Введение к работе
!.
Актуальность темы исследования. Одним из главнейших материальных условий жизни каждого человека является жилье. Потребность человека в жилье носит постоянный характер, поэтому отношения по строительству жилья всегда являлись одними из наиболее сложных и проблематичных отношений, которые наиболее полно отражают политическое и экономическое, состояние общества и государства соответственно, претерпевают наибольшие изменения в период реформ.
Строительство - один из древнейших и важнейших видов человеческой деятельности. Строительная деятельность - это необходимое условие для существования современного общества. И естественно, такие социальные отношения, которые возникают по поводу строительства, не могут не быть объектом правового регулирования. Вопросы правовой регламентации строительной деятельности интересуют государство и правоведов уже более тысячи лет. Государство, как законодатель и как гарант социальной и экономической стабильности общества, обязано заниматься вопросами правового обеспечения строительства. Не случайно в ст. 40 Конституции РФ содержится норма, закрепляющая конституционное право на жилище и положение о том, что органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Но законодатель далеко не всегда может своевременно объективно и адекватно принимать нормативно-правовые акты, придавать правовую форму, вновь возникающим общественным отношениям, а также таким отношениям, которые, под воздействием времени, качественно видоизменяются, приобретая новые существенные черты.
Значимость темы исследования определяется и тем, что предлагаемая для обсуждения сфера законодательства сейчас является одной из самых запутанных и сложных (Обзор судебной практики от 19.09.2003). Существуют серьезные пробелы в законодательстве по вопросам долевого участия в строительстве, с учетом того, что данная форма обеспечения граждан жильем стала самой распространенной некоторыми субъектами РФ принимаются и административные меры. Так, Правительство Санкт-Петербурга приняло постановление «О создании Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-
Петербурга»ДРоссийская< газета от 03.112004), Данный орган призван обеспечить одну^т форм регулирования инвестиционной деятельности в сфере строительства Главная цель деятельности которого является обеспечение безопасности и качества создаваемого жилья.
Все перечисленное обусловливает необходимость исследования отношений долевого участия в строительстве жилья и внесения необходимых корректив в действующее законодательство
Целью .настоящей диссертации является исследование юридической природы и механизма правового регулирования отношений, по договору долевого участия в-строительстве жилья, выработка-рекомендаций, направленных на совершенствование законодательства и практики его применелид.
Достижение поставленной цели, обусловили постановку следующих задач:
-
Исследовать правовую природу договора долевого участия в строительстве, дать правовое понятие договора, изучить его элементы и содержание.
-
Проанализировать договоры, применяемые на практике для оформления отношений по долевому участию в строительстве жилья
3 Выявить общие и отличительные черты договора долевого участия в строительстве жилья и смежных договоров
4. Проанализировать применение законодательства о защите прав потребителей к отношениям по долевому участию в строительстве жилья.
5 Выработка комплекса научно-обоснованных предложений по реформированию законодательства, регулирующего отношения по участию в строительстве жилья.
6. Разработать рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего долевое участие в строительстве жилья, и практики его применения.
Объектом настоящего исследования являются общественные отношения, складывающихся в связи участием субъектов гражданского оборота в отношениях, по приобретению ими прав на жилье при его строительстве.
Предметом исследования - нормы действующего гражданского законодательства, используемые для урегулирования отношений, возникающих в сфере долевого участия в строительстве жилья, и практика их применения
Методологической основой диссертационного исследования, тема, структура и содержание которой связаны с необходимостью исследования большого и разнопланового массива законодательства и правоприменительной практики, стали концептуальные положения диалектико-материалистическото- метода познания, а также системный и функциональный методы, методы анализа и синтеза, восхождения от абстрактного к конкретному и от конкретного к абстрактному и другие. Также мспользовались частно-правовые методы: историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический, логико-гноссеологический и другие.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых: В. Ансон, СИ. Аскназия, В. Бублика, BAV Белова, С.А. Бабкина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, В.А. Дозорцева, Д.А. Добаткина, Н.Л. Дювернуа, Б.Д. Завидова, О.С. Иоффе, А. Кабалкина, А.И. Каминка, В.П. Ка-мышанского, П.В. Крашенинникова, О.А. Красавчикова, А.В. Кузнецова, А.Л. Маковского, К.Р. Макконнелл, М.Г. Масевич, Д.И. Мейёра, И.Б. Новицкого, Ю.В. Романца, А.Г. Сайфулова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, О.Н. Садикова, П.И. Седугина, А.П. Сергеева, Б.М. Сейнароева, О.Ю. Скворцова, Ю.К. Толстого, С.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Б.Б. Черепахина, А.Г. Шербинина, Г.Ф. Шершеневича, A.M. Эрделевского и др.
В работе использованы: Гражданский кодекс и другие федеральные законы, подзаконные нормативные акты, постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ.
Научная новизна работы состоит в том, что на основе исследования действующего законодательства, обобщения судебной и хозяйственной практики:
дан комплексный анализ договора долевого участия в строительстве жилья, его понятия, элементов и динамики;
определено - место и значение отношений долевого строительства жилья в гражданском праве РФ;
разработаны основные направления защиты прав лиц, участвующих в отношениях долевого строительства жилья и приобретающих последнее в личные нуждах;
Новизна работа обусловлена также объектом и предметом исследования, его целью и задачами, а также методологией и построенной структурой научного анализа.
На защиту выносятся следующие положения и выводы:
1. Отношения сторон по долевому участию в строительстве
жилья могут носить двойственный характер. В качестве важного
критерия разграничения этих отношений выделены воля и инте
рес сторон договора (ст. 1 ГКРФ):
а) если воля участника отношений долевого участия в строи
тельстве направлена на приобретение имущественных прав на
жилое помещение с целью проживания в нем, то они носят по
требительский характер;
б) если воля участника отношений долевого участия в строи
тельстве не направлена на приобретение имущественных прав
на жилое помещение, то эти отношения являются (производст
венными) инвестиционными.
2. В зависимости оттого, какой характер носят отношения при
долевом участии в строительстве жилья, их регулирование долж
но быть деференцировано
Отношения с участием потребителя должны строиться на нормах императивного характера в целях защиты слабой стороны гражданского оборота. В этой связи целесообразно урегулировать отношения договором с конструкцией типовой формы (ст. 427 ГКРФ).
Для регулирования отношений производственного (инвестиционного) характера целесообразно оставить ее диспозитивную конструкцию.
3. Договор долевого участия в строительстве жилья следует
понимать в двух смыслах. Во-первых, как договор, основанный на
признании равенства участников регулируемых им отношений, по
которому одна сторона - инвестор (заказчик) в установленный
договором срок обязуется организовать строительство опреде
ленного объекта недвижимости и передать часть построенного
объекта (долю) другой стороне (дольщику) для оформления пра
ва собственности дольщика на долю вновь созданного объекта
недвижимости, а дольщик обязуется в срок профинансировать
строительство доли и принять ее.
Во-вторых, это договор участия в строительстве жилья для личных нужд, по которому одна сторона - инвестор (заказчик) в установленный договором срок обязуется организовать строительство определенного объекта недвижимости и передать часть построенного объекта (долю) другой стороне (потребителю) для
оформления права собственности, а последним обязуется оплатить строительство.
-
Защита прав стороны заключившей договор долевого участия в строительстве жилья для личных нужд должна строиться по общим правилам (способам) защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ) с субсидиарным применением норм Закона РФ от 7.02.1992 г. «О защите прав потребителей».
-
В отношениях, складывающихся по договору долевого участия в строительстве жилья между инвестором (заказчиком) и потребителем последний должным образом не защищен. В целях защиты прав и интересов слабой стороны договора долевого участия в строительстве жилья возможно применение к ним конструкции обязательного страхования риска ответственности инвесторов (заказчиков).
Практическая значимость исследования состоит, прежде всего, втом, что совокупность сформулированных теоретических положений и внесенные на этой основе конкретные предложения позволяют адекватно условиям рыночной экономики оценивать вопросы долевого участия в строительстве, полнее обеспечивать защиту интересов соответствующих субъектов правоотношений.
Поэтому результаты настоящего исследования могут быть использованы как методологическая основа дальнейших разработок, связанных с правовым регулированием отношений долевого строительства, в подготовке учебной и учебно-методической литературы.
Отдельные предложения по совершенствованию законодательства, практики его применения могут быть использованы в работе законодательных органов, судов, правоохранительных органов, а также хозяйствующих субъектов.
Апробация результатов работы. Диссертация подготовлена, обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России.
Отдельные положения работы были изложены в выступлениях на научно-практических конференциях, проходивших в 2001 -2004 гг. в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (апрель 2004 г.).
Результаты проведенного исследования также отражены в четырех научных публикациях.
Структура диссертации основана на принципах логики и последовательности изложения. Диссертация содержит введение, две главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и список использованной литературы. '