Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические основы и опыт оценки городских земель 8
1.1. Теоретические аспекты экономической оценки земель 8
1.1.1. Микро- и макроэкономические основы теории оценки земель 11
1.1.2. Экономическая оценка как форма реализации отношений собственности 17
1.2. Экономическая оценка земли и ее особенности в городских условиях... 21
1.3. Основные принципы и опыт оценки городских земель в России 35
1.3.1. Принципы и опыт оценки земли в царской России 36
1.3.2. Оценка земель в условиях административной экономики 42
1.3.3. Земельная реформа и оценка земли в России (1991-1999 гг.) 49
1.4. Основы оценки городских земель в различных странах 56
1.4.1. Оценка земли в США и Канаде 64
1.4.2. Оценка земли и земельный налог в Германии 66
1.4.3. Оценка земли в республике Эстония 70
Глава 2. Методы оценки городских земель в переходной экономике России 75
2.1. Классификация факторов, принципов и методов оценки 75
2.1.1. Факторы, влияющие на стоимость земли 75
2.1.2. Принципы оценки земли 83
2.1.3. Методы оценки земли 88
2.2. Применение методов оценки городских земель в России 103
2.3. Ценовая карта городских земель как система оценки и зонирования территории города 121
Заключение 131
Список использованных источников 136
Приложение 1. Общая методологическая база для проведения работ по ценовому зонированию и экономической оценке городских земель 148
Приложение 2. Итоги расчетов экономической оценки земли на территории г. Красноярска
- Теоретические аспекты экономической оценки земель
- Экономическая оценка как форма реализации отношений собственности
- Факторы, влияющие на стоимость земли
- Принципы оценки земли
Введение к работе
В современных условиях переходной экономики в России большое значение приобретает земельная реформа, включение земли в сферу товарно- денежных отношений. Действующее законодательство и нормативные документы закрепили различные формы собственности на землю. Отсутствие в России практически весь XX век института частной собственности на землю, рыночных земельных отношений и безвозмездность наделения землей привели за время социалистического, административного способа хозяйствования к неэффективному, нерациональному использованию земли. Возможность купли- продажи земли, необходимость развития ипотеки, установление платы за пользование земельными ресурсами, а также унаследованная от
административной экономики неэффективность использования земли потребовали знания стоимости земли, точная оценка которой способствует правильному принятию решений в области землепользования как в государственном, так и в частом секторе. Ситуация такова, что три четверти населения Российской Федерации проживает на землях городов и других населенных пунктов. Актуализация рынка, на наш взгляд, проходит здесь интенсивнее, чем на сельскохозяйственных землях, что в большей степени связано с наличием более-менее развитой инфраструктуры и вероятностью изменения целевого назначения. Именно в случае с городской землей проблема оценки стоит наиболее остро. Уникальность ситуации, складывающейся в трансформируемой экономике, состоит в том, что у исследователя появляется возможность выявить и классифицировать основные факторы, влияющие на стоимость земли, а также принципы и методы оценки городских земель в условиях переходной экономики.
Несмотря на привлекательность ситуации, сложность анализа состоит в том, что на момент формирования и развития рынка земли в отечественной экономической науке не существовало и в настоящее время не существует общепризнанной единой методики оценки городских земель, западные же
методики основаны на существовании развитого и длительно функционирующего земельного рынка.
Таким образом, разработка теории оценки городских земель в условиях переходной экономики является одной из важнейших проблем исследования формирующейся рыночной системы.
Теоретические основы оценки стоимости недвижимости и земли в условиях развитого рынка разработаны в трудах Дж. К. Эккерта, Дж. Фридмена, Н. Ордуэй, В. Кляйбера, X. Дитериха. В условиях административной экономики СССР существовало два принципиально отличающихся теоретических подхода к оценке земли: затратный, основанный на оценке вложений в землю и отраженный в работах С.Г. Струмилина, Ю. Зарембо, Н. Бекаревича; и рентный, опирающийся на капитализацию доходов, прибыли (И. Храбров, М. Виленский, Г. Бабков, А. Степанков). Проблемы оценки городских земель в России в условиях неразвитости рынка земли рассматриваются в работах санкт-петербургских исследователей Мягкова В.Н., Федорова В.П. и московских Прорвича В.А. и Ромма А.П.
Целью диссертационного исследования является выявление факторов, влияющих на стоимость земли и методов оценки городских земель, применимых в условиях переходной экономики России и неразвитого земельного рынка, а также выявление и апробация основных принципов организации и создания ценовой карты городских земель как системы оценки и экономического зонирования территории города.
Для достижения указанной цели поставлены следующие исследовательские задачи:
• анализ особенностей оценки городских земель;
• уточнение понятийного аппарата;
• анализ и сопоставление теоретических взглядов на проблему оценки городских земель в условиях административной экономики СССР, отсутствия частной собственности и рынка земли и в условиях развитого земельного рынка в западных странах;
• исследование опыта оценки земель в западных странах и странах с переходной экономикой;
• классификация факторов, принципов и методов оценки городских земель с учетом особенностей формирования института частной собственности на землю в переходной экономике;
• выявление особенностей применения методов оценки земли в России и организации массовой оценки земель городов в целях создания ценовых карт;
• выявление и апробация основных принципов организации и создания ценовой карты городских земель.
Объектом исследования служат земельные отношения, рынок земли, недвижимости в городах России. Предмет исследования - принципы и методы экономической оценки городских земель в условиях формирования земельного рынка в переходной экономике России.
Информационной основой проведенного нами исследования стали ценовые карты земель городов Германии; работы по определению градостроительной ценности и экономическому зонированию территорий г. Москвы, Санкт-Петербурга, Красноярска, Томска; данные Центров по регистрации сделок с недвижимостью, риэлтерских фирм и коммерческих банков, кредитующих под залог недвижимости; проведенные собственные исследования рынков недвижимости, а также работы по созданию ценовых карт земли в г. Красноярске, Томске, Северске.
Исследованию в целом, по нашему мнению, присуща и научная новизна:
• исследованы и сгруппированы цели и задачи оценки городских земель в России;
• показаны основные отличия экономической оценки земли в городских условиях;
• уточнен понятийный аппарат;
• классифицированы факторы, влияющие на стоимость земли в городах в условиях переходной экономики;
• применен сравнительный анализ экономической оценки городских земель в условиях отсутствия рыночных земельных отношений и в условиях формирующегося, а также развитого и стабильно функционирующего рынка земли;
• установлено, что несмотря на то, что методологическая база оценки в зарубежных странах основана на анализе статистической информации по данным сделок с землей на развитом рынке, опыт оценки применим в России и прежде всего необходимо перенять процесс организации массовой оценки городских земель;
• обоснован вывод о том, что в условиях развивающегося земельного рынка наибольшее практическое значение для оценки земель имеют резидуальные методики оценки, которые дополнительно развиты в исследовании;
• при сотрудничестве с Земельным управлением г. Красноярска, осуществляемом с 1995 года и направленном на создание ценовой карты земель г. Красноярска разработаны "Основные положения методики составления ценовой карты города". За последние годы (1998г. - 2000г.), в результате проведения работ по массовой оценке рыночной стоимости земель городов Красноярска, Томска, Северска Томской области и проведения ценового зонирования земель этих городов данные положения были доработаны с учетом развития земельного рынка и основных теоретический положений настоящего исследования.
Практическая значимость исследования состоит в возможности прикладного использования разработанных "Основных положений методики составления ценовой карты города" для целей массовой оценки городских земель в условиях только развивающегося земельного рынка. Классификация и сравнительный целостный анализ различных методов оценки позволили развить резидуальные методы оценки земли и применить их в работах по
оценке городских территорий городов Красноярска, Томска и Северска. Собранная научная и статистическая информация, касающаяся хронологии и стадий развития рынка земли в России, а также опыта развития и функционирования земельного рынка и методов оценки земли и иной недвижимости в западных странах может быть использована при подготовке специального курса по земельному рынку и моделям оценки земли в переходной экономике для студентов ВУЗов.
Теоретические и практические результаты исследования были использованы для проведения работ по оценке земель г. Красноярска (Общая методология и часть отчета приведена нами в приложении к настоящей работе), Томска и Северска и созданию в них ценовых карт городских земель.
Отдельные разделы работы использованы в учебном процессе на факультете планирования землеустройства Дортмундского университета (Германия), на экономическом факультете Томского государственного университета в рамках разработанного и читаемого курса "Экономика и оценка недвижимости".
Теоретические аспекты экономической оценки земель
Земля всегда занимала и занимает уникальное и ключевое положение в общественно-политической и экономической деятельности людей. Она поддерживает жизнь и выступает в качестве центра человеческой культуры и общественного устройства. Земля является особым фактором производства и природным ресурсом, без которого невозможна никакая деятельность человека.
Потребность в знании стоимости земли лежит прежде всего в области микроэкономики и частного сектора. Для многих предприятий земельная собственность является значительной составной частью производственного капитала. В развитых странах с землей совершаются различные операции -купля-продажа, аренда, залог, и при этом возникает вопрос о стоимости земли. Инвестиции в землю всегда были хорошим средством долгосрочного вложения капитала. Известны примеры, когда за несколько столетий стоимость земли некоторых организаций не только сохранилась, но и приумножилась в несколько десятков раз.1
Однако и в общественном секторе стоимость земли, ее экономическая оценка имеет большое значение. Прежде всего, она необходима для проведения земельной политики, направленной на рациональное использование земли, организации справедливого имущественного налогообложения, оценки земли, как части национального достояния страны.
Экономическая оценка выступает в качестве комплексной категории на рынке факторов производства. На рынке земли она объединяет такие категории, как цена, стоимость земли, рента, градостроительная ценность и другие. Любой из факторов производства, в том числе и земля, выступает в экономических отношениях в качестве товара на рынке при его купле или продаже. Соответственно, при передаче пучка прав на данный товар экономисты сталкиваются с процессом рыночного ценообразования на микроуровне, результатом которого является выявление равновесной цены.
Одной из важнейших категорий на рынке земли является рента. Существуя довольно длительный период времени, данная категория выражает реализацию прав собственника земли как фактора производства при передаче прав пользования конкретному пользователю - арендатору участка. Рента является основным экономическим показателем, характеризующим стоимость и экономическую оценку земли и выражающим эффективность, рациональность использования данного ресурса, фактора производства.
Существующие между собственниками и пользователями земельных ресурсов экономические взаимосвязи характеризуются рентными отношениями. На наш взгляд, городская рента слагается их трех основных источников:
- дара природы: плодородия почв, благоприятных климатических условий, ценности речных ресурсов и гаваней, ценности полезных ископаемых и т.п. По справедливости именно эта часть ренты должна изыматься обществом, однако серьезной проблемой является ее определение в общей ренте;
- обеспечением коммунальным обслуживанием, поддерживающим и развивающим на своей территории уровень жизненных благ, жизненный стандарт, рабочие места и т.д. Местная администрация может справедливо требовать повышения земельной ренты на поддержание и развитие социальной, производственной, инженерной и транспортной инфраструктур;
- предпринимательской деятельности на каждом отдельном земельном участке. Успешная деятельность предприятия, предпринимателя, управляющего, поддержанная городом, позволяет извлекать на данном участке земли ожидаемый доход, часть которого переходит городу в виде арендной платы, а часть остается у предпринимателя как поощрение его деятельности на данном участке пропорционально тому, насколько эта деятельность повысила стоимость городской земли.
Особой категорией необходимо признать градостроительную ценность земли как территории для пространственного размещения производительных сил. Посредством определения градостроительного потенциала участка государство зачастую ограничивает права по его использованию. Целью этого ограничения является достижение рационального использования земли в целом. Показатели градостроительной ценности земли учитывают большой перечень факторов, влияющих на стоимость и потенциал использования участка, однако невозможно учесть абсолютно все факторы путем их перебора и придания определенного веса. В этом плане экономическая оценка земли является более общей, возвышающейся над показателями ценности категорией, ибо она определяется не ограниченным набором факторов, а состоянием экономики, рынка в целом, которые учитывают и градостроительный потенциал земли.
Объединяя категории цены, стоимости, ренты, кадастровой, градостроительной ценности земли, экономическая оценка в ходе расчетов по ее определению основана на анализе статистической информации по сложившимся ценам и выявлению стоимости земли как некоторой абстракции рыночных цен, а также на анализе факторов, входящих в основу показателей ценности, ренты. Категория ренты является базовой для определения экономической оценки земли на основе метода капитализации. Так или иначе, стоимость земли оказывает свое влияние на градостроительную ценность участков как пространственного базиса размещения производства, жилья и других типов функционального использования.
Экономическая оценка как форма реализации отношений собственности
Выступая в качестве комплексной категории, экономическая оценка земли как фактора производства не только объединяет понятия ренты, цены, стоимости, но и выражает экономические взаимоотношения людей по поводу реализации прав собственности на землю.
Особую актуальность задача экономической оценки земель приобретает в связи с разработкой проектов введения частной собственности на землю. Без детальной проработки основных проблем землепользования на макро- и микроэкономических уровнях, моделирования последствий таких решений приватизация особенно городской земельной собственности может привести к существенной утрате управляемости развития города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей.
Отношения собственности представляют собой концепцию, устанавливающую взаимосвязь между людьми по поводу вещей. Люди могут получать права владеть, пользоваться и распоряжаться вещами. Правительства стран санкционируют и защищают эти права. Экономическим аспектом понятия собственности является ее стоимость, так как собственность представляет собой элемент благосостояния.
Отношения собственности реализуются в рыночной экономике посредством осуществления таких операций, как купля-продажа, доверение (траст), залог, аренда, передача в пользование и т.д. При их осуществлении собственник ориентируется на стоимость блага, которое находится в его распоряжении, для наиболее эффективного и рационального его использования. Принцип рационального использования в экономике предполагает получение от собственности максимально возможного дохода. Соответственно, экономическая оценка имущества, и в особенности земли, выступает формой реализации отношений собственности. Однако и права частных лиц и правительства иногда оказывают весьма ощутимое влияние на стоимость. Правовые аспекты собственности должны быть четко определены при оценке ее стоимости. Особое влияние на стоимость земли, недвижимости оказывает право правительства на охрану государственного правового порядка. Оно подразумевает право администрации защищать здоровье, безопасность и благосостояние общества за счет введения нормативных актов, касающихся зонирования, охраны окружающей среды и здоровья граждан, правил противопожарной безопасности, правил проведения строительных работ и контроля за их соблюдением. Зонирование как способ ограничения возможностей использования земли может препятствовать строительству определенных сооружений или производству определенных работ. Влияние на стоимость недвижимости здесь может быть очень весомым. Оценка стоимости должна основываться на существующих правилах зонирования. Влияние может оказывать законодательство по охране окружающей среды; приведение недвижимости в состояние, соответствующее требованиям законодательства, может потребовать значительного времени и усилий, что, естественно, связано с дополнительными издержками.
Право правительства регулировать арендные отношения ограничивает свободу владельца в отношении использования собственности. Права собственности могут также ограничиваться частными обязательствами, что, в свою очередь, оказывает влияние на стоимость и цену продажи. К таким обязательствам можно отнести сервитута; правила, регулирующие отношения внутри кондоминиумов; ограничения на характер деятельности или местные архитектурные ограничения, финансовые обязательства (предусматривающие право удержания имущества за долги), например, по уплате налогов или закладных ссуд. Судебные решения, касающиеся конкретного имущества, включая принудительные меры в отношении финансовых обязательств, подлежат безусловному исполнению, вплоть до лишения права выкупа заложенного имущества, если это необходимо. Угроза потери права выкупа приводит к снижению стоимости объекта недвижимости.
Сервитут представляет собой право использовать для определенных целей объект недвижимости, находящийся во владении другого лица, например, размещать рекламные щиты, прокладывать коммуникации, организовывать возможность подъезда к другим объектам недвижимости и т.д. Сервитут может увеличивать стоимость земли, когда он приносит дополнительный доход (например, в виде арендной платы за размещение рекламных щитов) или предоставляет нужные владельцу дополнительные услуги. Но сервитут может и снижать стоимость недвижимости, когда он влечет за собой какие-то неудобства (например, в случае прокладки неприглядных кабельных коммуникационных линий) или препятствует альтернативному, более выгодному использованию объекта участка. При проведении оценки земли необходимо правильно учитывать влияние наличия сервитута на стоимость рассматриваемого объекта.
Ограничения на дробление земельного участка обычно вводятся до начала строительства каких-либо сооружений, чтобы обеспечить гармоничное использование объекта в целом. Примером может служить требование минимального размера жилого здания или соблюдение конкретного архитектурного стиля. Ограничения, которые запрещают создание определенных деловых структур, хотя и направлены на сохранение целостного характера, не позволяют иногда использовать объект недвижимости наиболее эффективно, например, когда речь идет об участках земли на оживленных перекрестках, где коммерческая деятельность была бы наиболее прибыльной. Таким образом, подобные ограничения могут увеличивать стоимость одних участков в пределах данной местности и уменьшать стоимость других. Детальная и правильная, доказательная оценка земли порой может убедить администрацию снять определенные ограничения для наиболее рационального использования участка, что существенно расширяет права собственника и увеличивает стоимость земли. Использование объекта недвижимости в качестве парковой зоны, под школу или для других конкретных целей будет ограничивать ее стоимость на открытом рынке, одновременно увеличивая стоимость близлежащих участков.
На стоимость объекта недвижимости оказывают влияние и другие факторы, например, вариант использования рядом расположенных объектов, наличие лицензий, дающих права на осуществление определенных видов деятельности, связанных с эксплуатацией данного объекта, или, например, характер прав на урожай и получение дохода от выращивания на участке земли однолетних культур.
Во всех случаях реализация отношений собственности на землю требует ее экономической оценки в целях наиболее эффективного и рационального использования для удовлетворения общественных, личных интересов и потребностей.
Факторы, влияющие на стоимость земли
Для точной оценки рыночной стоимости земельной собственности необходимо подробно учесть свойства земли. Понятие свойств земельного участка очень широко. Оно охватывает большое количество влияющих на стоимость факторов. Эти факторы, которые необходимо рассматривать на рынке земли, разделяются в современной отечественной и зарубежной литературе по различным классификациям. Наиболее интересные модели классификации факторов стоимости земли представлены в работах американского ученого Джозефа К. Эккерта28 и германских профессоров Хартмута Дитериха и Вольфганга Кляйбера.29 Согласно классификации последних, факторы, влияющие на стоимость земли, могут быть объединены в следующие группы: 1. Всеобщие, влияющие на стоимость, или ее образующие, факторы - это факторы, которые влияют на стоимость земельного участка и соответственно на уровень цен на землю в общем плане всего государства. Это например: существующая и ожидаемая защита, надежность прав собственности на землю. Как правило, такая защита определяется соответствующими статьями Конституции государства, существующий и ожидаемый размер налогообложения и сервитутов, ограничений земельной собственности, общее экономическое развитие, в особенности тенденции личных и общественных доходов, защита, обеспеченность предпринимательства, текущий и ожидаемый денежный оборот, особенности экономического развития в сфере строительства и земельного рынка, в особенности тенденции строительных затрат, ставок аренды и уровня цен, возможность вложения капитала в смысле его сохранения, возвратности и получения с него дохода, государственная жилищная политика, в особенности возможности и требования жилищного строительства посредством субсидий, ссуд, жилищных накоплений и т.д., также определенная защита прав съемщиков жилья. 2. Региональные факторы - это определяющие стоимость обстоятельства, которые действуют в больших или малых региональных образованьях и влияют на стоимость земельных участков большой части города, всего города или еще большей территории. Сюда относятся: плотность населения, уровень занятости и безработицы, состояние предпринимательства (число и квалификация предпринимателей), покупательная способность (уровень заработной платы и благосостояния, денежный оборот), привлекательность региона как жилого или делового района, обустройство учреждениями жилой и экономической инфраструктуры (транспорт, обслуживание, культура, отдых), состояние рынка застроенных и незастроенных, но пригодных к застройке земельных участков (количество предложения), готовность органов местного самоуправления к мероприятиям по перестройке, санации района, фактическое использование и запас земель в регионе и региональная политика использования земель. Экономические моменты играют здесь решающую роль. Действуют также критерии местоположения. Известный пример региональных различий ценовой структуры земель в ФРГ - стоимость участков на севере и юге Германии.
3. Зональные факторы - это обстоятельства, которые действуют не только на один земельный участок, а оказывают свое влияние в большой области смежных участков, части города, квартала или по крайней мере на протяжении одной улицы и поэтому одинаковым образом влияющие на большое число участков земли. К зональным факторам можно отнести: видение зоны как жилого района (панорама, социальная структура), видение зоны как делового района, центра (пешеходная зона в центральной деловой части, привлекательность для прохожих, уровень магазинов и их окружения), вид застройки окружения, окрестностей; состояние застройки ближайшего окружения (потребность в санации), критерии достигаемости (например достигаемость городского центра от мест работы, от учреждений инфраструктуры, от мест отдыха; качество общественного транспорта, связь местной, зональной и межзональной сети улиц. Зональные факторы охватывают не только обстоятельства местоположения, но также и правовые моменты, в этой связи для зоны имеет значение также вид, тип и масштабы застройки. Л.Индивидуальные, влияющие на. стоимость участка факторы - это обстоятельства, которые определяют стоимость отдельного земельного участка. При этом прежде всего различают: степень развития участка (соответствующая ступень в процессе перехода от аграрных территорий к землям, предназначенным для застройки), степень освоения участка (проблема подведения всех необходимых коммуникаций), вид и масштаб строительного использования (по существующим правовым документам, в Германии - согласно строительно-планировочному праву, в особенности значение имеет «Порядок строительного использования территорий»), ограничения по использованию и строительству (по гражданскому и общественному праву), качество земли, старые загрязнения (нарушенные земли) или подозрения на них, размер и форма участка, вид и объем застройки, доходная ситуация участка (возможность ренты, ставки аренды, операционные расходы), местоположение участка (жилищное и деловое положение, положение относительно дорог и средств транспорта, связь с учреждениями инфраструктуры, соседство), разработанные полезные ископаемые, право-стоимостное состояние участка (необходимы ли различные взносы для проведения коммуникаций). Действие индивидуальных, влияющих на стоимость участка факторов объясняется частью правовыми характеристиками, частью действующими качествами, свойствами участка, а также факторами местоположения.
Принципы оценки земли
Теоретическим фундаментом процесса оценки земли является группа оценочных принципов. В их основу положены модели экономического поведения людей в условиях развитых рыночных земельных отношений. В зарубежной и отечественной литературе существует несколько типов классификации принципов оценки недвижимости, однако они представляют собой сложные модели основ оценки зданий и сооружений, и лишь частично затрагивают основные принципы оценки земли. Следует отметить, что эти принципы применимы не к каждой оценочной задаче: люди часто поступают, не руководствуясь разумными доводами. Функционирование же рынка земли в России далеко не совершенно и реализации того либо иного принципа в полном объеме может помешать вмешательство государственных органов. По этим причинам приводимые нами ниже основные принципы оценки земли отражают тенденцию экономического поведения людей в России, однако не гарантируют точно такое поведение.
Принцип спроса и предложения. Предложение - это количество объектов недвижимости, доступных на рынке по определенным ценам. В основе спроса лежит желание потенциальных покупателей, обладающих необходимыми источниками финансирования, приобрести недвижимость. Поскольку рынок земли несовершенен, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходит смена собственников: умение согласовывать условия сделки, число и искушенность участников, эмоции, стоимость финансирования и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен. В долгосрочном плане спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления ценовых изменений, однако в короткие промежутки времени факторы предложения и спроса подчас теряют свою эффективность на рынке земли. Однако существует и еще одна особенность: предложение земли, по сути, является величиной фиксированной. Принципы спроса и предложения объясняют большие различия в стоимости земли, находящейся в черте города и за его пределами, в стоимости разных участков земли в городе или даже в стоимости соседних участков в одной и той же части города. Ни один другой товар не подвержен таким сильным колебаниям цены
Принцип замещения. Рациональный покупатель никогда не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности. Принцип замещения означает, что максимальная стоимость земли определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой земельный участок с аналогичной полезностью.
Принцип полезности. Земля обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному собственнику и нужна для реализации определенной экономической функции: например для размещения промышленного предприятия или выращивания урожая или удовлетворяет его чувство гордости. Земельный участок полезен тогда, когда кто-либо готов платить арендную плату (ренту) за временное пользование им. Принцип полезности срабатывает в больших количествах случаев с землей, нежели с иной недвижимостью.
Принцип ожидания. Полезность земельного участка прежде всего связана с возможностью получения в будущем доходов от владения им. Стоимость определяется тем, какой доход ожидает получить потенциальный инвестор: для него важна величина и продолжительность ожидаемого потока доходов. Однако ожидания могут меняться: будущие изменения целевого назначения рассматриваемого и окружающих участков может сильно сказаться на стоимости земли.
Принцип остаточной продуктивности. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Поскольку земля недвижима, то остальные факторы производства (труд, капитал и предпринимательская способность) должны быть привлечены к ней. Это фактически означает, что эти привлеченные факторы должны быть оплачены сначала, а уже затем остаток дохода в виде ренты получает собственник земли. Земля имеет ценность и стоимость только тогда, когда есть остаток дохода после оплаты всех других факторов производства. Такое свойство земли, как неподвижность и местоположение позволяет пользователю максимизировать выручку, снизить издержки или удовлетворить потребности в каких-либо удобствах. Например, владелец летнего кафе заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большому числе клиентов; производитель мебели заплатит больше за участок рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре города; собственник дома заплатил бы больше за место, с которого открывается красивый вид.
Принцип сбалансированности. Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена (небольшая плотность застройки занижает стоимость земли). Если слишком много - земля перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Принцип сбалансированности гласит: любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.
Принцип экономического размера (величины участка). Участок земли с хорошим месторасположением, который однако слишком мал или велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Мелкоконтурность участков имеет особое значение в сельском хозяйстве и связана с трудностями обработки земли. Экономический размер - это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении.
Принцип зависимости и соответствия среде. Местоположение является одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость земли. Качество местоположения зависит от того, насколько параметры участка соответствуют принятому в данном районе типу землепользования, а также от его близости к экономической среде. Экономическое местоположение земли определяется взаимодействием варианта ее использования и окружающей, примыкающей к ней экономической среды. Стоимость участка зависит от изменений в окружающей системе землепользования и экономической среде. Кроме того, стоимость зависит и от соответствия принятого варианта использования конкретного участка существующим в данном районе вариантам.