Введение к работе
Актуальность исследования. Актуальность исследования обусловлена, прежде всего, тем, что в науке гражданского права институту застройки в течение длительного времени не уделялось должного внимания. В связи с этим, в России право застройки не получило прочного закрепления в правовой системе. Фактически, функции этого права выполняли институт имущественного найма, либо некоторые ограниченные вещные права, которые прямо не предназначались для регулирования отношений при застройке территорий и не обеспечивали должной устойчивости этих отношений.
В России до 1912 года право застройки как самостоятельное право не существовало. Однако, в 1912 году был принят закон «О праве застройки в Российской Империи» 1 , который стал в то время итогом развития российского законодательства в области регулирования отношений застройки. В советское время с 1922 по 1948 года право застройки, как вещное право, получило закрепление в ГК РСФСР наряду с правом собственности и правом залога. Однако, изъятие земельных участков из гражданского оборота, в конечном счете, привело к существенному сокращению института вещных прав до права собственности и права оперативного управления, призванных обеспечивать исключительно государственные интересы. В ГК РСФСР 1964 года и ГК РФ 1994 года не нашлось места для права застройки, что привело к существенному сокращению научных исследований права застройки в течение последнего полувека.
Возрождение права частной собственности на земельные участки и нарастающие потребности стремительно развивающейся многоукладной
Выс. утв. 23 июня 1912 г. Собр. узак. № 130. Ст. 1147.
4 рыночной экономики потребовали существенного расширения вещных прав, в том числе, возрождения в российском законодательстве права застройки. Только с принятием Концепции развития гражданского законодательства, одобренной решением Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 07.10.2009, и принятием проекта Федерального закона № 47538-6 от 27 апреля 2012 г. «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации»1 в первом чтении (далее – Законопроект о внесении изменений в ГК РФ) вновь оживилась научная дискуссия относительно судьбы и места права застройки в российском гражданском законодательстве. Сущность вводимого права застройки заключается в том, чтобы обеспечить развитие территорий с помощью более доступного, долгосрочного и упрощенного порядка предоставления земельных участков, отвечающего взаимным интересам застройщика и собственника земельных участков. Вместе с тем, предлагаемая правовая конструкция права застройки продолжает нуждаться в серьезных научных исследованиях, в том числе по вопросам практики его применения и осуществления.
Актуальность темы исследования заключается также в том, что потребности строительного сектора российской экономики не могут быть обеспечены за счет института аренды при предоставлении земельных участков под строительство зданий и сооружений. Требуется установление длительных вещных правоотношений между застройщиком и собственником земельного участка, выделяемого под застройку. Наличие обязательственных отношений между арендодателем и арендатором земельного участка не обеспечивает в должной мере устойчивость и стабильность правоотношений
1 Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (ред., принятая ГД ФС РФ в I чтении 27.04.2012) // СПС КонсультантПлюс
5 между ними как по продолжительности, так и по содержанию. Актуальность исследования состоит в необходимости исследовании новых доктринальных подходов к праву застройки, которые являются по своему содержанию революционными для современного гражданского законодательства РФ. Попытки анализа норм законопроекта о внесении изменений в ГК РФ, касающиеся права застройки на монографическом уровне, до настоящего диссертационного исследования не предпринималось.
Степень научной разработанности темы. Несмотря на появление права застройки в римском праве, специально проблематикой права застройки римские юристы не занимались. Исследования отдельных вопросов проблематики права застройки содержатся в работах догматиков римского права, посвященных римскому праву в целом. Право застройки было рассмотрено в работах К.Ф. Савиньи, Г.Ф. Пухты, М. Бартошека, Ю. Барона, И.А. Покровского, С.А. Муромцева, И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского, Д.Д. Гримма и некоторых других авторов.
В дореволюционной России обстоятельный обзор права застройки содержится в работе М.И. Митилино «Право застройки. Опыт цивилистического исследования института» 1 . Работа была написана в дореволюционное время, однако, ее содержание представляет несомненный интерес для исследования права застройки на современном этапе. К этому следует добавить автора дореволюционного закона о праве застройки А.Г. Гойхбарга. Проблематикой права застройки занимался также Л.А. Кассо и некоторые другие авторы. Теоретической разработкой основ установления и содержания ограниченных вещных прав, в том числе и права застройки, в советский период занимались такие ученые, как П.И. Стучка, Ф. Вольфсон, О.С. Иоффе, С.И. Аскназий.
Общая теория правоотношений, в большей мере, получила разработку в советской юриспруденции такими авторами, как: Ю.К. Толстой, Р.О.
1 Митилино М.И. Право застройки. Опыт цивилистического исследования института. Киев, 1914. 299 с.
6 Халфина, С.Ф. Кечекьян, Н.Г. Александров, О.С. Иоффе, С.И. Аскназий и другими. Динамике правоотношения и юридическим фактам посвятили свои труды С.А. Зинченко, В.Б. Исаков, О.А. Красавчиков, понятию и правовой природе сделки - В.А. Белов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов и другие.
Вопросы пределов осуществления ограниченных вещных прав не получили должного освещения в юриспруденции, однако, фундаментальные работы по пределам и ограничениям права собственности предложены в юридической литературе В.П. Грибановым, В.П. Камышанским, другими авторами. Через призму злоупотребления правом пределы осуществления права рассматривались М.М. Агарковым, А.В. Волковым, А.А. Малиновским и другими учеными. Особое место в диссертационном исследования занимает анализ предложений и положений, содержащихся в Концепции развития гражданского законодательства и законопроекте о внесении изменений в ГК РФ, которые позволяют применить сформированные в них теоретические выводы при решении поставленных задач исследования.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие между застройщиком и собственником земельного участка при осуществлении застройки на принадлежащем собственнику земельном участке, правоотношение застройки в его динамике.
Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регулирующие отношения, связанные с возникновением и динамикой развития правоотношения застройки, правоприменительная практика, проекты федеральных законов, закрепляющие правила о застройке, научные концепции, а также труды специалистов по вопросам о праве застройки.
Целью диссертационного исследования является разработка и обоснование целостного научного представления о юридической сущности, содержании и месте права застройки в современном гражданском праве, выявление особенностей правоотношения застройки, выработка научно-обоснованных предложений и рекомендаций по формированию новых
7 доктринальных подходов к развитию института права застройки и совершенствованию гражданского законодательства в исследуемой сфере.
Указанная цель предопределила постановку и решение следующих основных задач:
- на доктринальном уровне проанализировать право застройки как
комплекс правовых норм, регулирующих вещные отношения;
выявить юридическую сущность и правовую природу права застройки как ограниченного вещного права;
определить место права застройки в системе российского гражданского права и его связь с другими гражданско-правовыми явлениями;
дать общую характеристику правоотношению застройки;
определить особенности правового статуса субъектов правоотношения застройки;
выявить особенности объекта правоотношения застройки;
- раскрыть содержание правоотношения застройки и предложить пути
его оптимизации;
- отграничить пределы и ограничения права застройки в их
диалектическом единстве;
- проанализировать основания возникновения правоотношения
застройки посредством избрания единого подхода к пониманию
юридического факта.
- установить закономерности динамики развития правоотношения
застройки через основания возникновения, изменения и прекращения
правоотношения застройки.
Методологической основой исследования являются положения
диалектического метода познания, базирующиеся на материалистической
диалектике с использованием общенаучных (анализа, синтеза, индукции,
дедукции, абстрагирования, конкретизации, аналогии) и частно-научных
(конкретно-социологического (анализа письменных источников), а также
историко-правовой, сравнительно-правовой методов познания,
8
доктринального толкования норм права (системного, исторического,
грамматического, логического). При изучении правоотношения в работе
применялся специфический, только для рассмотрения правоотношения,
метод конкретизации общественного бытия и объединения
конкретизированного бытия и абстрактной правовой формы. Указанные методы, в совокупности, позволили исследовать обозначенный предмет научного познания целостно и всесторонне.
Нормативную основу исследования Конституция Российской
Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, федеральные законы и иные правовые акты, зарубежное законодательство, регулирующие отношения, возникающие при осуществлении застройки земельных участков между собственником земельного участка и застройщиком (застройщиками), а также иные основания возникновения, изменения и прекращения правоотношения застройки, возникающего при застройке чужих земельных участков. Среди зарубежных источников исследовалось гражданское законодательство зарубежных стран, в частности, Германское гражданское уложение (1896 г.), Французский гражданский кодекс (1804 г.) и др.
Эмпирической базой исследования явилась судебная практика арбитражных судов субъектов РФ, апелляционных и окружных арбитражных судов, материалы практики Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ. Были использованы статистические данные и другой фактический материал, имеющие отношения к праву застройки, Концепция развития гражданского законодательства и Проект Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Теоретическая основа исследования. В работе использованы фундаментальные труды зарубежных (Г.Ф. Пухта, К.Ф. Савиньи и др.), дореволюционных российских (Е.В. Васьковский, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, Г.Ф. Шершеневич и др.), советских (М.М.
9 Агарков, Н.Г. Александров, С.И. Аскназия, С.Н. Братусь, О.С. Иоффе, С.Ф. Кечекьян, О.А. Красавчикова, Р.О. Халфина и др.) и современных (А.В. Барков, В.П. Камышанский, О.А. Кузнецова, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, Ю.С. Харитонова и др.) цивилистов, касающиеся вопросов права собственности и гражданских правоотношений, а также использованы фундаментальные труды по гражданскому праву зарубежных ученых (Л. Жюллио де ла Морандьер, Л. Эннекцерус и др.)
Новизна диссертационного исследования обусловлена комплексным
подходом к исследованию права застройки в системе современного
гражданского права. В диссертационном исследовании впервые в
современной науке гражданского права проанализировано содержание правоотношения застройки. Результаты исследования элементов структуры правоотношения застройки позволяют правильно определять на практике действительность и порочность каждого элемента правоотношения застройки.
Впервые при анализе сущности и содержания правоотношения застройки исследованы пределы и возможные ограничения права застройки в их диалектическом единстве. Выявление пределов осуществления и ограничений права застройки позволяет установить правомерность или неправомерность поведения застройщика и собственника земельного участка в правоотношениях застройки.
Построена четкая теоретическая модель правоотношения застройки, направленная на обеспечение единообразного и эффективного применения правил о застройке, нуждающихся в законодательном закреплении. Она содержит авторское представление целостной системы взглядов на право застройки, как гражданско-правовое явления через определение сущности и содержания субъективного права и правоотношения застройки, его объекты и динамику, пределы и ограничения права застройки. Определено место права застройки среди других гражданско-правовых явлений, что позволят на
10 практике отграничивать отношения по застройки от других схожих общественных отношений.
Полученные результаты анализа динамики правоотношения застройки позволяют выявить общее и особенное в юридических фактах, приводящих к возникновению, изменению и прекращению правоотношения застройки и гражданских правоотношений вообще, выявить особенный характер правоотношения застройки. Сформирована и доказана возможность существования относительного характера вещных прав, в целом, и права застройки, в частности.
Обоснован вывод о том, что договор об установлении права застройки обременяет земельный участок, возведенные на нем здания, помещения в этих зданиях и сооружения. В этой связи предлагается установить субсидиарную ответственность лица, осуществившего отчуждение права застройки, либо помещений в здании, возведенном на основании права застройки, с приобретателем по требованиям собственника земельного участка, вытекающих из договора об установлении права застройки.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные выводы и положения, выносимые на защиту:
-
Право застройки обладает ограниченной вещно-правовой природой, схожей с правом постоянного землевладения и представляет собой в объективном смысле совокупность норм, включая нормы постоянного землевладения, регулирующих отношения по владению и пользованию чужим земельным участком в период создания и эксплуатации возведенного на земельном участке объекта, которые в своем единстве представляют собой самостоятельный институт вещного права.
-
Право застройки как субъективное гражданское право представляет собой предусмотренное законом и основанное на договоре срочное, возмездное право владения и пользования чужим земельным участком, пределы осуществления которого определены целевым назначением и разрешенным использованием земельного участка
11 (строительство объекта недвижимости и его последующая эксплуатация), отчуждаемое и переходящее по наследству, восстановление и сохранность которого обеспечивается с помощью вещно-правовых способов защиты.
-
Правоотношение застройки представляет собой относительное имущественное правоотношение, возникающее между собственником земельного участка и застройщиком по поводу целевого пользования земельным участком при строительстве и эксплуатации возведенного объекта поскольку правоотношение, которое, как вид общественных отношений, характеризуется единством конкретного общественного поведения его участников и соответствующей ему абстрактной правовой формы, закрепляющей границы их возможного и должного поведения.
-
Действия по возведению зданий или сооружений и их последующей эксплуатации представляют собой обязанности застройщика перед собственником земельного участка, составляющие основную часть юридического содержания правоотношения застройки. В отличие от права на самовольную постройку, право застройки, в силу договора, является основанием возникновения права собственности на объект застройки.
Правоотношения, содержанием которых выступает право на
деятельность определенного субъекта, с одной стороны, и обязанность бездействовать неопределенного круга субъектов, с другой, нельзя однозначно признавать правоотношением с участием обозначенного круга субъектов в силу отсутствия конкретной правовой связи между субъектом абсолютного права и противостоящим ему одновременно всем без исключения неопределенным кругом обязанных лиц. Существование субъективных гражданских прав вне правоотношений невозможно. В связи с этим, для абсолютных правоотношений характерна динамичность связей с постоянно меняющимся определенным кругом пассивно обязанных субъектов.
5. Правоотношение застройки, в зависимости от числа
участвующих в нем лиц, может быть простым и сложным. Правоотношение
12 застройки выступает в качестве простого, когда субъектами правоотношения выступают только собственник земельного участка и застройщик. В сложном правоотношении застройки, наряду с собственником земельного участка, на стороне контрагента, помимо застройщика, участвуют лица, обладающие правом собственности на помещения в здании, возведенном на праве застройки после отчуждения их застройщиком.
-
Объект права застройки имеет двойственный характер. В качестве основного объекта права застройки выступает индивидуально определенный земельный участок или его персонифицированная часть. При этом следует выделять второстепенный объект права застройки – здание или сооружение, возведенное на праве застройки, а также помещения в здании, принадлежащие другим участникам права застройки на праве собственности.
-
Пределы осуществления и ограничения субъективного вещного права имеют двойственную правовую природу. Пределы осуществления определяют границы и содержание самого субъективного права. Ограничения субъективного права устанавливаются в отношении уже существующих правомочий. Двойственность правовой природы пределов и ограничений, как определенной совокупности норм, проявляется в том, что с одной стороны, пределы и ограничения определяют содержание правоотношения управомоченного лица, с другой стороны, ограничения устанавливаются в интересах как определенного, так и неопределенного круга лиц. В последнем случае ограничения могут выступать в форме обязанности воздержания от определенных действий. Иерархическая подчиненность юридических средств воздействия на вещные отношения в порядке убывания выглядит следующим образом: принципы права, пределы осуществления права, ограничения права.
-
Пределы осуществления субъективного права застройки установлены в законе через закрепление срочности его характера и целевой направленности его содержания, связанного с деятельностью по строительству и последующей эксплуатации возведенного объекта. Право
13
застройки может быть ограничено только на основании федерального закона
и только в той мере, в которой это необходимо для достижения социально
значимых целей, предусмотренных законом. Ограничения права застройки
устанавливают в отношении застройщика дополнительные обязывания или
запреты, понуждающие застройщика воздерживаться от совершения
определенных действий, либо совершать определенные действия в
интересах других лиц или общества в целом при осуществлении строительства и эксплуатации здания или сооружения.
9. Право застройки не может возникать непосредственно в силу закона,
приобретательной давности, либо самовольного строительства. Договор об
установлении права застройки является единственным основанием
возникновения права застройки, обременяет право собственности на
земельный участок, возведенные на нем здания, помещения в этих зданиях и сооружения. В этой связи предлагается возложить субсидиарную ответственность в отношении лица, осуществившего отчуждение объекта права застройки, либо помещений в здании, возведенном на основании права застройки, по отношению к приобретателю по требованиям собственника земельного участка, вытекающих из договора об установлении права застройки.
Теоретическая и практическая значимость результатов
исследования состоит в том, что сформулированные в нем положения и выводы могут послужить методологической и теоретической основой для последующих исследований проблем правового регулирования отношений застройки на чужом земельном участке в российском гражданском праве, а также для совершенствования законодательства Российской Федерации.
Сформулированные в работе теоретические выводы и положения могут быть использованы для дальнейшего развития и совершенствования гражданского законодательства, в том числе норм, регулирующих отношения застройки, оснований изменения, ограничения и прекращения права застройки, повышения эффективности правоприменительной практики.
Кроме того, полученные результаты могут быть использованы при подготовке учебной и научной литературы по праву собственности и ограниченным вещным правам, а также в процессе преподавания учебных дисциплин «Гражданское право», «Актуальные проблемы гражданского права», «Проблемы юридической ответственности», «Проблемы договорного права» на юридических факультетах при подготовке бакалавров, магистрантов и аспирантов. Теоретические положения и выводы диссертационного исследования могут быть востребованы в деятельности судов и нотариальных органов.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина». Отдельные доктринальные положения диссертационного исследования внедрены в учебный процесс юридического факультета ФГБОУ ВО «Кубанский государственный аграрный университет имени И.Т. Трубилина», были использованы в деятельности АНО «Научно-исследовательский институт актуальных проблем современного права» при проведении научно-практических семинаров.
По теме диссертации опубликовано 7 научных работ, в том числе 4 статьи опубликованы в рецензируемых научных изданиях, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Министерства образования и науки Российской Федерации для опубликования результатов диссертационных исследований.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 7 параграфов, заключения и библиографического списка.