Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Развитие и характеристика общей долевой собственности на жилище в российском нраве 15
1.1. Историческое развитие права общей долевой собственности на жилище в отечественном законодательстве 15
1.2. Право общей долевой собственности 36
1.3. Особенности права общей долевой собственности на жилище 54
1.4. Доля в праве общей собственности на жилище 76
Глава 2. Механизм реализации прав и обязанностей участников долевой собственности на жилище 96
2.1. Формы осуществления прав и исполнения обязанностей участников долевой собственности на жилище 96
2.2. Юридические способы защиты прав участников долевой собственности на жилище 105
2.2.1. Право участника долевой собственности на жилище на получение компенсации 106
2.2.2. Прекращение или изменение права долевой собственности на жилище 118
2.2.3. Восстановление прав участников долевой собственности на жилище 140
2.2.4. Иные способы защиты прав участников долевой собственности на жилище 146
2.3. Правовые гарантии баланса интересов участников долевой собственности на жилище 157
2.3.1. Гарантии права пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности 159
2.3.2. Гарантии права распоряжения долей в праве общей долевой собственности на жилище 168
2.3.3. Иные правовые гарантии интересов участников долевой собственности на жилище 178
Заключение 187
Список литературы 193
- Право общей долевой собственности
- Формы осуществления прав и исполнения обязанностей участников долевой собственности на жилище
- Восстановление прав участников долевой собственности на жилище
- Гарантии права распоряжения долей в праве общей долевой собственности на жилище
Введение к работе
Актуальность исследования
Экономическая и правовая составляющая института собственности, а также связанные с ним отношения, всегда были предметом научного анализа. Одной из социальных проблем XXI века является вопрос достойного существования человека, чего не может быть без достойного жилища. В свою очередь, понятие «достойное жилище» не может существовать без правовых гарантий интересов и совершенных механизмов реализации прав его собственника.
Вопросы собственности и жилища находят свое пересечение в такой специфической юридической категории как право общей долевой собственности на жилище. В настоящее время существует ряд вопросов, связанных с долевой собственностью, на которые наука делает попытки ответить, к их числу относится: природа долевой собственности, разграничение понятий фактическое владение и пользование общей вещью и владение долей в праве на эту вещь, достижение баланса интересов долевых собственников и другие.
Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, «юридическая природа общей собственности по долям возбуждает немало сомнений». Надо отметить, что специальный объект отношений - жилище накладывает свой отпечаток на правоотношения, связанные с долевой собственностью. В этой связи указанные выше вопросы носят более острый характер и требуют детального рассмотрения. Так, природа долевой собственности на жилище многогранна. Последнее проявляется в том, что доля в праве собственности на жилище может нести в себе различные характеры, обуславливающие объем правомочий долевых собственников жилища.
Владение долей в праве собственности на жилище не всегда означает владение частью жилого помещения, что приводит к неопределенности в статусе собственника жилища. В свою очередь, неопределенность в статусе собственника жилища ведет к столкновению интересов долевых собственников. Ввиду особенностей социальных отношений, складывающихся между ними, и неприспособленности законодательства к регулированию этой сферы
общественных отношений, о достижении баланса интересов участников долевой собственности на жилище в настоящее время говорить не приходится.
Анализ правоприменительной практики показывает то, что в настоящее время существуют проблемы реализации правомочий участников долевой собственности на жилище. Важно отметить, что данные проблемы несут в себе не только юридический, но и глубокий социальный конфликт между индивидами, поскольку они связаны с важнейшим благом - жилищем, что не может остаться в не поле зрения науки.
Указанное выше приводит к необходимости проведения детального анализа правовой природы права общей долевой собственности на жилище, юридических проблем реализации прав долевых собственников жилища, механизмов правового регулирования данной сферы правоотношений.
Степень научной разработанности проблемы. Исследование права общей собственности осуществлялось в рамках теоретических работ А.В. Бенедиктовым, Д.М. Генкиным, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе, В.Ф. Масловым, Д.И. Мейером, М.Г. Марковой, Р.П. Мананковой, К.И. Скловским, Е.А. Сухановым, Н.Н. Товстолесом, Г.Ф. Шершеневичем и др.
Значительный вклад в анализ специфики правоотношений общей долевой собственности и сущности отдельных видов права общей собственности внесли отечественные цивилисты, такие как С.А. Зинченко, Н.Н. Мисник, Б.Г. Гончикнимаева, В.Н. Литовкин, П.Н. Тютюник, В.А. Фогель, У.Б. Филатова и др.
Необходимо отметить, что вопросы долевой собственности на такой специфический объект как жилище рассматривались учеными-юристами ограниченно, как правило, в рамках комплексного исследования долевой собственности в целом, в основном на теоретическом уровне. В свою очередь, проблемы правоприменительной практики в этой сфере правоотношений, механизмы реализации прав и обязанностей долевых собственников жилища, правовые гарантии баланса их интересов до настоящего момента детально не изучались.
Объект исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие по поводу общей долевой собственности на жилище.
Предмет исследования. Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие право общей долевой собственности на жилище, а также проблемы реализации прав и обязанностей участников долевой собственности на жилище.
Цель и задачи исследования. С учетом степени изученности темы и необходимости ее дальнейшей разработки цель диссертационного исследования заключается в выявлении сущности и важнейших особенностей права общей долевой собственности на жилище в российском праве, а также в выдвижении предложений по устранению противоречий и пробелов в действующем гражданском законодательстве, связанных с его правовым регулированием.
Для достижения поставленной цели следует выделить основные задачи диссертационного исследования:
-
проанализировать институт права общей долевой собственности;
-
установить особенности права общей долевой собственности на жилище в российском праве, а также определить правовой характер доли в праве собственности на жилище с учетом существующих концепций долевой собственности;
-
исследовать историю норм, регулирующих отношения, связанные с долевой собственностью на жилище, и выявить закономерности их развития;
-
определить механизм реализации правомочий участников долевой собственности на жилище, включая способы защиты и правовые гарантии реализации правомочий;
-
выделить проблемы реализации правомочий участников долевой собственности на жилище;
6) внести предложения по совершенствованию законодательства.
Методологическая основа исследования. В качестве методологической
основы исследования используются общелогические методы: синтез, анализ,
обобщение, индукция и дедукция, аналогия, и группа частно-научных методов: методы толкования права, конкретно-социологический метод, исторический.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу исследования составляет юридическая доктрина, включающая в себя общие работы по теории права, а также специальные научные исследования, касающиеся исследуемой проблематики, а именно научные труды: М.М. Агаркова, Ю.Н. Андреева, В.А. Белова, Е.В. Вавилина, А.В. Бенедиктова, Д.М. Генкина, Д.В. Дождева, М.В. Зимелевой, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, П.В. Крашенникова, В.А. Малько, Н.И. Матузова, В.П. Мозолина, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, А.П. Фокова, P.O. Халфиной, В.Ф. Яковлева и др.
Эмпирическая основа исследования. Для изучения общей долевой собственности на жилище были использованы зарубежные и отечественные нормативно-правовые источники, в частности Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Жилищный Кодекс РФ, Семейный Кодекс РФ, другие федеральные законы, иные нормативно-правовые акты, регулирующие рассматриваемую сферу общественных отношений.
Также эмпирическую основу диссертационного исследования составили решения отечественных судов, включая разъяснения высших судебных инстанций, наблюдения за реализацией прав и обязанностей участников долевой собственности на жилище.
Научная новизна. Диссертация является исследованием, в рамках которого разработаны правовые основы общей долевой собственности на жилище, впервые выявлена ее специфика. В частности, проведено исследование правовой природы доли в праве общей собственности на жилище, исторического развития общей долевой собственности на жилище, механизма реализации прав и обязанностей долевых собственников жилища. Впервые обобщены знания о юридических проблемах, с которыми сталкиваются долевые собственники жилища.
Научной новизной обладают также предложения автора по совершенствованию законодательства в части регулирования долевой собственности на жилище.
На защиту выносятся следующие положения, отражающие научную новизну.
1. Обоснован вывод о том, что общая долевая собственность на жилище
является отдельным видом общей долевой собственности, поскольку имеет:
специальный предмет регулирования, которым выступают общественные отношения, складывающиеся между долевыми собственниками жилого помещения, а также между сособственниками и третьими лицами по поводу общего жилого помещения;
специфический объект, по поводу которого возникают правоотношения сторон, а именно: жилище, находящееся в долевой собственности, а также часть жилища, составляющая долю в праве собственности;
особое правовое регулирование, характеризующееся тем, что: законодательные нормы о долевой собственности применяются в данном случае с учетом особого характера общественных отношений и социальной значимости жилища; правовое регулирование имеет смешанный характер, так как рассматриваемая сфера общественных отношений регулируется не только гражданским, но и жилищным законодательством.
2. Установлено, что специальное правовое регулирование отношений,
связанных с долевой собственностью на жилище, присутствовало в исторических
источниках гражданского права России, однако отсутствует в настоящее время.
В диссертации предлагается модель правового регулирования этой сферы общественных отношений со следующими основными характеристиками:
- частно-правовой характер правового регулирования с особой ролью
соглашения между участниками долевой собственности на жилище, прежде всего,
соглашения о порядке пользования общим жилым помещением, как формы
диспозитивного регулирования отношений;
- ориентированность правового регулирования на принципы социального
общежития, а также специфику жилищных правоотношений;
- комплексный характер правового регулирования, для чего Автором
предложено включить в его состав, наряду с существующими общими правилами:
нормы, обеспечивающие беспрепятственную реализацию правомочий долевого
собственника по владению, пользованию, распоряжению жилым помещением в
пределах принадлежащей ему доли; ряд юридических способов защиты,
позволяющих эффективно разрешать конфликты, связанные, прежде всего, с
владением неделимым жилым помещением; нормы, закрепляющие правовой
статус лица, владеющего незначительной долей в праве общей собственности на
жилище.
3. В диссертации определено, что отличительной чертой доли в праве общей
собственности на жилище является ее возможность принимать различный
характер в зависимости от отражения в объекте: реальный, идеальный,
двойственный (универсальный).
Двойственный (универсальный) характер является новой характеристикой доли в праве общей собственности, выявленной в процессе исследования.
Двойственный (универсальный) характер доли проявляется при частичной делимости жилого помещения и установлении порядка пользования им, и заключается в том, что доля в праве собственности на жилище, отраженная в объекте, в этом случае сочетает в себе характеристики реальной и идеальной доли одновременно.
Характер доли обуславливает правовой статус долевого собственника жилища в части обеспечения защиты его прав. Наиболее защищенными являются права и интересы собственника жилища, обладающего реальной долей.
4. В диссертации обосновывается наличие у долевого собственника жилища
при определенных обстоятельствах ограниченного вещного права, не
предусмотренного в настоящее время законодательством.
Пользуясь общим жилищем, участник долевой собственности вынужден соприкасаться с частью жилища, составляющей долю другого сособственника,
обременяя ее. В случае владения универсальной или реальной долей, при распределении частей жилого помещения между сособственниками не пропорционально их долям, указанное обременение имеет свойства ограниченного вещного права, соответствующего по своему содержанию праву личного пользовладения (узуфрукт).
Выделение подобного рода ограниченного вещного права и закрепление его в законодательстве позволит конкретизировать отношения сторон в рассматриваемой сфере и придать им в большей степени возмездный характер.
5. В диссертации выявлена недостаточная эффективность таких способов защиты прав долевых собственников жилища, как: получение компенсации от других участников долевой собственности на жилище при невозможности пользования имуществом, пропорционально своей долей; выселение третьих лиц, вселенных в общее жилое помещение без согласия всех долевых собственников; принудительное прекращение права общей долевой собственности на жилище путем выкупа незначительной доли одного из участников долевой собственности.
Эффективность указанных способов защиты может быть обеспечена: усилением правовой гарантированности возможности получения компенсации; определением случаев и процедуры получения согласия на вселение третьих лиц от других долевых собственников жилища; достижением правовой определенности в отношении права сособственников на предъявление требования к владельцу незначительной доли о лишении его права собственности на долю, а также введением критерия определения незначительности доли.
6. В работе обосновывается возможность передачи части жилого помещения, составляющего долю собственника жилого помещения, в найм (аренду) без согласия иных сособственников при условии наличия гарантий для последних.
Объектом договора найма (аренды) может быть часть жилого помещения, составляющая долю в праве общей собственности, но, при условии ее индивидуализации (физического обособления). Подтверждением физического обособления части жилого помещения, составляющей долю, и принадлежности ее
к определенному собственнику может служить юридически закрепленный порядок пользования общим жилым помещением.
При таких обстоятельствах получение согласия от других сособственников на временную возмездную передачу имущества другому лицу требоваться не должно.
Одновременно с этим, в целях соблюдения баланса интересов, целесообразно обеспечить остальных сособственников правом преимущественного найма части имущества, подлежащего передаче и составляющего долю наймодателя.
7. В диссертации сформулировано доктринальное определение
«незначительной доли в праве общей собственности на жилище», под которой
понимается доля в праве, которая, отражаясь в жилище, не позволяет, ввиду
своего малого размера, ее собственнику пользоваться жилым помещением по
назначению без существенного ущемления законных интересов других
сособственников.
8. В диссертации определены основные характеристики правового статуса
владельца незначительной доли в праве общей собственности на жилище,
проявляющиеся в следующем.
В целях предупреждения ущемления прав собственников полноценных долей, злоупотребления правом со стороны лица, владеющего незначительной долей в праве собственности на жилище, его правовой статус должен иметь ограниченный характер по сравнению со статусом лица, владеющего полноценной долей, проявляющийся в том, что возможность использования жилого помещения владельцем незначительной доли, а также обладание им долей должны зависеть от воли мажоритарного собственника при наличии у владельца незначительной доли права на соответствующую компенсацию за невозможность пользоваться имуществом, а также за лишение права собственности на долю.
Предложения по совершенствованию законодательства. Обоснованы следующие предложения по совершенствованию законодательства.
1. В целях полноценной реализации права пользования, владения частью
жилого помещения, составляющей долю в праве собственности, представляется
необходимым предусмотреть специальную правовую норму:
устанавливающую письменную форму для соглашений между долевыми собственниками жилища, прежде всего в отношении соглашения о порядке пользования общим жилым помещением и предусматривающую возможность его регистрации в компетентных органах;
гарантирующую возможность пользования местами общего пользования жилого помещения вне зависимости от размера принадлежащих долей;
- предусматривающую несение бремени по содержанию имущества в
зависимости от фактической возможности пользоваться жилым помещением.
2. В целях поддержания баланса интересов долевых собственников жилища,
а также исключения злоупотребления правом со стороны лица, владеющего
незначительной долей в праве собственности на жилище, предлагается
законодательно закрепить:
минимальную норму жилого помещения для определения незначительной доли в праве собственности на жилище;
ограниченный правовой статус лица, владеющего незначительной долей;
обязанность органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, фиксировать в реестре недвижимости наличие у владельца незначительной доли ограничения в отношении права пользования жилищем, а также отражать данное обстоятельство в документе, подтверждающем право собственности.
3. Ввиду несовершенства механизма реализации права на компенсацию за
невозможность использования имущества, пропорционального доле, предлагается
скорректировать нормы пункта 2 статьи 247 ГК РФ, указав в ней, вместо не
гарантирующего права - «потребовать компенсации», четкое право
невладеющего собственника на «получение компенсации» от иных
собственников, владеющих имуществом, составляющим его долю, а также
третьих лиц, пользующихся имуществом с согласия таких сособственников, и
корреспондирующую такому праву обязанность последних по выплате компенсации, если иное не установлено соглашением сторон.
4. В целях совершенствования механизма защиты прав и интересов долевого собственника жилища целесообразно:
учитывая ограниченность вариантов разрешения конфликтов между долевыми собственниками жилища, не подлежащего разделу, предусмотреть дополнительные варианты разрешения конфликта: принудительная продажа всего имущества третьему лицу с последующим распределением полученных денежных средств между бывшими участниками долевой собственности; принудительное прекращение права общей долевой собственности путем выкупа незначительной доли одного из участников долевой собственности; принудительная передача в пользование одному из участников долевой собственности на жилище всего объекта на определенное время;
ввести специальную юридическую норму, предусматривающую право собственника жилья, включая долевого собственника, на компенсацию морального вреда.
Теоретическая значимость диссертационного исследования определяется тем, что ряд его положений может послужить основой для дальнейших научных исследований в сфере правового регулирования отношений долевой собственности на жилище.
Кроме того, материалы диссертации могут быть использованы в преподавании базовых и специальных курсов по гражданскому и жилищному праву.
Практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что в результате исследования выводы и предложения могут быть использованы при устранении пробелов, противоречий и применении норм, посвященных праву общей долевой собственности, что должно способствовать эффективной реализации прав долевых сособственников жилого помещения; они могут быть использованы в правотворческом процессе современной России в
целях оптимизации и повышения эффективности гражданского и жилищного законодательства.
Апробация исследования. Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета им. М.М. Сперанского Института права и национальной безопасности ФГБОУ ВО «Российская академия народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации». Основные выводы и предложения диссертации изложены автором в опубликованных работах. Диссертант принимал участие в V Международной научно-практической конференции «Современные взгляды на систему права».
Структура диссертации. Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой научного исследования и состоит из введения, двух глав, семи параграфов, заключения и библиографического списка.
Право общей долевой собственности
Собственность, как экономическое явление, а также правовое регулирование отношений, складывающихся вокруг этого явления, всегда являлись предметом пристального внимания со стороны науки.
Так, в науке неоднократно подчеркивалась значимость этой категории для общества. Наиболее полно и точно, на наш взгляд, значение собственности определено Ю.Н. Андреевым.
По его мнению, «собственность (dominium, proprietas) и право собственности имеют решающее для всего человечества социальное, экономическое, политическое, правовое, социально-психологическое и нравственно-этическое значение. Собственность является источником имущественного и душевного благосостояния человека, позволяет наделять каждого индивида определенным имуществом, материальными благами, удовлетворять его насущные имущественные и личные неимущественные потребности. Собственность - это экономическая и политическая основа цивилизованного общества и государства, институтов политической власти и демократии, гарантия достойного существования человека»3 .
Собственность, как экономическую категорию, можно охарактеризовать как отношения между участниками общественных отношений по поводу вещей, в которых отмечается принадлежность материальных ценностей одним лицам, с одной стороны, и обособление этих ценностей от всех иных лиц, с другой стороны. В свою очередь, под правом собственности в правовой науке понимается «вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц» .
Нельзя не согласиться с мнением О.Н. Садикова, согласно которому «указанная выше триада полномочий придают собственности характер наиболее широкого по юридическому содержанию имущественного права, которым могут обладать все субъекты гражданского права» .
В настоящее время отечественная цивилистика традиционно выделяет единоличное право собственности, а также право общей собственности на вещь, несмотря на существование альтернативных мнений по данному вопросу. Согласно одному из них права общей собственности, как субъективного гражданского права, вообще не существует , так как его можно рассматривать в качестве обычного права собственности, лишь "осложненного" множеством субъектов.
Отметим, что термин «единоличное право собственности» не является нормативно закрепленным, однако, широко применяется в судебной практике для указания на то, что у вещи существует лишь один собственник . Указанный термин является производным от положений Конституции РФ, согласно части 2 статьи 35 которой каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Традиционный подход к разграничению права собственности в зависимости от количества субъектного состава закреплен в Гражданском Кодексе РФ, который вслед за Конституцией РФ признает, что лицо может быть как единственным собственником вещи, так и владеть вещью наряду с другими лицами.
Так, в соответствии с п.1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Таким образом, основным различием между этими правовыми категориями являются множественный состав владельцев вещи в случае общей собственности, а также особые взаимоотношения собственников по поводу общей вещи, что требует особого правового регулирования.
Как и классическое право собственности, право общей собственности может рассматриваться в объективном и субъективном аспекте. Объективное право общей собственности сводится к наличию правовых норм, регулирующих данный тип отношений. Субъективное право общей собственности характеризуется наличием или возможностью реализации конкретных правомочий участников общей собственности, связанных с владением, пользованием, распоряжением общей вещью.
Специальное регулирование отношений, связанных с общей собственностью, было предусмотрено еще римским правом, юристы которого рассматривали взаимоотношения сособственников как квазиконтрактные 7.
Такой взгляд на взаимоотношения между сособственниками можно найти и в трудах современных ученых-цивилистов, которые делают акцент на то, что сособственники должны всегда согласовывать свою волю, то есть достигать между собой соглашения, осуществляя свои действия, а правовые нормы, регулирующие данную сферу - это нормы, направленные на регулирование процедуры согласования воли сособственников.
Так, Ю. К. Толстой отмечает, что «общая собственность - правовые нормы, рассчитанные на согласование воли сособственников при осуществлении принадлежащих им правомочий по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом» . Исторически сложилось так, что в связи с многообразием отношений между владельцами одной вещи произошло разделение категории общей собственности на общую совместную собственность, которая предполагает доверительный характер отношений между ее участниками, например супругами, и поэтому предполагается единство воли собственников, и долевую собственность, которая, в отличие от совместной, характеризуется тем, что собственники имеют свою индивидуальную волю в отношении вещи, для чего общее право собственности поделено на доли.
Подтверждением этому является наличие в ГК РФ юридической нормы, отражающей разделение категории общей собственности, согласно которой имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п.2 статьи 244 ГК РФ).
К основаниям, порождающим право общей долевой собственности, можно отнести различные юридические факты: совершение возмездных и безвозмездных гражданско-правовых сделок:
- приобретение двумя и более лицами одного имущества;
- получение в дар или наследование двумя или несколькими лицами имущества;
- создание вещи сообща или переработка общей вещи;
- получение доходов, плодов, продукции от использования имущества, находящегося в общей собственности;
- приобретение имущества лицами, состоящими в брачных отношениях;
- строительство объекта на общие средства,
- совместное приобретение права собственности на безнадзорных животных, клад, находку.
Ссылаясь на номы ст. 244 ГК РФ, необходимо обратить внимание на важное уточнение, предусмотренное в пункте 4 рассматриваемой статьи, которое можно определить как принцип образования общей собственности. Согласно этому принципу общая собственность возникает тогда, когда речь идет о неделимом имуществе. Общая собственность на делимое имущество возникает в случае договора или если это прямо предусмотрено законом. Данная норма направлена на ограничение возможности образования права общей собственности без специального волеизъявления сторон, дабы не порождать ее в случае фактической возможности обладания частью вещи, которая может преобразоваться в отдельную полноценную материальную ценность, что, как следствие, приведет к возникновению единоличного права собственности.
В отношении возникновения общей собственности на неделимые вещи также существуют ограничения, если это касается такого способа возникновения права как наследование.
Важно отметить, что образование или необразование общей долевой собственности в этом случае может зависеть от воли одного из наследников общей вещи, которому предоставляется преимущественное право на неделимую вещь при разделе наследства (ст. 1168 ГК РФ).
Формы осуществления прав и исполнения обязанностей участников долевой собственности на жилище
Слово «механизм» с этимологической точки зрения означает внутреннее устройство, совокупность состояний и процессов, составляющих какое-либо явление, устройство для передачи и преобразования, представляющее собой систему тел (звеньев), в которой движение одного или нескольких тел (ведущих) вызывает движение остальных тел системы.
В общем смысле под реализацией права понимается процесс воплощения юридических предписаний в правомерных действиях граждан, органов, организаций, учреждений, должностных лиц и всех иных участников общественных отношений.140 В свою очередь, осознанные волевые действия правообладателя (обязанного лица), направленные на осуществление возможностей (исполнение обязанности), заложенных в норме права, представляют собой реализацию права в узком смысле. 141
Таким образом, можно придти к выводу о том, что в общем виде механизмы реализации права представляют собой совокупность процессов, способов, взаимодействий, приемов правового регулирования, которые в конечном результате приводят к преобразованию изначальных отношений, а именно, к возникновению сформированных, конкретных правоотношений.
Наиболее точно, на наш взгляд, понятие механизма осуществления субъективных гражданских прав указал Е.В. Вавилин, который определяет его как «законодательно обусловленный порядок организации юридических способов, средств и действий участников гражданского оборота, обеспечивающий фактическое достижение субъектом правовой цели (получение блага)»142.
Формы реализации прав и обязанностей различны:
- соблюдение, когда участники правоотношений воздерживаются от противоправных действий;
- исполнение, когда участник правоотношений прямо следует в своих действиях предписаниям нормы права;
- использование, когда участник имеет возможность выбрать для применения интересующую его норму права;
- правоприменение, когда в процессе реализации прав участвуют органы государственной власти.
Также механизм осуществления прав и исполнения обязанностей включает в себя определенные элементы и стадии. К элементам механизма осуществления гражданских прав и исполнения обязанностей относятся: субъективные права, субъективные обязанности; юридические факты (в том числе сделки); способы осуществления прав (исполнения обязанностей), средства и формы осуществления (установления, деяния, юридические процедуры).
К основным стадиям рассматриваемого механизма относятся: предреализационная, формирования субъективного права, его установление, процедурная стадия реализации права, стадия фактической реализации, стадия защиты нарушенного права.
В рамках настоящего исследования интерес представляет, прежде всего, рассмотрение форм реализации прав долевых собственников жилища и способов их осуществления, а также стадии фактической реализации и судебной защиты прав.
О соблюдении и исполнении норм права можно говорить тогда, когда долевой собственник жилища соблюдает правила общежития, предусмотренные ЖК РФ, обязательные нормы ГК РФ, которые ограничивают его действия в отношении общего имущества и т.п.
В то же время правоотношения долевой собственности на жилище многогранны, поэтому источники правового регулирования не ограничиваются только законом. Источниками регулирования таких правоотношений, прежде всего, является закон в виде норм ГК РФ, регулирующих вопросы долевой собственности в целом. Однако принцип диспозитивности, который проявляется в возможности регуляции отношений с помощью института соглашений, не только не исключается, а, напротив, постоянно присутствует в таких отношениях. И здесь можно говорить о такой форме реализации своего права, как его использование, поскольку в данном случае участник долевой собственности, используя возможность, предусмотренную законом, может установить те фактические действия, которые ему будут дозволены в рамках специального соглашения. Это связано с тем, что стороны этих отношений должны выработать определенный баланс интересов путем согласования их воли. Как уже отмечалось в Главе 1 настоящего исследования, правоотношения долевой собственности характеризуются не только вещным, но и обязательственным характером. А, как известно, одним из оснований возникновения обязательств является совершение гражданско-правовой сделки.
Примерами реализации права при помощи заключения юридического соглашения является возможность заключения долевыми собственниками жилища различного рода сделок (соглашений):
- соглашение об установлении размера долей в праве на общее жилое помещение (п.1 ст.245 ГК РФ). К примеру, в случае совместного строительства жилого помещения;
- соглашение об изменении законного порядка присвоения отделимых улучшений (п.З ст. 245 ГК РФ). К примеру, в случае осуществления художественного оформления имущества, возведения антресоли и т. п.
- собственники могут договориться о том, что эти улучшения остаются в составе жилого помещения после выхода из состава участников инициатора улучшений;
- соглашение об осуществлении распоряжения общим жилым помещением (п.1 ст. 246 ГК РФ). К примеру, заключение соглашения, предусматривающего право на вселении в жилое помещение третьих лиц;
- соглашение об определении порядка пользования жилым помещением (п.1 ст. 247 ГК РФ);
- соглашение об определении размера компенсации за невозможность использования имуществом, пропорционально своей доле (п.2 ст. 247 ГК РФ и 15 ГК РФ);
- соглашение о распределении доходов от использования общего имущества (ст. 248 ГК РФ). К примеру, в случае сдачи общего жилья в найм сособственники могут отойти от подхода, согласно которому получение дохода распределяется пропорционально долям в праве;
- соглашение об осуществлении раздела общего жилого помещения (ст. 252 ГК РФ).
Необходимо отметить, что процесс согласования воли сторон и заключения соглашения является особой процедурной стадией механизма осуществления прав и исполнения обязанностей долевых собственников жилища.
В юридической литературе встречается мнение ученых-юристов о том, что «используемый в данных статьях термин "соглашение" необходимо понимать в его первоначальном значении, как согласие сторон, то есть речь идет не о каком-либо договоре между сособственниками (хотя может сложиться такое впечатление, поскольку в ч. 1 ст. 420 ГК РФ закреплено, что соглашение двух и более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей есть договор), а о свободном и совпадающем их волеизъявлении относительно юридической судьбы общего имущества.»143.
Вместе с тем, в юридической доктрине присутствует восприятие достижения долевыми собственниками подобных соглашений как совершение сделки (договора), что закономерно.
Так, А.Г. Карапетов, А.И. Савельев относят подобные соглашения к числу непоименованных договоров, поскольку законодательство, кроме упоминания, не содержит никакого их дополнительного регулирования .
В свою очередь, П.В. Крашенинников, Б.М. Гонгало отмечают, что, поскольку форма такого соглашения не определена, она должна быть подчинена общим правилам о форме сделок, подтверждая тем самым, что соглашение представляет собой сделку.
На наш взгляд, ввиду отсутствия установленной на правовом уровне внешней юридической формы таких соглашений, для долевых собственников жилища представляется затруднительным фактическая реализация и защита достигнутых договоренностей.
Восстановление прав участников долевой собственности на жилище
Восстановление прав рассматривается в юридической литературе как универсальное средство защиты имущественных прав, получившее развитие во многих отраслях права .
Вслед за ПС РФ, ЖК РФ предусматривает в качестве специального способа защиты жилищных прав восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
Данный способ защиты является эффективным в ситуации самовольного занятия помещения иным лицом. И в этом случае собственник вправе предъявить негаторный иск. В свете рассматриваемого вопроса нарушение прав собственника заключается в отсутствии у него доступа в жилое помещение, а факт нахождения лица в жилом помещении без установленных на то оснований имеет юридическое значение.
Жилищное законодательство в качестве средства защиты прав собственника (иного владельца) предусматривает выселение лица, однако оно не касается взаимоотношений долевых собственников жилища. В связи с чем, в настоящее время одним из коллизионных юридических вопросов является вопрос о выселении иных лиц, вселенных одним из сособственников в общее жилое помещение.
«Как известно, согласно ЖК РФ члены семьи собственника имеют право на проживание в жилом помещении, принадлежащем собственнику206.
К категории членов семьи относятся не только дети, родители, супруги, но и любые иные родственники, если они вселены собственником в качестве членов его семьи.
Данные лица имеют значительный объем прав схожий с правами собственника жилого помещения. Так, члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность.
Отметим, что на практике, как правило, в силу родства соглашения между членами семьи собственника жилища и его собственником не составляются, что нередко приводит к возможности злоупотребления членами семьи собственника жилого помещения своими правами.
В ситуации, когда жилое помещение имеет несколько собственников, злоупотребление правами со стороны родственников одного из собственников становится обыденной нормой. В данном случае родственники одного из собственников поддерживают его позицию по организации быта в квартире, пользованию жилым помещением, а нередко, по факту, вообще не дают пользоваться квартирой другому собственнику, занимая его жилплощадь.
Рассматриваемый вопрос приобретает остроту, если жилым помещением является малогабаритное жилье, к примеру, квартира в доме так называемого типа «хрущевка», где не соблюдается «социальная» норма жилого помещения .
Для того, чтобы указанное выше ущемление прав собственника общего жилища не происходило, необходимо, чтобы собственник жилища для того, чтобы вселить в него члена своей семьи получал у другого собственника разрешение на его вселение.
Но, к сожалению, в настоящее время данный вопрос не получил четкого и однозначного регулирования на законодательном уровне. В ГК РФ существует лишь общая норма, согласно которой распоряжение общей вещью должно происходить по согласию всех собственников.208
Конкретная норма в законодательстве, которая предусматривала бы необходимость получения согласия всех собственников на вселение в общее жилое помещение членов семьи одного из них, процедуру получения такого согласия, - отсутствует. Чем и пользуются не добросовестные собственники, вселяя в общее жилище своих многочисленных членов семьи, ущемляя тем самым интересы другого собственника.
Ввиду того, что в правовых актах отсутствует прямая запретительная норма о вселении в жилище одним собственником членов своей семьи без согласия другого собственника, правоохранительные органы не принимают никаких мер к незаконно проживающим в жилом помещении лицам в случае обращения одного из собственников с соответствующими жалобами.
В данной ситуации собственник жилого помещения, чьи права ущемляют члены семьи другого собственника, вынужден защищать свои права в суде. При этом, учитывая несовершенную и длительную процедуру правосудия, собственник, если и отстоит свою позицию в суде, то защитит свои права только после длительного периода времени, в процессе которого члены семьи другого собственника будут систематически нарушать его права на жилище.
В судебной практике вопрос о необходимости получения согласия одним собственником у другого собственника на вселение членов своей семьи в общее жилое помещение решается не однозначно.
До недавнего времени четкой позиции и каких-либо разъяснений по данному вопросу у судов не было. В этой связи суд мог придерживаться различных точек зрения и принимать решение, как о выселении, так и о не выселении членов семьи собственников, если последние жили без полученного от другого собственника
Однако в 2010 году в Обзоре законодательства и судебной практики появилось разъяснение Верховного Суда Российской Федерации (далее -Верховный суд РФ), в котором Верховный суд РФ подтвердил необходимость в получении согласия всех собственников жилого помещения на вселение в него одним из собственников членов своей семьи. Исключением из данного правила явилась лишь ситуация, когда членом семьи является несовершеннолетний ребенок.
В данном разъяснении Верховный Суд РФ ссылается на статью 247 ПС РФ, поясняя, что указанной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
В очередной раз отметим, что в соответствии со статьей 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. После опубликования данного разъяснения суды стали придерживаться положительной судебной практики и выселять членов семьи собственников, если на их вселение не было получено согласие от другого собственника212.
Вместе с тем, наряду с указанным выше, существует и другое действующее разъяснение Верховного Суда РФ, но иного содержания, закрепленное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ 2009 года.213 Как следует из данного разъяснения, жилье может рассматриваться как объект гражданских, так и жилищных правоотношений, и гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с помещением как объекта экономического оборота.
Очевидно, что в данной ситуации жилье может не рассматриваться в качестве объекта экономического оборота, поскольку в данном случае речь идет о жилищных правах родственников долевого собственника. В связи с чем, следуя логике разъяснений, применению подлежат нормы жилищного законодательства.
Однако нормы ЖК РФ не предусматривают необходимости получения согласия на вселение в жилище членов семьи у другого собственника. Следовательно, если придерживаться указанной выше правовой позиции, то второй собственник не имеет законного права возразить другому собственнику на вселение его родственников в общее жилое помещение.
Кроме того, статья 292 ГК РФ содержит общую норму, согласно которой члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением. При этом какое-либо указание на то, что указанная норма подлежит применению с учетом норм об общей долевой собственности, отсутствует.
Несмотря на то, что разъяснение, данное Верховным судом РФ в Обзоре законодательства и судебной практики, было опубликовано позднее, чем то, которое дано в Постановлении Пленума, (что, казалось бы, позволяет говорить о его большей актуальности наряду с ранее опубликованным), именно разъяснение, данное Верховным судом РФ в Постановлении Пленума, можно рассматриваться в качестве разъяснения, имеющего больший юридический «вес». Данный вывод следует из того, что в соответствии со статьей 14 Федерального закона «О судах общей юрисдикции в Российской Федерации» дача разъяснений по вопросам применения законодательства РФ относится к исключительным полномочиям Пленума Верховного Суда РФ.
Гарантии права распоряжения долей в праве общей долевой собственности на жилище
Распоряжение правом долевой собственности на общее имущество имеет две составляющие. Как отмечает К.И. Скловский, «нужно различать распоряжение совместным имуществом и распоряжение долей в праве» .
Это прямо следует из статьи 246 ГК РФ, которая предусматривает, что распоряжение общим имуществом должно происходить по согласию всех участников долевой собственности. В то же время определенная самостоятельность представлена и собственнику доли в праве. По мнению ученых-юристов, это фундаментальное правило, регулирующее отношения совладельцев, поскольку доля в праве находится в полной воле собственника и он может ею в любой момент распорядиться по своему усмотрению любым образом257.
Закон предоставляет участнику долевой собственности право продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом, однако с соблюдением правил, которые защищают интерес остальных сособственников. Речь идет о праве преимущественной покупки доли в случае ее отчуждения собственником третьему лицу. Суть ее заключается в соблюдении процедуры, которая позволяет иным участникам долевой собственности приобрести долю, которую намеривается отчуждать сособственник. Такие гарантии имеют особое значение в случае общей долевой собственности на жилое помещение, поскольку остальные собственники, безусловно, будут заинтересованы иметь в собственности все жилое помещение или увеличить свою долю, приобретая долю сособственника, и исключить возможность появления нового соседа. Специальная норма, регулирующая схожие отношения, присутствует и в ЖК РФ, согласно которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ (п.6 ст.42 ЖК РФ).
Однако механизм гарантий баланса интересов в виде преимущественного права приобретения доли не совершенен, что проявляется в коротких сроках необходимости дать ответ о согласии приобретения отчуждаемой доли. Очевидно, что срок, установленный для приобретения жилой недвижимости в один календарный месяц мал, для того, чтобы гражданин мог собрать необходимую значительную сумму денежных средств.
Кроме того, указанные гарантии имеют место быть только в случае возмездного отчуждения доли, чем пользуются сособственники, которые в силу конфликтных отношений избегают установленной процедуры преимущественной покупки доли путем заключения притворных сделок дарения доли .
Как известно, одним из правомочий, вытекающих из права собственности, является возможность собственника предоставлять свое имущество во временное возмездное или безвозмездное владение и пользование другому лицу. Однако вопрос о том, может ли доля в праве общей собственности на жилище быть объектом договора найма (аренды) или безвозмездного пользования остается открытым и не имеет однозначного ответа.
В соответствии с положениями ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, а также юридическому лицу на основании договора аренды с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством. .
Несмотря на вышеизложенные общие положения ЖК РФ собственник доли практически лишен возможности реализовать свое право на сдачу части имущества, приходящегося на его долю в праве общей собственности на жилище, в наем (аренду).
Отсутствие возможности временной передачи своего имущества у долевого собственника связано с целым рядом юридических препонов и пробелов в законодательстве.
Прежде всего, необходимо отметить, что в ГК РФ не установлено право долевого собственника на временную возмездную передачу своей доли. Статья 246 ГК РФ устанавливает правила распоряжения долей, принадлежащей участнику общей долевой собственности. При этом часть 1 статьи 246 ГК РФ содержит общую норму, согласно которой распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Пункт 2 статьи 246 ГК РФ содержит специальную норму и предусматривает случаи самостоятельного распоряжения долевым собственником принадлежащей ему доли. Однако указание на то, что собственник вправе временно передать свою долю другому лицу отсутствует. Рассматриваемая норма также содержит фразу общего характера, согласно которой собственник вправе «иным образом распорядиться своей долей, соблюдая правила, установленные статьей 250 ГК РФ».
Полагаем, что отношения найма (аренды) допустимо рассматривать как форму распоряжения принадлежащего собственнику имущества, в том числе его долей, и в этой связи, казалось бы, норма части 2 статьи 246 ГК РФ может быть расширительно истолкована и соответственно применена, однако существует нижеследующая проблема.
Статья 250 ГК РФ, к которой отсылает статья 246 ГК РФ, регулирует только порядок преимущественной покупки (мены) доли и не регулирует вопрос, связанный с передачей доли в наем (аренду). В этой связи возможность напрямую использовать отсылку, предусмотренную статьей 246 ГК РФ, отсутствует, что делает рассматриваемую норму в части фразы «иным образом распорядиться своей долей» не действующей в отношении такого права распоряжения имуществом как найм (аренда) доли в праве собственности на жилище.
Поскольку специальной нормы, предоставляющей собственнику доли право на сдачу своей доли в наем (аренду), законом прямо не предусмотрено, использовать отсылку к другой статье невозможно, то в данной ситуации на практике применяется общая норма, закрепленная в части 1 статьи 246 ГК РФ.
Таким образом, одного намерения собственника жилища на сдачу своей доли в наем (аренду) не достаточно. Для реализации своей воли долевому собственнику жилища необходимо получить согласие всех участников долевой собственности.
Если же собственник доли не получил согласия у других сособственников на появление в жилище третьего лица, пусть и занимающего только жилплощадь собственника - наймодателя, по иску остальных собственников жилища данное третье лицо может быть принудительно выселено, а договор найма (аренды) будет признан незаключенным.
Указанная выше правовая позиция находит свое отражение в судебной практике, где отмечается, что передача имущества в аренду третьим лицам признается формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия всех участников долевой собственности .
Что же касается передачи в безвозмездное временное пользование своей доли в праве собственности на жилище, то в данном случае также должно быть получено согласие всех собственников жилища.
Специальная норма части 2 статьи 246 ГК РФ не предусматривает случай безвозмездной временной передачи доли в пользование другому лицу. А правило, предусматривающее право собственника самостоятельно «иным образом распорядиться долей», по отношению к данному случаю в правоприменительной практике не используется. Как разъяснил Верховный суд РФ, «вселение собственником жилого помещения иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения» .
Необходимо отметить, что даже если собственник и получил согласия всех участников долевой собственности на заключение договора найма (аренды) его доли в праве собственности на жилое помещение, риск признания договора найма (аренды) незаключенным, все равно, присутствует.
Этот риск связан с тем, что в правоприменительной практике существует точка зрения, согласно которой доля в праве собственности на недвижимость, в том числе на жилище, не может быть объектом найма (аренды).