Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Гражданско-правовая природа жилищных сертификатов 12
1. Развитие законодательства о жилищных сертификатах 12
2. Понятие и виды жилищных сертификатов 31
Глава 2. Эмиссия жилищных сертификатов 84
1. Правовое положение эмитентов жилищных сертификатов 84
2. Особенности и порядок эмиссии жилищных сертификатов 93
Глава 3. Осуществление имущественных прав владельцев жилищных сертификатов 123
1. Исполнение обязательства, вытекающего из жилищных сертификатов 123
2. Обеспечение исполнения обязательств по жилищным сертификатам 143
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 151
БИБЛИОГРАФИЯ 156
- Развитие законодательства о жилищных сертификатах
- Правовое положение эмитентов жилищных сертификатов
- Исполнение обязательства, вытекающего из жилищных сертификатов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Данное исследование посвящено изучению гражданско-правовых отношений, возникающих при выпуске жилищных сертификатов.
Анализ всего массива нормативных актов, регулирующих жилищные сертификаты, требуется для выработки единообразно применяемых норм с учетом особенностей каждого вида жилищных сертификатов.
Органы государственной власти должны принимать меры по реализации конституционного права граждан на жилище. В России необходим поиск путей решения жилищной проблемы. Жилищный сертификат представляет собой один из самых эффективных способов ее преодоления. Однако вследствие недостатков нормативного правового регулирования данный инструмент пока широко не внедрен. Поэтому существует потребность в комплексном и углубленном изучении различных аспектов іражданско-правового регулирования жилищных сертификатов как разновидности ценных бумаг. Необходимо определение правовой природы жилищных сертификатов, выявление и теоретическое осмысление вопросов эмиссии и недостатков ее законодательного регулирования. Требуется четкое понимание эмитента как участника эмиссионного процесса. В данном случае не исследованы вопросы обращения и эффективного использования способов обеспечения исполнения обязательств из жилищных сертификатов.
Не вызывает сомнений потребность в изучении и обобщении правоприменительной практики по спорам о жилищных сертификатах и пракгики лиц, осуществлявших их выпуск и размещение.
В российской юридической литературе отсутствует единое комплексное сследованис проблем, возникающих при выпуске жилищных сертификатов, вляющихся по правовой природе ценными бумагами. Устранение всех противоречий приведет к более активному применению механизма жилищных сертификатов для целей реализации конституционного права на жилище.
Актуальность темы диссертационного исследования объясняется необходимостью системного анализа нормативных актов, регулирующих выпуск и обращение жилищных сертификатов, выявления правовых коллизий и разработки предложений по совершенствованию законодательства.
Степень научной разработанности темы исследования. В ходе диссертационного исследования были использованы работы по общим проблемам гражданского права следующих авторов в основном советского периода: Е.Л. Суханова, Ю.К. Толстого, Л.П. Сергеева, Е.А. Васильева, А.Г. Калпина, А.И. Масляева, Г.А. Свердлыка, B.C. Толстого, В.В. Долимской, О.С. Иоффе, Л. Эннекцеруса, И.Б. Мартковича.
Изучение отдельных вопросов было невозможно без понимания общих проблем теории права. Для этого изучались работы таких авторов как С.С. Алексеев, М.Н. Марченко и др.
В отечественной науке гражданского права исследованию проблем связанных с ценными бумагами, отведено в целом достойное место. Опубликованы научные работы по важнейшим вопросам теории ценных бумаг. Особый интерес вызывают работы дореволюционных исследователей М.М. Агаркова, Н.О. Нерсесова, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича по изучению понятия и признаков ценных бумаг.
Современный период связан с активным ростом числа исследований в области ценных бумаг. Здесь могут быть представлены разработки авторов: В.К. Андреева, В.А Белова, А.А. Вишневского, А.В. Власовой, Е.А. Крашенинникова, АЛО. Голубкова, А.В. Габова, Е. Демушкиной, VI. Крыловой, Д. Ломакина, А.В. Майфата, К. Окунева, А.В. Трофименко, Л.Р. Юлдашбаевой, К.В. Павлова, А.Б. Быля, М.В. Митрошина, Г.С. Шапкина, В.В. Грачева, Е. Чефрановой, И.Ш. Файзутдипова и др. Некоторые из этих авторов имеют теоретические разработки в
ере жилищных сертификатов (Е. Демушкина, А.В. Габов, А.В. Трофименко). Не может быть полным исследование без привлечения источников, раскрывающих экономическое содержание ценных бумаг и роль рынка ценных бумаг в экономическом пространстве России. Поэтому были изучены работы А.
Галанова, А.И. Басова, В. Едроновой, А.А. Козлова, B.C. Торкановского, В.А. Лялина, П.В. Воробьева, О.И. Мисько, Е.В. Рудневой, А.А. Тарачева, Е.И. Карликова, А.И. Вострокнутовой, Л.П. Давиденко.
Одними из первых работ, посвященных гражданско-правовым проблемам различных видов жилищных сертификатов, стали статьи Е. Демушкиной, А.В. Габова, а также кандидатская диссертация А.Е. Камышановой («Правовая природа жилищных сертификатов и их роль в обеспечении граждан жилыми помещениями». Ростов-на-Дону, 2004 г.). В отличие от проведенного ранее диссертационного исследования Е.А. Камышановой, которая отводит небольшое место жилищным сертификатам, являющимся ценными бумагами в системе всех жилищных сертификатов, реализующих право на жилище, акцент делается на изучение юридической сущности жилищного сертификата как разновидности облигации, поднимаются вопросы эмиссии и обеспечения исполнения обязательств.
Несмотря на обилие работ, посвященных тематике ценных бумаг, комплексного и многоаспектного теоретического исследования именно жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами в российской науке гражданского права, не проводилось.
Цели и задачи исследования. Целью данной научной работы является комплексное исследование гражданско-правового регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами, обобщение и увеличение научных знаний, разработка предложений по совершенствованию гражданского законодательства.
Указанная цель обуславливает конкретные задачи исследования:
- систематизация норм, регулирующих жилищные сертификаты различных видов. В итоге обосновывается предложение о необходимости выработки федерального закона о жилищных сертификатах и о консолидации правовых орм, регулирующих этот правовой инструмент;
- выявление отличий жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами, от жилищных сертификатов, не отнесенных к категории ценных бумаг;
- определение эмитента жилищных сертификатов;
- анализ этапов эмиссии и выдачи жилищных сертификатов;
- комплексное исследование исполнения обязательств из жилищных сертификатов и их обеспечения;
- изучение возможностей обращения жилищных сертификатов;
- выработка на основе проведенного исследования рекомендаций и предложений по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики.
Объект и предмет исследования. Объектом диссертационного исследования являются, в основном, гражданско-правовые отношения, возникающие в связи с эмиссией жилищных сертификатов, относящихся к разновидности ценных бумаг.
Предметом настоящего исследования являются проблемы, связанные с выдачей и исполнением обязательств из жилищных сертификатов как важнейшего средства обеспечения потребностей граждан в жилище.
Эмпирическую базу диссертационного исследования составляют нормы Конституции РФ, различных федеральных законов, подзаконных нормативных правовых актов, около 150 опубликованных и неопубликованных материалов правоприменительной практики, материалы судебной и арбитражной практики в количестве 43 дел, но которым так или иначе затронуты вопросы применения сертификатов. Методология и методика исследования. В настоящей работе используется комплекс методов научного исследования поставленных проблем. Данная совокупность включает такие общенаучные методы познания, как системный, аналитический, логический, сравнительный, диалектический, методы дедукции, индукции и синтеза, а также основанные на них частнонаучные методы сравнительно-правовой, формально-юридический, историко-правовой, комплексный, статистический.
Новизна научного исследования определяется его предметом и состоит в комплексном анализе теоретических и практических проблем, возникающих при выдаче и обращении такого объекта гражданских правоотношений, как жилищный сертификат, являющийся ценной бумагой. Впервые рассматриваются системно положения законодательства, регулирующего отношения из различных видов жилищных сертификатов и проводится их сравнительный анализ.
В ходе исследования предлагаются новые определения понятия жилищных сертификатов, отличные от определений, используемых в юридической литературе и нормативных правовых актах; раскрывается правовая сущность различных их видов, в частности, впервые освещена конструкция правовых отношений, возникающих из жилищных сертификатов; критически переосмысливаются признаки ценных бумаг применительно к жилищным сертификатам; исследуется гражданско-правовой статус эмитента; анализируются вопросы, недостаточно полно освещенные в юридической литературе (например, реквизиты, юридическое значение этапов эмиссии, способы реализации имущественных прав, закрепленных жилищными сертификатами и др.). Раскрываются вопросы о том, что на основе совершения одностороннего договора возможно возникновение другого договора, по которому происходит передача права собственности. Выдвигается идея сочетания этих договоров. В диссертации наиболее полно по сравнению с другими источниками проведена классификация жилищных сертификатов. При этом указаны новые (дополнительные) критерии, по которым она была проведена. Это позволит более четко выявить специфику соответствующих понятий. Комплексный анализ направлен на повышение эффективности гражданско-правового регулирования их эмиссии и обращения. Для настоящего диссертационного исследования характерным является новизна в выявлении проблем, выдвижении ряда положений, имеющих существенное
значение. Вносится ряд теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства о жилищных сертификатах. Положения, выносимые на защиту.
1. Предлагается разграничение нормативных правовых актов на акты непосредственного регулирования жилищных сертификатов, являющихся ценными бумагами и на акты опосредованного регулирования. На правовые нормы, относящиеся к жилищным сертификатам, следует распространить такой вид систематизации, как консолидация в форме принятия федерального межотраслевого закона «О жилищных сертификатах».
2. При анализе признаков ценных бумаг выработано понимание документа как материального носителя, фиксирующего информацию с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать и имеющего доказательственную силу. Такое понимание документа приводит к выводу, что ценные бумаги в бездокументарной форме — другой способ фиксации прав. Жилищный сертификат содержит данные о правах, закрепленные в различных формах. Обосновывается положение о том, что жилищный сертификат в бездокументарной форме имеет соответствующий материальный носитель, но в качестве носителя может выступать не только бумага.
3. Жилищные сертификаты, соответствующие не менее 100 процентам общей площади жилого помещения, удостоверяют не право на заключение договора купли-продажи, а право на заключение в будущем договора о передаче права собственности на жилое помещение. По данному договору одна сторона, эмитент, обязуется безвозмездно передать другой стороне, владельцу определенного количества жилищных сертификатов, при их погашении жилое помещение, в результате чего у владельца возникает право собственности на него.
4. Обосновано положение о том, что приобретение жилищного сертификата отнюдь не влечет возникновение права собственности на жилище у его владельца, в отличие от последующего договора. Сам по себе жилищный сертификат представляет собой односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать заключения с ним в дальнейшем гражданско-правового договора о передаче права собственности на жилое помещение владельцу сертификата, либо односторонний договор, содержанием которого является правомочие владельца требовать выплаты индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Таким образом, имеет место сочетание двух сделок. На основе совершения первой сделки происходит заключение одного из гражданско-правовых договоров о передаче права собственности либо совершение односторонней сделки.
5. Функции эмитента жилищных сертификатов и заказчика могут осуществляться как одним субъектом, так и разными. Поэтому их следует разграничивать. Заказчик - юридическое лицо, осуществляющее строительство жилья на средства, полученные в результате размещения жилищных сертификатов, на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности или аренды после подготовки проектной документации. Эмитент жилищных сертификатов — юридическое лицо, зарегистрированное на территории РФ, а также орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, которые осуществляют эмиссию жилищных сертификатов и несут обязательства по этим сертификатам перед их владельцами.
6. Размещение эмиссионных ценных бумаг следует рассматривать как передачу прав по ценным бумагам путем заключения гражданско-правовых сделок и совершения иных действии, в результате чего у первых владельцев возникают права, закрепленные ценными бумагами, и право собственности на них. Размещение представляет собой первоначальный способ возникновения права собственности на эмиссионные ценные бумаги путем совершения сделок, который следует отразить в гл. 14 ГК РФ «Приобретение права собственности» в самостоятельной статье под названием «Возникновение права собственности на эмиссионные ценные бумаги».
7. Для возникновения права собственности у приобретателя жилищного сертификата необходимо наличие связанного юридического состава, при котором входящие в его содержание юридические факты должны произойти в строгой последовательности. Так, совершение односторонней сделки, потом заключение договора купли-продажи, совершение односторонней сделки по внесению записи в систему ведения реестра или записи по счету депо. Однако жилищный сертификат становится оборотоспособным объектом гражданских правоотношений только после регистрации отчета об итогах их выпуска.
8. Понятие жилищного сертификата сформулировать следующим образом: жилищные сертификаты - это именные в бездокументарной форме или предъявительские в документарной форме эмиссионные ценные бумаги, удостоверяющие право их владельцев на заключение с эмитентом договора о передаче права собственности на жилое помещение в предусмотренный ими срок, либо погашения путем выкупа по индексированной номинальной стоимости в определенный срок, либо в случае государственной регистрации жилищных сертификатов новой серии (выпуска) тем же эмитентом обмена на облигации новой серии.
Теоретическая значимость работы определяется структурой правоотношений, возникающих при выпуске жилищных сертификатов. Результаты проведенного исследования могут быть использованы в нормотворческой деятельности, в ходе дальнейших научных исследований в этой области. Ряд положений диссертации может быть полезен для научной и педагогической деятельности, при изучении дисциплин «Гражданское право», «Предпринимательское право», «I [енные бумаги», «Жилищное право».
Практическая значимость работы. Работа представляет интерес для правоприменительной и коммерческой практики. Практическая значимость ее связана с возможностью упрощения взаимосвязей между участниками отношений в сфере ценных бумаг, для более широкого применения жилищных сертификатов как средства решения жилищной проблемы, для обеспечения интересов . Апробация результатов исследования. Положения диссертационного исследования были отражены в научных публикациях автора в количестве 10 работ общим объемом 7,25 печ. л. Две статьи были опубликованы в научном издании, рекомендованном Президиумом ВАК Минобрнауки России. Материалы и выводы были использованы при прочтении курса лекций по гражданскому праву в Оренбургском институте (филиале) Московской Государственной Юридической Академии, Оренбургском филиале Современного государственного университета, Оренбургском филиале Челябинского института МВД. Положения диссертации были предметом обсуждения на заседании кафедры гражданского права Государственного Университета - Высшей школе экономики, изложены в сообщениях на ежегодных научно-теоретических конференциях «Актуальные вопросы становления государственности и правовой системы в современной России», проводимых в Оренбургском институте (филиале) МГЮЛ в период с 1997 по 2009 гг.
Развитие законодательства о жилищных сертификатах
Однако реализовать это право вследствие различных причин оказалось затруднительно. Проблема усугублялась преобладанием государственного жилищного фонда. Частной собственности отводилась незначительная роль, и, соответственно, исключалась возможность использовать жилье для вложения свободных денежных средств в недвижимость. По состоянию на 1 января 1992 г. государственный жилищный фонд РФ составлял 66,7 %, а индивидуальный 26,6 %2. Согласно данным Федеральной Службы Государственной статистики общая площадь жилых помещений в 1995 г. составила 2 645 млн кв.м, а в 2008 г. — 3 117 млн кв.м3. По данным Министерства регионального развития РФ, чтобы к 2010 г. в строительстве жилья приблизиться к европейским нормам (1 кв.м на человека в год), прирост должен составлять 13-15 % или 5-6 млн кв.м в год .
Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равных условий развития и защиты всех форм собственности на жилище, землю и т.п. Государственный жилищный фонд утратил господствующее положение, возникла частная собственность граждан и юридических лиц на жилые помещения, появились частные проектные и строительные организации, образовался рынок жилья. В жилищных отношениях произошел переход от жесткого государственного управления к рыночной экономике, отказ государства, от монопольной роли инвестора, подрядчика, собственника в сфере жилья. В п. 2 ст. 40 Конституции РФ закреплено то, что «органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище». Данные принципы отражены в ряде нормативных правовых актов, зафиксировавших предпосылки для реализации права на жилище путем привлечения внебюджетных источников, финансирования5. В них предлагалось создание целевых фамильных накопительных жилищных счетов, заключение жилищных контрактов (договора долевого участия), векселей, а также иных ценных бумаг (облигаций жилищного займа, жилищных сертификатов), предоставление кредита под условием залога недвижимого имущества, выдача субсидий, на покупку и строительство жилья .
Так, например, в Белгородской области и Мордовии- действовали внебюджетные фонды поддержки сельского жилищного строительства, ссуды на которое погашались сельскохозяйственной продукцией. В Тамбове была организована система, приобретения жилья в рассрочку через жилищные накопительные счета. В республиках Чувашия, Саха (Якутия), Карачаево-Черкесия, Архангельской и Оренбургской областях были выпущены жилищные облигационные займы. В Екатеринбурге несколько предприятий различных отраслей промышленности и банков заключили соглашения о совместном возведении жилья. Важным элементом этого-соглашения являлась, возможность привлечения финансовых ресурсов местных банков через выпуск векселей под строящееся- жилье7. Согласно данным Федеральной Службы Государственной к Статистики, ввод в действие жилых домов, построенных населением за счет собственных или заемных средств, в 1995 г. составил 9 млн кв.м, а в 2008 г. уже 27,4 млн кв.м8.
Особое место в решении жилищной проблемы стало отводиться ценным бумагам. Впервые в российской практике под строительство жилых домов в Московской области в 1992 г. концерном «Малекс» были выпущены жилищные сертификаты. Их владельцам обещалось получение квартир через три-пять лет (в зависимости от стоимости накопленных сертификатов), а также 100-150 % годовых на общую сумму. Однако идея оказалась нереализованной. С 1993 г. риэлтерская фирма «БАНСО», «Тверьуниверсалбанк», ассоциация «Народное домостроение» выпустили чеки, аналогичные жилищным сертификатам, каждый из которых давал право на приобретение 0,1 кв.м жилья в коттедже или квартире. Северный торговый банк (Санкт-Петербург) в апреле 1994 г. выпустил свидетельства депонирования акций (СДА) инвестиционных фондов «Адмиралтейский» и «Летний сад», являющихся, по сути, жилищными сертификатами. Приводимые банком расчеты показывали, что стоимость жилья, купленного таким образом, была примерно в два раза дешевле текущей рыночной цены. Кроме того, если надобность в покупке жилья отпадала, владелец мог продать СДА банку по текущей стоимости и получить разницу от роста их курсовой стоимости9. В 1994 г. был предложен механизм решения жилищной проблемы с использованием жилищных векселей. Однако, он не получил широкого распространения, поскольку юридической природе векселя противоречит эмиссионный характер выпуска и товарная форма возврата заемных средств. Жилищные займы производились также путем выпуска облигаций, как правило, государственных или муниципальных, чаще всего под гарантии местных органов власти. Они погашались либо денежными средствами, либо сразу квартирами и предусматривали доход в виде процентов от номинальной стоимости или в виде индексации. Так, в Министерстве финансов РФ был государственной поддержки определенных социальных групп населения (военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку, лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях, граждан, пострадавших в результате аварий и стихийных бедствий). 7 июня 1995 г. в результате принятия постановления Правительства РФ № 561 «О государственных жилищных сертификатах, выдаваемых гражданам РФ, лишившимся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий»12 (далее постановление Правительства РФ № 561) появляется новый объект правового регулирования под названием «жилищный сертификат», позднее объявленный необращаемой ценной бумагой. Также 30 сентября 1997 г. был подписан Указ Президента РФ № 1062 «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых других категорий граждан» , в котором содержалось поручение Правительству РФ обеспечить выпуск государственных жилищных сертификатов для военнослужащих и некоторых других категорий граждан. В дальнейшем эти инструменты не были отнесены к ценным бумагам.
Правовое положение эмитентов жилищных сертификатов
Субъектом, проводящим эмиссию, является эмитент. Термин «эмитент» (issuer) в российском законодательстве используется часто, но толкуется по-разному. Так, эмитентом является Банк России в случае эмиссии наличных денег151. Министерство финансов РФ выполняет функции эмитента государственных ценных бумаг152. Ценные бумаги, эмитируемые Министерством финансов РФ, относятся к государственным ценным бумагам по формальному основанию - выпускаются от имени РФ, и по экономическому назначению -денежные средства привлекаются для пополнения финансовых ресурсов государства (федерального бюджета)153. Правом выпуска ценных бумаг обладают высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ либо финансовый орган субъекта РФ, исполнительный орган местного самоуправления154. Также к эмитентам могут быть отнесены юридические лица, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими. Согласно ГК РФ, банки-эмитенты являются участниками безналичных расчетов.
Но наша задача - провести исследование правового статуса лица, осуществляющего выпуск жилищных сертификатов.
Согласно ст. 2 Закона о РЦБ, эмитент на рынке эмиссионных ценных бумаг — юридическое лицо или органы исполнительной власти, либо органы местного самоуправления, несущие от своего имени обязательства перед владельцами ценных бумаг по осуществлению прав, закрепленных ими. лиц (ст. 51 ГК РФ). Согласно ст. 2 ФЗ от 8 августа 2001 г. № 129 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» 56, государственная регистрация осуществляется федеральным органом исполнительной власти, которым, начиная с 1 июля 2002 г., является Федеральная налоговая служба .
Вопрос о том, какое юридическое лицо может быть эмитентом облигации, а значит и жилищного сертификата, не нашел в законодательстве однозначного решения. Среди коммерческих юридических лиц эмитентами могут быть общества с ограниченной ответственностью, общества с дополнительной ответственностью, акционерные общества. А.А. Фельдман отмечает, что действующее законодательство содержит определенные ограничения на выпуск негосударственных облигаций. Их смысл сводится к сокращению возможности формирования финансовых средств эмитентов как заемных, то есть не за счет взносов учредителей (участников) или акционеров, а за счет заимодавцев (покупателей облигаций), лишенных права голоса в управлении делами эмитента. Ограничения введены, в частности, Законом о защите прав инвесторов. Для акционерных обществ эти ограничения установлены указанными нормативными актами. декабря 1995 г. № 208 «Об акционерных обществах» (ст. 33) . По мнению профессора А.Е. Шерстобитова эмиссионные ценные бумаги могут выпускаться только коммерческими юридическими лицами159. Данное утверждение требует уточнения, так как в п. 3 ст. 5 Закона о защите прав инвесторов говорится, что эмиссия облигаций и иных эмиссионных ценных бумаг может осуществляться также некоммерческими организациями в случаях, предусмотренных законом и иными правовыми актами РФ при наличии обеспечения, определенногобирж; инструкции ФСФР, регламентирующие деятельность профессиональных участников рынка ценных бумаг, и т. д.
Вследствие того, что Закон о РЦБ позволяет органам исполнительной власти либо органам местного самоуправления эмитировать облигации (в том числе в виде жилищных сертификатов), считаем целесообразным понятие эмитента в п. 4 Указа № 1182 дополнить словами «а также органы исполнительной власти и местного самоуправления».
В ст. 4 Указа № 1182 определено, что эмитентами жилищных сертификатов не могут выступать банки, кредитные учреждения (это связано с их специальной правоспособностью), товарные и фондовые биржи (не вправе совмещать биржевую торговлю с иными видами деятельности).
2. Будущий эмитент должен: иметь права заказчика на строительство жилья; обладать земельным участком на законном основании; произвести отвод земельного участка и иметь проектную документацию на объект строительства.
Таким образом, видно, что законодатель смешивает понятия «эмитент» и «заказчик». Но этого делать не следует, так как не всякий эмитент жилищных сертификатов является заказчиком, и не всякий заказчик становится эмитентом, обязанным перед владельцами, так как в государственной регистрации может быть отказано, либо выпуск будет признан недействительным. Фигуры эмитента и заказчика, чаще всего совпадают в одном лице, однако различаются по тем задачам (функциям), которые они выполняют. Эмитент — это лицо, выпускающее в установленном порядке определенный вид ценных бумаг (инвестиционная функция), а заказчик - лицо, обеспечивающее процесс создания строительного объекта (производственная). Поэтому применительно к жилищным сертификатам следует выработать самостоятельное определение и для эмитента, и для заказчика и внести соответствующие изменения в Указ № 1182 и Стандарты эмиссии 2007г.
Собрание законодательства РФ. 1999. №9. Ст. 1096.
Согласно ст. 4 ФЗ от 25 февраля 1999 г. № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»161, заказчики - это уполномоченные на то инвесторами физические и
Закон о РЦБ определяет, что эмитентами могут быть органы исполнительной власти либо органы местного самоуправления. Федеральный закон «Об особенностях эмиссии и обращения государственных и муниципальных ценных бумаг» к видам государственных и муниципальных ценных бумаг относит облигации и иные эмиссионные ценные бумаги и обозначает их эмитентов: федеральный орган исполнительной власти РФ, к функциям которого решением Правительства РФ отнесено составление и (или) исполнение федерального бюджета; орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий указанные функции в порядке, установленном законодательством субъекта РФ; исполнительный орган местного самоуправления, осуществляющий указанные функции в порядке, установленном законодательством РФ и уставом муниципального образования.
В соответствии со ст.ст. 19, 20 Закона о РЦБ, полномочия ФСФР не распространяются на эмиссию государственных ценных бумаг, ценных бумаг субъектов РФ и органов местного самоуправления, поэтому региональные и муниципальные займы подлежат регистрации в Министерстве финансов РФ (ст. 165 Бюджетного кодекса РФ). Следовательно, при таких эмиссиях должны учитываться также и положения ряда подзаконных, ведомственных норм. В частности, для определения порядка хранения сертификатов федеральных государственных ценных бумаг необходимо использовать Положение ЦБР от 16 марта 2004 г. № 253-П «О порядке депозитарного учета федеральных государственных ценных бумаг»160. Стандарты эмиссии 2007 г. здесь не применимы.
Исполнение обязательства, вытекающего из жилищных сертификатов
«Осуществление субъективного гражданского права — это реализация управомоченньш лицом возможностей, заключенных в содержании данного права»239 путем совершения действий, как правило, обладающих признаками жна через
сделок. «Сделки - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, определяя тем самым юридические границы своих взаимоотношений»240. Иными словами, реализация субъективных прав владельцев жилищных сертификатов возможна через совершение действий, имеющих характер сделок.
Как уже отмечалось ранее, можно выделить следующие правомочия владельца жилищного сертификата:
1. право на заключение с эмитентом в будущем гражданско-правового договора по передаче права собственности на жилое помещение;
2. право на получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата;
3. право обмена жилищных сертификатов на сертификаты новой серии. Поскольку ценные бумаги - оборотоспособные документы, то к числу субъективных гражданских прав можно отнести
4. возможность совершения сделки по уступке (передаче) прав по жилищному сертификату другому лицу.
Обязательство, удостоверенное жилищным сертификатом, закреплено в самой ценной бумаге и является ее содержанием. Содержанием закрепленного в
Управляющий Фондом капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта Комитета по строительству А. Крылов считает, что в настоящий момент реализация меньшего количества жилищных сертификатов нецелесообразна. Гак как в таком случае данная ценная бумага будет раскупаться очень быстро. И после завершения строительства практически ни у кого не окажется количества жилищных сертификатов, эквивалентного лоту квартиры. Значит, все вынуждены будут погашать недостающую сумму деньгами. В итоге город будет иметь объект, построенный за счет привлеченных средств, либо для очередников, либо для продажи. А для того, чтобы система, предложенная Указом № 1182, заработала, необходимо опережающее финансирование243. Но это задача достаточно сложная. Одним из способов решения этой проблемы будет поиск кредитных ресурсов, которые позволят получить опережающее финансирование объектов проекта на приемлемых условиях (ведь иначе они приведут к таким ценам на жилье, по которым граждане не смогут купить себе квартиру). Возможные споры по размещенным жилищным сертификатам могут быть разрешены на основании проспектов эмиссии организаций, выпустивших их, так как именно проспекты эмиссии являются теми условиями, на которых приобретался конкретный жилищный сертификат.
Считаем, что такой вариант неприемлем. Срок реализации жилищного сертификата ограничен. Поэтому за этот период приобрести жилищные сертификаты в размере 100 % стоимости сможет далеко не всякий инвестор. Инвесторы с высоким уровнем дохода имеют возможность приобретать готовое жилье, не прибегая к покупке ценных бумаг. А Указ Х 1182 был первоначально направлен на слой инвесторов, имеющих средний достаток, которые с течением длительного времени будут накапливать определенное количество жилищных сертификатов. При необходимости можно привлечь иные формы расчетов за жилье (в ст. 8 Указа № 1182 предусматривается возможность оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры). Может возникнуть сложность и в том случае, если часть инвесторов приобретут, например, 150 %, а остальная часть
Жилищный сертификат: надежность и гарантия // www.vest adm.spb.ru стоимости жилья) и государственная регистрация договора и права собственности на жилое помещение, согласно нормам Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Российское законодательство проводит различие между государственной регистрацией сделок и государственной регистрацией прав на недвижимость. Первое требуется не всегда. Согласно ст. 164 ГК РФ, сделки с недвижимостью подлежат регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимость, где в ст. 23 обозначено, что в многоквартирных домах проводится регистрация и прав, и сделок.
Государственная регистрация сделок носит правоустанавливающий характер и призвана защищать интересы приооретателеи, например, от практики заключения застройщиками нескольких договоров с различными лицами о предоставлении в собственность одного и того же объекта. Поэтому, считаем целесообразным ввести норму в Закон о государственной регистрации прав о регистрации договора передачи в собственность жилого помещения, приобретаемого в связи с погашением жилищных сертификатов.
Условие о минимальном количестве предъявляемых сертификатов на практике соблюдалось не всегда (Инструкция ФКЦБ 1995 г. это допускала). Например, 21 июня 1995 г. было принято постановление Законодательного Собрания Санкт-Петербурга № 76 «О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга». В нем предусматривалось погашение сертификата только в размере 100 % полной стоимости квартиры. Также ОАО «Тюменская домостроительная компания выпустила жилищные сертификаты в документарной форме, погашение которых осуществлялось, в частности: путем передачи в собственность квартиры, свободной на момент погашения, или письменного обязательства эмитента даче ему права собственности на любую свободную квартиру после эшения ее строительства при условии предъявления к погашению жилищных сертификатов, представляющих 100 % общей площади готовой квартиры2 1".тогда не сможет реализовать свое право, поскольку им останется менее 100 % от стоимости.
На наш взгляд, при решении данного вопроса следует учитывать иное право инвестора - право обмена на облигации новой серии, если таковые выпущены. Если нет возможности заключить договор о передаче права собственности, то можно воспользоваться этим правом.
С другой стороны, инвестору предоставлено право вложения денежных средств в жилищные сертификаты исключительно с целью их сбережения. Поэтому, если в сертификате будет предусмотрено право на заключение договора только в случае приобретения 100 % жилищных сертификатов, но некоторые инвесторы приобретут сертификаты только с целью сбережения денежных средств (приобретая сертификаты менее чем на 100 % стоимости жилья), то отдельные квартиры, как и в предыдущем случае, останутся нереализованными в рамках данной программы. Эмитенту придется находить иные способы отчуждения жилых помещений. Возникновение такой ситуации вполне реально, так как, согласно п. 5 Указа .№ 1182, объем эмиссии жилищных сертификатов не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств. Кроме того, инвесторы, приобретая менее 100 % от размера стоимости квартиры, могут привлечь иные инструменты реализации права на жилище. Например, ЗЛО «Фонд недвижимости» города Владивостока при осуществлении ипотечного кредитования выпускало жилищные сертификаты и размещало их в банках под условием выплаты процентов .