Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Теоретико-методологические основы международной инвестиционной деятельности в виде прямых иностранных инвестиций
1.1. Влияние прямых иностранных инвестиций на экономическое развитие стран-реципиентов 10
1.2. Теоретические концепции мотивации международной инвестиционной деятельности в виде прямых иностранных инвестиций 21
1.3. Особенности девелопмента недвижимости как сферы инвестиционной деятельности в виде прямых иностранных инвестиций 32
Глава II. Современные условия и предпосылки формирования системы государственного регулирования прямых иностранных инвестиций РФ в сфере девелопмента недвижимости
2.1. Особенности международных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости 53
2.2. Анализ конкурентной позиции РФ как реципиента прямых иностранных инвестиций на мировом рынке капитала в сфере девелопмента недвижимости 60
2.3. Мировая практика государственного регулирования потоков прямых иностранных инвестиций 81
Глава III. Формирование системы государственного регулирования прямых иностранных инвестиций РФ на федеральном и региональном уровнях в сфере девелопмента недвижимости
3.1. Формирование Модели государственного регулирования прямых иностранных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости РФ 89
3.2. Разработка направлений совершенствования системы регулирования прямых иностранных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости Санкт-Петербурга 105
3.3. Апробация влияния разработанной Модели и предложенных мер на примере инвестиционно-строительного проекта в Санкт-Петербурге 117
Заключение 123
Список литературы 129
Приложения 140
- Влияние прямых иностранных инвестиций на экономическое развитие стран-реципиентов
- Особенности международных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости
- Формирование Модели государственного регулирования прямых иностранных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости РФ
- Апробация влияния разработанной Модели и предложенных мер на примере инвестиционно-строительного проекта в Санкт-Петербурге
Влияние прямых иностранных инвестиций на экономическое развитие стран-реципиентов
Либерализация и ослабление государственного регулирования национальных рынков, развитие и внедрение высоких технологий, доступ к дешевым и эффективным средствам коммуникации позволяют участникам рынков все в большей степени расширять свое присутствие на рынках зарубежных стран и расширять международное сотрудничество. Как следствие, рост трансграничного движения капитала, в особенности в виде прямых иностранных инвестиций (далее – ПИИ), стал ключевым фактором интеграционных процессов в мировой экономике.
Инвестиции являются важным фактором в процессе устойчивого социально-экономического развития любого государства. Инвестиции могут принимать различные формы – от материальных активов до человеческого и интеллектуального капитала, и способствуют росту эффективности деятельности компании-инвестора. В то же время необходимо принимать во внимание возможные эффекты негативного характера, способные оказывать влияние на экономику принимающего государства. В действительности, существуют отрасли и экономики, которые, в определенные моменты времени могут пострадать от перенасыщения инвестициями, выражаясь избыточной производительностью активов и неэффективностью использования ресурсов. Поток инвестиций может быть направлен, в том числе, в отрасли, которые не обеспечивают надлежащую производительность, положительные эффекты социального характера или даже несут урон окружающей среде. Масштаб и характер влияния инвестиций на рост и развитие экономики страны-реципиента сегодня в большей степени зависит не от количественных характеристик инвестиционного процесса, а от качественных8.
С развитием глобализации и интеграционных процессов в мировой экономике возрастал интерес ученых к процессу международного движения капитала и его теоретическому обоснованию. Факторы, влияющие на международное движение капитала, в том числе в виде ПИИ, положительные и отрицательные эффекты воздействия ПИИ на экономику стран-реципиентов и стран-доноров, мотивы и цели международной инвестиционной деятельности и роль в данном процессе государств являются центральными объектами научно-исследовательских работ ученых, направленных на изучение процессов развития мировой экономики, которые более подробно будут рассмотрены в разделе 1.2.
Процесс прямого иностранного инвестирования отличается комплексностью, сложностью и высоким уровнем рисков, связанным с переходом на международный уровень деятельности. Таким образом, для формирования эффективной государственной политики в отношении регулирования инвестиционной деятельности иностранных инвесторов и привлечения ПИИ в страну-реципиента в рамках достижения устойчивого, долгосрочного развития необходимо учитывать весь комплекс факторов среды и, в первую очередь, понимать природу прямых иностранных инвестиций и их особенностей.
По мере эволюции мирохозяйственных связей и развития теоретической мысли понятие ПИИ подвергалось постоянной корректировке, но и на сегодняшний день не существует унифицированного понятия ПИИ, которое могло бы быть использовано различными странами мира, что в том числе отражается на статистическом учете трансграничных потоков капитала. Организация экономического сотрудничества и развития (далее – ОЭСР) и Международный Валютный Фонд (далее МВФ) в рамках разработки единой для всех концепции предлагают достаточно широкое и не совсем определенное понятие. Согласно определению ОЭСР инвестиции по своей природе предполагают размещение ресурсов в текущем времени для получения неопределенного или условного дохода в будущем9. Согласно общемировой практике инвестиции подразделяют на прямые, портфельные и прочие инвестиции.
ОЭСР относит ПИИ к категории транс-граничных инвестиций, совершенных резидентом одной страны с целью реализации своей долговременной заинтересованности в предприятии-реципиенте, которое является резидентом страны, отличной от страны местонахождения прямого инвестора10. В общем и целом аналогичными являются определения ПИИ и МВФ и Всемирного Банка. Согласно ст.2 Федерального Закона от 9 июля 1999 г. №160-ФЗ “Об иностранных инвестициях в Российской Федерации” (далее - Закон РФ №160-ФЗ), который является основным правовым документом, регулирующим иностранные инвестиции на территории РФ, под иностранными инвестициями понимается «вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации»11.
Основным мотивом для прямого инвестора определяется стремление оказывать влияние на управление реципиентом ПИИ, при этом допускается и не полный контроль над предприятием со стороны иностранного инвестора. Влиять на управление компанией или непосредственно участвовать в ее управлении, по определению ОЭСР и МВФ, инвестор может в случае владения не менее 10% голосующих акций или эквивалентом, дающим право на аналогичную долю при голосовании12. Не противоречит установленному порогу и Закон РФ №160-ФЗ, в котором указано, что “прямая иностранная инвестиция - приобретение иностранным инвестором не менее 10 процентов доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале коммерческой организации”13. Таким образом, подчеркиваются долгосрочность взаимоотношений между инвестором и реципиентом и возможность участия в управлении объектом инвестиций, а так же и то обстоятельство, что объекты прямого инвестирования такого рода не могут расцениваться как высоколиквидные, и что такого рода инвестиционные сделки не являются одноразовыми, а порождают последующие финансовые, товарные, технологические и иные связи, которые могут развиваться в течение длительного периода времени - согласно МВФ, прямые иностранные инвестиции, однажды вложенные в экономику страны, уходят из нее в виде вывоза прибыли и других форм доходов через 8 лет14. Однако существуют примеры, когда прямой инвестор или группа инвесторов приобретают предприятие с целью продажи неприбыльных активов или проведения реструктуризации с последующей продажей этого предприятия. Взаимоотношения между прямым инвестором и предприятием могут и не стать долгосрочными, однако влияние инвестора может иметь широкий масштаб.
К ПИИ относятся как изначальное приобретение активов или предприятия в другом государстве, так и все последующие операции и сделки между донором и реципиентом. Инвестиции могут реализовываться посредством собственного капитала, обеспечивающего приобретение доли в капитале реципиента, реинвестирования прибыли, нераспределенной в качестве дивидендов, и внутрифирменных займов и долговых сделок между материнской компанией и зарубежными филиалами15, объединяя собой капитальные ресурсы ПИИ. Так же ПИИ могут осуществляться и посредством нематериальных активов, таких как трансферт технологий, торговые марки, ноу-хау, управленческий опыт и пр.
Как главный мотив прямого инвестирования, стремление управлять или контролировать реципиента в корне отличает прямые инвестиции от портфельных, т.к. в фокусе последних стоят доходы, получаемые в результате инвестиционной деятельности, а именно покупки и продажи ценных бумаг без стремления влиять на управление деятельности объекта инвестиций. Согласно определениям МВФ и ОЭСР, портфельные инвестиции относятся к трансграничным операциям, связанным с долговыми ценными бумагами или ценными бумагами, кроме отнесенных к прямым инвестициям или резервным активам16. По методологии МВФ предполагается владение менее 10% уставного капитала компании. Соответственно, портфельные инвестиции трактуются как капиталовложения, не дающие права контроля зарубежному инвестору, и являются спекулятивным капиталом. Портфельные инвестиции осуществляются в целях получения прибыли и снижения риска благодаря портфельной диверсификации капитала, являются высоколиквидными по сравнению с ПИИ и не предполагают долгосрочных взаимоотношений и передачу нематериальных активов.
Особенности международных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости
Рынок недвижимости на мировом рынке капитала занимает особое место, привлекая большие объемы инвестиционных потоков. Высокая инвестиционная активность на мировом рынке недвижимости объясняется привлекательным соотношением риска и доходности недвижимости, а именно многократным превышением средней доходности на единицу риска по сравнению с акциями и облигациями61. Помимо указанного, в рамках управления объектами коммерческой недвижимости доход формируется из управленческого дохода (арендные платежи) и прироста стоимости объекта недвижимости в период владения объектом. Данные российских исследователей указывают на возможность оптимизировать использование инвестиционных средств в девелопменте на 10-50% благодаря тщательному анализу рынка и технико-экономическому обоснованию проекта. Оптимизация вопросов правового обеспечения и развития могут способствовать увеличению стоимости земельного участка на 150-300%62. Указанные факты подтверждаются высокой степенью интереса международных инвесторов в мире к рынку недвижимости и связанными с ним операциями и деятельностью.
Последние годы объемы трансграничных потоков в сфере недвижимости составляют 650-700 млрд. Долл. США63 в 2015-2017 гг. (37-42% от общемирового притока ПИИ64) и составят не менее 50% к 2020 г. по прогнозам Jones Lang LaSalle65. Инвестиционная активность в сфере следует общемировым тенденциям как по объемам инвестиционного капитала, так и по объемам строительства (см. ниже Рисунок 10 и Рисунок 11).
Наиболее стабильную динамику демонстрирует Азиатско-Тихоокеанский регион, инвестиционная активность на котором восстановилась уже в 2013 г., а в 2017 г. превысила докризисный уровень на 23%, в то время как Американский и Европейский рынки не восстановились до докризисного уровня 2007 г.
Двум группам стран характерны устойчивое и эффективное управление и законодательное регулирование, ускоренный технологический прогресс и развитие систем предоставления и оценки данных о локальном рынке. Подчеркиваются положительные эффекты усилий всех игроков рынка недвижимости на пути увеличения прозрачности, однако эксперты наблюдают немалочисленные примеры непрозрачных механизмов коррупционного характера, недочеты корпоративного управления, законодательства и правоприменительной практики. Подчеркивается несоответствие между законодательными нормами планирования землепользования и строительства и действиями исполнительной власти в рамках контроля соблюдения нормативов. Важной особенностью расчета индекса, по мнению автора, является тот факт, что из 139 факторов наибольшее влияние при вычислении средневзвешенного показателя имеют факторы группы государственного управления и законодательной базы68. Индекс формируется с учетом 5 групп факторов (см. ниже Рисунок 13 и подробнее в Приложении 7), которые в разной степени влияют на результат. Наибольший вес присужден группе «Законодательное регулирование и юридические аспекты».
Структура индекса подтверждает гипотезу о высокой степени влияния фактора регулятора в сфере девелопмента и дает возможность исследования слабых сторон рынка России по ряду параметров, которые отражены в структуре индекса, и анализировать примеры наилучших практик в мировом масштабе. Очевидно и пересечение GRETI с данными DB в части получения разрешительной документации на строительство, что относится к категории правового регулирования деятельности в сфере девелопмента, что указывает на чувствительность активности на рынке девелопмента к государственному регулированию. Разработчики индекса подчеркивают высокую роль прозрачности рынка в привлечении инвестиций и формировании высокого уровня качества жизни.
Среди характеристик рынков-лидеров указаны высокая степень доступности и прозрачности информации, высокая ликвидность, высокий уровень профессионализма специалистов, рост уровня технологического развития и повсеместная оцифровка данных для более детальной и своевременной оценки рынков. В отчете подчеркивается, что 2/3 участников мирового рынка недвижимости продемонстрировали повышение прозрачности за 2-х годичный период 2014-2016 гг. – лидерами по принятию эффективных мер стали страны Азиатского региона. Среди наиболее действенных мер названы меры законодательного характера в отношении земельных отношений, регистрации прав собственности и стремлении к максимальному раскрытию информации; среди наиболее негативно действующих факторов указаны кризисы политического, социального и экономического характера, случаи экспроприации активов, в том числе объектов недвижимости69.
На мировом рынке капитала инвесторы разделяются на институциональных, корпоративных и индивидуальных. Подавляющее большинство участников международного инвестиционного рынка в сфере девелопмента представлено институциональными инвесторами. Недостаточная емкость локального рынка, стремление оптимизировать соотношение риска и доходности70 и диверсифицировать инвестиционный портфель заставляют институциональных инвесторов рассматривать рынки зарубежных стран. Также в полной мере данный факт соотносится с долгосрочными планами инвестирования институциональных инвесторов, в рамках которых могут осуществляться долгосрочные инвестиции в девелоперские проекты. Данное предположение подтверждается как объемами рынка девелопмента в мире – объемы проектов Green-field в сфере девелопмента недвижимости заняли лидирующее место по итогам 2016 г.71, так и крупнейшими инвесторами. В частности, крупнейшие сделки на рынке офисной недвижимости США в 1ом квартале 2017 г. (см. Таблицу 9 ниже) были осуществлены крупными финансовыми структурами или институциональными инвесторами.
Как было указано, большая часть мирового потока капитала на рынках недвижимости обеспечивается институциональными инвесторами, такими как: пенсионные фонды, взаимные фонды, страховые компании, учреждения банковской системы, а так же публичные и непубличные фонды, трасты, профессиональные девелоперы. И, как и в прочих отраслях, различает инвесторов отношение к риску: от инвесторов, ориентированных на минимальный риск и стабильность доходов, и до инвесторов, допускающих высокий уровень риска при высокой доходности инвестиций. Инвесторы консервативного подхода, предпочитающие минимальный уровень риска, ориентируются на высококачественные активы с предсказуемым невысоким, но стабильным доходом, и минимальным риском. Данная стратегия в большей мере относится к пенсионным и страховым фондам, деятельность которых нередко регламентируется на законодательном уровне, лимитируя уровень риска приобретаемых активов. Наиболее рискованной представляется оппортунистическая стратегия, которая ориентирована на стрессовые активы, активы с выявленными проблемами в управлении или на нестабильных рынках, с целью их редевелопмента или оптимизации с целью получения высокого дохода.
В рамках циклического развития рынков недвижимости выделяются две основные стратегии инвестирования72: краткосрочную спекулятивную стратегию, которая ориентирована на быстрый экономический результат и сопряжена с входом инвестора на рынок на последней фазе роста рынка, и долгосрочную экспансивную стратегию, реализация которой берет свое начало в период острой фазы кризиса и заключается в приобретении проблемных приостановленных проектов или обанкротившихся застройщиков с дальнейшим восстановлением реализации проектов в период начала роста рынка.
Анализ поведения международных инвесторов на рынке девелопмента недвижимости указывает на потенциал привлечения прямых иностранных инвестиций в исследуемой сфере и в периоды кризисных явлений в экономике страны-реципиента.
Формирование Модели государственного регулирования прямых иностранных инвестиций в сфере девелопмента недвижимости РФ
Одним из показательных индексов, характеризующих рынок недвижимости в общемировом масштабе, является GRETI, который был рассмотрен подробно в предыдущих главах. В рамках исследования выявлено, что наиболее весомой категорией факторов при расчете индекса является законодательное регулирование. Данный вывод не противоречит и атрибуту девелопмента – высокой степени регулируемости со стороны государства. По мнению автора, в рамках исследования необходимым является рассмотрение всех факторов, формирующих данную категорию.
Исследование развития мирового опыта государственного регулирования прямых иностранных инвесторов указывает на разнонаправленные тенденции – за всеобщей либерализацией системы регулирования последовал этап применения протекционистских мер (см. Рисунок 26). Доля мер протекционистского характера в отношении иностранных инвестиций в период 2003-2015 гг. достигла максимальных значений в период мирового кризиса, что, по мнению автора, указывает на защиту ослабленных экономик государств посредством регулятора. Также выявлено, что Конференцией ООН по торговле и развитию (ЮНКТАД) главными целями привлечения ПИИ на современном этапе развития мировой экономики представляются инклюзивный рост и устойчивое развитие119. На национальном уровне данные задачи решаются посредством обеспечения согласованности инвестиционной политики со стратегией экономического развития государства и ее эффективности; на международном – обеспечение сбалансированного и оптимального соотношения интересов государств и инвесторов.
В октябре 2006 г. в рамках семинара "Стратегический аудит России" в Центре стратегических разработок (ЦСР) Москвы выступил профессор Майкл Портер с выводами по работе «Конкурентоспособность на распутье: направления развития российской экономики». Данное исследование в отношении возможности развития кластерной политики в Российской Федерации было заказано Министерством экономического развития в 2005 году120. В выводах исследования подчеркивается небольшая доля ПИИ в совокупном объеме инвестиций и ВВП России; отсутствие скоординированности микрореформ и общегосударственной политики, зависимость российской экономики от энергоресурсов, низкий уровень инвестиций в инфраструктуру, недостаточный уровень профессиональной квалификации121.
По мнению М. Портера и соавторов исследования, построение российской экономической политики должно осуществляться с учетом трех основных приоритетов:
1. Построение стратегии развития российской экономики, которая должна обеспечивать ориентиры для долгосрочного экономического развития и приоритеты государственных программ122;
2. Обеспечение основ конкурентоспособности Российской экономики посредством укрепления институциональной среды, особенно в сферах правового обеспечения и государственного регулирования, улучшения условий ведения хозяйственной деятельности, повышения уровня профессионализма и эффективности административного контроля, государственной поддержки развития кластеров и формирования конкурентоспособных регионов, развития продуктивных и взаимовыгодных связей со странами ближнего зарубежья123;
3. Формирование стратегии развития, которая будет использовать конкурентные преимущества и обеспечивать диверсификацию экономики России 124;
В целом авторы рекомендуют перенести фокус исследований на микроэкономические основы конкурентоспособности и учитывать уникальные реалии экономики РФ, что связано с наличием множества слабых мест и дисбалансов.
По мнению автора, выводы, отраженные в исследовании в 2006 г., остаются актуальными для России и на современном этапе развития, а предложенные приоритеты развития могут использоваться в основе формирования Модели государственного регулирования ПИИ в сфере девелопмента в РФ. Как теоретическая база, во внимание приняты теория «Конкурентных преимуществ наций» М. Портера и Гипотеза рентабельности и выводы в отношении методов оценки инвестиционных проектов на международном уровне.
Масштабы территории РФ и роль регионов представляются очень важными факторами в общероссийском развитии экономики. Каждый регион обладает теми или иными конкурентными преимуществами, которые могут быть использованы в рамках экономического развития. Но в то же время, регионам свойственны и специфичные проблемы, требующие индивидуального подхода. Принимая во внимание масштаб страны, очевиден вывод о сложности централизованного анализа тенденций, что делает необходимыми децентрализацию и делегирование функций по формированию стратегии укрепления конкурентных преимуществ на региональный уровень. В рамках децентрализации может быть осуществлена система формирования Центров исполнительной власти, специализирующихся на векторе внешнеэкономической политики и развития. Как инструмент реализации государственной программы, данная система будет способствовать координации действий на различных уровнях в вопросах интеграции и реализации стратегических проектов, развитию инфраструктуры и роста экономики региона и возникновению полюсов роста инклюзивного характера125.
Теоретическое обоснование, практические рекомендации ведущих институтов и эмпирические исследования предопределяют необходимость формирования многоуровневой модели государственного регулирования ПИИ в РФ и предоставляют возможность формулировки понятия Модели.
Модель государственного регулирования ПИИ в сфере девелопмента РФ (далее – Модель) представляет собой многоуровневую систему регулирования, основными целями которой являются привлечение ПИИ в РФ, обеспечивающих инклюзивный рост и устойчивое развитие, диверсификацию российской экономики и повышение конкурентоспособности Российской Федерации на мировом рынке. Приоритетным ориентиром при формировании Модели являются национальные интересы РФ.
Принимая во внимание поле исследования и масштабы территории РФ, Модель формируется на трех уровнях: международном, федеральном и региональном. Все уровни объединены уровнем Административного назначения, который обеспечивает координацию и согласованность стратегий (см. Рисунок 29).
По мнению автора необходимо обеспечить восходящий метод формирования системы государственного регулирования ПИИ в сфере. Как было указано ранее, одной из особенностей России является географический масштаб, который накладывает ограничения в отношении возможностей централизованного управления. В данной связи важно делегировать определение конкурентных преимуществ и слабых сторон регионов местной власти с целью формирования региональной стратегии развития конкурентных преимуществ. Далее, на основе всех полученных данных и их анализе, возникает возможность формирования стратегии развития на федеральном уровне и имплементация ее целей и задач в федеральных программах и законодательной базе. И далее, общегосударственная стратегия отражается в Международных
Инвестиционных Соглашениях (МИС), в которых государство, наряду с обеспечением прав инвесторов, обеспечивает и интересы национальные, основываясь на конкурентных преимуществах регионов и интересах экономического развития РФ.
Апробация влияния разработанной Модели и предложенных мер на примере инвестиционно-строительного проекта в Санкт-Петербурге
Для анализа существующих зависимостей между предложенными инструментами государственного регулирования и показателями эффективности реализации проекта ПИИ в сфере девелопмента предлагается построение модели девелоперского проекта Базового сценария (по состоянию на декабрь 2017 г.) и Альтернативного сценария, который будет отражать эффекты от предложенных мер. Анализу подвергается крупный проект, основные характеристики которого отражены в Таблице 24, реализуемый в г. Санкт-Петербург, требующий реализации всех стадий инвестиционного проекта. Для сокращения срока анализа, рассчитывается строительство жилого комплекса, включающего 3 стадии строительства, что связано с объемами строительства и присутствием монумента исторического значения, который, в рамках законодательства, требует дополнительных согласований.
В соответствии с условиями деятельности, автором произведен расчет ставки дисконтирования. Расчет ставки дисконтирования, как отражено в Таблице 25, производится кумулятивным методом по состоянию на 31 декабря 2017 г. и отражает следующие ставки и премии на риск.
Как показывает практика, по состоянию на декабрь 2017 г. проектирование и согласование проектной документации для получения разрешения на строительство жилого проекта занимает порядка 3 лет в Санкт-Петербурге. В Приложении 12 , Таблице 12.4 отражена динамическая модель развития Проекта «Модель реализации Проекта – Базовый сценарий», отражающая все стадии инвестиционного Проекта и генерируемые денежные потоки с применением метода DCF. Расчет показателей эффективности Проекта дает положительный NPV, что отражено в Таблице 26, и говорит об эффективности Проекта.
Для выявления характера связей показателей эффективности Проекта и влияющих факторов был проведен корреляционно-регрессионный анализ. Как видно из анализа (см. Приложение 12, Таблица 12.5, Рис. 12.1-12.4), Показатель эффективности Проекта – нетто-приведенная стоимость (NPV) обратнозависима от показателей ставки дисконтирования, себестоимости строительства и налоговой нагрузки; зависимость от рыночной стоимости недвижимости имеет прямой характер - 50% понижение ставки дисконтирования для рассматриваемого Проекта приводит к двадцатикратному увеличению NPV, понижение налоговой нагрузки в аналогичной динамике приводит к четырехкратному росту NPV. Степень влияния факторов (см. ниже на Рисунке 34) указывает на наибольшую чувствительность показателей эффективности к стоимостным параметрам Проекта – в части затрат и стоимостных характеристик реализации недвижимости – 5% изменение стоимости жилья оказывает пятикратное действие на NPV, делая его отрицательным уже при 2% снижении стоимости жилья. Однако рынок недвижимости неэффективен, и оказывать значительное влияние на стоимость квадратного метра на рынке крайне сложно. Тем не менее, разрабатывая политику поддержки инвестиционной активности в сфере девелопмента, необходимо помнить о столь высокой степени корреляции. Величины коэффициента парной корреляции всех четырех факторов превышает 0.9 (см. Приложение 12, Таблица 12.5, Рис. 12.1-12.4), что говорит о сильной связи факторов.
Расчеты указывают, что даже при 2.5% снижении ставки дисконтирования и одновременном увеличении стоимости квадратного метра жилья на 2%, NPV увеличивается в 7 раз. Таким образом, можно сделать вывод о том, что система государственного регулирования должна быть направлена, в первую очередь, на снижение рисков инвестиционной деятельности в России для иностранных инвесторов и стимулирование спроса.
Шаг изменения опказателей факторов составляет 5%; в отношении стоимостного показателя рыночной стоимости возводимой недвижимости применен обратный расчет.
Анализ влияния на показатели эффективности инвестиционного проекта одновременно двух факторов (см. Приложение 12) так же выявили эффект синергии положительного характера (см. ниже Рисунок 35), что выявляет потенциал для увеличения положительных эффектов при комбинации различных мер. Аналогичный рост в размере 10% демонстрирует и динамика индекса рентабельности Проекта. рекомендаций в отношении совершенствования системы государственного регулирования ПИИ в исследуемой сфере. Результаты исследования при условии реализации предложенных мер и инструментов регулирования инвестиционной деятельности отражены в Модели реализации Проекта – Альтернативный сценарий (см. Приложение 12, Таблица 12.12).
Согласно проделанному исследованию мировой практики регулирования деловой активности в сфере девелопмента, принято во внимание снижение сроков согласования на 30% и стоимости согласований на 40%. Внедрение ГЧП в процесс согласования и контроля реализации инвестиционных девелоперских проектов, как указывалось ранее, с одной стороны, удорожает процесс, но, с другой стороны, снижает финансовую нагрузку ввиду ускорения процесса. Таким образом, расчетный суммарный эффект равен 0 п.п. от финансовых затрат в части согласований проекта. Но принимается при этом эффект сокращения сроков прохождения необходимых процедур формального характера на 10 п.п.. Благодаря ускорению процесса согласования проектной документации, сокращаются сроки реализации инвестиционной стадии, что переносит начало положительных денежных потоков. В случае рассматриваемого Проекта, экономия по времени составила 6 месяцев. Анализ указал на необходимость сокращения срока подключения к сетям электроснабжения на 30 п.п. Срок подключения останется в рамках общего срока проектирования и согласования и, таким образом, не повлияет на развитие проекта. Внедрение электронного документооборота влияет на риски ввиду снижения коррупционной составляющей и прозрачности всего процесса и снижению ставки дисконтирования на 1 п.п. ставки дисконтирования. Результаты представлены ниже в Таблице 27. Предложенные меры снижают ставку дисконтирования до 15.16%. Таблица 27 – Ставка дисконтирования - Альтернативный сценарий
Общеэкономическая политика, направленная на стабилизацию и развитие экономики России, в том числе таргетирование инфляции, приведет к корректировке безрисковой ставки. Обеспечение информационного поля, в том числе в отношении объектов государственной собственности или проектов ГЧП, повысят ликвидность рынка инвестиционного рынка и снизят риски инвестирования в недвижимость, внедрение прозрачных систем управления и регулирования снизит риски получения разрешительной документации и задержек согласований. Откорректирован темп продаж на +1 п.п. как следствие политики стимулирования спроса. Благодаря эффектам стабилизации экономики, в том числе снижение стоимости финансирования, откорректирована себестоимость строительства на -1 п.п.
Как показал анализ, России свойственна относительно высокая налоговая нагрузка и автором было предложено поэтапное сокращение налогов на 15 п.п. с последующим снижением. В случае с рассматриваемым Проектом автор предлагает не снижать общую налоговую нагрузку, которая приведет к значительным снижениям налоговых поступлений в бюджет, а предложить инвесторам крупных проектов налоговые каникулы на срок 3 года с момента инициации проектных работ в отношении налога на прибыль, а именно его обнуление. Это не так сильно отразится на налоговых поступлениях, и фактически будет действовать только на ранних сроках реализации в отношении небольшой части доходов от реализации. Инвесторов же данная мера будет не только мотивировать к активизации инвестиционной деятельности, но и способствовать ускорению инвестиционной стадии.
Предложенные меры положительно повлияли на показатели эффективности Проекта, увеличив NPV в 16 раз, внутреннюю норму доходности на 26%, индекс рентабельности в 10 раз, сократив срок окупаемости более чем на год (см. ниже Таблицу 28).