Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и специфика гражданско-правового статуса добросовестного приобретателя 13
1.1. Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве 13
1.2.Добросовестность приобретения заложенного транспортного средства 43
Глава 2. Содержание правового статуса добросовестного приобретателя по действующему гражданскому законодательству 64
2.1. Право добросовестного приобретателя на улучшения и затраты на имущество 64
2.2. Обязанность добросовестного приобретателя по возврату плодов, продукции, доходов 90
2.3. Приобретение права собственности на имущество добросовестным приобретателем 100
Глава 3. Проблемы защиты прав добросовестного приобретателя 127
3.1. Страхование риска утраты прав на имущество как способ защиты прав добросовестного приобретателя 127
3.2. Особенности ответственности государства в отношениях с добросовестным приобретателем 148
Заключение 164
Библиографический список 168
- Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве
- Право добросовестного приобретателя на улучшения и затраты на имущество
- Страхование риска утраты прав на имущество как способ защиты прав добросовестного приобретателя
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Положение добросовестного приобретателя представляет собой одну из наиболее дискуссионных проблем в науке гражданского права на протяжении достаточно длительного периода времени. Исследование положений о правовом статусе этого участника гражданского оборота, осуществлении и защите его прав представляет собой одну из наиболее важных задач, которая вызывает немало дискуссий и споров как в науке гражданского права, так и с точки зрения законодательных установлений. К данному вопросу обращались ведущие европейские и российские цивилисты XIX века, а в современных условиях актуальность и значимость этой проблемы лишь возрастает. Обусловлено это, прежде всего, существенным повышением роли гражданского оборота, расширения перечня имущества, находящегося в частной собственности граждан, усилению контроля государства за оборотом данного имущества.
Вместе с тем, несмотря на существование позитивных тенденций в направлении развития системы нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере правового положения добросовестных приобретателей, существующий на сегодняшний день правовой механизм не способен упорядочить все отношения, которые возникают в этой сфере. По-прежнему остается нерешенным вопрос о признании за добросовестным приобретателем права собственности на приобретаемое имущество, об определении правового режима плодов, продукции, доходов, полученных данным субъектом. Кроме того, нуждается в совершенствовании порядок защиты прав добросовестного приобретателя.
Продолжительный период отрицания права частной собственности привел к тому, что в результате перехода к рыночным ценностям в правосознании произошел резкий поворот в отношении к праву собственности: очевидно стремление законодателя и ученых-цивилистов предоставить собственнику максимальный объем защиты и гарантий его права.
Опыт законодательного регулирования различных стран свидетельствует о том, что возможность разрешения проблемы соотношения прав собственника и добросовестного приобретателя - это во многом вопрос компромисса, который зависит от ряда условий, в первую очередь, от уровня развития общественных отношений, а применительно к области регулирования гражданского права - от уровня развития гражданского оборота, который за последние десятилетия заметно коммерциализировался.
При этом не совсем верной и нарушающей права и интересы будет позиция ограничения прав других субъектов, по сравнению с правами собственника.
Несомненно, вопрос о правовом статусе добросовестного приобретателя как полноправного участника гражданского оборота - это вопрос о безопасности и стабильности всего гражданского оборота в целом, в чем проявляется социальная значимость гражданского права в самом широком смысле этого слова. Проблема эта, в первую очередь, сводится к признанию за добросовестным приобретателем права собственности на получаемое им по сделке имущество, а также к определению места этого основания приобретения права собственности в системе других способов, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Кроме того вопросы защиты прав добросовестного приобретателя в случае изъятия у него имущества также являются весьма актуальными в настоящее время.
Таким образом, все вышеуказанные и некоторые другие проблемы свидетельствуют о высокой актуальности обозначенной проблематики и определяют выбор темы диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Проблемы, касающиеся отдельных вопросов правового регулирования добросовестного приобретения, защиты прав добросовестного приобретателя были и остаются предметом самого пристального внимания дореволюционных учёных-цивилистов: К.Н. Анненкова, А.Э. Бардзкого, А.Л. Боровиковского, М. Бруна, Е.В. Васьковского, Ю.С. Гамбарова, В.М. Гордона, A.M. Гуляева, Н.Л. Дювернуа, Н. Елеонского, А.И.Загоровского, К.П. Змирлова, Н. Кремлева, Д.И. Мейера, Н.О. Нерсесова, Д. Перевощикова, Л.И. Петражицкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, И.Н. Трепицына, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича; а также представителей советской и современной науки российского гражданского права: М.М. Агаркова, Г.Н. Амфитеатрова, Ю.К. Толстого, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, О.С. Иоффе, К.И. Скловского, М.И. Брагинского, Е.А. Суханова, А.А.Рубанова, А.П. Сергеева, Б.Б. Черепахина, Л.В. Щенниковой и др.
Правовая специфика защиты прав добросовестного приобретателя нашла отражение в трудах М.В. Аверьянова, Е.Д. Бычкова, И.В. Блохина, Ю.С. Батчаева, О.В. Григорьева, О.Г. Зубарева, Д.В. Лоренца, М.А. Осташевского.
Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы правового статуса добросовестного приобретателя в науке гражданского права недостаточно разработаны, необходим комплексный подход на монографическом уровне к исследованию правового статуса добросовестного приобретателя с позиций теории гражданского права, законотворчества и правоприменения.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в процессе участия добросовестного приобретателя в гражданском обороте, в том числе связанные с защитой его прав, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.
Предметом исследования является правовой статус добросовестного приобретателя в соответствии с нормами гражданского права.
Целью диссертационного исследования является разработка практических и теоретических положений, направленных на совершенствование правового статуса добросовестного приобретателя в гражданском праве.
Для достижения названной цели автором поставлены следующие задачи:
- определить понятие категории «добросовестный приобретатель» и установить его правовую сущность;
- проанализировать юридические признаки добросовестного приобретателя;
исследовать содержание правового статуса добросовестного приобретателя;
- выявить основания и элементы права добросовестного приобретателя на улучшения и затраты на имущество;
- рассмотреть обязанность добросовестного приобретателя по возврату плодов, продукции и доходов от имущества;
- установить основания и способы приобретения добросовестным приобретателем права собственности;
- определить перспективы совершенствования и развития законодательства о титульном страховании;
- рассмотреть ответственность государства в отношениях с добросовестным приобретателем имущества;
- разработать и предложить научное обоснование конкретных предложений, направленных на совершенствование законодательства, определяющего правовой статус добросовестного приобретателя.
Методологическая база и методы исследования. В основе диссертационного исследования лежит комплекс общенаучных, частных и специальных методологических принципов познания социально-правовых явлений, которые конкретизируются в виде таких методов, как: диалектический, комплексный, историко-правовой и сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический и др. Исходным методологическим способом выступал диалектический метод, обосновывающий взаимообусловленность всех социально-экономических процессов, в том числе протекающих в связи с определением правового статуса добросовестного приобретателя. Комплексный метод позволил автору проанализировать рассматриваемые вопросы во всем многообразии их связей и отношений. Сочетание историко-правового и сравнительно-правового методов дает возможность выявить специфику воздействия конкретных исторических условий на эволюцию гражданских правоотношений, определяющих правовой статус добросовестного приобретателя. Применение метода системного анализа способствовало определению места добросовестного приобретателя среди иных субъектов гражданского права. Применение указанных методов во многом обеспечило комплексный подход к изучению объекта исследования.
Теоретической основой исследования послужили труды ученых правоведов и работы отечественных специалистов в области гражданского права: М.М. Агаркова, Б.Б. Черепахина, Г.Н. Амфитеатрова, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, П.П. Глущенко, О.С. Иоффе, Н.И. Косяковой, К.И. Скловского, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, А.А.Рубанова, А.П. Сергеева, Л.В. Щенниковой, Е.Д. Бычкова, О.Г. Зубарева, И.В. Блохина, Ю.С. Батчаева, О.В. Григорьева, Д.В. Лоренца, М.А. Осташевского, М.В. Аверьяновой.
Нормативная база исследования включает в себя Конституцию Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации (далее -ГК РФ)1, Федеральный закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним), иные федеральные законы, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, а также нормативно-правовые акты исполнительных органов государственной власти, регулирующие объект диссертационного исследования.
Эмпирическую базу исследования составляют материалы как опубликованной в официальных источниках, так и неопубликованной судебной практики по вопросам, связанным с правовым статусом добросовестного приобретателя; материалы научно-практических конференций и семинаров по проблемам гражданского права, а также практики применения гражданского законодательства, определяющего правовой статус добросовестного приобретателя.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в том, что оно является одной из первых работ, посвященных комплексному исследованию теоретических и практических аспектов правового статуса добросовестного приобретателя. Предложено авторское определение категории «добросовестности» применительно к теме диссертационного исследования и выявлены его основные признаки. Сформулирован целый блок предложений по внесению изменений в Гражданский кодекс РФ, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, направленных на совершенствование правового статуса добросовестного приобретателя и механизма защиты его прав.
Научная новизна диссертации также проявляется в теоретических и практических положениях, выносимых автором на защиту.
Положения, выносимые на защиту:
1. Предложено авторское определение добросовестности. Добросовестность - это совокупность субъективных и объективных элементов; субъективной стороны поведения лица (отсутствия умысла или неосторожности по отношению к совершаемым им действиям), которая проявляется объективно в том, что оно предприняло все надлежащие меры для установления управомоченности контрагента на совершение сделки при той степени заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась по характеру правоотношения независимо от условия возмездности сделки. 2. Обоснована необходимость внесения дополнений в п. 1 ст. 353 ГК РФ, согласно которым обремененное залогом имущество считается свободным от залога в случае, если приобретатель добросовестно полагает, что залог не существует и не имеется обстоятельств, в силу которых он должен знать о существовании залога. В данном случае «полное» право собственности на такую вещь возникнет у добросовестного приобретателя в силу закона в момент ее передачи.
3. Установлено, что действенным механизмом защиты прав приобретателя транспортного средства, обремененного залогом, должна выступить государственная регистрации залога транспортных средств в органах ГИБДД. Подобная мера должна носить информационный характер, выступая, при этом как мера предупредительного воздействия для предотвращения нарушения прав участников гражданских правоотношений.
4. Обосновано, что существующий порядок расчетов между фактическим владельцем и собственником, истребующим имущество из чужого незаконного владения, не гарантирует интересов фактического владельца. В связи с этим, предлагается изменить конструкцию ч. 2 ст. 303 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции:
«Владелец, как добросовестный так и недобросовестный, при истребовании собственником имущества вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество. Под необходимыми затратами понимаются издержки, направленные на поддержание имущества в том состоянии, в каком оно поступило к приобретателю, а также расходы, имеющие экономически обоснованный характер, в том числе те, которые улучшают имущество, повышают его качество и доходность».
5. Доказано, что возникновение права собственности добросовестного приобретателя на вещь, не подлежащую истребованию у него в соответствии со ст. 302 ГК РФ, является основанием прекращения права собственности на эту вещь у предыдущего собственника. Юридическим составом, влекущим приобретение права собственности добросовестным приобретателем является совокупность следующих условий: 1) наличие действительной возмездной сделки; 2) добросовестность приобретателя; 3) наличие волеизъявления собственника на выбытие вещи из его владения; 4) получение вещи во владение приобретателя. Исходя из этого, представляется необходимым внесение соответствующих изменений в главу 14 ГК РФ.
6. Установлено, что отсутствие в гражданском законодательстве такого основания возникновения права собственности как приобретение права собственности добросовестным приобретателем от неуправомоченного отчуждателя вызывает значительные сложности на приобретаемое добросовестным приобретателем имущество. В целях совершенствования правового регулирования предлагается дополнить главу 14 ГК РФ статьей 234.1, изложив ее в следующей редакции:
«Статья 234.1. Приобретение права собственности добросовестным приобретателем Лицо, у которого в соответствии со ст.302 настоящего Кодекса не может быть истребовано движимое имущество, признается собственником такого имущества.
Лицо, получившее владение движимым имуществом на основании иного права, чем право собственности (добросовестный арендатор, залогодержатель и другие), вправе защищать своё владение на условиях, указанных в ст.302 настоящего Кодекса».
7. Выявлено, что по общему правилу обязанность добросовестного приобретателя возвратить или возместить собственнику доходы в соответствии со статьей 303 ГК РФ возникает с момента опровержения презумпции добросовестности, установленной для такого приобретателя. Однако в некоторых случаях (например, если имеется решение суда по уголовному делу, устанавливающее факт похищения вещи, являющейся предметом спора) суд сам решает вопрос о времени, с которого доходы подлежат возврату или возмещению собственнику.
8. Обосновано, что действующая редакция ст. 31.1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулирующая выплату компенсации в случае истребования имущества от добросовестного приобретателя, вызывает практические сложности в их применении. В целях совершенствования механизма выплаты указанной компенсации предлагается изменить п. 2 ст. 31.1, изложив его в следующей редакции:
«2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по независящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось или произведено не в полном объеме в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации определяется исходя из суммы, составляющей реальный ущерб за вычетом фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не может превышать один миллион рублей. Право требования по исполнительному документу в сумме выплаченной компенсации переходит к Российской Федерации.
Выплата компенсации не лишает лиц, указанных в пункте 1 настоящей статьи, права требования выплаты по исполнительному документу реального ущерба в сумме, превышающей размер выплаченной компенсации. При этом требование Российской Федерации подлежит удовлетворению после взыскания с должника всей суммы реального ущерба, превышающей размер выплаченной компенсации.
В случае если риск утраты права собственности был застрахован, компенсация выплачивается в размере суммы реального ущерба за вычетом фактически выплаченного страхового возмещения и фактически взысканных по исполнительному документу сумм, но не свыше одного миллиона рублей».
Теоретическая значимость заключается в том, что автором предпринята одна из первых по предметной направленности попыток провести комплексный анализ правового статуса добросовестного приобретателя.
До настоящего времени вопросы определения правового статуса добросовестного приобретателя практически не исследовались в правовой науке. Поэтому результаты диссертации могут повысить научную разработанность исследуемой проблематики и способствовать дальнейшим і исследованиям отдельных элементов правового статуса добросовестного приобретателя.
Кроме того, полученные результаты могут быть использованы для последующих исследований в области гражданского права, а также непосредственно в сфере правового регулирования положения добросовестного приобретателя.
Практическая значимость работы обусловлена прикладным характером сформулированных по результатам проведенного исследования предложений, поскольку последние могут быть применены в нормотворческой деятельности в процессе изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие отношения в сфере правового статуса добросовестного приобретателя.
Результаты исследования могут представлять интерес для научной и преподавательской деятельности при чтении лекций и проведении семинарских занятий, а также в рамках специальных курсов.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета. Некоторые предложения и выводы отражены в опубликованных научных работах автора. Отдельные положения диссертационного исследования также нашли свое применение в учебном процессе на кафедре частного права Российского государственного гуманитарного университета при проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право» и «Сделки с недвижимостью».
Структура диссертации обусловлена ее целью и задачами. Работа включает в себя введение, три главы, заключение, список использованных источников и литературы.
Понятие и правовое содержание категории «добросовестный приобретатель» в современном российском гражданском праве
Проблема правового статуса добросовестного приобретателя находится в центре внимания юридического сообщества с начала формирования современной системы гражданского законодательства как на уровне теоретического осмысления данного вопроса, так и при разрешении споров арбитражными судами и судами общей юрисдикции.
Приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя встречается в практике на удивление часто и зачастую сознательно используется недобросовестными участниками оборота.
Неуправомоченным отчуждателем может быть, например, похититель, укравший чужую вещь, или лицо, нашедшее потерянную вещь. Это может быть лицо, находящееся с собственником в договорных отношениях, которые, однако, не предусматривали отчуждение имущества, например, наниматель или арендатор имущества отчуждает его другим лицам без разрешения собственника, представитель или руководитель предприятия, отчуждающий имущество в нарушение полномочий, предоставленных ему доверенностью или учредительными документами.
Неуправомоченным отчуждателем может быть и судебный пристав, если торги признаны в установленном законом порядке недействительными. Это могут быть и родители (законные представители) несовершеннолетних, отчуждающие их имущество без соблюдения установленной законом процедуры — согласия органов опеки и попечительства. Все эти случаи объединяет то, что имущество было отчуждено в нарушение полномочий, предоставленных собственником или законом.
Следует отметить, что формулировка п. 1 ст. 302 ГК РФ, казалось бы, позволяет выявлять фигуру добросовестного приобретателя в любом случае, связанном с неуправомоченностыо отчуждателя, независимо от того, в чем выражается эта неуправомоченность: в публичном или частном запрете. Однако п. 2 данной статьи четко указывает на то, что под неуправомоченностыо понимается все-таки отсутствие разрешения со стороны правообладателя, причем обязательно при отсутствии у него в момент отчуждения фактического владения. В Законе описаны обе возможные ситуации отсутствия владения: вещь выбыла из владения собственника либо по его воле, либо против его воли. То есть отделение фигуры отчуждателя от фигуры собственника является обязательным необходимым условием появления фигуры добросовестного приобретателя, так как только подобное разделение фигур может однозначно подтверждать то, что распоряжение вещью прошло без согласия собственника.
Учитывая изложенные выше обстоятельства уместным будет вопрос: распространяется ли статус добросовестного приобретателя в случае предъявления таможенными органами, не являющимися собственниками товара, виндикационного или реституционного исков?1 Каждый раз, признавая лиц, приобретших товар, не прошедший таможенного оформления, добросовестными приобретателями по ст. 302 ГК РФ, суды, по сути, решают вопросы о правах лиц, не участвующих в деле (собственниках товара), поскольку одновременно признают за приобретателями право собственности на товар. Позволим себе согласиться с мнением А.В. Станкевич, согласно которому лицо, приобретшее вещь, не прошедшую таможенного оформления, в споре с таможенным органом не может быть отнесено к добросовестному приобретателю по смыслу ст. 302 ГК РФ, поскольку предмет спора не позволяет строить защиту указанного лица по известной формуле. Лицо, владеющее вещью вопреки публичному запрету и освобожденное от уплаты таможенных платежей в силу п. 4 ст. 320 Таможенного кодекса РФ2 не может иметь защиту от собственника, так как основанием недействительности сделки является распоряжение вещью, ограниченной в обороте.1 Таким образом, на данные отношения действие ст. 302 ГК РФ не распространяется.
В настоящее время признаки добросовестного приобретателя сформулированы в ст. 302 ГК РФ. Добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать.
Для того чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, предлагается выделять следующие обстоятельства2:
1. отсутствие у лица, производящего отчуждение, права на это отчуждение;
2. отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;
3. отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.
Таким образом, имеют место два признака, которые раскрывают правовое содержание понятия «добросовестный приобретатель»: приобретение имущества от неуправомоченного отчуждателя и отсутствие у приобретателя и возможности узнать об истинных правах отчуждателя. В качестве дополнительного критерия относится возмездность приобретения имущества.
Право добросовестного приобретателя на улучшения и затраты на имущество
Достаточно четким и обоснованным является утверждение о том, что взаимоотношения между собственником и незаконным владельцем не будут полностью урегулированными без юридической определенности затрат на имущество в период его нахождения в незаконном владении. Названные причины, возникшие из сущности хозяйственно-экономического предназначения вещей, обусловили законодательное закрепление права незаконного владельца на возмещение произведенных затрат на имущество, что в действующем законодательстве отражено в нормах ч. 2 и 3 ст. 303 ГК РФ.
Сразу же следует оговориться, что посредством упомянутых расчетов регламентированы имущественные отношения между сторонами виндикационного иска. Иные случаи незаконного владения не подпадают под юридическую квалификацию правил ст. 303 ГК РФ. В то же время законом прямо не установлена обязанность предъявления и рассмотрения требований собственника и незаконного владельца о расчетах в ходе виндикационного процесса, в связи с чем этот вопрос требует отдельного изучения.
Исследование правил о расчетах между спорящими сторонами при виндикации выявляет немало вопросов, не все из которых нашли отражение в законодательных нормах.
Так, например, законодатель не уточняет на возмещение каких именно затрат вправе претендовать незаконный владелец. В то же время, согласно ч. 2 ст. 303 ГК РФ незаконный владелец вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество. На сегодняшний день содержание понятия «необходимые затраты» также не раскрывается законом, что вызывает трудности у правоприменителей, и, как следствие, приводит к сложностям в судебной практике.
Среди ученых цивилистов существуют различные мнения относительно характеристики необходимых затрат. Однако все они обусловлены необходимостью поддержания вещи в надлежащем состоянии. Так, по мнению А.П. Сергеева, «под необходимыми расходами в данном случае понимаются те издержки владельца, которые вызываются необходимостью поддерживать имущество в исправном состоянии, в частности расходы на содержание имущества, производство его текущего и капитального ремонта и т.п.»1. С точки зрения В.А. Дозорцева «к необходимым затратам должны быть отнесены затраты по сохранению вещи и по поддержанию ее в нормальном состоянии (с учетом нормального износа)» . Наиболее полное определение необходимых затрат, на наш взгляд, представлено в более ранних исследованиях виндикации. В частности, Б.Б. Черепахин под необходимыми понимал «такие затраты, без которых вещь погибнет или претерпит существенное ухудшение или не может быть использована соответственно своему хозяйственному назначению» .
Однако предлагаемые варианты анализируемых понятий приводят к дисбалансу, возлагая на незаконного владельца обязанность по содержанию имущества, и не предоставляя в случае возврата вещи возможность потребовать возмещения понесенных расходов. В то же время, полагаем, вполне справедливым будет утверждение о том, что лицо пользовалось вещью и, следовательно, должно нести соответствующие расходы.
В литературе под необходимыми затратами на содержание и сохранение имущества предлагается понимать не только издержки, направленные на поддержание имущества в том состоянии, в каком оно поступило к приобретателю, но и вообще любые расходы , имеющие разумный, экономически обоснованный характер, в том числе и те, которые улучшают имущество, повышают его качество и доходность.1 Возмещению не подлежат затраты, не имеющие никакого хозяйственного смысла (так называемые расходы на роскошь).
Наряду с этим, цивилистической науке известны случаи, когда к необходимым расходам были отнесены в том числе расходы, «предназначенные на сохранение имущества; сюда подойдут и обязательные с имущества платежи, как-то: подати, проценты по залогам и т.п., так как за невзносом их имущество может быть обращено в продажу и отобрано от владельца...», что нашло отражение в проекте Российского гражданского уложения.
Подтверждением указанных положений является следующий пример из судебной практики. ОАО "Мечта" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к Министерству имущественных отношений Республики Башкортостан о взыскании 130254 руб., составляющих затраты на содержание здания магазина N 44, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Комсомольская, 39, за период с 13.04.2000 по 17.01.2002.
Решением от 30.07.2002 в удовлетворении иска отказано в связи с необоснованностью.
Ответчик - Министерство имущественных отношений - считает, что требования истца не подлежат удовлетворению в силу ст. 10, 1108 ГК РФ, поскольку ОАО "Мечта" пользовалось государственным имуществом без правовых оснований с апреля 2000 года.
Страхование риска утраты прав на имущество как способ защиты прав добросовестного приобретателя
Ежегодно в Москве почти из 80 тыс. сделок с жилой недвижимостью более 2 тыс. оспаривается в судах.1
С учетом нестабильности развивающихся отношений, отсутствия надлежащего законодательного регулирования в России риски титульного страховании достаточно велики. Напомним, что помимо ошибок в приватизации существуют и другие риски, способные повлечь за собой неблагоприятные последствия для собственника: изменения в законодательстве, наличие неучтенных прав бывших владельцев, упущения в процедуре регистрации сделки и пр. Таким образом, конституционное право добросовестного приобретателя на жилье не обеспечено, что, безусловно, требует развития титульного страхования.
Так, например, принято выделить несколько групп рисков утраты права собственности: экономические, архитектурно-строительные, административные, политические и юридические риски.2
Проблему защиты прав добросовестных приобретателей обсуждают в России с момента, когда недвижимое имущество стало объектом купли-продажи. Несмотря на то, что государство взяло под свой контроль рынок недвижимости, что выразилось в принятии на федеральном уровне Гражданского кодекса РФ, Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, определении круга субъектов, ответственных за регистрацию данных прав, специалисты утверждают, что любую сделку на вторичном рынке жилья можно оспорить и признать в судебном порядке недействительной. И это не зависит от профессиональной добросовестности ни риелтора, готовящего сделку, ни нотариуса, ее удостоверяющего, ни сотрудника учреждения юстиции, осуществляющего государственную регистрацию. Например, в последнее время довольно часто родственники умершего продавца квартиры требуют проведения посмертной экспертизы его состояния в момент совершения сделки. Статья 177 ГК РФ предусматривает недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими. Гражданина уже нет, поэтому экспертизу проводят по историям болезней. Эксперты, изучая подобные документы, обычно не делают категоричных выводов и в заключении указывают, что продавец мог не отдавать отчет своим действиям в момент совершения сделки. Но этого, как правило, достаточно для признания судом сделки недействительной. А если учесть, что экспертиза платная, становится понятно: описанная ситуация создает серьезную проблему, не решаемую однозначно в рамках существующего законодательства. Другая проблема, казалось бы снятая Постановлением № 6-П, возникает вновь, когда квартиру с «нехорошей» историей несколько раз продают и покупают и в результате во исполнение ст. 302 ГК РФ добросовестный приобретатель, купивший такую квартиру, теряет и недвижимость, и деньги. Более того, согласно данному Постановлению права добросовестных приобретателей защищены от посягательств лишь бывших собственников имущества, однако постановлением не регламентированы вопросы, связанные с исковыми требованиями, предъявляемыми третьими лицами. Таким образом, третьи лица по-прежнему могут требовать в суде признания сделки недействительной.
Созданием системы защиты прав добросовестных приобретателей занимались законодатели, научные учреждения, общественные организации. Однако, несмотря на сложную систему регистрации прав на недвижимое имущество положение добросовестного приобретателя фактически не изменилось. Причем это именно добросовестные приобретатели — сделки, в результате которых они получали квартиры, сами по себе безупречны.
Безусловно, любой приобретатель недвижимого имущества, учитывая высокую стоимость последнего, заинтересован более всего в финансовой гарантии своих прав, а именно, в определенной компенсации материального ущерба в случае утраты права собственности. В современных условиях единственной полноценной гарантией возврата денежных средств в случае утраты права собственности на объект недвижимости выступает титульное страхование или страхование потери имущества в результате утраты права собственности. Данный вид страхования представляет собой относительно новую для России разновидность имущественного страхования и пребывает в состоянии, точнее всего описываемом словом «зачаточное». По оценке М.Гороховского, страхуется максимум 3% сделок.
Между тем в зарубежных странах такое страхование получило достаточно широкое распространение как надежное средство стабилизации всего рынка недвижимости, в том числе обеспечивающее упрощенный порядок получения банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории.. Так, в США подавляющее большинство сделок с недвижимостью совершается только при условии страхования титула3.
Как нами отмечалось выше, в России достаточное количество рисков, с которыми может столкнуться новый собственник имущества. Но следует иметь в виду, что споры могут возникать не только по поводу вещных прав на недвижимость. В данном случае вполне уместной будет ситуация с залогом, рассмотренная нами ранее.