответственность за достижение конкретных результатов по управлению жилым домом в контексте соответствующих целевых программ или самостоятельных видов работ. Каждому уровню жилищного фонда присущи свои особенности, характерные способы воздействия и субъекты управления, что неизменно приводит к рассмотрению жилищного фонда как иерархической многоуровневой системы.
Для обеспечения растущей потребности населения в комфортабельном жилье, наиболее полно отвечающем потребностям общества, необходимо его постоянное воспроизводство.
В современном экономическом словаре дается следующее определение: воспроизводство - воссоздание израсходованных факторов производства (природных ресурсов, рабочей силы, средств производства) посредством их последующего производства. Воспроизводство простое - воспроизводство в неизменных размерах, расширенное - во все увеличивающихся размерах [121, С.53].
В экономико-математическом словаре под процессом воспроизводства основных фондов понимается процесс возмещения износа, замены и прироста, поддержания и повышения технико-экономического уровня элементов основных фондов, осуществляемый, прежде всего путем массовой модернизации и замены оборудования, реконструкции предприятий [88].
Формирование методики оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда
Стратегической целью государственной жилищной политики, согласно федеральной концепции долгосрочного социально-экономического развития РФ, является создание социальных перспектив улучшения жилищных условий для всех групп населения [12, С.33].
Для достижения этой цели выдвинуты такие приоритетные задачи, как: - создание комфортной среды жизнедеятельности человека, которая позволит удовлетворить жилищные потребности и обеспечить высокое качество жизни в целом; - повышение качества существующего жилищного фонда: модернизация и эффективное управление многоквартирными домами, реконструкция районов ветхой жилой застройки, повышение уровня благоустройства жилой застройки [12, С.33]. В современных условиях возрастают и дифференцируются требования к качеству жилищного фонда. Жилище перестает выполнять единственную функцию - обеспечение человеку «крыши над головой». Основная цель воспроизводства жилищного фонда - повышение качества жизни, которую возможно достичь путем удовлетворения спроса населения на комфортное жилье, отвечающее современным технологическим и экологическим требованиям.
Повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда является одной из приоритетных задач социально-экономического развития муниципальных образований, регионов и страны в целом. Для решения выдвинутой задачи необходима обоснованная система показателей эффективности, отображающая основные аспекты воспроизводственных процессов. При исследовании эффективности, всегда возникает затруднение в определении соответствующих показателей, т.е. критериев эффективности. В негосударственных сферах экономики такими критериями чаще всего выступают показатели, характеризующие результат и затраченные ресурсы, и их сопоставление. Такое трактование эффективности оправданно, когда результаты деятельности можно выразить в стоимостном отношении, что не всегда справедливо применительно к воспроизводству жилищного фонда.
В работах Р. Л. Дафта, М. X Мескона, Ф. Хедоури, Л. Гэлловея, А. П. Ипакяна и др. определение «эффективность» трактуется как мера приближения к поставленным целям. Таким образом, критерием эффективности выступает степень достижения поставленных целей, т.е. если система достигает заданных целей, то она эффективна. Соизмерив фактические значения показателей с целевыми (рыночными), можно получить информацию об эффективности действующих процессов. В данном исследовании мы будет отталкиваться от трактования эффективности именно с точки зрения данного подхода.
Жилищный фонд как динамическая открытая система находится в постоянном взаимодействии с внешней средой. Воспроизводство жилищного фонда является комплексным процессом, при оценке которого необходимо учитывать большое количество аспектов.
В основе проведения оценки эффективности воспроизводственных процессов должна лежать система показателей, отвечающая следующим критериям: - система показателей должна обеспечивать количественную оценку; - показатели должны охватывать все формы воспроизводства; - применяемые показатели должны быть сопоставимы во времени; - показатели должны быть сопоставимы с общепринятыми стандартами и/или показателями других регионов/муниципальных образований; - показатели должны отвечать общим требованиям к информации: полнота, достоверность, своевременность; - показатели должны обеспечивать периодичность снятия информации о происходящих изменениях в исследуемой области.
Многие авторы (таблица 1.10) сходятся во мнении, что достичь эффективного воспроизводства жилищного фонда можно в процессе стратегического и оперативного управления такими составляющими функционирования жилищной сферы, как: социальной, технической, рыночной, инвестиционной (рис. 2.1).
Составляющие оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда Жилищный фонд представляет собой важнейшее благо, которое во многом определяет развитие общества. Игнорирование интересов населения может повлечь за собой социальные взрывы с далеко идущими последствиями для всего общества.
Показатели социальной эффективности воспроизводства жилищного фонда являются одними из основных звеньев оценки развития жилищной сферы. Жилищный фонд удовлетворяет первичные потребности граждан, а социальные показатели характеризуют жилье как среду человека. Социальные показатели воспроизводства жилищного фонда отражают обеспечен ность жильем, потребительские свойства жилища, условия проживания, обеспечение жильем семей, нуждающихся в жилых помещения.
Жилищный фонд представляет собой совокупность объектов с весьма широким диапазоном конструктивных, объемно-планировочных, архитектурных, технологических, инфраструктурных решений. Технические показатели жилищного фонда оказывают прямое влияние на комфортность жилой среды и характеризуют качество объектов жилищного фонда.
В экономическом и инвестиционном планах жилищная сфера является важным элементом национального богатства, а также экономической базой отдельного человека. При этом жилищная сфера может быть как сферой привлечения значительного объема инвестиций и наращивания капитала, так и статьей расходов населения или бюджетов всех уровней. Она в значительной мере оказывает непосредственное влияние на ситуацию, складывающуюся на макро-, мезо- и микроэкономических уровнях [133]. Жилье является инвестиционным активом, вложения в который обусловлены финансовой привлекательностью.
В приложении 2 приведены частные показатели, представленные в существующих методиках оценки. Расчет всех представленных показателей затруднит процедуру оценки или сделает её невозможной, ввиду того, что для расчета ряда показателей нет объективных статистических данных. В связи с этим перед нами встает задача отобрать из всех предложенных критериев, только те показатели, которые отражают основные аспекты и формы воспроизводства жилищного фонда и не требуют длительного этапа сбора информации и расчета.
При отборе показателей важно охватить критерии, позволяющие оценить все формы воспроизводства. Ввод жилья является одним из ключевых показателей воспроизводства жилищного фонда. Стоит отметить, что согласно методологии Росстата [98, С.5, С.30], в показателях ввода жилья и инвестиций в жилища отражают как вновь построенные объекты, так и реконструированные .
Методические рекомендации по формированию дорожных карт развития воспроизводства жилищного фонда
На примере регионов Уральского Федерального округа была показана возможность практического применения модернизированных инструментов оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне.
Оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда была проведена за период с 2008 по 2013г. Выбор таких хронологических рамок обусловлен, во-первых, необходимостью иметь достаточные временные ряды для сравнения показателей динамики.
Во-вторых, 2008г. можно считать новой стратегической точкой отсчета в сфере жилищной политики, так как с этого года в сфере жилищной политики были обозначены новые стратегические цели. В 2008 г. была принята «Концепция долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года», согласно которой определены приоритеты и цели государственной политики в жилищной и жилищно-коммунальной сферах.
Среди обозначенных целевых ориентиров можно выделить следующее: - отсутствие ветхого и аварийного жилищного фонда, снижение среднего уровня износа жилого фонда и коммунальной инфраструктуры до нормативного уровня; in - приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему современ ным условиям энергоэффективности, экологии, а также потребностям от дельных групп граждан (многодетные семьи, пожилые люди, инвалиды и т.д.); - достижение средней обеспеченности жильем (25 - 27 кв. м общей площади на человека в 2015 году и 28 - 35 кв. м - к 2020 году). - к 2012 году увеличение объема ввода жилья до 100 млн. кв. м; - завершение переселения граждан из жилищного фонда, признанного аварийным и подлежащим сносу на 1 января 2007 г.; - к 2020 году увеличение объема ввода жилья до 140 - 150 млн. кв. м на базе комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий в целях жилищного строительства; - функционирование всех форм использования жилищного фонда (приобретение собственного жилья, наем жилья социального использования, наем частного жилья, некоммерческий наем, приобретение домов жилищностроительных и жилищных кооперативов и т.д.); - обеспечение жильем лиц, принятых на учет до 1 марта 2005 г., по договорам социального найма; - функционирование при поддержке государства кредитно-финансовых механизмов проведения капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов, в том числе на базе институтов частно-государственного партнерства и т.д. [12, С.35].
С 2008 г. начинает активно функционировать «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», цель которого - модернизация жилищно-коммунальной сферы России.
Стоит также отметить, что временной интервал, выбранный для оценки (6 лет, с 2008г. по 2013г.), охватывает минимальный горизонт государственного стратегического планирования в сфере жилищной политики (например, Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 - 2015 годы, 2016 - 2020 годы).
Уральский федеральный округ - один из богатейших минерально-сырьевых регионов России. Уровень социально-экономического развития рассматриваемых регионов, несмотря на общий высокий потенциал, различен. Наиболее урбанизированными являются Свердловская и Челябинская области. Несмотря на координационные мероприятия в сфере жилищной политики, жилищные условия и воспроизводственные процессы в регионах Уральского федерального округа существенно отличаются.
По методике, разработанной автором, была проведена оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда регионов Уральского федерального округа: Тюменской (без автономных округов), Курганской, Свердловской и Челябинской областей.
На основе, предложенных в п.2.1 частных показателей оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда, были рассчитаны интегральный показатель оценки эффективности воспроизводства жилья и коэффициент роста, характеризующий динамику воспроизводства жилищного фонда.
Методы определения значений частных показателей, используемых при оценке эффективности воспроизводства жилищного фонда, приведены в приложении 3.
Сравнительная оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда на региональном уровне
В городах юга Тюменской области - Тобольске, Ялуторовске, Ишиме -сложилась парадоксальная ситуация, при которой до 2007г. почти не строилось массового многоэтажного жилья.
Развитие программ государственной поддержки по приобретению жилья спровоцировали спрос на массовое строительство, в связи с этим возросла инвестиционная привлекательность строительства в данных муниципальных образованиях.
В данных городах программы по предоставлению социальных выплат на строительство или приобретение жилья реализуются не в полной мере, так как из-за низкого уровня доходов у участников нет финансовых возможностей использовать выданный сертификат. При сокращении программ, предоставляющих социальные выплаты на улучшение жилищных условий, стагнация массового строительства жилья возобновится.
Таким образом, низкая эффективность воспроизводства жилищного фонда в городах юга Тюменской области (г. Ишиме, г. Ялуторовск) обусловлена несколькими причинами: 2) низкая эффективность деятельности органов местного самоуправления. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда, показатели ввода жилья и инвестиций в основной капитал, наличие комплексных программ застройки городского округа и развития коммунальной инфраструктуры являются индикаторами оценки эффективности деятельности органов местного самоуправления. Органы местного самоуправления не готовы к участию в региональных программах в связи с отсутствием четких организационных механизмов реализации, необходимой документации, недостатком времени и финансирования на её подготовку. 3) низкая заинтересованность органов государственного управления в развитии небольших городов. Небольшие города рассматриваются как ис 149 точник материальных и финансовых ресурсов, избыточной и недорогой рабочей силы. В условиях неравномерного социально-экономического развития становится выгодно размещать производства на данных территориях, создавать материально-техническую база для развития областного центра.
Эффективное воспроизводство жилищного фонда подразумевает высокую эффективность воспроизводства жилищного фонда на всех объемно-планировочных уровнях. Несмотря на то, что эффективность воспроизводства жилищного фонда Тюменской области (без автономных округов) среди регионов Уральского федерального округа относительно высока, оценка эффективности воспроизводства жилищного фонда крупных муниципальных образований показала наличие существующих проблем.
Воспроизводство жилищного фонда Тюменской области (без автономных округов) определяется воспроизводством жилья в областном центре, тогда как другие городские муниципальные образования существенно отстают. Повышение эффективности воспроизводства жилищного фонда по региону в целом можно достичь за счет повышения эффективности воспроизводства жилья в отстающих муниципальных образованиях.
По итогам третьей главы можно сформулировать следующие основные выводы:
1. Применение модернизированных инструментов оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда представляет интерес для определения вышестоящими органами исполнительной власти в отношении нижестоящих эффективности воспроизводства жилищного фонда и реализации целевых программ.
2. Авторская методика оценки эффективности может быть внедрена в деятельность органов исполнительной власти, заинтересованных в повышении эффективности воспроизводства жилищного фонда и росте качества жилищных условий населения, как на федеральном, так и на региональном и муниципальном уровнях управления. Проведение оценки по авторской методике позволит систематизировать имеющуюся информацию, представленную в единой межведомственной информационно-статистической системе, статистических бюллетенях и ежегодниках, определить приоритетные направления деятельности и разработать дорожные карты по развитию воспроизводства жилищного фонда.
3. На основе предложенной методики разработан такой инструмент оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда, как рейтингова-ние. Построение рейтинга представляет собой упрощенную систему мониторинга и оценки результативности на основе статистических показателей. Для построения рейтинга предложен алгоритм, который позволит преобразовать полученные результаты оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда за анализируемый период в рейтинг, понятный и доступный широкому кругу лиц.
Эффективность воспроизводства жилищного фонда в г. Тюмени выше среднего (позиция в рейтинге 1), эффективность воспроизводства жилищного фонда г. Тобольска и г. Ишима ниже среднего (позиции в рейтинге 2 и 3 соответственно), эффективность воспроизводства жилищного фонда г. Ялуторовска низкая (позиция в рейтинге 4). Результаты оценки эффективности воспроизводства жилищного фонда муниципальных образований показали, что относительно высоких значений по Тюменской области (без АО) удалось достичь за счет высокой эффективности воспроизводства в областном центре, тогда как в других муниципальных образованиях ситуация остается неблагоприятной. Апробация методики подтвердила возможность ее использования на муниципальном уровне.