Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. Теоретические основы арендных отношений
1.1. Экономическая сущность и содержание арендных отношений в
1.2. Генезис развития земельных арендных отношений 26
1.3. Зарубежный опыт аренды земель в сельском хозяйстве
ГЛАВА II. Земельные преобразования и эффективность сельскохозяйственного производства ульяновской
2.1. Структура и тенденции сельскохозяйственного землепользования 48
2.2. Эффективность форм земельной собственности и хозяйствования 70 Ульяновской области
2.3. Арендный оборот земель сельскохозяйственного назначения в
ГЛАВА III. Организационно-экономический механизм аренды сельскохозяйственных угодий 89
3.1. Особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий
Выводы и предложения
Список использованной литературы
- Генезис развития земельных арендных отношений
- Зарубежный опыт аренды земель в сельском хозяйстве
- Эффективность форм земельной собственности и хозяйствования 70 Ульяновской области
- Особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий
Генезис развития земельных арендных отношений
Таким образом, экономическое содержание арендных отношений - это отношения между собственником земли - арендодателем и непосредственно использующим их хозяйствующим субъектом - арендатором по поводу распределения и присвоения в определенной договором аренды пропорции дохода. По-существу арендные отношения - это экономико-правовые отношения, закрепленные договором между арендодателем и арендатором по поводу передачи во временное владение и пользование земельных участков, принадлежащих на правах собственности арендодателю. Представленное составляет суть фундаментального понятия теории аренды вообще и теории аренды земель в частности.
Как уже отмечали в научной литературе разделяют понятие «арендная сделка». Арендные отношения - это более широкое понятие, чем арендная сделка или договор аренды. Сделка, договор аренды это юридически оформленные арендные отношения, заключенные между заинтересованными сторонами. Исходя из этого понятийного смысла арендные отношения - это способ реализации отношений собственности, а арендная сделка - форма организации землепользования. При этом договор выступает в качестве инструмента, характеризующего общественно-экономические взаимоотноше Спецификой аренды земель сельскохозяйственного назначения, является то, что она рассматривается как самостоятельная форма хозяйствования на земле, определяя тип собственности на землю и уровень развития производственных сил общества. Как было показано арендные отношения являются по своей сути договорными, определяющими решение всего спектра вопросов, удовлетворяющих интересы участников процесса.
Таким образом аренда является способом реализации отношений собственности. Происходящий процесс в сельском хозяйстве формирование различных форм собственности и хозяйствования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки для дальнейшего развития арендных отношений за счет инвестиционных проектов по развитию крупных комплексов по производству различных видов продукции.
Арендным отношениям в сфере производственной деятельности присущи следующие основные принципы и особенности организации1: - смена хозяйствующего субъекта, т.е. передача земельного участка и связанного с ним имущества во владение и пользование арендатора с возможностью присвоения результатов труда; - возвратность арендованных средств производства собственнику в натуральном или стоимостном выражении, благодаря чему совершается оборот, и реализуются отношения собственности; - платность земли и других арендованных объектов недвижимости, создающая объективную основу для установления налогооблагаемой базы; - взаимная материальная и юридическая ответственность сторон за эффективное использование средств производства при взаимной заинтересованности в арендной форме хозяйствования; - договорная система отношений между арендатором и арендодателем, как равноправными партнерами; - полная хозяйственная самостоятельность и материальная ответственность арендатора за эффективное использование переданных ему объектов недвижимости.
Исходя из диалектики взаимодействия на каждом этапе развития будет меняться содержание и формы аренды.
На арендную систему хозяйствования влияет множество факторов, но один из главных является степень хозяйственной и экономической самостоятельности арендаторов в решении всех вопросов, связанных с производством и реализацией продукции, обеспечивающих доход равный, если арендатор вложил бы в банк свободные денежные средства под процент.
А.С. Миндрин и др. Совершенствование экономического механизма регулирования арендных отношений в сельскохозяйственной землепользовании. Москва, 2014, - с. 11-12. Именно экономическая самостоятельность арендатора и получение дохода от вложенных средств определяет уровень оборота сельскохозяйственных угодий, вовлечение неиспользуемых земель в оборот и в конечном счете эффективности землепользования. Различают несколько видов аренды:
1. Полная аренда, когда арендуются все элементы производства -земельный участок, основные и оборотные средства. Этот вид преобладал на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.). По-существу, арендатор получал доход, который не способен покрыть все его расходы, связанное с содержанием семьи.
2. Частичная аренда, когда предприниматель обладает средствами производства но для вложения капитала ему требуется дополнительно арендовать земельный участок. Этот вид арендных отношений получил развитие, когда стал складываться земельный рынок, стал совершенствоваться правовой механизм арендных отношений в землепользовании. Во многих регионах России приняты региональные законы, регламентирующие оборот сельскохозяйственных угодий, в том числе и аренду земель. В них отражена специфика регионов в землепользовании. В частности, представлена более широкая дифференциация арендных ставок, расширены формы и способы арендной платы, распределение арендного дохода, способы поддержки арендатора и т.д. в зависимости от отрасли, имеющей приоритетное развитие для региона. Формы и условия аренды могут также дифференцироваться и по отраслям
Таким образом арендные отношения в регионах формируются и реализуются с использованием различных инструментов, но главными из них являются арендная плата и арендный доход.
Как уже было отмечено арендные отношения - это взаимодействие двух факторов производства: труд (предпринимательская способность) и капитал, что при оптимальной сочетании обеспечивает расширенное воспроизводство и повышение доходности. Одновременно с этим решается и другая немаловажная задача - это развитие сельской территории через механизм пополнения местного бюджета за счет земельного дохода и формирование новых рабочих мест. Социально-экономический статус арендаторов как самостоятельных предпринимателей заставляет их искать пути повышения эффективности земли, обеспечивая достижение не только личных интересов, но и общественных,
Основу экономических отношений между арендатором и арендодателем составляют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования и распоряжения правом земельной собственности. Поэтому экономически обоснованный размер арендных ставок является основным звеном арендных сделок. Именно в них заключены единство и противоречия между земельным собственником и арендатором. Нарушение баланса интересов в размерах арендной платы ущемляет либо интересы арендатора, либо интересы собственника.
Арендная плата - это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению дохода образованного при использовании земельных ресурсов является функцией возмещения дохода, получаемого арендатором за земельный участок, с одной стороны. С другой стороны, арендатора стимулирует к творческой активности с тем, чтобы уровень рентабельности производства постоянно повышался. Арендную плату характеризуют три составляющие: состав платежей; размер платежей; способы (методы) расчетов.
Зарубежный опыт аренды земель в сельском хозяйстве
Снижение посевных площадей наблюдается почти по всем основным культурам. Так, общая площадь под зерновыми культурами снизилась в целом на 24%, картофеля на 43%. Резкое сокращение площадей под кормовыми культурами в сельскохозяйственных предприятиях (почти в три раза) связано с ликвидацией во многих из них отрасли животноводства. Во всех категориях хозяйств наблюдается рост площадей только под техническими культурами (на 21%).
Развитие новых экономических отношений в России создало условия для ведения многообразия и равенства всех форм собственности на землю. Представление земли по формам собственности стало основной задачей осуществления земельной реформы.
В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля может находился в частной; государственной, муниципальной и иных формах собственности.
На праве частной собственности земля принадлежит гражданам и юридическим лицам. В государственной собственности находятся земли, не переданные в собственность граждан, юридических лиц, муниципальных образований. Государственная собственность состоит из земель, находящихся в собственности Российской Федерации и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и федеральными
По данным государственной статистической земельной отчетности на 1 января 2014 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 1706,0 ТЫ С .Гсц ЧТО СО СТЭ-ВИ Л О 45,9%) земельного фонда области. Доля земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности составила 54.1%) или 2012,1 тыс.га. Из всех земель, находящихся в частной собственности, на долю граждан и их объединений приходилось 37,7% земельного фонда области (1402,4 тыс.га), в собственности юридических лиц находилось 303,6 тыс.га или 8,2%. Высокий процент земель, находящихся у граждан на праве собственности объясняется наличием больших площадей сельскохозяйственных угодий в сельскохозяйственных предприятиях. При реорганизации предприятий они в первую очередь были переданы в коллективную собственность и впоследствии поделены на земельные доли.
Земельные доли граждан в земельном фонде области составили 1038,5 ты с. га или 74,1% земель, находящихся в частной собственности граждан в целом по области.
На начальном этапе земельной реформы допускались ошибки при подготовке актов органов власти, а также при оформлении документов, подтверждающих право на землю. В учредительных документах вновь образованных сельскохозяйственных предприятий отсутствовали нормы, регламентирующие права юридического лица на земельные участки. Регистрация организационно-правовой формы хозяйствующего субъекта происходила по отношению участников к имуществу, исключая землю. В настоящее время процесс ликвидации, реорганизации предприятий не завершается принятием решения о прекращении или изменении права хозяйствующего субъекта на землю и оформлением в установленном порядке соответствующих документов, подтверждающих вновь возникшие права на землю. Дальнейшая судьба земельного участка часто не определена, в том числе путем принятия соответствующего акта о переводе его в установленном порядке в другую категорию земель или его зачислении земельного участка в фонд перераспределения земель.
По сведениям Единого государственного реестра прав на 1 января 2014 года в установленном порядке право собственности на земельные участки у Российской Федерации возникло на площади 397,6 тыс.га, что составило 19,7% от общей площади земель государственной и муниципальной собственности. Большую часть земель, представляющих собой собственность Российской Федерации, составили земельные участки, относящиеся к категории земель лесного фонда. В собственности субъекта Российской Федерации - 166,6 тыс.га, что составило 8,3 % от общей площади земель государственной и муниципальной собственности, из них произошло уменьшение в целом на 3.1 тыс.га за счет передачи земель в муниципальную собственность и за счет продажи земель гражданам и предприятиям. Предоставлено в аренду гражданам на площади 3,5 тыс.га, в пользование юридическим лицам на площади 92.9 тыс.га. в аренд) юридическим лицам на площади 47,0 тыс.га.
В муниципальной собственности находится 32.4 тыс.га земель, что составило 1,6% от общей площади земель государственной и муниципальной собственности, из них произошло увеличение на 7.1 тыс.га (невостребованные земельные доли граждан, оформленные в муниципальную собственность). В пользование граждан передано земель на площади 0,6 тыс.га, в аренду - на площади 4,8 тыс.га в пользование юридическим лицам - на площади 2,6 тыс.га, в аренду юридическим лицам -на площади 4,7 тыс.га1.
Данные об использовании сельскохозяйственных угодий различными предприятиями, организациями и гражданами представлены в таблицах 10 и 11.
Оборот земель сельскохозяйственного назначения может быть свободным при наличии средств у покупателей. Но при этом должны быть установлены законодательно: разработка механизма залога земельных участков и ипотечного кредитования; льготное кредитование крестьян при покупке земли; создание земельных банков; запрет на спекуляцию землей с целью наживы; персональная ответственность региональных органов управления за незаконный оборот земель и др.
Эффективность форм земельной собственности и хозяйствования 70 Ульяновской области
Аренды сельскохозяйственного земельного участка государственной и муниципальной собственности. 1) Договор аренды сельскохозяйственных земельных участков государственной и муниципальной собственности заключается только на открытых торгах. Лицо, выиграв торги, приобретает право заключить договор аренды. 2) Обязанности государства-арендодателя заключаются в следующем: - не вмешиваться в деятельность арендатора, не препятствовать в самостоятельном хозяйственном использовании земли и других средств; возмещать своевременно полностью затраты арендатора, направленные на освоение, улучшение арендованных земель, повышение их плодородия; - после заключения договора передать арендатору земельный участок в состоянии и в сроки, установленные договорными условиями, - заказать, получить и передать арендатору всю необходимую землеустроительную документацию; - обеспечить арендатору законную защиту его земельных и договорных прав по эксплуатации арендуемого участка от посягательств третьих лиц; - предоставить арендатору преимущественное право на продление договора аренды земли, если со стороны арендатора не было грубых нарушений договорных обязательств.
Право субаренды земельного участка. 1. Арендатор может передать арендованный земельный участок в субаренду при наличии форсмажорных обстоятельств (болезни, инвалидности, нахождения под следствием и др.) и согласии арендодателя. 2. Размеры земельных участков земель сельскохозяйственного назначения, дополнительно арендуемых гражданами и юридическими лицам, не ограничиваются. 3. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованный земельный участок в субаренду на срок, который не превышает срок договора аренды. 4. При заключении договора субаренды следует учитывать следующие основные положения: - переданные в субаренду земельные участки используются по назначению в соответствии с законом; - срок субаренды не может превышать оставшегося срока аренды (если право аренды земельного участка выкуплено арендатором) или одного года (если право аренды земельного участка не выкуплено арендатором); - передача, в субаренду земельных участков осуществляется без права капитального строительства; - возведение строений и сооружений не капитального типа допускается только в установленном порядке с разработкой соответствующей градостроительной документации; - договор субаренды земельных участков подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор аренды сельскохозяйственного земельного участка. Основным документом, определяющим земельные отношения при аренде сельхозземель является договор. Договор аренды составляется после завершения инвентаризации сельскохозяйственных земель и создания цифровой картографической основы.
Государство гарантирует права на объекты аренды и они становятся товаром только после государственной регистрации их и одном из кадастров или реестров недвижимости.
Для регистрации представляется договор, экспликация земель, план земель и список земельных участков с особым режимом пользования (сервитут). Договор регистрируется в поземельной книге кадастрового бюро. Арендуемые сельскохозяйственные земли предоставляются арендатору путем отвода земельного участка в натуре после регистрации договора
В договоре аренды сельскохозяйственного земельного участка должен быть записан предмет договора в соответствии с данными кадастровой документации, позволяющими определить расположение земельного участка, его размер и качественные характеристики.
Если на арендуемом сельскохозяйственном земельном участке расположены строения и сооружения, необходимые для ведения сельскохозяйственного производства, то в договоре аренды должно быть описание соответствующим объектов, содержащее, данные об их количестве, расположении, назначении и состоянии в момент передачи в аренду.
При возникновении разногласий между сторонами в описании объекта договора аренды каждая из сторон вправе потребовать, чтобы описание было произведено экспертом. Возникающие в следствие этого расходы стороны Несут поровну.
Если в договоре аренды сельскохозяйственного земельного участка отсутствуют данные, позволяющие определенно установить объект аренды, то условие о земельном участке, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
Форма и государственная регистрация договора аренды сельскохозяйственного земельного участка. Договор аренды сельскохозяйственного земельного участка заключается в письменной форме. Договор аренды подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством.
Особенности организации аренды сельскохозяйственных угодий
Арендная плата при аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, должна определяться исходя из следующих основных принципов [68, с. 75]: - экономической обоснованности: арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности и (или) дифференциальной ренте и их справедливому разделению между арендатором и собственником земельного участка; - предсказуемости расчета размера арендной платы. В этих целях в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления необходимо устанавливать порядок расчета (схема, алгоритм) арендной платы и случаи (нарушения условий пользования и др.), в которых возможен пересмотр ее размера в одностороннем порядке по требованию арендодателя; - предельно допустимой простоты расчета арендной платы за счет возможности определения арендной платы на основании кадастровой стоимости (например, в процентах к её величине); 114 - обеспечения сохранности земель сельскохозяйственного назначения, стимулирования их рационального использования и компенсации негативно го воздействия при их использовании; учета рисков и их справедливого распределения между арендатором и собственником земельного участка; - существенности арендной платы как одного из важных источников формирования доходов местного бюджета для муниципальных образований, расположенных в сельскохозяйственных районах; - учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; - социальности механизма аренды земель сельскохозяйственного назначения, обеспечивающего вовлечение в оборот заброшенных или неиспользуемых земель, способствующего созданию новых рабочих мест и улучшению жизни сельского населения.
При аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, арендная плата в бюджеты различного уровня взимается с арендодателя в лице органов исполнительной власти Российской Федерации или ее отдельных субъектов, органов местного самоуправления. Когда арендодателями земли являются коллективные предприятия и владельцы земельных долей, то они сами получают от арендаторов арендную плату, в этом случае их взаимоотношения с государством строятся на налоговой основе в форме земельного налога.
Коллективом авторов ВНИЭТУСХ и Поволжского НИИЭОАПК предложены следующие методические подходы по определению арендных платежей за пользование участками из земель сельскохозяйственного назначения:
При этом предельными землями называются такие, которые при данном соотношении цен и затрат не возмещают или возмещают затраты только на возделывание продукции. Этот термин означает превышение дохода, полученного с помощью того или иного фактора, над затратами, необходимыми для продолжения использования данного фактора на прежнем уровне. Для исчисления данного фактора рекомендовано использовать различие почвенного гумуса и влияние его на урожайность зерновых культур при неизменном содержании в почве фосфора и калия [2, с. 15-17].
Преимущество данного метода заключается в том, что он применим для всех форм собственности сельскохозяйственных угодий.
При применении метода рыночных арендных стпап, происходит учет спроса на ту или другую сельскохозяйственную культуру и предложение земли. Закономерным считается то, что рост спроса на продукцию сельскохозяйственного производства должен повлечь за собой рост арендных ставок на землю. Как отмечают авторы данных Методических рекомендаций, данный метод приемлем при передаче в аренду земель из фонда перераспределения под высокодоходные культуры, не приемлем в случае убыточности и низкой платежеспособности арендаторов.
Метод затрат собственника земли также может применяться при передаче земли в аренду из фонда перераспределения в пользование сельскохозяйственных товаропроизводителей. При данном методе за арендооблагаемую базу принимается вся сумма налогов (за исключением НДС) и отчисления в социальные внебюджетные фонды, относящиеся только в местный бюджет. Необходимо установить среднюю продуктивность 1 гектара сельскохозяйственных угодий в районе в баллах, а затем определить, сколько приходится на единицу площади арендной платы в виде местных налогов и отчислений во внебюджетные фонды. Полученная сумма умножается на баллогектары арендуемой площади.
Ульяновским государственным землеустроительным предприятием «ВолгоНИИгипрозем» в 1994 году была проведена инвентаризация всех видов сельскохозяйственных угодий по каждому товаропроизводителю сельскохозяйственной продукции области и откорректирована сравнительная оценка качества почв по их плодородию при сопоставимых уровнях агротехники и интенсивности земледелия.
Сравнительная оценка качества почв была определена в баллах в зависимости от продуктивности каждого вида сельскохозяйственных угодий. На основании указанных данных проведем расчет ставок арендной платы по нескольким районам Ульяновской области, находящимся в разных природно экономических зонах Ульяновской области, определяющих характер систем земледелия в таблице 27.