Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические положения комплексного освоения территории в системе управления использованием земельных ресурсов города 11
1.1 Содержание инвестиционно-строительных проектов развития земельных участков в составе городских территорий 11
1.2 Анализ зарубежного и отечественного опыта развития земельных участков путём реализации инвестиционно-строительных проектов 25
1.3 Особенности нормативно-правового регулирования отношений по использованию земельных ресурсов в проектах комплексного освоения территорий 39
Выводы по главе 1 44
2 Методические положения оценки ценности земельных участков как элементов планировочной структуры города для целей проектов комплексного освоения территории 48
2.1 Категории «стоимость», «цена» и «ценность» при определении градостроительной ценности земельного участка для осуществления проекта комплексного освоения территории 48
2.2 Организационно-экономический механизм повышения эффективности использования земельных участков, на которых осуществляется проект комплексного освоения территории .69
2.3 Организационно-технический метод выбора приоритетного направления развития проекта комплексного освоения территории 79
Выводы по главе 2 88
3 Практические рекомендации по реализации проектов комплексного освоения территорий, позволяющие обеспечить эффективное использование земельных ресурсов города 91
3.1 Оценка ценности земельного участка как элемента планировочной структуры города и величины арендной платы за пользование им для целей проектов комплексного освоения территорий 91
3.2 Метод оценки участия сторон в государственно-частном партнёрстве при осуществлении проектов комплексного освоения территорий 125
3.3 Экономическая эффективность использования земельных участков при осуществлении проектов комплексного освоения территорий 129
Выводы по главе 3 143
Заключение 145
Список литературы 152
Приложение А. Оценка экспертами значимости оцениваемых параметров по выбранным группам факторов градостроительной ценности территории 173
Приложение Б. Оценка экспертами влияния оцениваемых параметров градостроительной ценности земельного участка на реализацию проекта КОТ .182
Приложение В. Расчет затрат на создание основных фондов объектов и сооружений коммунального хозяйства, обеспечивающих эксплуатацию жилых домов проектируемого микрорайона 191
Приложение Г. Расчёт стоимости малых архитектурных форм - тыс.руб/место; озеленения – тыс.руб/га 192
Приложение Д. Средние цены на объекты недвижимости в г. Люберцы .193
Приложение Е. Расчет оптимального сценария взаимодействия девелопера и местной администрации .194
- Содержание инвестиционно-строительных проектов развития земельных участков в составе городских территорий
- Категории «стоимость», «цена» и «ценность» при определении градостроительной ценности земельного участка для осуществления проекта комплексного освоения территории
- Организационно-технический метод выбора приоритетного направления развития проекта комплексного освоения территории
- Экономическая эффективность использования земельных участков при осуществлении проектов комплексного освоения территорий
Содержание инвестиционно-строительных проектов развития земельных участков в составе городских территорий
Современный этап управления земельными ресурсами городов во многом определяется развитием системы расселения России, прежде всего, демографическими тенденциями и, в частности, особенностями внутренней миграции, проявляющейся в росте населения городов за счет населения сельских и пригородных территорий, перемещающегося сюда в различных целях [56, 84, 109, 146]. Ещё в 19 веке в Манифесте коммунистической партии классики марксизма написали: «Буржуазия подчинила деревню господству города. Она создала огромные города, в высокой степени увеличила численность городского населения по сравнению с сельским и вырвала таким образом значительную часть населения из идиотизма деревенской жизни» [99]. В 21-ом веке эта тенденция распространилась и на малые и средние города, население которых также потянулось за «лучшей жизнью» в крупные и крупнейшие города. В то же время процессы субурбанизации и контрурбанизации, характерные для многих европейских стран, на территории Российской Федерации практически отсутствуют. Указанные и прочие факторы предопределяют необходимость рационального использования существующих земельных ресурсов городов и их увеличения за счёт новых городских территорий.
В таких условиях, усугубляемых межтерриториальной конкуренцией, одной из основных задач развития городских поселений и городских округов становится привлечение инвестиций в них, и её решение проявляется в долгосрочных программах городского развития, в которых в условиях дефицита городских земель предусматривается, в частности, высвобождение земельных участков, ранее использовавшихся в целях промышленного производства, прекратившего свое функционирование в условиях изменения структуры и приоритетов экономики.
В свою очередь в современных условиях на уровне городских систем управления земельными ресурсами одним из перспективных механизмов, зарекомендовавших себя в зарубежной практике и постепенно внедряющийся в российскую, становится управление развитием земельных участков в рамках инвестиционно-строительных проектов (далее – ИСП), реализуемых в различных формах (в зависимости от степени освоенности земельного участка).
Раскрывая содержание сущности землеустройства в составе ИСП развития земельных участков в составе городских территорий, обратимся к терминам, требующим уточнения своего содержания в части землеустройства. К ним относятся понятия: «инвестиционно-строительная деятельность», «инвестиционно-строительный проект».
Содержание понятия «инвестиционно-строительная деятельность» (далее – ИСД) раскрывается исследователями по-разному, что свидетельствует о многоаспектности рассматриваемого понятия.
ИСД необходимо рассматривать, прежде всего, как частный вид деятельности по отношению к инвестиционной. Например, в Федеральном законе от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности) [4] среди прочих даётся определение понятию «капитальные вложения» как вложениям различного вида имущества в основной капитал (основные средства), в том числе, в виде затрат на новое строительство, реконструкцию и техническое перевооружение. В связи с чем, ИСД в самом общем смысле можно рассматривать как деятельность по осуществлению капитальных вложений в основные средства, в том числе в здания, строения, сооружения и иные объекты капитального строительства. В условиях рыночной экономики ИСД становится гораздо более широким понятием, охватывающим не только непосредственно процессы вложения финансовых ресурсов, но и предшествующие и последующие процессы и мероприятия.
Исследователи выделяют следующие подходы, раскрывающие сущность ИСД [113]:
1. Производственный подход, в соответствии с которым основные акценты делаются на циклах строительства или реконструкции объектов [49].
2. Коммуникационный подход, основанный на разделении единиц ИСД на создающих значимые для территории коммуникационные потоки, оказывающие существенное влияние на информационную инфраструктуру инвестиционно-строительных комплексов [48].
3. Институциональный подход, рассматривающий ИСД через функции институциональных единиц [77].
4. Договорной подход, основанный на исследовании особенностей хозяйственных отношений инвестиционно-строительного процесса [80].
5. Функциональный подход, в соответствии с которым ИСД рассматривают как совокупность функций организаций, участвующих в ней [61].
В Национальном стандарте ГОСТ Р 57363—2016 («Управление проектом в строительстве. Деятельность управляющего проектом (технического заказчика)») предлагается расширенная трактовка ИСД, которая охватывает не только непосредственно этап управления инвестициями и инвестирования для целей создания объектов капитального строительства, их капитального ремонта, ввода в действие объектов производственного и непроизводственного назначения, но и этап привлечения инвестиций [22].
В других публикациях ИСД рассматривается как комплекс организационных, экономических и производственных мероприятий, в которых участвуют государство и представители строительного бизнеса (строительно-монтажные, проектные, научно-исследовательские организации), направленный на аккумулирование и последующее инвестирование финансовых ресурсов в основные фонды производственного и непроизводственного назначения с целью получения прибыли и социальных эффектов [107]. Авторы указывают, что термин «инвестиционно-строительная деятельность» используется ввиду того, что такая деятельность состоит из двух видов самостоятельной деятельности: вложения инвестиций и капитального строительства [57].
Стоит согласиться, что ИСД следует рассматривать как комплексную многоаспектную систему, связанную с реализацией инвестиционных проектов в сфере создания объектов недвижимости [94].
Целесообразно выделить основных субъектов управления данной системой. В самом общем «приближении» круг таких субъектов установлен в Законе об инвестиционной деятельности и Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ) [2]. К ним, в частности, отнесены: инвесторы, заказчики, подрядчики, застройщики, пользователи объектов капитального строительства и другие лица.
В практике реализации ИСП, круг субъектов, участвующих в их реализации может детализироваться. К примеру, А.В. Лобанов выделяет 15 таких субъектов [93].
Характеризуя содержание объектов управления в инвестиционно-строительной деятельности, уместным видится использование ресурсного подхода. Для этого предлагается задействованные ресурсы разделить на основные и вспомогательные (рисунок 1).
На наш взгляд, в современной теории управления ИСД в необоснованно малой степени рассматриваются важные аспекты ИСД, связанные с оптимальным управлением территориями и землями, основанными на организации землеустроительных и кадастровых мероприятий. Оптимальное решение вопросов, связанных с отдельными аспектами землеустроительной и кадастровой деятельности может играть определяющую роль в целесообразности реализации каждого конкретного ИСП.
Категории «стоимость», «цена» и «ценность» при определении градостроительной ценности земельного участка для осуществления проекта комплексного освоения территории
Категории «стоимость», «цена», «ценность» относятся к фундаментальным категориям экономической науки и применяются в отношении всех видов экономических благ. Содержание данных понятий видоизменяется в зависимости от объектов, в отношении которых они используются.
В экономической науке, зачастую происходит смешение и отождествление понятий «ценность» и «стоимость». К примеру, английский термин «value» переводится в некоторых изданиях как «ценность». В толковом словаре Даля говорится, что «стоить – заключать в себе известную ценность» [70]. Несмотря на это, в различных публикациях заметна терминологическая разобщенность в отношении рассматриваемых понятий.
Понятия «ценность» и «стоимость» различные авторы и организации отождествляют и объединяют в одну категорию. Например, Л.Д. Ревуцкий приближает по содержанию понятия «рыночная стоимость» и «обменная ценность» [120]. Понятие «ценности» отождествляется понятию «инвестиционной стоимости» и в Международных стандартах оценки (МСО) [101]. Нет однозначного подхода и к понятию «цена». Например, в Современном экономическом словаре под редакцией Б.А. Райзберга, Л.Ш. Лозовского и Е.Б. Стародубцевой, отмечается что цена есть фундаментальная экономическая категория, означающая количество денег, за которое продавец согласен продать, а покупатель готов купить единицу товара. При этом, по мнению авторов, цена определенного количества товара составляет его стоимость, в связи с чем правомерно «…говорить о цене как стоимости товара в денежном выражении» [118].
Категория «ценность» изначально имеет в меньшей степени прикладной характер, оно скорее абстрактно и его в большей степени используют в таких областях знаний как философия, психология, экономическая теория [127]. Согласимся с тем, что если категория «стоимость» является в большей степени определенным и четким, то категория «ценность» становится результатом субъективного восприятия индивида, общества или других субъектов экономической деятельности [127]. Другими отличиями ценности от стоимости является характер их изменения во времени, а также управляемость категорий.
В понятийном аппарате МСО 2007 г. категория «стоимость» раскрывается через цену, по которой наиболее вероятно будет осуществлена сделка между покупателем и продавцом товара и услуги, доступных для потребления [102]. Стоимость, таким образом, устанавливает гипотетическую цену продукции, о которой должны договориться покупатели и продавцы.
Понятие градостроительной ценности земельного участка основано на основополагающих категориях экономической науки – «стоимости», «цены», «ценности», – обоснованность применения которых в земельных отношениях, в реализации инвестиционно-строительных проектов, имеет основополагающее значение. Значение адекватного и обоснованного использования в практике управления проектами комплексного освоения территорий рассматриваемых категорий проявляется в необходимости повышения эффективности использования земель и выбора оптимальных моделей городского развития. По справедливому мнению исследователей, необоснованное в плане стоимостных, ценностных и ценовых составляющих управление земельными ресурсами приводит к их неэффективному использованию и деструктивной модели городского развития [66, 110]. Кроме этого, работа с земельными участками как объектами оценки относится к одной из наиболее трудоемких, технически и организационно сложных [60, 67, 110, 122, 140]. Раскрывая причины сложности адекватной оценки земельных участков, авторы указывают, что они обусловлены следующим:
1. Недостаточной разработанностью нормативно-правовой базы и состоянием земельного рынка в стране. Соглашаясь с данной причиной, отметим, что нуждается в развитии методическая база оценки земельных участков и категорий, определяющих их градостроительную ценность.
2. Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленный в п. 5 ст. 1 ЗК РФ, требует оценивать не только сам земельный участок, но и расположенные на нём объекты – или «единый» объект недвижимости.
3. В отличие от других объектов недвижимости, свободное воспроизводство земельных ресурсов полностью исключено. Для каждого участка характерны физические и природные параметры, а их число ограничено.
4. Для земельных участков, в отличие от других объектов недвижимости, характерна неограниченная эксплуатация. В условиях же количественной ограниченности земли их стоимость со временем, как правило, растёт. К земельным участкам не применяется понятие износа.
5. Земельные участки могут использоваться по различному назначению, что также может выступать фактором, дифференцирующим их стоимость [46].
В Международных стандартах оценки отмечается, что оценка стоимости земельного участка как неиспользованного или с улучшениями (недвижимости) является понятием экономическим. Стоимость участка создаётся его полезностью или способностью удовлетворять нужды и потребности людей, а также его уникальностью, местоположением, долговечностью, степенью ограниченности предложения, специфической полезностью конкретного земельного участка [101].
Решение актуальной задачи определения обоснованных стоимостных, ценностных и ценовых составляющих земельных ресурсов осложняется недостаточной методической проработанностью данного вопроса в действующем нормативно-правовом обеспечении. Существующее на уровне органов государственной власти методическое обеспечение оценки земельных участков не «специализировано» в отношении отдельных направлений использования земельных участков, в частности, направления реализации ИСП КОТ.
Например, в ЗК РФ в контексте перечисленных выше задач и проблем используются два основных понятия – «рыночная стоимость» и «кадастровая стоимость» земельных участков (ст. 66 ЗК РФ). При этом содержание данных понятий раскрывается в Законе об оценочной деятельности [3]. Указанный нормативный правовой акт определяет четыре вида стоимости, устанавливаемых субъектами оценки в отношении объектов оценки: рыночную, кадастровую, ликвидационную и инвестиционную.
Рыночная стоимость объекта оценки в Законе об оценочной деятельности определяется как наиболее вероятная цена, в соответствии с которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда участники такой сделки действуют разумно, располагая всем объёмом необходимой информации, а на цену сделки не влияют чрезвычайные обстоятельства. Понятие «рыночная стоимость» объектов оценки раскрывается и в Международных стандартах оценки (МСО 1-4), где оно определяется как расчётная величина в объёме денежной суммы, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного комплекса маркетинга с презюмированием добровольности, компетентности и расчётливости действий сторон [101].
Кадастровая стоимость в ст. 3 Законе об оценочной деятельности определяется как стоимость, установленная как результат проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах установления кадастровой стоимости, либо определенная в иных, предусмотренных законодательством случаях. Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [9] также специально вводит понятие «кадастровая стоимость», но не даёт его содержательного определения, ссылаясь на необходимость учёта результатов оценки, полученных в результате использования соответствующих методических указаний. Закон об оценочной деятельности даёт также определение инвестиционной стоимости как стоимости объекта оценки для субъектов инвестирования, определяемой в инвестиционных целях использования такого объекта. Аналогичное определение инвестиционной стоимости даёт Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2) [16]. В Федеральном стандарте оценки № 13 («Определение инвестиционной стоимости») указывается, что при определении инвестиционной стоимости объектов производится расчёт объёма денежных средств, отражающих полезный эффект использования объекта оценки для конкретного лица или группы лиц (способность удовлетворять таким объектом потребности конкретных лиц или группы лиц) при установлении данным лицом (лицами) инвестиционных целей использования объекта оценки [18].
Организационно-технический метод выбора приоритетного направления развития проекта комплексного освоения территории
Формирование организационно-технического метода выбора приоритетного направления развития проекта КОТ исходит из следующих требований:
1. Назначение такого метода состоит в выборе оптимальной для целей конкретного проекта КОТ территории, соответствующей ожиданиям органов власти, ресурсам и потребностям инвесторов.
2. Метод должен базироваться на принятых официальных методических подходах к определению стоимостных (ценовых) характеристик земельных участков и их использовании для установления итоговых цен для лиц, планирующих участие в проекте КОТ.
3. Разработка метода требует учёта факторов, влияющих на формирование градостроительной ценности территории, которые будут положены в основу выбора приоритетного направления развития проекта КОТ.
Предлагаемый в исследовании метод включает алгоритм выбора приоритетного направления развития проекта КОТ (рисунок 9), а также раскрывающую этот алгоритм совокупность методических рекомендаций выбора приоритетного направления развития проекта КОТ.
Как видно, разработанный метод включает три крупных стадии, которые разбиваются на соответствующие этапы:
I. Стадия расчета стоимости и цены земельного участка для целей вовлечения в инвестиционно-строительный оборот, включающая этапы:
1. Оценка и утверждение кадастровой стоимости территорий осуществляется в соответствии с Методическими указаниями Минэкономразвития РФ от 07.06.2016 № 358, которые определяют правила установления кадастровой стоимости земельных участков и иных объектов недвижимости [17].
2. Оценка и утверждение рыночной стоимости территорий для целей определения размера арендных платежей.
3. Оценка и утверждение инвестиционной стоимости территорий.
4. Оценка итоговой величины стоимости территорий.
5. Определение аукционной цены территорий, основанной на рыночной стоимости земельных участков.
Порядок реализации первой стадии предложенного алгоритма в большей мере урегулирован существующими методиками оценки рыночной, инвестиционной стоимости земельных участков и их использования для целей определения аукционной цены земельного участка. В связи с этим, не будем повторять в данном параграфе уже известные знания и сложившиеся подходы к оценке различных видов стоимости земельных участков.
В гораздо меньшей степени развиты вопросы установления градостроительной ценности территорий, которые могут использоваться в проектах КОТ. Выбор приоритетных направлений развития таких территорий требует определения их градостроительной ценности.
II. Оценка градостроительной ценности территорий на основе факторов градостроительной ценности и стоимостных показателей территории.
Уровень градостроительной ценности территории не может иметь стоимостную, натуральную или иную принятую при оценке земель единицу измерения. Градостроительная ценность территории – собирательная категория, включающая ряд количественных и качественных факторов, делающих территорию пригодной для использования в целях комплексного освоения.
Нами предлагается учитывать следующие факторы при оценке градостроительной ценности территории:
1. Внешние факторы, не относящиеся непосредственно к территории, но влияющие на её градостроительную ценность, в том числе:
1.1. Параметры, определяющие потенциал социально-экономического развития территории и её социально-экономическую ценность:
1.1.1. Состояние ВРП региона и его динамика как интегральная экономическая характеристика перспективности реализации проекта КОТ.
1.1.2. Потенциал создания рабочих мест на территории – определяется числом производственных предприятий, торговых организаций, бизнес-центров, органов государственной власти, некоммерческих организаций в пределах разумной доступности для территории, которая может быть использована для проекта КОТ, динамикой основных показателей деятельности и уровнем деловой активности в районе, который рассматривается для реализации проекта КОТ.
1.1.3. Уровень дохода населения и его динамика в районе и на прилегающих территориях.
1.1.4. Уровень кредитных ставок банков для юридических и физических лиц.
1.1.5. Доступность и востребованность услуг кредитования для физических и юридических лиц как фактор ускорения продаж объектов недвижимости в рамках проекта КОТ и обеспечения финансовыми ресурсами субъектов инвестирования.
1.2. Показатели социально-демографической ситуации:
1.2.1. Численность и плотность населения на прилегающих территориях района, который рассматривается для реализации проекта КОТ.
1.2.2. Характер влияния миграции на перспективы реализации проекта КОТ.
1.2.3. Структура населения по уровню доходов на прилегающих территориях.
1.2.4. Криминогенная обстановка в районе и на прилегающих территориях.
2. Факторы рыночной ценности территории с точки зрения реализации проекта КОТ:
2.1. Существующее предложение объектов недвижимости (квартиры, в том числе на вторичном рынке, гаражи и машиноместа, коммерческая недвижимость) на прилегающих территориях и в районе, который рассматривается для целей реализации проекта КОТ.
2.2. Изменение объёма предложения объектов недвижимости в будущем.
2.3. Существующий спрос на объекты недвижимости на прилегающих территориях и в районе, который рассматривается для целей реализации проекта КОТ.
2.4. Потенциальный спрос на объекты недвижимости на прилегающих территориях и в районе, который рассматривается для целей реализации проекта КОТ.
2.5. Состояние цен на земельные участки прилегающих территорий и их динамика.
3. Факторы экологической ценности территории, выражающиеся в следующем:
3.1. Наличие в пределах доступности жителей территории лесопарковой зоны.
3.2. Наличие в пределах доступности жителей территории водоемов искусственного или природного происхождения (прудов, озер).
3.3. Наличие в пределах доступности жителей территории искусственных и естественных водотоков.
3.4. Экологическое состояние территории и прилегающих территорий – наличие или отсутствие явных признаков загрязнения.
3.5. Наличие в ближайшем территориальном окружении мест размещения, хранения, захоронения, утилизации отходов производства и потребления.
3.6. Наличие в ближайшем территориальном окружении «грязных» производств.
4. Факторы транспортной ценности территории и потенциал мобильности жителей территории, которая рассматривается для целей реализации проекта КОТ:
4.1. Близость к центру города и статус территории по своему нахождению: культурно-деловой центр, спальный район, окраина.
4.2. Качество и удобство подъезда к территории.
4.3. Близость к центральным магистралям.
4.4. Близость к объектам общественного пассажирского транспорта (остановки наземного транспорта, автовокзалы, станции метро).
4.5. Близость к аэропортам.
4.6. Близость к железнодорожным станциям.
Экономическая эффективность использования земельных участков при осуществлении проектов комплексного освоения территорий
Проекты КОТ, являясь по своему экономическому содержанию инвестиционными проектами, требуют применения методик оценки эффективности проектов подобного рода.
Для оценки экономической эффективности использования земельного участка в г. Люберцы нами последовательно реализованы следующие шаги:
1. Определена сумма и структура расходов (временная и по видам затрат) для комплексного освоения земельного участка. С использованием укрупненных расценок и технико-экономических параметров планируемых к возведению объектов капитального строительства, социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения получены абсолютные величины затрат на КОТ.
2. Выполнен расчёт величины и временной структуры денежных поступлений реализации проекта на выбранной территории. Оценка величины доходов осуществлялась на основе данных о тенденциях рынка, потенциального спроса, оценки цен продажи объектов жилой и нежилой недвижимости.
Результаты оценки рынка использованы для расчёта величины доходов от реализации проекта.
3. Выполнен расчет ставки дисконтирования в соответствии с прогнозами уровня инфляции и рисков инвестирования капитала в реализацию проекта КОТ на выбранном земельном участке.
4. Определен чистый дисконтированный доход, получаемый в результате комплексного освоения территории, а также другие показатели эффективности инвестиционного проекта КОТ.
Далее раскроем ключевые результаты выполненных расчётов эффективности использования земельного участка в г. Люберцы при осуществлении проекта КОТ.
1) Оценка затрат и оттоков по проекту.
К оттокам по инвестиционному проекту относятся затраты, необходимые для эффективного использования территории комплексного освоения земельного участка, которые несет девелопер в процессе реализации проекта.
Типовые проекты зданий и сооружений подбираются в зависимости от материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона.
В соответствии с СП 42.13330.2011 и нормативами Московской области в жилых зонах населённых пунктов размещаются жилые дома разных типов: многоэтажные (9 этажей и более), средней этажности (5-8 этажей, включая мансардные), малоэтажные многоквартирные, блокированные, индивидуальные отдельно стоящие с приквартирными, приусадебными земельными участками. Максимальная этажность в городах Московской области - 17 этажей.
На Градостроительном совете Московской области было принято положительное решение, предусматривающее отклонение от максимальной установленной этажности, в соответствии с которым была разрешена 20-ти этажная застройка по эстетическим соображениям.
Для расчёта объёма жилого фонда используем формулу (3):
где Vж.ф. – проектируемый объём жилого фонда на территории земельного участка, м2;
Sз.у. – площадь земельного участка (элемента планировочной структуры), развитие которого планируется, м2;
Pср. – средний коэффициент плотности застройки на данной территории (или плотность жилого фонда м2 общ.пл./га);
a1, …, an – доля жилой застройки по типам домов в общем объёме жилого фонда;
Р1, …, Рп - коэффициент плотности застройки соответствующего типа дома (или плотность жилого фонда м2 общ.пл./га).
Объём жилого фонда рассчитывается как сумма площадей всех этажей зданий и сооружений, определённая по внешним размерам здания.
Коэффициент плотности застройки (или плотность жилого фонда) принимается на основании регионального норматива «Нормативы градостроительного проектирования Московской области. (Таблица № 2)».
Таким образом, проектируемый объём жилого фонда на территории земельного участка составляет:
Полученная расчётная средняя плотность застройки жилыми домами - 7030 м2/га; проектируемый объём жилого фонда – 152490 м2.
Далее рассчитаем показатель жилищной обеспеченности населения - Qж.ф.ср. , в м2/чел.
Данный показатель зависит от уровня комфорта жилых домов и квартир. Жилье экономического класса и муниципальное жильё всегда пользуются большой популярностью у населения, так как цена его является приемлемой для широких групп покупателей по уровню дохода. В связи с этим, большую долю (85%) в общем объёме строительства занимает жильё массового и социального уровня. Вместе с тем, благодаря преимуществам местоположения данного участка в благоприятно экологической зоне, предполагается разместить престижное жильё бизнес-класса в размере 10% от общего объёма строительства (таблица 22).