Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1 Приобретение права собственности при самовольной постройке: общие положения и историческое развитие правового регулирования 15
1.1 Основания и способы приобретения права собственности 15
1.2 Историческая эволюция правового режима самовольной постройки 30
Глава 2 Правовая природа самовольной постройки 47
2.1 Понятие самовольной постройки 47
2.2 Правонарушение как правовая сущность самовольной постройки 73
2.3 Самовольная постройка как способ приобретения права собственности 92
Глава 3 Правовое регулирование отношений по легитимации самовольной постройки 109
3.1 Основания легитимации самовольной постройки 109
3.2 Субъекты легитимации самовольной постройки 147
3.3 Основания и последствия недопустимости легитимации самовольной
постройки 157
Заключение 175
Список литературы 180
- Основания и способы приобретения права собственности
- Понятие самовольной постройки
- Основания легитимации самовольной постройки
Введение к работе
Актуальность темы. Самовольная постройка включена в перечень
оснований возникновения права собственности согласно ст. 222 Гражданского
і кодекса Российской Федерации. Однако анализ правовой природы данного
явления, его специфики, изучение изменений правового регулирования
отношений в этой области свидетельствуют об отсутствии четкого
доктринального подхода, единства правоприменительной и законодательной
деятельности.
Судебная практика ввиду отсутствия единства теоретических подходов
однозначно причислила объекты, указанные в ч. 1 ст. 222 ГК РФ, к
недвижимости. Будучи объектом недвижимого имущества, самовольная
постройка относится к числу вещей, обладающих высокой социальной и
экономической ценностью. Однако отличительной чертой самовольной
постройки как объекта недвижимого имущества является его фактическое
изъятие из гражданского оборота. Самовольное строительство представляет
собой противоправную деятельность по созданию объекта недвижимого
имущества. Из этого вытекает, что и самовольная постройка по своей правовой
природе является правонарушением. Подтверждение данному положению
можно найти как в отечественном, так и зарубежном законодательстве
независимо от исторического периода развития гражданского права.
Тем не менее, нельзя не учитывать тот факт, что самовольная Іпостройка,
і как объект недвижимого имущества аккумулирует значительные материальные
вложения, поэтому экономически снос данных построек нецелесообразен.
Наличие противоречий в интересах участников исследуемых правоотношений,
и необходимость вовлечения незаконных построек в сферу экономического
оборота порождают стремление к достижению баланса интересов владельцев
самовольных построек и гражданского общества путем установления
комплексного правового регулирования отношений, вытекающих из возведения
самовольной постройки. В связи с этим законодатель использует определенные юридические конструкции, направленные на введение в гражданский оборот незаконно созданных строений. Вполне закономерным является также и то обстоятельство, что в случае изменения экономических, политических и социальных факторов законодательное регулирование данных правоотношений может подвергаться определенным коррективам, в том числе и в сторону ужесточения порядка легитимации.
Таким образом, самовольная постройка как правовое явление имеет
двойственный характер, являясь, с одной стороны, правонарушением, а с
другой стороны, правовой конструкцией, признаваемой в качестве
первоначального способа приобретения права собственности на объект незаконной строительной деятельности. Поэтому требуется четкое определение правового режима самовольной постройки, установление его элементов, общих и специальных правовых последствий признания того или иного строения самовольным.
Правовой режим, определяемый как специфический порядок
регулирования, выраженный в комплексе правовых средств, характеризующих
особое сочетание взаимодействующих между собой методов дозволения,
запретов, и создает особую направленность правового регулирования1
самовольной постройки. !
По мнению автора настоящей работы, правовой режим самовольной постройки представляет собой совокупность правовых условий, направленных на легитимацию или применение последствий недопустимости легитимации самовольно возведенных объектов недвижимого имущества. Правовой режим самовольной постройки является ограничивающим и направлен, прежде всего, на сдерживание возможного негативного поведения субъектов строительной деятельности и его последствий.
Актуальность и практическое значение проведенного исследования
'Алексеев С.С. Теория права. М., 1995.С. 320 ,
предопределены произошедшей в последние годы резкой трансформацией
правового регулирования, судебной практики в части ужесточения правил
легитимации самовольной постройки, несмотря на широкое распространение
данного явления в российской действительности, а также предлагаемыми
изменениями закона на уровне Концепции развития гражданского
законодательства о вещном праве 2009 г. ,
Ужесточение правил легитимации произошло с 1 сентября 2006 г. в связи с принятием Федерального закона от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» № 93-ФЗ , который исключил лицо, осуществившее самовольную постройку на чужом земельном участке из субъектов, имеющих право на признание права собственности на самовольную постройку. Изменение правового регулирования, по мнению автора, обусловлено
реализацией принципа «единства судьбы земельных участков) и прочно
і связанных с ним объектов», введенного Земельным кодексом Российской
Федерации и Концепцией развития гражданского законодательства; о
недвижимом имуществе 2002 г.3
В Концепции развития гражданского законодательства о вещном праве
2009 г. дан новый вектор в развитии правового режима самовольной постройки.
Предложенная Концепцией модель регламентации правоотношений, связанных
с самовольным строительством, по сути, возвращает нас к существовавшей до
2006 г. схеме легитимации самовольной постройки, допуская признание права
собственности за самовольным застройщиком. Обозначенная тенденция к
либерализации подтверждена и наличием ограниченной категории самовольно
возведенных объектов индивидуального жилищного строительства и дачных
построек, для которых продлен срок регистрации права собственности в
2 Собрание законодательства РФ. 2006. №27. Ст. 2881.
3 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе./Под ред. В.В. Витрянского,
О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004.
упрощенном порядке до 1 марта 2015 г.
Учитывая изложенное, представляется, что выбранная тема имеет большую практическую значимость, актуальна и требует специального научного исследования.
Степень разработанности проблемы. Проблемой самовольной постройки как одного из оснований признания права собственности на недвижимое имущество за последние несколько лет занимались такие ученые, как А.Я. Беленькая , О.В. Гумилевская , Е.А. Грызыхина , B.C. Жабреев , М.М. Попович8.
В работе А.Я. Беленькой изучаются понятие и признаки самовольной постройки, общие последствия самовольного строительства и условия признания права собственности. Диссертация М.М. Попович содержит анализ понятия самовольной постройки. В работе B.C. Жабреева кратко анализируются юридические факты, необходимые для возникновения права собственности на самовольную постройку. Е.А. Грызыхиной рассматривается понятие самовольной постройки, самовольной реконструкции и сноса самовольных построек. Однако данные труды не исследуют в совокупности природу и правовую сущность самовольной постройки как правонарушения и способа возникновения права собственности,, не анализируют исторические, экономические и политические предпосылки появления данного правового института в российском праве, не раскрывают фактический состав приобретения права собственности на самовольную постройку.
Единственным комплексным исследованием основания признания права собственности на самовольную постройку является работа О.В. Гумилевской, в
4 Беленькая А.Я. Проблемы квалификации права на объект строительства: Дис канд. юрид. наук. Краснодар,
2004.
5 Гумилевская О.В. Основания признания права собственности на самовольную постройку: Автореф. дис. ...
канд. юрид. наук. Краснодар, 2008.
6 Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенный объект недвижимости
Дис...канд.юрид.наук. Омск, 2004.
7 Жабреев B.C. Возникновение вещных прав на недвижимое имущество: Дис.канд.юрид.наук. Екагеринбург,
2005. '
8 Попович М.М. Приобретение права собственности в гражданском праве России: Дис....канд юрид.наук
которой анализируются место самовольной постройки в системе объектов
гражданского права и системе оснований приобретения права собственности,
і понятие, виды и признаки объектов самовольного строительства. | В отличие
от данной работы настоящая диссертация посвящена анализу правовой
природы самовольной постройки как правонарушения, исследованию состава
такого гражданского правонарушения, как самовольная постройка,
рассмотрению проблемы модификации самовольной постройки
правонарушения в способ признания права собственности. Значительная её
часть отведена выработке предложений по изменению законодательства о
сносе самовольных построек и трансформации субъектного состава
правоотношений, связанных с самовольным строительством.
Вышеизложенное позволяет констатировать отсутствие, в (настоящее время, комплексного исследования правового режима самовольной постройки, что и предопределило выбор темы диссертации.
Цель и задачи исследования. Цель научной работы состоит в том, чтобы на основе комплексного анализа правовой природы, оснований и порядка легитимации самовольной постройки, выявленных особенностей правового режима в целом и его отдельных элементов выработать эффективные предложения по устранению существующих проблем и противоречий, возникающих в сфере правового регулирования отношений, связанных с самовольным строительством.
В соответствии с указанной целью определены следующие задачи исследования:
правового зданий и
- провести сравнительно-правовой анализ законодательства зарубежных стран, стран СНГ, дореволюционного отечественного и советского
права с современным позитивным правом по вопросам регулирования отношений, связанных со строительством
сооружений на чужом земельном участке, в целях выявления факторов,
Рязань, 2002.
влияющих на трансформацию данной правовой конструкции в различные исторические эпохи;
рассмотреть терминологический ряд, раскрывающий понятие самовольной постройки;
проанализировать правовую сущность самовольной постройки как правонарушения и как способа приобретения права собственности;
исследовать фактические составы оснований приобретения права собственности на самовольную постройку;
определить соотношение регионального и федерального законодательств, регулирующих отношения, связанные с самовольными постройками;
обобщить сложившуюся судебную практику применения законодательства в области самовольного строительства;
дать авторское видение юридического механизма трансформации «самовольной постройки — правонарушения» в способ признания права собственности на недвижимое имущество как основание установления легального правового режима; j
выявить основные элементы правового режима самовольной постройки.
Предметом диссертационного исследования стали нормы
действующего федерального и регионального законодательства, теоретические
и научные концепции, судебно-арбитражная практика, касающиеся понятия
самовольной постройки, соотношения правовой природы и легитимации
самовольной постройки, изучения субъектного состава данных
правоотношений и порядка сноса объектов самовольного строительства.
і Объектом исследования являются общественные отношения,
складывающиеся в рамках законодательного регулирования самовольного
строительства как гражданско-правового института.
Теоретическую основу диссертации составили труды российских
ученых, как дореволюционного и советского периода, так и современности, в частности М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Венеди-ктова, В.В. Витрянского, Ю.С. Гамбарова, Д.М. Гснкина,
В.П. Грибанова, СП. Гришаева, Д.В. Дождева, О.С. Иоффе, О.М. Козыря,
і О.А. Красавчикова, А.В. Копылова, В.П. Камышанского, В.А. Лапача,
А.Л.Маковского, А.И. Масляева, М.Г. Масевича, В .П.' Мозолина,
И.Б. Новицкого, И.А. Покровского, А.А. Рубанова, В.А. Рясенцева,
С.А. Хохлова, К.И. Скловского, Ю.К. Толстого, Е.А. Флейшиц, В.М. Хвостова,
Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Щенниковой, Н.В. Тихоньковой .
Способы и основания приобретения права собственности получили освещение в трудах В.И. Арчиновой, Л.В. Пуляевской, М.М. Попович В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого,
і
И.С. Татарышкиной, и других ученых. !
Вопросы приобретения права собственности на недвижимое имущество,
в том числе и на самовольную постройку рассматриваются в работах
Е.А. Грызыхиной, И.Д. Кузьмина, И.А. Малюткина-Алексеева, О.В. Шведкова,
А.А. Якимова.
Нормативную базу исследования составили Гражданский, Жилищный,
Градостроительный кодексы Российской Федерации, федеральные законы, в том
числе Федеральный закон «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним», региональное законодательство,
! непосредственно регулирующее вопросы самовольного строительства, и
другие нормативные акты.
Эмпирическая база исследования. Настоящая диссертационная работа
основана на изучении российского законодательства в области правового
регулирования самовольного строительства, а также материалов судебной
практики применения нормативных правовых актов в данной области Высшего
і Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской
Федерации, федеральных арбитражных судов округов и судов общей
юрисдикции. В том числе было проанализировано законодательство, действовавшее ранее на территории Российской Федерации.
Методологической базой исследования являются общенаучные и специально-юридические методы, в том числе методы системного, исторического, сравнительного правоведения, юридического прогнозирования и моделирования. Теоретический анализ поставленных проблем основан на исследовании и решении практических задач, связанных с изучением и обобщением судебной практики.
Научная новизна работы. Диссертация представляет собой одно из первых комплексных исследований, посвященных изучению двойственного характера правовой природы самовольной постройки как правонарушения и как способа приобретения права собственности.
В процессе работы над выбранной темой автором были получены следующие конкретные результаты, составляющие новизну исследования:
сформулировано авторское понятие самовольной постройки;
проанализирована двойственная правовая природа самовольной постройки;
выявлены фактические составы оснований признания права собственности на самовольную постройку;
аргументирована целесообразность расширения субъектного состава лиц, имеющих право признания права собственности на самовольную постройку;
разработаны рекомендации по совершенствованию процедуры сноса самовольных построек.
В результате исследования получены обладающие научной новизной и выносимые на защиту следующие теоретические выводы:
1. По своей правовой природе самовольная постройка является гражданским правонарушением. Между тем, она легально признана способом приобретения права собственности. Модификация правонарушения в способ
приобретения права собственности на самовольную постройку становится возможной в момент приведения ее в соответствие с градостроительными и строительными нормами и правилами с одновременным отсутствием причинения вреда (угрозы вреда) имущественным или неимущественным
правам участников правоотношении, связанных с самовольным строительством. При этом самовольная постройка как способ приобретения права собственности носит исключительный характер и применяется лишь к тем категориям самовольных построек, у которых устранены нарушения строительных и градостроительных норм и правил, и только формальные нарушения являются препятствием для признания права собственности на них в ином порядке.
Необходимо предоставить уполномоченным органам государственного строительного надзора или органам местного самоуправления право требовать в судебном порядке признания самовольной постройкой зарегистрированного в установленном порядке объекта в случае обнаружения существенного нарушения градостроительных норм и правил, создающего угрозу жизни и здоровью граждан либо причинения существенного вреда состоянию или качеству окружающей среды. Это позволит применять к подобным объектам последствия, предусмотренные п.2 ст. 222 ГК РФ.
Для граждан (физических лиц) должна быть установлена презумпция внесудебного (административного) порядка признания права собственности; на объекты индивидуального жилищного строительства, создаваемые или созданные на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемые или созданные на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Судебный порядок признания права собственности на данные объекты самовольного строительства должен применяться при наличии спора о праве на строение.
4. Следует законодательно закрепить презумпцию судебного порядка
признания права собственности на самовольную постройку за титульным
і владельцем земельного участка в случае, если она осуществлена самовольным
застройщиком.
В отношении же фактического владельца самовольной постройки,
владеющего на законном основании земельным участком, на котором она
возведена, допустить применение упрощенного порядка признания права
собственности.
5. Следует расширить круг субъектов, имеющих право признания права
і собственности на объекты самовольного строительства, путем включения
фактических владельцев самовольных построек. Данная категория лиц должна
иметь право легитимации самовольных построек на прямо предусмотренных в
законодательстве основаниях.
6. Перечисление в п.2 ст. 222 ГК РФ сделок, которые не вправе совершать
владельцы самовольных построек, не сообразуется с принципом
законодательной экономии: необходимо установить запрет на совершение
любых сделок с самовольной постройкой, не конкретизируя их.
7. Необходимо в качестве общего правила предусмотреть судебный
порядок сноса самовольной постройки.
Во внесудебном порядке снос самовольной постройки может быть осуществлен построившим ее лицом либо за его счет в течение месяца с момента получения письменного предупреждения о необходимости ее сноса. В иных случаях снос должен производиться в судебном порядке по иску собственника (иного законного владельца) земельного участка, уполномоченного органа государственного строительного надзора либо органа местного самоуправления с отнесением затрат на счет лица, осуществившего самовольную постройку, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что идеи и выводы диссертации способствуют развитию теоретических знаний о правовом
режиме самовольной постройки в целом и применении гражданского законодательства, регулирующего данные правоотношения в Российской Федерации. Полученные в ходе исследования выводы развивают и дополняют понятийный аппарат, позволяют переосмыслить важные аспекты гражданско-правового режима самовольной постройки в действующем законодательстве. Предложения и рекомендации обобщают и дополняют научные знания о правовой природе самовольной постройки и могут служить основой для последующего изучения рассматриваемой области.
Практическая значимость работы. Результаты выполненного
исследования развивают и дополняют отдельные положения науки
гражданского права и могут быть применены при совершенствовании
нормативного регулирования гражданско-правового режима самовольных
построек в правоприменительной деятельности. Содержащиеся в
диссертационной работе положения и выводы могут быть использованы в
учебном процессе при подготовке лекций, учебно-методических пособий, а
также специальных курсов, посвященных актуальным проблемам самовольного
строительства в России. !
Апробация результатов исследования. Диссертация обсуждена и
одобрена на заседании кафедры гражданского права и процесса Самарской
гуманитарной академии. Основные научные положения, выводы и
рекомендации, сформулированные в работе, нашли свое отражение в девяти
опубликованных автором научных статьях, в том числе в материалах научно-
практических конференций. Результаты диссертационного исследования
внедрены в практическую деятельность ряда коммерческих организаций города
Тольятти, специализирующихся на строительстве и разрешении споров,
связанных с самовольным строительством. ;
Объем и структура диссертации, работа выполнена в объеме, соответствующем требованиям Высшей аттестационной комиссии. Диссертация состоит из введения, трех глав, объединяющих восемь параграфов,
заключения и списка использованной литературы.
Основания и способы приобретения права собственности
Вопрос о понятии приобретения права собственности является дискуссионным, и в литературе не существует единой точки зрения на данную проблему.
Исходя из того, что «приобрести» означает «стать владельцем, обладателем чего-либо», приобрести право собственности - значит, стать обладателем права собственности как субъективного права. Таким образом, говоря о приобретении лицом права собственности на вещь, мы говорим об і определении для этого конкретного лица меры возможного дозволенного поведения по владению, пользованию и распоряжению этой вещью своей властью и в своём интересе. Одновременно можно говорить о возникновении соответствующего абсолютного гражданского правоотношения, активной стороной в котором является собственник, а пассивной — все иные лица, обязанные воздерживаться от нарушения его права. Таким, образом, приобретение права собственности на вещь — это получение максимально возможных правомочий в отношении этой вещи и правовой защиты этих правомочий от неопределённого круга субъектов. Попович М.М. выделяет несколько слагаемых, которые лежат в основе приобретения права собственности в каждом конкретном случае . Прежде всего, это сама воля приобретателя на получение правомочий собственника в отношении определённой вещи, являющаяся движущей силой приобретения права собственности. Проявляясь в действиях, она порождает юридические факты, служащие основанием для возникновения у этого лица права
Истоки приобретения права собственности коренятся в особенностях человеческой психики. Вложив в вещь свой труд либо совершив по отношению к ней иные действия определённого рода, человек начинает по-особому к этой вещи относиться. Стремление к максимально полному господству над вещью — первая и базовая составляющая приобретения права собственности.
Второй необходимый компонент приобретения права собственности неразрывно связан с первым: это объективация воли на приобретение правомочий собственника. Волеизъявление — это всегда явления или процессы материального мира, которым правом придаётся юридическое значение (юридические факты). Все действия лица, направленные на приобретение права собственности, являются объективацией соответствующей воли (волеизъявлением). В результате воля делается явной для других лиц, а в ряде случаев и сам объект права появляется в результате объективации воли (при изготовлении вещи).
Исходя из посылки о том, что собственность не существует вне общества, можно сделать вывод, что воля на приобретение права собственности без объективации бесплодна и не может порождать никаких внешних по отношению к обладающему волей субъекту последствий. И наоборот, внешнее выражение, казалось бы, намерения приобрести объект в собственность при отсутствии такого намерения на самом деле, также бесплодно в плане приобретения права собственности.
Третья составляющая приобретения права собственности имеет правовую природу. Чувство принадлежности, воля и волеизъявление, направленные на приобретение права собственности, должны быть подкреплены соответствующими нормами права. Только при этом условии можно уже говорить о появлении права собственности в юридическом смысле и приобретении права собственности. Поэтому основной задачей правового
Рязань, 2002. С. 13-22. регулирования в сфере приобретения права собственности изначально являлось и поныне остаётся установление таких условий приобретения права собственности, при которых собственник, обретая своё право, не нарушал бы при этом связанных с вещью охраняемых законом прав и интересов других лиц. Лицо, захватившее вещь, собственником не станет, несмотря на наличие у него воли на приобретение права и недвусмысленное её выражение. Причина этого состоит в наличии охраняемого законом права собственности на захваченную вещь у другого лица. Воля, направленная на приобретение вещи, наталкивается на противоположную по направленности волю действительного собственника, подкреплённую выраженной в законе волей общества, и «подавляется» им. Только «оказавшись в сфере действия норм ... существующего! в данном государстве права, поведение лица приобретает юридическое значение, становится юридическим фактом» и может породить правовые последствия (в частности, приобретение права собственности). Правовые нормы применительно к приобретению права собственности выполняют две основные функции: определяют, какая именно форма объективации воли, направленной на приобретение права собственности, необходима и достаточна для приобретения права собственности; задают границы, в пределах которых направленная на установление максимально полного контроля над вещью воля лица не вступает в противоречие с охраняемыми законом правами иных лиц и способна, следовательно, породить право собственности на вещь. Приобретение права собственности возможно лишь при соблюдении всех установленных нормами права требований и выполнении условий.
Понятие самовольной постройки
Понятие самовольной постройки является важнейшим элементом правового режима. Без четкого установления самого определения невозможно введения единых правил регламентации данного правового явления: Единообразная трактовка данного понятия необходима как для реализации механизма приобретения права собственности на самовольную постройку, так и для их сноса в случае недопустимости легитимации. Название ст.222 ГК РФ определяет объект регулируемых ею отношений как «постройку». Однако ГК РФ не упоминает постройки как особой разновидности объекта гражданских прав в том своем разделе, где он определяет виды объектов (подраздел 3 «Объекты гражданских прав» раздел I і «Общие положения»). Поэтому п.1 ст.222 ГК РФ предпринимает попытку самостоятельного определения этого понятия 3. Самовольной постройкой согласно п.1 ст.222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил. ] В ст.222 ГК РФ дается перечень соответствующих объектов, куда включены жилой дом, другое строение, сооружение. В центре стоит жилой дом. Однако в перечень включены также строение и сооружение, которые закон называет «другими». Последнее слово указывает, что объектом может быть также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и сооружение производственного назначения.
Комментарий к ГК РФ, части первой / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2004. С.522 Пункт 1 ст. 222 ГК РФ определяет объект как «постройку». Это, с одной стороны, указывает на то, что объект своим возникновением обязан такой деятельности, которая может квалифицироваться как строительство. С другой стороны, постройка предполагает определенную степень законченности процесса строительства. ГК РФ упоминает о жилом доме, строении и сооружении. Строительная конструкция может рассматриваться в этом качестве лишь тогда, когда достигает известной степени законченности64.
Однако понятие самовольной постройки, данное в п. 1 ст. 222 ГК РФ, не является единственным. Необходимо отметить, что в ст. 24,25 действующего Федерального закона от 17.11.95 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» 5 самовольная постройка определена более емко, а именно — как строительство или изменение архитектурного объекта без разрешения на строительство. А для получения разрешения на строительство необходимо соблюдение всех многочисленных условий, предусмотренных законодательством (подробнее вопрос о получении разрешения на строительство исследуется ниже).
Кроме того, в качестве самовольной постройки также рассматривается осуществление без соответствующего разрешения реконструкции жилых домов (частей домов), переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот, возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого, возведение дополнительных зданий 6. Таким образом, в установленном гражданско-правовом режиме самовольной постройки существует определенное противоречие. С одной стороны, самовольная постройка, согласно ст. 222 ГК РФ, - это объек гражданско-правового регулирования, с другой стороны, при анализе многих существенных элементов гражданско-правового режима самовольно возведенных объектов недвижимости мы вынуждены обращаться к актам административно-правового характера, которые регламентируя уже по сути вторичный процесс - воздействие на признанный факт гражданского правонарушения, дают большую точность для правоприменителя, чем крайне дискуссионные нормы гражданского законодательства. Именно поэтому действующее законодательство в области самовольного строительства имеет объективную потребность во внесении изменений как в нормы ГК РФ, дающие базовые понятия и схемы взаимодействия для участников данных правоотношений, так и в установление комплексного межотраслевого правового регулирования, детализирующего правовой режим самовольной постройки: Так как понятие самовольной постройки в ст. 222 ГК РФ законодателем дается через такие категории, как жилой дом, строение, сооружение, необходимо раскрыть данные термины более подробно.
Основания легитимации самовольной постройки
Термин «легитимация» носит комплексный характер и применяется различными отраслями права как термин, обозначающий придание законного і статуса какому-либо явлению. В гражданском праве легитимация может быть произведена в отношении любого из объектов гражданских правоотношений, посредством способов, установленных действующим законодательством. Так как, предметом нашего исследования является правовой режим самовольной постройки, под легитимацией в данном случае следует понимать придание самовольной постройке статуса объекта недвижимого имущества, і і введенного в гражданский оборот определенным в законодательстве способом, опираясь на основание приобретения права собственности - фактический состав. постройку фактов , Так как правоотношения, связанные с самовольным строительством, имеют сложную правовую природу, то и права на самовольную приобретаются в ходе целого процесса накопления юридических входящих в фактический состав, образующий основание приобретения права і собственности на самовольную постройку. По мнению Гумилевской О.В., предпосылкой применения правовых норм о самовольной постройке с целью признания права собственности па недвижимую вещь выступает законодательно определенный легитимационный юридический состав, выраженный в соответствии объекта самовольного строительства необходимым и достаточным требованиям, предусмотренным законодателем для его надлежащей легализации в качестве полноценного объекта гражданского оборота. Данный автор выделяет лишь один юридический состав, необходимый для признания права собственности на Краткий словарь иностранных слов / под редакцией С.М.Локшина. М., 1988. Ill самовольную постройку. В юридический состав, в результате которого может возникнуть вещно-правовая связь лица с недвижимой вещью, Гумилевская О.В. включает следующие юридические факты: 1) факт создания недвижимой вещи, отвечающей сущностным признакам объекта самовольного строительства (юридический поступок); 2) факт вынесения судом положительного решения об і удовлетворении притязания истца (судебный акт); 3) последующая надлежащая государственная регистрация права собственности (административной акт)195. Нельзя согласиться с данной точкой зрения по следующим причинам. Во-первых, п. 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает административный и судебный порядок признания права, поэтому для возникновения права собственности необходимы будут различные юридические факты: так, для признания права собственности в административном порядке нет необходимости їв наличии такого юридического факта, как судебный акт. В то же время судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку отличается тем, что право собственности на объект недвижимости возникает с момента вынесения соответствующего решения суда, следовательно, юридический факт государственной регистрации при таком порядке является лишним.
Поэтому следует предложить собственную позицию в отношении выделения фактических составов — оснований приобретения права собственности на самовольную постройку. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает три основания приобретения права собственности. Первым из них, согласно абзацу 1 п.З ст. 222 ГК РФ, является фактический состав признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, і где осуществлена самовольная постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему лицу расходы на постройку. 194 Исаков В.Б. Юридические факты в российском праве. Учебное пособие. М.,1998.С.З. 112 С определением следующего основания признания права собственности і на самовольную постройку возникают определенные сложности. Дело в том, что дает і исходя из что абзац 1 п.З ст. 222 ГК РФ сформулирован таким образом основания для двоякого толкования. Если рассматривать эту часті контекста всего абзаца, то получается, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только за лицом, которое не і осуществляло строительство, а лишь владеет землей. Например, такого мнения придерживаются Н. Толчеев и В. Нехаев196. Однако, по мнению автора данной работы, такое толкование абзаца 1 п.З ст. 222 ГК РФ является неверным, так как в данной части необходимо рассматривать каждую фразу отдельно. Первая фраза указывает на возможность признания права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена самовольная постройка. То есть здесь неважно совпадает титульный владелец участка и строитель самовольной постройки или нет, главное, чтобы земельный участок находился в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) і пользовании. Вторая фраза о компенсации за самовольную постройку относится к первой только для случая возведения самовольной постройки на земельном участке пользователя другим лицом. Однако в обоих случаях право собственности на самовольную постройку может быть признано лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.