Экономические механизмы регулирования рисков основных участников жилищного строительства с использованием различных моделей инвестирования Тутунджян Артем Агасиевич

Содержание к диссертации

Введение

1 Современная проблематика регулирования первичного жилищного рынка в условиях инвестиционных рисков 14

1.1. Анализ особенностей развития жилищного строительства и проблематика привлечения инвестиций на первичных жилищных рынках в условиях повышенных рисков заключения договоров долевого участия 14

1.2. Исторический генезис развития долевого жилищного строительства с анализом основных моделей привлечения инвестиций и инструментов повышения экономической надежности партнерских отношений 29

1.3. Обзор научно-практических исследований в области привлечения инвестиций по договорам долевого участия, проектному финансированию и особенности теории рисков применительно к первичному жилищному рынку 43

Выводы по главе 1 61

2 Исследование развития рынка долевого строительства с моделированием рисков партнерских отношений «застройщик-дольщик» и анализом основных тенденций их изменения 63

2.1. Понятийное уточнение и анализ особенностей долевого строительства как высокорискованного сегмента первичного жилищного рынка с концептуально-методическим моделированием экономического механизма его ситуационного развития 63

2.2. Анализ современного состояния и основных тенденций развития рынка долевого строительства Российской Федерации с идентификацией проблемной ситуации по обманутым дольщикам и проблемным объектам 75

2.3. Методическое моделирование оценки рисков рынка долевого строительства с классификацией видов риска и анализом основных тенденций их изменения на общефедеральном уровне 89

Выводы по главе 2 95

3. Методические и практические рекомендации по развитию экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного строительства в условиях приоритета проектного финансирования 97

3.1. Методические предложения по развитию экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного рынка на основе моделирования факторного пространства рисков долевого строительства 97

3.2 Оценка проблемной ситуации увеличения величины уставного капитала застройщика в зависимости от объема строящегося жилья с рекомендациями по оптимальному регулированию нормативных требований 125

3.3 Методические предложения по моделированию системы партнерских отношений на первичном жилищном рынке между застройщиком и покупателем жилья с учетом многовариантных форм их реализации и экономический механизм их регулирования 129

3.4. Методические предложения по оценке уровня экономического ущерба дольщиков по проблемным объектам с анализом тенденций изменения ущерба как результативности регулирования надежности рисков партнерских отношений «застройщик-дольщик» 135

Выводы по главе 3 143

Заключение 146

Библиографический список 148

• Анализ особенностей развития жилищного строительства и проблематика привлечения инвестиций на первичных жилищных рынках в условиях повышенных рисков заключения договоров долевого участия
• Понятийное уточнение и анализ особенностей долевого строительства как высокорискованного сегмента первичного жилищного рынка с концептуально-методическим моделированием экономического механизма его ситуационного развития
• Методические предложения по развитию экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного рынка на основе моделирования факторного пространства рисков долевого строительства
• Методические предложения по оценке уровня экономического ущерба дольщиков по проблемным объектам с анализом тенденций изменения ущерба как результативности регулирования надежности рисков партнерских отношений «застройщик-дольщик»

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Рынок жилищной недвижимости России
является одним из ключевых сегментов народного хозяйства с высокой социально-
экономической значимостью. Особенностями современного жилищного
строительства являются высокий уровень инвестиционной привлекательности
данного типа рынка, при этом объемы вводимого жилья в 2015-2017 гг. достигли
рекордных показателей в 80-85 млн.кв.м. Наличие большого количества
застройщиков, подрядных, кредитных организаций, физических лиц (покупателей
жилья) и других участников рынка, формируют сложную партнерскую деловую
среду с высоким уровнем риска. Ежегодно свыше 1 млн. покупателей жилья
инвестируют свои средства через застройщиков в размере около 4 трл.руб., что
сопоставимо с 20% уровнем планируемого дохода государственного бюджета
страны на текущий год.

Высокая значимость реализации государственной стратегии формирования рынка доступного жилья предъявляет особые требования к социальной и экономической ответственности ключевого участника жилищного рынка -застройщика, к своим обязательствам перед покупателями жилья (дольщиками). Проведенный анализ показал, что несмотря на наличие Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...» и его постоянные изменения, проблема обманутых дольщиков продолжает быть актуальной.

В этой связи важным является совершенствование экономических механизмов
регулирования рисков основных участников жилищного строительства, связанных с
наличием большого числа проблемных объектов жилья и обманутых вкладчиков на
первичных жилищных рынках. Анализ показывает, что их количество в последние
годы остается на недопустимо высоком уровне (66 тыс. человек в 2010 г.; 95 тыс.
человек в 2012 г.; начало 2018 г.- 100 тыс.человек). Современной актуальной
особенностью развития рынка долевого строительства в России является его
трансформация в рынок проектного финансирования. Это связано с устранением
значительного и недопустимого количества проблемных объектов жилищной
недвижимости и обманутых дольщиков и введения механизма дополнительного
гаранта в виде банка в схему партнерских отношений застройщик-дольщик. Именно
поэтому весьма востребованы научные исследования в области моделирования
экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного
строительства с использованием различных моделей инвестирования как на основе
договоров долевого участия (далее - ДДУ), так и с применением проектного
финансирования, жилищных строительных кооперативов, облигационных

жилищных займов, жилищных сертификатов, векселей и прочих инвестиционных инструментов, альтернативных ДДУ.

Степень разработанности проблемы. В настоящее время выполнено
достаточно много исследований различных авторов по особенностям

функционирования жилищного рынка. Среди них заслуживают внимание труды видных российских ученых в области управления рынком жилищной и коммерческой недвижимости, таких как Н.Г. Верстиной, П.Г. Грабового, М.И. Каменецкого, А.Н. Ларионова, И.Г. Лукмановой, Г.М. Стерника, П. Уотсона,

Б.Б.Хрусталева, Н.Ю.Яськовой и др. Значительный вклад в развитие системы управления жилищным строительством внесли работы А.Н. Асаула, С.А. Баронина, В.В. Бредихина, В.В. Бузырева, И.Л.Владимировой, Р.К. Горшкова, К.П.Грабового, Х.М. Гумбы, Л.В. Донцовой, Г.М. Загидуллиной, Ю.В. Ивановой, А.Н. Кирилловой, Н.Б. Косаревой, Н.Ф. Костецкого, М.Ю. Мишлановой, Т.Ю. Овсянниковой, В.Я.Осташко, Ю.П. Панибратова, Е.П. Панкратова, С.А. Пригарина, А.И. Романовой, В.З. Черняка и др.

Однако специфика регулирования рисков долевого строительства, в том числе в
условиях приоритетного развития проектного финансирования требует

дополнительного исследования. Она в большей степени проработана по проблематике правового регулирования договоров долевого участия.

Если рассматривать аспект теории рисков, то не смотря на значительные исследования в этой сфере, организационно-экономические и управленческие риски деловых отношений застройщиков и покупателей жилья практически не были изучены в отечественных работах.

Проведенные соискателем исследования позволили сформулировать научную гипотезу, которая заключается в возможности решения выявленной проблемы необходимости снижения рисков функционирования жилищного рынка по сегменту долевого строительства на основе научного обоснования теоретико-методических положений и практических рекомендаций по ситуационному развитию товарного рынка данного типа через применение экономических механизмов регулирования рисков партнерских отношений застройщик-дольщик и обеспечения существенного уменьшения ущерба для покупателей жилья в условиях использования различных моделей инвестирования.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретико-методических положений и практических рекомендаций по моделированию экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного строительства с использованием различных моделей инвестирования.

Для достижения поставленной цели автором решены следующие задачи:

1. Исследованы особенности фукнкционирования первичного жилищного рынка России с анализом исторического генезиса развития долевого строительства как особого сегмента товарного рынка;

2. Выявлены и спрогнозированы тенденции ситуационного развития жилищного рынка по сегменту долевого строительства Российской Федерации за последние пять лет с уточнением закономерностей изменения количества обманутых дольщиков;

3. Проанализированы многовариантные организационно-правовые и экономические модели инвестирования и формы привлечения инвестиций на первичный жилищный рынок, а также осуществлено теоретическое моделирование ситуационного развития рынка долевого строительства с учетом рисков партнерских отношений застройщик-дольщик;

4. Выявлены особенности формирования и тенденции развития высокорискованных зон долевого строительства на территориальных жилищных рынках субъектов Российской Федерации с использованием графоаналитического зонирования и формированием рейтинга инвестиционной безопасности

территориальных рынков;

5. Осуществлена классификация рисков и их оценка на первичном жилищном рынке с моделированием системы партнерских отношений застройщик-дольщик;

6. Разработана

7. Предложены методические и практические рекомендации по
регулированию рисков основных участников долевого жилищного строительства.

Объектом исследования является деятельность застройщиков на первичном жилищном рынке в условиях функционирования долевого строительства.

Предметом исследования являются организационно-экономические и управленческие отношения, возникающие между застройщиками, покупателями жилья, кредитными организациями и другими участниками первичного жилищного рынка в процессе применения договоров долевого участия и прочих форм инвестирования строительства.

Методическая, теоретическая, эмпирическая и информационная база исследования.

Методологическая база исследования представлена системным и комплексным
подходами к изучению проблем развития первичного жилищного рынка в сочетании с
методами абстракции, сравнения, анализа, синтеза, противопоставления,

моделирования, прогнозирования, анализа понятийно-терминологической системы и т.д.

Теоретической основой исследования являются фундаментальные и прикладные разработки отечественных и зарубежных ученых в области теории жилищных рынков, теории рисков с использованием методов математического, структурного, технико-экономического и логического анализов, а также законодательные акты и нормативные документы Российской Федерации, определяющие развитие первичного жилищного рынка по долевому строительству.

Эмперической базой исследования послужили официальные документы государственной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2008 – 2017 гг. на уровне отдельных территориальных жилищных рынков субъектов Российской Федерации.

Информационую базу исследования составили законодательные и нормативные документы федеральных органов власти; статистические данные Федеральной службы государственной статистики; печатные и электронные публикации; материалы эмпирических исследований и научных конференций по исследуемой проблеме, результаты проведенных автором исследований в 2008-2017 гг.

Для решения конкретных вопросов, рассматриваемых в работе, были использованы методы математической статистики, элементы теории рисков, теории вероятностей, экономико-математического моделирования, логического анализа, экспертных оценок, сравнительный анализ жилищного рынка Российской Федерации и др.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании теоретических положений и практических рекомендаций по методическому моделированию ситуационного развития жилищного рынка по сегменту долевого

строительства с использованием экономических механизмов регулирования рисков партнерских отношений основных его участников застройщик-дольщик, действующих на основе научных принципов повышения управляемости данными типами рисков, формирования рациональных уровней доступности жилья для населения и экономической надежности привлекаемых инвестиций в условиях использования различных их форм с приоритетным развитием проектного финансирования.

Основные научные результаты, определяющие научную новизну

проведенного исследования состоят в следующем:

1. Выявлены особенности проблемного функционирования первичного жилищного рынка недвижимости, позволяющие наиболее полно раскрыть специфику его деятельности со структуризацией этапов исторического генезиса развития долевого строительства как особого сегмента товарного рынка, для которого характерны повышенные риски партнерских отношений застройщик-дольщик с понятийными уточнениями;

2. Определены современное состояние и основные тенденции развития рынка долевого строительства, которые дают возможность наиболее полно раскрыть его отраслевую строительную специфику функционирования по уточненным показателям стоимостной емкости рынка, количеству привлеченных дольщиков, проблемным объектам, обманутым дольщикам, кредитным средствам, что позволяет, как уточнить проблемную ситуацию по сегменту долевого строительства многоквартирных домов, так и выполнить ситуационное прогнозирование на долгосрочный период с учетом приоритета проектного финансирования;

3. Разработана теоретическая модель и целевая функция ситуационного развития рынка долевого строительства с использованием научных принципов повышения управляемости рисками партнерских отношений застройщик-дольщик и экономической надежности инвестиций, обеспечивающие уменьшение размеров экономического ущерба для покупателей жилья и формирование оптимальных уровней развития долгосрочных кредитно-инвестиционных систем на основе проектного финансирования, уровня доступности жилья для населения и показателей конкурентоспособности рынка;

4. Предложены методические положения по оценке рисков партнерских отношений застройщик-дольщик на первичном жилищном рынке с выявлением тенденций изменения рисков долевого строительства на основе выполненной классификации рисков долевого строительства на макро-, мезо- и микроуровнях управления с понятийными уточнениями, моделированием системы партнерских отношений и определением многокритериального поля для отнесения заключенных договоров долевого участия к проблемным;

5. Изучены основные тенденции развития долевого строительства с графоаналитическим зонированием на безрисковые зоны, среднего, умеренного и повышенного риска, что позволило осуществить формирование рейтинга инвестиционной безопасности территориальных жилищных рынков и дает возможность осуществлять целевые мероприятия регулирования рисков жилищного рынка адресного характера;

6. Сформулированы методические предложения по моделированию комплексных многовариантных экономических механизмов регулирования рисков

основных участников первичного жилищного рынка на основе выделения локальных взаимодействующих подсистем регулирования, функционирующих через уровни управления, формы реализации партнерских отношений, ситуационное развитие, ключевые факторы регулирования, подтверждающие значительные резервы развития жилищного рынка с минимальным уровнем рисков;

7. Обоснован методический подход и практические рекомендации по оценке
уровня экономического ущерба граждан по проблемным объектам долевого
жилищного строительства, который позволил осуществить экономико-

математическую формализацию показателей экономические последствий,

возникающих в результате нарушения партнерских отношений застройщиком на проблемных объектах и выявить основные тенденции изменения величины ущерба, характеризующие эффективность регулирования рисков на федеральном и территориальном уровнях.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов проведённых исследований подтверждена
использованием основных положений системного подхода, теории вероятностей,
экономико-математического моделирования, финансового и инвестиционного анализа,
риск-менеджмента. Рабочая гипотеза подтверждается положительным обсуждением
результатов исследования на международных и всероссийских научных

конференциях, публикациями результатов исследований в рецензируемых научных изданиях, в том числе в журналах, включенных в перечень ВАК.

Достоверность результатов обусловлена стогим соблюдением научного логически-априорного подхода, современных экономических теорий и методов исследований, положений теории рисков, теории управления, факторного анализа, функционально-структурного анализа, а также использованием репрезентативного массива статистической информации по исследуемой проблеме. Обоснованность положений подтверждается их внедрением в практику деятельности инвестиционно-строительных организаций, государственных и муниципальных органов власти, а также в учебный процесс НИУ МГСУ.

Теоретическая и дльщиков практическая значимость исследования.

Теоретическая значимость заключается в развитии положений экономической науки в области первичного жилищного рынка, теории надежности и рисков применительно к долевому строительству. Полученные теоретические выводы и предложения могут послужить базой для последующих теоретических и прикладных разработок в этой области исследований.

Практическая значимость исследования заключается в возможности практического применения разработанных методических положений и практических рекомендаций в реальной деятельности застройщиков, органов государственного и муниципального регулирования жилищного строительства, а также покупателей жилья. Основные научно-практические результаты работы могут быть использованы в системе переподготовки кадров (государственных и муниципальных служащих, банковских работников, застройщиков и др.), а также в учебном процессе при подготовке бакалавров, магистров и аспирантов по различным направлениям и специализациям, связанным с изучением особенностей функционирования первичного жилищного рынка. Предложения и рекомендации соискателя могут быть

использованы в деятельности различных предприятий с учетом территориальной и отраслевой специфики их развития.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): 1.3.54. Анализ современного состояния и основных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов; 1.3.70. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики; 1.3.78. Развитие теории и методологии управления рисками инвестиционных проектов в строительстве.

Апробация и реализация результатов исследования. Основные

теоретические и практические положения диссертационного исследования докладывались на семинарах и конференциях всероссийского и международного уровней.

Теоретические и практические выводы исследования внедрены в практику
деятельности Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства
Российской Федерации, Международной ассоциации фондов жилищного
строительства и ипотечного кредитования (МАИФ), Комитета Правительства
г. Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и
контролю в области долевого строительства (Москомстройинвесте),

Потребительского общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, в ряде инвестиционно-строительных жилищных компаний, а также в учебном процессе для студентов строительных специальностей НИУ МГСУ.

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 15 научных работ (общим объемом 5,57 п.л., в т.ч. лично автором 3,69 п.л.), из них 6 работ в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации (объемом 3,28 п.л., в т.ч. лично автором – 2,6 п.л.), а также 1 работа в издании библиографической и реферативной базы данных Scopus (объемом 0,52 п.л., в т.ч. лично автором – 0,24 п.л.). Соискателем без соавторства опубликовано 4 статьи, из которых 3 статьи в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных ВАК для публикации результатов диссертации (общим объемом 2,31 п.л.).

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трёх глав, заключения, библиографического списка и приложений. Общий объем работы – 160 страниц (без учёта приложений), в том числе 20 таблиц, 42 рисунка, библиография содержит 138 наименованийя трудов отечественных и зарубежных авторов.

Анализ особенностей развития жилищного строительства и проблематика привлечения инвестиций на первичных жилищных рынках в условиях повышенных рисков заключения договоров долевого участия

Обратимся к анализу особенностей развития жилищного строительства и проблематике привлечения инвестиций на первичных жилищных рынках в условиях повышенных рисков заключения договоров долевого участия.

По полученным данным на официальном сайте Федеральной службы государственной статистики (Росстат), в Российской Федерации с 2000 года началось постепенное наращивание объемов жилищного строительства, в 2016 году уже было введено в эксплуатацию 79,8 млн.кв метров жилых домов (Рисунок 1). Хотя в 2016 году произошло некоторое снижение объемов ввода жилья (на 6,45%, спад зафиксирован впервые с 2000 года), по прогнозам Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, опубликованном 17.01.2017, на 2017-2020 гг. планируется увеличение объемов вводимого жилья1 (2017 г. - 81 млн.кв.м., 2018 г. - 88 млн.кв.м., 2019 г. - 94 млн.кв.м., а к 2020 г. планируется достигнуть отметки в 100 млн.кв.м.).

Следует отметить, что в последние годы зафиксированы рекордные объемы ввода жилья, при этом более 80 % из общего объема занимает строительство с привлечением средств граждан по договорам долевого участия.

По данным Росстата и аналитическим обзорам жилищного строительства в РФ, можно сделать вывод о том, что наиболее отстающими в области ввода жилья являются Дальневосточный и Северо-Кавказский федеральные округа. В них инвестиционно-строительная деятельность по многим показателям считается худшей. Распределение жилищного строительства по округам РФ представлено далее (Рисунок 2).

В докладе главы Минстроя России Михаила Меня на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности в Российской Федерации [80] отмечается, что в 2015 году за счет средств дольщиков в России строилось более 12 000 объектов недвижимости с привлечением около 2,5 трлн. рублей, в том числе 1,5 трлн. рублей (60%) - средств участников. Участие в долевом строительстве сопряжено с определенными рисками, совокупность которых способствовала возникновению проблемы так называемых «обманутых дольщиков». [152] Проблема заключается в несовершенстве существующего законодательства в области регулирования долевого строительства, которое предоставляет недобросовестным застройщикам возможность использовать полулегальные «серые» схемы привлечения денежных средств.

В связи с этим были опубликованы поручения президента РФ В.В. Путина по итогам совещания с членами Правительства, состоявшегося 25 октября 2017 года [70], где были затронуты различные вопросы регламентации отношений, связанных с долевым строительством. Речь шла об усилении роли Минстроя России и Фонда защиты прав дольщиков; введении возможности отказа в приеме взносов застройщиков в компенсационный фонд; усиление ответственности губернаторов и контролирующих органов за обеспечение защиты прав участников долевого строительства; усилении ответственности бенефициаров застройщиков за ущерб, нанесенный дольщикам; защите прав граждан, средства которых привлекались застройщиками по схемам облигаций и ЖСК, а также граждан, пострадавших при участии в долевом строительстве; поэтапное замещение средств граждан банковским кредитованием в качестве источника финансирования жилищного строительства либо иной формой финансирования жилищного строительства, минимизирующей риск для граждан.

В то же время Глава Минстроя РФ Михаил Мень дал интервью радиостанции Business FM2, в котором отметил, что в ноябре 2017 г. в России насчитывалось «830 проблемных объектов. По ним заключено порядка 86 тысяч договоров долевого участия. Если учесть, что каждый договор — это семья, то можно говорить о более чем 100 тыс. человек, которые оказались в очень сложной ситуации». В качестве одного из факторов, обусловивших сложившуюся ситуацию, указывается, что страхование, которое было введено с 1 января 2014 года, себя не оправдало. Указывается, что в ноябре 2017 г. в различной стадии строительства застраховано 122 млн квадратных метров жилья. Но страховые компании не всегда выполняют свои обязательства. Страховых премий страховые компании за период с 2015 по 2017 г. получили около 39 млрд рублей. А страховых случаев в 2017 году (раньше их не было, потому что у строительного процесса двухгодичный период) — на 50 млн рублей (т.е. порядка 20 квартир).

В ноябре 2017 г. в связи с предложенными изменениями в законодательстве в отношении перехода от долевого строительства к менее рискованным формам инвестирования на сайте компании РИА Новости3 был проведен опрос с участием более 800 человек по вопросу «Как вы думаете, что будет после замены долевого строительства проектным финансированием?». Результаты опроса приведены далее (Рисунок 3). Как видно из результатов опроса, почти половина респондентов настроены скептически и не верят в результативность предлагаемых изменений.

Для построения функционального риск-менеджмента, служащего для защиты фирмы от неблагоприятных последствий внешней и внутренней среды организации необходимо, в первую очередь, оценить реально сложившуюся ситуацию в области управления рисками. [152] По результатам оценки необходимо выявить направления, в которых целесообразно совершенствовать существующую систему риск-менеджмента, а также возможности для повышения конкурентоспособности и повышения социальной ответственности бизнеса на базе комплексного подхода к управлению рисками.

Инвестиционная деятельность компании - это процесс, который всегда связан с рисками. Каждое строительное предприятие должно уделять особенное внимание проблемам учета рисков. Строительные компании сначала самостоятельно формируют систему риск-менеджмента, которая позволила бы адекватно реагировать на изменение факторов внешней и внутренней среды. В то же время, в большинстве стран с развитой рыночной экономикой власть реализует конкретную политику реагирования на быстрое изменение ситуации с целью поддержки строительных проектов, в том числе с высокой степенью технологического и финансового риска.

Существование регламентированных источников практически всех изменений в проектах строительства позволяет стандартизировать подходы к управлению рисками. Для этого необходимо для каждого типа изменений в проектах строительства разработать некоторый технологический стандарт, систему управления рисками, к управлению которой необходимо подходить с позиций методологии управления проектами. Также застройщик сталкивается с определенными рисками и при заключении ДДУ. Федеральный закон №214-ФЗ, защищающий права дольщиков, создает ряд проблемных вопросов для застройщика.

Ряд проблем вызваны недоработками в системе страхования гражданской ответственности застройщика. Согласно Федеральному закону №214-ФЗ, застройщик, осуществляющий долевое строительство обязан обеспечить страхование своей гражданской ответственности либо путем вступления в Общество взаимного страхования (далее - ОВС), либо воспользовавшись услугами страховой организации, имеющей право осуществления данного вида страхования [126].

Каждый из этих вариантов сопряжен для застройщика с определенными рисками. Так, вступление в ОВС подразумевает солидарную ответственность по долгам общества, то есть застройщики-члены ОВС рискуют столкнуться с необходимостью расплачиваться по чужим долгам. Именно по этой причине большинство строительных компаний предпочитают не вступать в ОВС: из порядка 3600 российских застройщиков членами ОВС являются лишь 260 организаций. А застройщики, которые предпочли вступлению в ОВС страхование в коммерческих страховых компаниях, столкнулись со следующей проблемой: в настоящий момент страхование гражданской ответственности застройщика вправе осуществлять 20 страховых компаний, из которых лишь 5 реально готовы рассматривать заявки на данный вид страхования [38]. По мнению ряда экспертов, столь малое количество компаний не сможет полностью удовлетворить имеющийся спрос на страхование гражданской ответственности застройщика. И, поскольку страхование гражданской ответственности застройщика осуществляется до государственной регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства, застройщики, в случае возникновения проблем со страхованием своей гражданской ответственности, рискуют так и не начать возведение объекта недвижимости из-за невозможности легального привлечения инвестиций в виде денежных средств дольщиков.

Понятийное уточнение и анализ особенностей долевого строительства как высокорискованного сегмента первичного жилищного рынка с концептуально-методическим моделированием экономического механизма его ситуационного развития

Выполненные исследования показали, что в России произошло с 2004 года формирование и развитие особого сегмента рынка жилищной недвижимости в виде рынка долевого строительства. Это связано с принятием в 2004 г. Федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Это привело к активному функционированию специфического сегмента первичного жилищного рынка - рынка долевого строительства многоквартирных жилых домов.

Проведенные исследования позволили предложить следующее определение долевого строительства - это сегмент первичного рынка жилищной недвижимости с минимальной стоимостью привлекаемых инвестиций, преимущественно ориентированный на формирование рынка доступного жилья через строительство многоквартирных жилых домов, когда между застройщиком и покупателем (дольщиком) заключается договор долевого участия, подлежащий обязательной государственной регистрации в условиях строгой регламентации сделок купли-продажи согласно федерального законодательства, что обеспечивает минимизацию рисков партнерских отношений между застройщиком и покупателем жилья. Главными особенностями функционирования рынка долевого строительства по сегменту многоквартирных жилых домов являются: обязательность заключения договора долевого участия; государственная регистрация сделок ДДУ в Росреестре; наличие системы страхования сделок по ДДУ (страховые компании, взаимное страхование ответственности, работа страхового Фонда с 2017 г.); постоянный ежеквартальный мониторинг финансового состояния застройщиков; публичность застройщика на основе проектной декларации; контроль застройщика со стороны СРО; контроль за достаточной величиной уставного капитала застройщика; наличие возможности банковского контроля за целевым использованием средств застройщиков по счетам эскроу; наличие проблемных объектов и обманутых вкладчиков, а также незавершенность экономического механизма государственного регулирования территориальных первичных жилищных рынков РФ.

Современной актуальной особенностью развития рынка долевого строительства в России является принятие решения Президентом России В.В. Путиным 25 октября 2017 г. о его закрытии и трансформации в рынок проектного финансирования. Это связано с приоритетом необходимости существенного сокращения рисков строительства МКД и важностью устранения значительного и недопустимого количества проблемных объектов и обманутых дольщиков. Сформирована стратегия обязательной переориентации работы застройщиков при реализации инвестпроектов на деловое партнерство не только с покупателями жилья (дольщиками), обеспечивающими привлечение инвестиций с минимальной стоимостью, но и с банками, как дополнительными гарантами и поручителями экономической надежности партнерских отношений застройщика и покупателя жилья на первичном рынке.

Проведенный обзор научно-практических работ в этой области показал, что каких либо современных организационно-экономических исследований по обоснованию такой стратегий развития первичного жилищного рынка нет, что указывает на ее экспертный характер.

Данная стратегия ориентирована на переход от уже сформированного высокорискованного рынка долевого строительства к менее рискованной форме реализаций инвестиционных проектов в виде проектного финансирования, ориентированного на долгосрочные смешанные инвестиции как банков и покупателей жилья, так и собственных средств самих застройщиков.

Анализ перечисленных особенностей современного проблемного развития рынка долевого строительства МКД показывает некоторую неопределенность такого развития жилищного рынка из-за неготовности банковских структур к активной партнерской работе с многочисленными застройщиками и покупателями жилья. При этом неизбежны дополнительные издержки как банковского сектора, так и застройщиков на реализацию процедур проектного финансирования. Это приведет к увеличению стоимости жилья минимум на 5-7% и уменьшению доступности для населения жилищной недвижимости.

К негативным аспектам такого развития следует отнести также прогнозируемое увеличение показателей концентрации на жилищных рынках [151]. Это может привести к ликвидации мелких и средних девелоперских компаний и доминированию крупного бизнеса. Конкурентная среда может ухудшится и получит все большее развитие олигопольный тип рынка, когда 3-5 крупных компаний будут в состоянии контролировать до 70-80% всех объемов строительства МКД , способных участвовать в проектном финансировании. Эта ситуация также неизбежно приведет к дополнительному увеличению стоимости жилья и уменьшению его доступности. При этом двух-полярная модель партнерских отношений «застройщик-дольщик» заменяется трех-полярной «застройщик-банк-дольщик».

Важно отметить, что проектное финансирование не является целью, а лишь инструментом формирования эффективной системы государственного регулирования рынка доступного жилья в России, который ориентирован на минимизацию рисков партнерских отношений застройщик-покупатель на первичном рынке.

Следует отнести к нерешенным вопросам проблематику формирования целесообразной государственной доктрины структурообразования переходного периода от долевого строительства к проектному методу реализации инвестиций, который ожидается не менее 3-5 лет. Не ясно каким по длительности должен быть этот период, какие ключевые функции при этом должны быть реализованы основными субъектами проектного финансирования, какие ресурсы для этого потребуются и какова прогнозируемая их результативность.

Важнейшим аспектом творческого развития первичного жилищного рынка по сегменту долевого строительства следует считать формирование альтернативных стратегий моделей финансирования и форм приобретения жилья (ЖСК, облигационные займы и пр.), которые могут дополнять уже принятую государственную доктрину ликвидации долевого жилищного строительства и его замены проектным финансированием.

Существующие негативные случаи банкротств в банковской среде, в туристическом бизнесе, на рынке пассажирских авиаперевозок не привели к закрытию этих видов бизнеса или их трансформации в другие разновидности, а лишь к усилению моделей госрегулирования. Так и на рынке долевого строительства, по авторскому мнению, вполне допустимо дать возможность работать по моделям долевого строительства надежным, экономически и финансово устойчивым застройщикам на отдельных территориальных рынках, где наблюдается высокий уровень инвестиционной безопасности реализации долевого строительства МКД.

Идентификация современной проблемной ситуации развития рынка долевого строительства позволила сформулировать научную гипотезу исследования. Она заключается в возможности решения выявленной проблемы недостаточной инвестиционной безопасности жилищного рынка по сегменту долевого строительства для покупателей жилья на основе научного обоснования теоретико-методических положений и практических рекомендаций по ситуационному развитию товарного рынка данного типа на основе экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного строительства на основе повышения управляемости рисками партнерских отношений «застройщик-дольщик» и обеспечения существенного уменьшения ущерба для покупателей жилья по данным типам рискам в условиях использования различных моделей финансирования.

Выполненные исследования позволили смоделировать теоретическую модель жилищного рынка с учетом выделения его структурной составляющей в виде подсистемы рынка долевого строительства, которая показана далее (Рисунок 6).

Методические предложения по развитию экономических механизмов регулирования рисков основных участников жилищного рынка на основе моделирования факторного пространства рисков долевого строительства

В целях дальнейшего развития экономического механизма партнерских отношений рассмотрим факторы регулирования экономической надежности партнерских отношений. Группа факторов была представлена ранее в модели системы партнерских отношений на первичном жилищном рынке между застройщиком и покупателем жилья с учетом многовариантных форм их реализации. Рассмотрим их более подробно.

Основные факторы регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика - дольщика, обеспечивающие контроль следующих существенных параметров, для группы рисков макроуровня (F1) можно выделить следующие:

1) обеспечение эффективного функционирования федерального земельного рынка долевого строительства МКД;

2) развитие федерального законодательства в области обеспечения эффективного функционирования первичного жилищного рынка;

3) обеспечение реализации государственной стратегии доступного жилья;

4) страхование деятельности застройщика;

5) контроль застройщика со стороны саморегулируемой организации;

6) контроль за дополнительным обеспечением ответственности застройщиков посредством функционирования государственного компенсационного фонда

Можно выделить следующие основные факторы регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика дольщика, обеспечивающие контроль следующих существенных параметров, на мезоуровне (F2):

1) обеспечение эффективного функционирования регионального и муниципального земельного рынка долевого строительства МКД

2) оформление прав собственности (аренды) на земельный участок;

3) получение разрешение на строительство объекта;

4) контроль застройщика со стороны органа государственного строительного надзора;

5) контроль за соблюдением величины уставного капитала застройщика;

6) контроль банков за целевым использованием средств дольщиков по счетам эскроу.

Основные факторы регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика - дольщика, обеспечивающие контроль следующих существенных параметров, на внутрифирменном операционного типа (F3):

1) надежность поставщиков материалов, ресурсов;

2) надежность подрядчиков, субподрядчиков;

3) регулирование целевого использования средств моделями управленческого учета;

4) достоверное определение сметной стоимости строительства;

5) достоверное определение сроков строительства и ввода объектов в эксплуатацию;

6) контроль за профессионализмом и качеством трудовых ресурсов;

7) контроль за системой менеджмента; 8) контроль за изменениями законодательства;

9) контроль за правильным оформлением земельного участка в собственность, аренду;

10) контроль за исполнением договоров на инженерные изыскания;

11) контроль своевременного размещения проектной декларации;

12) контроль своевременности проведения государственной экспертизы проектов;

13) контроль своевременности получения разрешения на начало производства работ;

14) контроль отсутствия непредвиденных потерь и затрат;

15) технический надзор за качеством и своевременностью выполнения СМР по формам КС-2, КС-3;

16) контроль за своевременность ввода объекта в эксплуатацию;

17) контроль участия в системе страхования;

18) контроль за поддержанием величины уставного капитала организации согласно установленным требованиям;

19) контроль за соблюдением правовых требований к оформлению и заключения договоров долевого участия в строительстве;

20) контроль за обеспечением государственной регистрации договоров долевого участия в Росреестре.

Факторы регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика - дольщика, обеспечивающие контроль следующих существенных параметров, на внутрифирменном уровне инвестиционного типа (F4):

1) контроль за финансово-экономическими показателями устойчивости деятельности застройщика;

2) контроль наличия оборотных средств и платежеспособности предприятия;

3) контроль положительной стоимости чистых активов компании как элемент оценки стоимости бизнеса и обеспечения его стабильности;

4) контроль за показателями чистой прибыли и рентабельности предприятия застройщика;

5) контроль за кредитной деятельностью застройщика и его кредитными бюджетами с целью недопущения закредитованности;

6) контроль за необоснованной выплатой дивидендов учредителям;

7) контроль уровня накопленных средств долевого строительства;

8) контроль целевых направлений использования накопленных средств долевого строительства по видам объектов;

9) контроль за взаимодействием с банками-партнерами по использованию финансовых средств дольщиков на счетах эскроу в банках на единичном объекте;

10) контроль за взаимодействием с банками-партнерами по использованию финансовых средств дольщиков на счетах эскроу в банках при строительстве множества объектов в рамках комплексного освоения территории;

11) контроль за оформлением договоров поручительства;

12) контроль за соблюдением способов обеспечения застройщиком обязательств по договору;

13) контроль обеспечения исполнения обязательств по договору поручительства банком;

14) контроль за нормативами финансовой устойчивости деятельности застройщика перед формами финансового регулирования.

Перейдем к факторам регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика - дольщика, обеспечивающим контроль следующих существенных параметров, обуславливающим поведенческие риски покупателей жилья (дольщиков) (F5). Они разделены на две группы:

а) Риски застройщика, связанные с оппортунистическим поведением покупателя жилья;

b) Экономические риски покупателей жилья (дольщиков) из-за их недостаточной профессиональной компетентности в инвестиционной деятельности.

К факторам регулирования экономической надежности партнерских отношений застройщика - дольщика уровня формирования риска F5 можно отнести следующие:

1) Риски потребительского экстремизма покупателей жилья относительно застройщика;

2) Непрофессионализм и некомпетентность дольщиков;

3) Замораживание средств дольщиков;

4) Потеря инвестиционных средств дольщика.

Методические предложения по оценке уровня экономического ущерба дольщиков по проблемным объектам с анализом тенденций изменения ущерба как результативности регулирования надежности рисков партнерских отношений «застройщик-дольщик»

Заключительным этапом исследования является оценка уровня экономического ущерба граждан по проблемным объектам, а также определение результативности развития организационно-экономического механизма регулирования рынка долевого жилищного строительства. Для этого предлагается авторская методика расчета величины экономического ущерба граждан по проблемным объектам, включающая общую часть и два методических подхода.

Под экономическим ущербом граждан по проблемным объектам долевого жилищного строительства следует понимать невыгодные для участника долевого строительства экономические последствия, возникающие в результате правонарушения, допущенного застройщиком, которые заключаются в «замораживании» средств дольщика на проблемных объектах МКД.

Автором предлагаются следующие методические подходы для определения экономического ущерба граждан по проблемным объектам:

1. Расчет экономического ущерба граждан на основе цены 1 кв.м. жилья на дату образования ущерба - D1.

2. Расчет экономического ущерба граждан на основе цены 1 кв.м. жилья на дату расчета - D2.

При этом также в качестве методической предпосылки расчета также использовались среднестатистические данные по уровню использования собственных средств дольщиков в общей стоимости заключенных договоров участия - 60% (Дуч), согласно данных, приведенных на сайте Минстроя России [80].

Рассмотрим последовательно каждую из предложенных методик.

Первый методический подход предполагает расчет экономического ущерба граждан на основе цены 1 кв.м. жилья на дату образования ущерба. Для этого предлагается следующая последовательность действий:

1) Рассчитывается количество граждан, чьи права нарушены при строительстве объектов долевого участия в строительстве, и которым был нанесен экономический ущерб (Nrp);

2) Определяется процент участников долевого строительства, принимавших участие в строительстве многоквартирных ЖИЛЫХ ДОМОВ Дмн (в 2014 г. участие в строительстве многоквартирных домов принимало 88% дольщиков, в 2015 г. - 82% дольщиков, в 2016 г. - также 82% дольщиков (Рисунок 12)).

3) Определяется количество квартир, при приобретении которых при помощи участия в долевом строительстве права собственников были нарушены (для этого производится расчет, исходя из предположения, что на 1,6 гражданина приходится 1 договор участия в долевом строительстве, т.е. 1 квартира) - Ку =l,6_1=0,625;

4) Принимается размер средней площади приобретаемых квартир Sm (по данным Федеральной службы государственной статистики [83] средний размер одной квартиры в Российской Федерации составлял в 2014 г. - 54,0 кв.м., в 2015 - 54,6 кв.м., в 2016 - 54,9 кв.м.);

5) Определяется средняя стоимость 1 кв.м. жилого помещения на дату возникновения ущерба СраСч (по данным Федеральной службы государственной статистики [83] средняя стоимость 1 кв.м. жилого помещения в Российской Федерации на первичном рынке составляла в 2014 г. - 51 714 руб./кв.м., в 2015 - 51 530 руб./кв.м., в 2016 - 53 287 руб./кв.м.);

6) Определяется доля средств участников долевого строительства Дуч (по данным Минстроя России Михаила Меня на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности в Российской Федерации [80] отмечалось, что в 2015 году за счет средств дольщиков в России строилось более 12 000 объектов недвижимости с привлечением около 2,5 трлн. рублей, в том числе 1,5 трлн. рублей (60%) - средств участников, такое же значение принимается для 2014 и для 2016 г.);

7) Рассчитывается экономический ущерб граждан по проблемным объектам D1 в рублях (формула 1):

L)Y — JNrp X Дмн X КуХ Окв X Upacn X Дуч , \L)

Применим указанную методику для расчета общего экономического ущерба граждан по проблемным объектам для Российской Федерации (Приложение Н).

Преимуществом методического подхода 1 является возможность определения экономического ущерба в ценах на дату возникновения ущерба, что позволяет более точно рассчитать величину ущерба в конкретных экономических условиях рассматриваемого периода.

Недостатком методического подхода 1 является невозможность расчета совокупного экономического ущерба за несколько периодов без приведения значений ущерба разных лет к стоимости на определенную единую дату, что может повлечь дополнительные погрешности в расчетах.

Второй методический подход предполагает определение экономического ущерба граждан на основе цены 1 кв.м. жилья по состоянию на дату расчета. Для этого предлагается следующая последовательность действий:

1) Рассчитывается количество граждан, чьи права нарушены при строительстве объектов долевого участия в строительстве, и которым был нанесен экономический ущерб (Nrp);

2) Определяется процент участников долевого строительства, принимавших участие в строительстве многоквартирных ЖИЛЫХ ДОМОВ Дмн (в 2014 г. участие в строительстве многоквартирных домов принимало 88% дольщиков, в 2015 г. - 82% дольщиков, в 2016 г. - также 82% дольщиков (Рисунок 12)).

3) Определяется количество квартир, при приобретении которых при помощи участия в долевом строительстве права собственников были нарушены (для этого производится расчет, исходя из предположения, что на 1,6 гражданина приходится 1 договор участия в долевом строительстве, т.е. 1 квартира) - Ку =l,6_1=0,625;

4) Принимается размер средней площади приобретаемых квартир SKB (по данным Федеральной службы государственной статистики [83] средний размер одной квартиры в Российской Федерации составлял в 2014 г. - 54,0 кв.м., в 2015 - 54,6 кв.м., в 2016 - 54,9 кв.м.);

5) Определяется средняя стоимость 1 кв.м. жилого помещения по состоянию на дату расчета Стек (по последним данным Федеральной службы государственной статистики [83] средняя стоимость 1 кв.м. жилого помещения в Российской Федерации на первичном рынке в 2016 г. - 53 287 руб./кв.м.);

6) Определяется доля средств участников долевого строительства Дуч (по данным Минстроя России Михаила Меня на заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности в Российской Федерации [80] отмечалось, что в 2015 году за счет средств дольщиков в России строилось более 12 000 объектов недвижимости с привлечением около 2,5 трлн. рублей, в том числе 1,5 трлн. рублей (60%) - средств участников, такое же значение принимается для 2014 г. и для 2016 г.);

7) Рассчитывается экономический ущерб граждан по проблемным объектам D2 в рублях (формула 2):

D2 = Nrp х Дмн х Кух SKB х Стек х ДуЧ , (2)

Применим указанную методику для расчета общего экономического ущерба граждан по проблемным объектам для Российской Федерации (Приложение Н).

Преимуществом методического подхода 2 является возможность расчета совокупного экономического ущерба за несколько периодов без дополнительных расчетов.

Недостаток методического подхода 2: при расчете совокупного экономического ущерба путем сложения величин ущерба разных периодов не учитывается, что некоторые объекты долевого жилищного строительства уходят из группы «Проблемные объекты».

Следует отметить, что методический подход 2 обладает более значительными преимуществами, поэтому применим указанный порядок расчета к определению экономического ущерба граждан по проблемным объектам для Федеральных округов Российской Федерации (методический подход 2 по 2014-2016 гг. - Приложение Н). Информация экономическому ущербу с расположением федеральных округов в порядке убывания размера ущерба в 2014 г. представлена далее (Рисунок 41).