Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Теоретические предпосылки и базовые условия развития земельной ипотеки 8
1.1 Особенности земли как объекта ипотечно-залоговых отношений 8
1.2 Возможности и условия развития земельной ипотеки 20
1.3 Опыт развития земельной ипотеки 24
1.3.1 Исторические аспекты развития земельно-ипотечных отношений 24
1.3.2 Анализ мировой практики развития земельно-ипотечного кредитования 37
Глава 2 Исследование регионального рынка земель на примере Свердловской области 47
2.1 Состояние и динамика развития земельного рынка в Свердловской области 47
2.2 Принципы формирования и основные инструменты регулирования земельного рынка в регионе 64
2.3 Проблемы земельного рынка региона и основные направления их решения 73
Глава 3. Технологии формирования и использования земельных активов для разработки и реализации ипотечных проектов 83
3.1 Информационное и землеустроительное обеспечение развития земельной ипотеки в Свердловской области 83
3.2 Регулирование оборота земельных активов в процессе ипотеки 103
3.3 Оценка эффективности использования земельных активов в процессе ипотеки 119
Выводы и предложения 128
Список использованной литературы 133
- Возможности и условия развития земельной ипотеки
- Исторические аспекты развития земельно-ипотечных отношений
- Принципы формирования и основные инструменты регулирования земельного рынка в регионе
- Регулирование оборота земельных активов в процессе ипотеки
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Одной из ключевых проблем российской экономики, существенно обострившейся после введения в 2014 г. внешних ограничений, является недостаток инвестиций, остро проявляющийся и в сфере агропромышленного производства. Между тем, многие российские агропромышленные предприятия обладают огромным потенциалом привлечения финансовых ресурсов для своего развития на основе земельной ипотеки.
Земля, которая в развитых странах уже долгое время используется как ключевой инвестиционный ресурс, в России, в силу разных факторов (правовых, экономических, социальных, институциональных, организационных), выполняет ограниченные функции. Надо констатировать, что земля, в подавляющем большинстве случаев, используется как фактор производства в привязке к своим специфическим физическим свойствам (для строительства и использования промышленных, коммерческих объектов; под пастбища и пашни и др.), либо, в лучшем случае, как экономический объект (сдача в аренду, продажа). При этом остаётся незадействованным инвестиционный потенциал земли.
Значительно превышающие в стоимостном выражении федеральный и региональные бюджеты, земельные активы по точному замечанию специалистов остаются лишь «виртуальным национальным богатством» [190]. Россия, являясь крупнейшей по территории страной мира, использует в ипотечном обороте порядка 1 % земель. Таким образом, имея неоценимые объёмы национального богатства, Россия привлекает в национальную экономику неприемлемо малые объёмы инвестиционных ресурсов.
Наличие дополнительных инвестиционных ресурсов у среднего и малого бизнеса, особенно в сфере сельскохозяйственного производства, становится одним из важнейших условий повышения их конкурентоспособности, реализации политики импортозамещения и обеспечения продовольственной безопасности страны.
Реализуемая на федеральном и региональном уровнях земельная реформа сталкивается с рядом трудностей, обусловленных главным образом, неэффективной структурой собственности на землю. До настоящего времени всё ещё не проведены полноценно работы по разграничению земель, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований, не проведена их реальная рыночная оценка.
Указанные обстоятельства определяют актуальность проблем развития земельной ипотеки, разработки научно-методических основ формирования земельных активов и управления ими, как одного из основных инструментов привлечения дополнительных инвестиций в экономику.
Содержание исследования соответствует пункту 14.6 «Организационно-экономические механизмы регулирования земельно-имущественных отношений» паспорта специальности 08.00.05 (землеустройство).
Степень разработанности проблемы. Отдельные вопросы управления развитием системы ипотечных отношений на макро- и микроуровне рассматривались в трудах многих исследователей, среди которых стоит особо выделить работы Авагяна Г.Л., Александрова С.А., Белых Л.П., Букирь М.Я., Бычковой Н.П., Глобы СБ., Казейкина В.С., Калининой Н.Н., Мутовина СИ. и др.
Среди работ, посвящённых тематике развития земельно-ипотечных отношений можно выделить публикации таких авторов как Алькова Е.В., Ганжа Н.С, Ганжа СВ., Есин Е.Е., Замалеев Р.Р., Иванкина Е.В., Кресни-кова Н.И., Леппке О.Б., Роговский Е.И., Фархиуллина О.Р., Хлыстун В.Н., Чередникова А.О., Шубин Н.Ю. и др.
Различные аспекты теоретико-методологических и практических вопросов управления земельными ресурсами в процессе развития земельного рынка, а также проблемы землеустроительного обеспечения его функционирования рассматривались в работах Аратского Д.Б., Беленького В.Г., Варламова А.А., Волкова С.Н., Гальченко С.А., Комова Н.В., Лойко П.Ф., Носова СИ., Ткачука С.А. и др.
Не умаляя значимости указанных выше трудов, следует отметить, что недостаточно проработанными остаются вопросы формирования и развития оборота земельных активов.
Целью диссертационного исследования является разработка научно-практических рекомендаций по совершенствованию механизмов формирования земельных активов и управления ими в процессе развития земельно-ипотечных отношений на региональном уровне.
Задачи исследования. Реализация поставленной цели обусловливает необходимость решения следующих задач:
установить особенности функционирования земли в залогово-ипотечном процессе;
определить возможности и условия развития ипотечных отношений в региональном аспекте;
изучить исторические этапы развития ипотеки в России, а также мировой опыт формирования земельно-ипотечных систем;
провести анализ состояния и динамики развития земельного рынка Свердловской области, определить его потенциал в развитии земельной ипотеки;
выработать принципы формирования и основные инструменты регулирования ипотечного рынка на региональном уровне;
структурировать проблемы, препятствующие полноценному развитию ипотечных отношений в регионе;
определить особенности и дать экономическое обоснование формированию земельных активов в процессе ипотечной деятельности;
установить содержание землеустроительного обеспечения процессов формирования земельных активов;
определить основные условия обеспечения оборота земельных активов в процессе ипотеки;
установить показатели эффективности использования земельных активов в процессе ипотеки.
Объектом исследования являются земельные ресурсы, определяющие потенциал развития земельно-ипотечного кредитования на региональном уровне.
Предметом исследования стали экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития механизмов земельной ипотеки на региональном уровне.
Теоретическая и методологическая база исследования. Основой исследования стали публикации отечественных и зарубежных специалистов в области управления ипотечной деятельностью и организации системы земельно-ипотечного кредитования. Были использованы монографии и труды ведущих специалистов в области привлечения ипотечных инвестиционных ресурсов, теории и практики создания земельных активов, а также методологические подходы отечественных и зарубежных экономистов в проведении анализа региональной специфики формирования земельно-ипотечных отношений.
В работе использовались методы сравнительно-исторического, статистического, системного анализа, социологических исследований, экспертный подход, метод моделирования.
Информационной базой исследования стали данные Федеральной службы государственной статистики, Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, а также результаты специализированных экономических исследований.
Основные научные результаты и научная новизна исследования.
Научная новизна исследования заключается в развитии научно-методических положений, определяющих создание системы земельно-ипотечных отношений в регионе и формирования земельных активов как эффективного условия развития данной системы. В частности:
1. Уточнены и впервые систематизированы особенности функционирования земли как объекта залоговых отношений, установлены возможность и необходимость трансформации земельных участков в инвестиционные активы.
-
Предложена авторская версия периодизации и особенностей развития земельной ипотеки на различных этапах.
-
Выявлены основные тенденции развития земельного рынка Свердловской области, определен потенциал использования земельных ресурсов региона в качестве инвестиционных активов.
-
Разработана технология формирования земельных активов сельскохозяйственных предприятий, предложен алгоритм постановки земельных участков на баланс сельскохозяйственных предприятий, установлены содержание и последовательность действий по землеустроительному обеспечению этого процесса.
-
Разработаны научно-практические рекомендации по стимулированию развития в регионе земельно-ипотечного рынка и основных элементов его инфраструктуры, в частности земельно-ипотечного агентства.
-
Установлена экономическая эффективность предлагаемых мер по вовлечению земельных ресурсов региона в земельно-ипотечный оборот.
Практическая значимость полученных результатов обусловлена возможностями широкого использования предложенного инструментария формирования и рационального использования земельных активов региона для привлечения инвестиций в агропромышленный комплекс.
Результаты исследования могут быть использованы на федеральном и региональном уровнях в процессе планирования развития системы земельно-ипотечных отношений, а также на уровне отдельных субъектов хозяйствования прежде всего сельскохозяйственных предприятий и объединений, как методическая основа управления инвестиционной деятельностью с использованием механизмов земельной ипотеки.
Апробация результатов исследования. Идеи и результаты исследования были изложены и получили одобрение на VIII Международной научно-практической конференции молодых учёных и специалистов «Научное обеспечение развития сельских территорий» (посвящённой 235-летию ФГБОУ ВПО «Государственный университет по землеустройству»).
Структура диссертации определяется общей концепцией, целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, трех глав, включающих десять параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы. Диссертация изложена на 156 страницах машинописного текста, включает в себя 35 рисунков и 14 таблиц. Список использованной литературы включает 195 наименований.
Возможности и условия развития земельной ипотеки
По справедливому мнению многих исследователей, современная мобилизация земельной собственности в структуре экономики Российской Федерации требует четкого определения дальнейшего совершенствования целей и задач землепользования России.
Одним из экономических инструментов, способных задействовать потенциал земельного рынка Российской Федерации является ипотека. На современном этапе категория «ипотека» может употребляться в нескольких значениях. Так, в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее ГК РФ), ипотека представляет собой залог недвижимого имущества [1]. Ипотекой также называют закладную и долг по ипотечному кредиту [76].
Более развёрнутые трактовки указанного термина определяют его как способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества [137].
Проводя анализ земли как объекта кредитно-залоговых отношений, прежде следует определить нормативно-правовую базу, на основе которой осуществляется регулирование ипотечной системы в нашей стране.
Основными законодательными актами, осуществляющими правовое регулирование ипотеки земельных участков, являются Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Различные аспекты регулирования земельных отношений, планирования использования и охраны земель, формирования земельных участков, постановкой их на кадастровый учет, регулируются Земельным и Градостроительным кодексами Российской Федерации, Федеральными законами от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ «О землеустройстве», от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Ключевые аспекты оценочной деятельности регулируются Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе ипотеки и владельца закладной регулируются Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Важное значение имеют также банковская и финансовая составляющие законодательства: Федеральные законы от 2 декабря 1990 г. № 395-1 «О банках и банковской деятельности», от 25 февраля 1999 г. № 40-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций», от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях», от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», от 22 апреля 1996 № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг» и др.
Таким образом, современная нормативная база в области регулирования земельно-ипотечных отношений представляет собой серьёзный правовой пласт, который предоставляет широкий спектр возможностей для использования земли как объекта ипотечно-залоговых отношений.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [3], объектом залога для ипотечного кредита могут являться: - земельные участки, за исключением земельных участков, оговоренных в законодательстве; - предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности; - жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; - дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения; - воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Ипотечное кредитование залоговые отношения в котором основаны на земельной собственности имеют специфичный субъектный и обеспечительный состав, влияющий на систему кредитования. Так в рамках земельно-ипотечных отношений к субъектам относятся кредиторы, займополучатели, инфраструктурная составляющая кредитной сделки, а обеспечением являются земельные участки. Земля, как земельный участок, в соответствии с законодательством является недвижимым имуществом.
Для обеспечения гарантий возвратности займа в рамках земельно-ипотечных отношений обязательным условием принятия предмета залоговых отношений является её государственная регистрация, наличие у займополу-чателя отчёта независимого оценщика о текущей рыночной стоимости передаваемого в залог участка и технико-экономического обоснования инвестиционной проекта с определением основных направлений дальнейшего использования предмета залога.
Помимо этого, земля, становящаяся предметом земельно-ипотечных отношений, должна быть застрахована в пользу банка.
В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, земельный участок, как объект земельных отношений является частью поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке [2]. Земельный фонд Российской Федерации, в зависимости от своего целевого назначения, делится на следующие категории [2]: земли сельскохозяйственного назначения;
Исторические аспекты развития земельно-ипотечных отношений
Позитивным фактором является также и то, что значительная часть земель, регистрируемых в собственность в последние годы предоставляется юридическим лицам (36,2 % по состоянию на 2015 г.). Поскольку именно организации являются более активными субъектами земельно-ипотечных отношений, рост количества участков с правом собственности, оформленным на организации, следует отнести к положительным исходным условиям формирования земельно-ипотечных отношений в Свердловской области. В табл. 2 представлена динамика структуры земельного фонда региона за 2010 – 2014 гг.
Вместе с позитивными тенденциями, в последние годы наблюдается тренд, не способствующий динамичному развитию земельного рынка – постепенное увеличение роли государства во владении земельными ресурсами в регионе (рис. 5). Как видно, доля земель, находящихся в государственной собственной в последние годы выросла с 66,7 % в 2010 г. до 67,2 % в 2014 г. В связи с этим, возникает необходимость обеспечения приемлемых условий для оптимального, выгодного для всех участников рынка, разгосударствления земельных ресурсов как фактор развития рыночной экономики.
С учётом средней кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения, объём неиспользуемой налогооблагаемой базы по землям данной категории на сегодняшний день составляет более 151 млрд. руб., что, очевидно, является фактором, снижающим результативность и эффективность бюджетной, а также налоговой политики региона.
Надо отметить, что такое положение дел, в контексте влияния на состояние земельного рынка, а также развития земельно-ипотечных отношений, является, в целом, негативным фактором, опосредующим низкие темпы развития земельно-ипотечных отношений в Свердловской области. Наиболее эффективным способом решения данной проблемы представляется продолжение приватизации земель сельскохозяйственного назначения в регионе. При этом государство должно оставить себе лишь малую часть земель, обеспечивающих выполнение стратегических задач.
Согласно конституционным нормам, земля в России может состоять в частной, государственной и прочих формах собственности. Институт частной собственности на землю распространяется для частных граждан и юридических лиц. Большая часть земель, находящихся в частной собственности приходится на земли граждан. На рис. 6 представлена динамика структуры частной собственности за 2010 – 2014 гг.
Таким образом, вместе со снижением удельного веса земель, находящихся в собственности граждан, что является негативной тенденцией, существенно выросла площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, которая на начало 2015 г. составила 345,9 тыс. га.
С точки зрения формирования земельного рынка в Свердловской области, постепенное увеличение доли земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности юридических лиц является, несомненно, позитивным фактором. Если в 2009 г. значение этого показателя составляло 4,7 %, то в 2014 г. оно уже составило 7,5 % от общей площади. Как было отмечено выше, стимулирование этой тенденции является одним из приоритетов государственного управления развитием земельного рынка и может быть реализовано следующими мерами: обеспечением необходимой правовой базы для приватизации земель; снижением бюрократических препонов для субъектов земельного рынка; обеспечением инфраструктуры земельного рынка региона.
Выявленные тенденции обусловливают общую системную неразвитость рыночных земельных отношений в России, малую численность эффективных собственников земли, а также потенциальных крупных субъектов инвестиционной деятельности и как следствие, определяют снижение темпов и результативности земельных и прочих рыночных реформ государства.
Важной проблемой земельного рынка Свердловской области является недооценённость земель сельскохозяйственного назначения в регионе. Данный факт негативно влияет как на состояние бюджета, в котором доля земельных платежей в общей структуре поступлений крайне мала, так и на состояние земельно-ипотечных отношений. В связи с этим, представляется необходимым увеличение кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Свердловской области.
Выявленные изменения в структуре земельного фонда по формам собственности обусловлены, прежде всего, динамикой совершённых сделок с земельными участками между гражданами и юридическими лицами, добровольный отказ частных лиц от земельных участков, подтверждение посредством судебных инстанций прав собственности Свердловской области на невостребованные доли частных лиц по категориям земель сельскохозяйственного назначения [172].
На рис. 7 представлена структура государственного земельного фонда по различным формам и уровням власти.
Рассматривая тенденции развития земельного рынка Свердловской области, следует отметить, что общее число сделок с землей в 2014 г. с учётом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель составило, согласно статистическим данным, 139 039 сделки площадью 5 385 485,801 га.
Принципы формирования и основные инструменты регулирования земельного рынка в регионе
Таким образом, на современном этапе есть несколько групп причин, сдерживающих развитие земельно-ипотечных отношений в Свердловской области. Среди этих причин, в частности, недостаточно развитая правоприменительная практика; общая неразвитость инфраструктуры земельного рынка (отсутствие площадок для проведения торгов, недостаточная эффективность регистрационной деятельности и пр.); отсутствие механизмов и методологической базы развития земельно-ипотечных отношений.
Проблема управления земельным рынком в России на различных уровнях с учётом проводимых социально-экономических преобразований в стране является весьма острой. Вместе с тем, вопросы, касающиеся этой проблемы, освещены недостаточно глубоко и полно. Переход к рыночным отношениям во всех сферах, в том числе земельной предполагает необходимость качественно нового развития земельно-имущественного комплекса с повсеместным превращением земли в ликвидный, высокодоходный ресурс, на основе грамотного использования различных механизмов государственного регулирования. Анализируя структуру управления земельным рынком в Российской Федерации, следует отметить, что в 2004 г. в соответствии с указом Президента РФ от 09.03.2004 г. «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» [7] начаты мероприятия для повышения эффективности функционирования органов исполнительной власти. Согласно данного указа, создано Федеральное агентство по управлению государственным имуществом; а Федеральная служба земельного кадастра преобразовано в Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. Функции по принятию законодательных актов переданы Министерству экономического развития и торговли РФ. Задачи по ведению градостроительного кадастра и инвентаризации объектов недвижимости переданы Федеральному агентству кадастра объектов недвижимости. Оба указанных агентства находятся в структурном подчинении Министерству экономического развития РФ.
На современном этапе также были изменены полномочия ряда федеральных органов исполнительной власти в части осуществления государственного кадастра недвижимости, землеустройства. В частности, в 2009 г. перестало существовать Федеральное агентство геодезии и картографии, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, функции которых вменены Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.
Указанный выше орган на современном этапе реализует функции государственной регистрации прав на недвижимое имущество, сделок с ним, оказанию государственных услуг в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, государственного мониторинга земель, геодезии, картографии и пр. Таким образом, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии выполняет важную роль и функционировании земельного рынка, в части информационного обеспечения его участников, а также реализации ряда ключевых организационно-правовых функций.
С учётом важности выполняемых функций, система управления земельным рынком на современном этапе находится, по сути, в ведении Министерства экономического развития РФ, которое в частности выполняет задачи выработки государственной политики и нормативного регулирования отношений в области формирования земельного рынка.
Такая структура управления земельным рынком построена для более эффективного управления земельными отношениями с учётом специфики земельных ресурсов.
Действующие органы управления земельным рынком в целом, на основе реализуемых методов регулирования землепользованием разделяют на органы общей компетенции (Правительство РФ, региональные правительства, муниципальные органы власти) и органы специальной компетенции (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии РФ, и её территориальные представительства.). Правительство РФ и региональные правительства имеют более широкие полномочия и функции, по сравнению с перечисленными выше функциями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ. Муниципалитеты, в свою очередь, регулируют вопросы, касающиеся: - предоставления и изъятия земельных участков; - соблюдения режима землепользования; - определения правил застройки территорий городских и сельских поселений; - формирования различных программ использования земель и пр. Одной из особенностей управления земельными ресурсами является необходимость государственной регистрации прав собственности на земельные участки за Россией, субъектами РФ и органами местного самоуправления. Таким образом, управление земельным рынком осуществляется на трёх уровнях -федеральном, уровне субъекта и органов местного самоуправления.
Сложность и многоаспектность земли как объекта рыночного оборота, обусловливает необходимость возложения на региональные органы власти и муниципалитеты функций по принятию мер для стабилизации отношений на земельном рынке, в том числе мер правового характера, при наличии противоречий в федеральной законодательной базе.
Регулирование оборота земельных активов в процессе ипотеки
Перед определением показателей эффективности использования земельных активов в процессе ипотеки обратимся к сущности понятия «эффективность» применительно к земельной ипотеке.
В соответствии с традиционным пониманием эффективности, как экономической категории, ею называют отношение полученного результата, выраженного в финансово-экономических количественных характеристиках (доход, прибыль, косвенные экономические и финансовые показатели) к понесённым затратам (материальным, амортизационным, на оплату труда) для достижения этого результата [58, 168, 181, 192].
Эффективностью также называют относительный эффект, или результат, который может достигаться в материальном, денежном или социальном выражении [58, 168].
Между тем, эффективность, как экономическая категория, является весьма многоаспектным, сложным и более широким понятием, чем термин «эффект». О многоаспектности рассматриваемого термина свидетельствует и то, что в английском языке существует два эквивалента этого понятия, считающихся синонимами, но, по сути, означающих несколько разнящиеся экономические термины - effectiveness (рассматривается как способность достигать поставленные задачи, независимо от того, какие затраты были сделаны на их достижение) и efficiency (рассматривается как оптимальное соотношение затрат на результаты, независимо от того, достигнуты ли конечные задачи экономической деятельности). То есть русскому термину «эффективность» соответствует два английских понятия, различающихся по своей сущности.
Таким образом, подходы к определению сущности термина «эффективность» могут разниться в зависимости от специфики анализируемой деятельности, сферы деятельности (финансовая, производственная, управленческая и т.д.).
Очевидно также и то, что имеющиеся в теории управления и экономической теории трактовки термина эффективность являются достаточно общими и требуют адаптации к специфике той или иной исследуемой области.
Стоит отметить, что некоторые исследователи выделяют экономическую, социальную, экологическую, финансовую и бюджетную компоненты эффективности [105, 158, 181]. С точки зрения задач данного исследования, интерес представляет экономическая, финансовая и бюджетная компонента эффективности.
Б.А. Борисов под экономической эффективностью понимает результат экономической деятельности, экономических программ и мероприятий, который характеризуется отношением полученного экономического эффекта к затратам факторов, ресурсов, повлиявших на достижение этого результата, а также достижение наибольших объёмов производственной деятельности с применением ресурсов определённой стоимости [58]. Выделяя финансовую, бюджетную и экономическую эффективность, исследователи трактуют их следующим образом [147, 181]: финансовая эффективность представляет собой учёт финансовых (коммерческих) результатов реализации проекта для его непосредственных участников; бюджетная эффективность предполагает учёт последствий реализации проекта для бюджетов разного уровня (федерального, субъектов и муниципалитетов); - экономическая эффективность предполагает учёт затрат и результатов, связанных с реализацией проекта, выходящих за границы прямых финансовых интересов его субъектов и допускающих их стоимостную оценку.
Под эффективностью использования земельных активов нами будет пониматься совокупность экономических, финансовых и бюджетных показателей результативности непосредственных участников земельно-ипотечных отношений (займополучателей и банков) и государства, определяющих эффект от реализации программ земельно-ипотечного кредитования.
Обеспечение полноценного оборота земель и трансформация их в финансовые активы позволит получить множество эффектов. Для наглядного понимания всего спектра получаемых эффектов, а также их предварительного структурирования, нами предлагается следующая схема (рис. 33).
Как видно, основной задачей и главным эффектом внедрения предлагаемых в предыдущих разделах данного исследования мер, является появление в регионе земельных ресурсов как финансовых активов, которые становятся полноценным инвестиционным ресурсом региона. В свою очередь достижение данной задачи (или получение данного эффекта) позволяет получить ряд результатов, определяющих эффективность внедряемых мер, которые как следует из рис. 33 классифицированы нами на три группы: 1. Эффекты в зависимости от вида их проявления: социальные и экономические. 2. Эффекты по времени их проявления: долгосрочные -проявляемые в отдалённой перспективе (от 3-ёх лет) и текущие, которые проявляются в ближней и среднесрочной перспективе (от 1 до 3 лет). 3. Эффекты, разделяемые в зависимости от характера их проявления: прямые и косвенные.
Структура эффектов от внедрения системы трансформации земель в финансовые активы и обеспечения оборота этих земель
В таблице 13 представлена качественная характеристика возможных проявлений каждого типа эффекта в Свердловской области.
На наш взгляд, принимаемые усилия на увеличение активности в сфере земельно-ипотечного кредитования должны быть направлены на наиболее проблемные зоны сельскохозяйственных предприятий.
Учитывая последние негативные внешнеполитические внешнеэкономические тренды, чёткий курс государства на импортозамещение после запрета ввоза продукции из ряда зарубежных стран, а также сложившуюся в последние годы структуру потребления продукции сельского хозяйства, в которой наблюдается