Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Залог - гражданское правоотношение
1. Становление и развитие залогового права 12
2. Юридическая природа залоговых правоотношений 29
3. Понятие и виды ипотеки (залога недвижимости) 52
Глава 2. Предмет и оформление правоотношений по ипотеке
1. Предмет договора ипотеки 65
2. Оформление ипотеки 107
3. Закладная. Особенности прав залогодателя и владельца закладной 120
Глава 3. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности 127
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 163
Приложение 169
Список литературы 176
- Становление и развитие залогового права
- Предмет договора ипотеки
- Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности
Введение к работе
Актуальность темы исследования
Экономика России в настоящее время находится в процессе глубоких системных преобразований. Россия стремится коренным образом перестроить хозяйство на основе многоукладное™, современных рыночных принципов регулирования. На этом фоне растут число субъектов хозяйствования, количество и разнообразие связей между ними. Отношения в системе должник - кредитор принимают качественно новый смысл в сравнении с аналогичными отношениями при командно-административной системе в экономике. В связи с этим появляется необходимость в гарантированной стабильности
гражданско-правовых и финансовых отношений в системе кредитор -должник. Одним из важнейших инструментов правового регулирования этих отношений является система средств, обеспечивающих исполнение обязательства должника перед кредитором. «В свою очередь ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др.» .
Таким образом, совершенно очевидной представляется необходимость научного исследования способов обеспечения исполнения обязательств, в частности, ипотеки как одного из наиболее надежных и стимулирующих из них.
На протяжении семидесяти лет данный способ обеспечения исполнения обязательств не нашел должного отражения в науке российского гражданского права. Законодательство существенным образом нарушало интересы кредитора, исключив возможность 1 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В.С.Ема. -М: Статут, -1999. - С. 6.
обращения взыскания на имущество. Лишь с принятием Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 года появился правовой механизм, позволяющий использовать ипотеку в качестве важного института, гарантирующего права кредитора. Благодаря этому законодательному акту начал возрождаться институт ипотеки, являющийся наиболее действенным средством обеспечения условий договоров. Институт ипотеки крайне важен в настоящий период, когда в условиях рынка России особенно необходимо банковское кредитование предприятий, предпринимателей и граждан. Ипотека является важнейшим инструментом кредита и без его надлежащего развития как института права невозможно говорить о существовании нормальной рыночной экономики.
Основной функцией ипотеки в соответствии с современным законодательством России является стимулирование должника к точному и неуклонному исполнению обязательства, а также предотвращение или уменьшение размера негативных последствий, которые могут наступить в случае его нарушения. Иными словами, ипотека обеспечивает интересы кредитора-залогодержателя по обязательству, которые состоят в надлежащем исполнении должником-залогодателем лежащих на нем обязанностей. Должник под угрозой наложения взыскания на ипотечное имущество побуждается к надлежащему исполнению своих обязательств.
Следующий важный принцип ипотеки заключается в ее безусловной акцессорное™: ипотека носит зависимый от основного обязательства характер, то есть может возникать только тогда, когда существует основное обязательство. Таким образом, являясь дополнительным, ипотечное обязательство вступает в действие только тогда, когда должник нарушает основное обязательство. Субсидиарное обязательство - ипотека полностью зависит от основного обязательства,
и недействительность основного обязательства влечет за собой недействительность ипотеки.
Залог недвижимого имущества долгое время не допускался к применению в России, в связи, с чем в настоящее время этот способ обеспечения исполнения обязательств еще не принял массового характера в хозяйственных отношениях. Кроме того, отсутствие практической базы (механизма) его применения не позволяет усовершенствовать законодательство в данной сфере, что подтверждает актуальность данного исследования. В этой связи особую важность приобретает вопрос использования опыта зарубежных стран в области ипотечного кредитования, а также при создании ипотечной системы Российской Федерации.
Ипотечное кредитование рассматривается государством в качестве механизма, способного решить задачи огромной социальной важности в масштабах страны: жилищную проблему, проблему финансирования капитального строительства и др. Для абсолютного большинства рядовых граждан ипотечное кредитование представляется единственно возможным источником решения извечного для россиян жилищного вопроса.
Решению именно этих проблем посвящено Постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", в котором определена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.
На настоящее время по вновь принятому Закону РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и связанным с ним экономическим и правовым аспектам диссертационных исследований не проводилось. Думается с учетом развития законодательства, требуется всестороннее
исследование данного правового института и практики его применения, что будет способствовать разработке современной научной концепции
развития ипотеки в России. Целью данной работы является всестороннее, комплексное рассмотрение залога недвижимости как способа обеспечения исполнения обязательств.
Степень научной разработанности проблемы
Отдельные положения, касающиеся залога недвижимости, содержатся в опубликованных ранее работах ученых-цивилистов, посвященных рассмотрению юридической природы залога в дореволюционный период истории России: В.Гантовера, К.Победоносцева, Л.И.Петражицкого, Г.Ф.Шершеневича,
И.А.Покровского, Д.И.Мейера, Л.Кассо, Е.В.Васьковского, А.С.Звоницкого, В.И.Синайского, Н.Н.Товстолеса и Л.С.Таля, А.В.Карасса, С.М.Прушицкого и С.И.Раевича. Юридическую природу залога исследовали в советский период В.К.Райхер, Т.Свердлов, Макуня, М.М.Агарков, Д.М.Генкин и др.
Опубликован ряд научных статей и отдельных работ, посвященных современным проблемам залога, в том числе залога недвижимости. Это работы ученых и практиков, юристов и экономистов В. Ема, С.Дудкина, Н.Захаровой, М.Орловой, А-Смолянникова, Д.Медведева, Е.Терновской, Ю.Юмашева и многих других. Они касаются лишь отдельных сторон исследуемой проблемы.
Правовым вопросам ипотеки посвящено диссертационное исследование Царапкиной О.С.
В настоящее время сравнительный анализ залогового права России и ФРГ проведен В.М.Будиловым. Залогу движимости в Канаде и России посвящена работа Д.Д.Вервиля.
Цели и задачи исследования
Исходя из актуальности обозначенной темы, целью данной работы является глубокое и всестороннее исследование юридической природы залога, концептуальных основ правового механизма ипотечного
кредитования, определение и конкретизация в этом аспекте основных принципов создания и функционирования ипотечной системы, а также возможность внедрения выработанных в ходе исследования рекомендаций по законодательному или иному нормативному регулированию правоотношений, возникающих по договору об ипотеке. С соответствии с этим, автор в рамках настоящей диссертации ставит перед собой следующие задачи:
- определить юридическую природу залога согласно современному законодательству России;
определить место и роль системы ипотечного кредитования в современной экономике России;
- исследовать преимущественные аспекты залога недвижимости в сравнении с другими способами обеспечения исполнения обязательств в гражданско-правовых отношениях;
- исследовать роль ипотечных банков как основных субъектов в механизме ипотечного кредитования России.
Объект диссертационного исследования - залог недвижимого имущества (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств, его юридическая природа и особенности залога отдельных объектов недвижимости (земельных участков, жилых домов, имущественных комплексов предприятий и т.д.).
Предмет исследования
Предметом исследования является нормативно-правовая база российского законодательства, регулирующая ипотеку, судебная и арбитражная практика, деятельность органов исполнительной власти в механизме ипотечного кредитования.
Методологическую основу исследования составили историко-сравнительный, аналитический, формально-логический, сравнительный, рациональный, сравнительно-правовой, системно-структурный методы. Их применение в сочетании с последними достижениями юридической
мысли позволило определить механизм ипотечного кредитования в России и, в конечном счете, предложить решение поставленных автором задач.
Источниковедческую основу исследования составили научные труды отечественных и зарубежных авторов по гражданскому праву, теории государства и права, римскому праву и др. Исследованию подвергалось гражданское законодательство, подзаконные нормативно-правовые акты, определяющие правовой режим ипотечного кредитования.
Теоретической базой исследования являются работы следующих ученых-цивилистов: Л.В.Гантовера, В.К.Райхера, В.М. Хвостова, А.С.Звоницкого, Г.Ф.Шершеневича М.И.Брагинского, В.В.Витрянского, О.С.Иоффе, В.В.Лунца, Л.Кассо, Д.И.Мейера, В.И.Синайского и других.
Эмпирической базой исследования являются данные о практике применения юридическими лицами, в частности, банками и кредитными организациями, ипотеки с целью обеспечения возвратности выданных ими кредитов гражданам и юридическим лицам, практика судов Москвы, Московской области, Ленинградской области, Верховного суда Российской Федерации.
Научная новизна исследования. Существует несколько статей о залоговом праве2, незначительное число работ и одно
диссертационное исследование4, посвященные комплексному изучению проблем ипотечного права. С учетом данного обстоятельства в науке
гражданского права необходимо проводить дальнейшее теоретическое обоснование ипотечного кредитования.
Данная работа является самостоятельным продолжением научных исследований ипотеки с учетом современного законодательства России и зарубежных стран.
В диссертации сделан комплексный анализ действующего федерального законодательства об ипотеке, а также законодательства г.Москвы, раскрыты значение и особая роль ипотеки в системе способов обеспечения исполнения обязательств.
Научная новизна данной работы заключается в том, что в ней: 1) дается понятие недвижимого имущества как объекта ипотеки; 2) предложены основные принципы, обеспечивающие правовое регулирование
ипотечной системы и регистрацию залога недвижимого имущества; 3) дается анализ деятельности ипотечных банков как основных субъектов ипотечного кредитования; 4) рассматриваются способы и особенности ипотеки предприятий как имущественного комплекса; 5) обосновывается необходимость совершенствования механизма ипотеки жилых домов и квартир, являющихся единственным местом жительства залогодателя, а равно сдаваемых в аренду или наем; 6) подтверждается и обосновывается необходимость ипотеки земельных участков как способа обеспечения любых обязательств с участием всех субъектов гражданских правоотношений; 7) дается подробный анализ порядка регистрации ипотеки морских судов как особой формы регистрации недвижимого имущества.
Автором разработан ряд предложений по совершенствованию действующего законодательства России, относящихся к ипотеке.
Автор исследовал опыт ипотечной системы Германии, Франции, Великобритании, Японии, ипотеки по законодательству США для сравнительного анализа и использования положительного опыта по созданию ипотечной системы России.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Обосновывается обязательственная природа ипотеки (залога недвижимости) по современному законодательству.
2. Важнейшим отличием ипотеки от других видов залога является характеризующий ее предмет залога.
3. Основным правом кредитора (залогодержателя) является получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником (залогодателем) обеспеченного залогом обязательства преимущественно перед другими кредиторами.
4. Ипотека предусматривает удовлетворение требований кредитора (залогодержателя) и стоимости недвижимого имущества после его реализаци.
5. Обосновывается особая роль ипотечных банков в механизме российской ипотечной системы.
6. Предлагается внести ряд изменений и дополнений в ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Теоретическое и практическое значение проведенного
исследования. Теоретическое значение работы заключается в том, что в диссертации формулируются и обосновываются предложения, связанные с дальнейшей разработкой в правовой науке института залога недвижимости. Работа также будет способствовать внедрению разработанных в ней принципов в ипотечную систему России. Практическое значение проведенного диссертационного исследования состоит в том, что субъекты ипотечных правоотношений получат в свое распоряжение конкретный научно разработанный информационный и рекомендательный материал, который позволит им более действенно обеспечивать свои интересы в данном правоотношении. Результаты работы также могут быть эффективно использованы в законотворческой деятельности по совершенствованию нормативно-правовой основы
залога недвижимого имущества. Материалы диссертации можно использовать при чтении спецкурса по ипотечному кредитованию (ипотечному праву).
Апробация результатов исследования. Основные теоретические выводы, рекомендации и положения диссертации обсуждались на заседании кафедры гражданского права Российского института интеллектуальной собственности.
Кроме того, некоторые предложения диссертанта по ипотечному кредитованию использованы в деятельности таких предприятий как ООО «Аукцион» СБ РФ, ЗАО «М гранд риэлти», Фонд «Правозащита информации».
По теме диссертации автором опубликованы семь статей в научных сборниках. Общий объем 3,2 п.л.
Структура диссертации обусловлена целью исследования и вытекающими из нее задачами. Работа состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, приложения и списка использованной литературы.
Становление и развитие залогового права
Залог как гражданско-правовой институт имеет длительную историю развития. Не меняя своей сущности как средство обеспечения обязательства под ссуды, он значительно изменил свои элементы. Анализ залогового законодательства показывает, что институт залога возник одновременно с появлением частной собственности.
История залога исчисляется вследствие этого столетиями. Еще в Вавилоне в VI веке до нашей эры существовали банкиры, выдававшие ссуды под залог ценностей. В древнем индийском источнике права - Законах Ману II век до н.э. - залогу были уже отведены отдельные нормы. Так, сдача имущества под залог рассматривалась как одно из восемнадцати оснований судебного разбирательства.
Однако наиболее развитую форму залоговое право получило в Древнем Риме. Представляется, что этот факт является закономерным итогом развития экономических отношений в римском обществе, уровень которых востребовал необходимость регулирования их правовыми способами с минимальным вмешательством административных мер.
С того момента, как началась практика предоставления ссуд, кредиторы вплотную столкнулись с вопросом о гарантиях их возврата.
А когда предоставление кредитов стало неотъемлемой частью экономических отношений, выработка правовых способов обеспечения интересов кредиторов стала предметом деятельности юристов. В числе таких способов особое место занимает залог.
Закладное (или залоговое) право представляло собой особый вид так называемого реального кредита.
Существуют два вида кредита: личный и реальный. В случае если кредитор уверен в способности должника возвратить долг только на основании своего мнения о его личности, то речь идет о личном кредите. Если же обязательство обеспечивается определенным имуществом, из которого кредитор получит удовлетворение в случае его нарушения, то кредит называется реальным.
Постепенно в римском праве выработались (помимо предиатуры) три юридических формы реального кредита:
- фидуция (Fiducia cum creditore);
- пигнус/ручной заклад (Pignus);
- ипотека (Hypotheca).
При фидуции кредитор получал право собственности на вещь с обязанностью возвратить это право должнику по прекращении долга.
В такой сделке положение должника было чрезвычайно невыгодным, поскольку кредитор становился собственником заложенной вещи и имел возможность передавать ее третьим лицам. К последним залогодатель не мог предъявить иск, так как они являлись добросовестными приобретателями. За ним сохранялось лишь право получить с бывшего залогодержателя возмещение убытков, если к моменту исполнения обязательства должником заложенная вещь принадлежала третьим лицам. Поэтому при фидуции обязанность кредитора по возврату вещи при исполнении обязательства носила моральный, а не правовой характер. Отмеченное качество фидуциарной сделки вызывало значительную неопределенность в положении должника, оказывало на ее использование сдерживающее воздействие. Ведь в действительности единственной гарантией должнику того, что он по оплате долга получит предмет залога обратно было то, что претор давал должнику, обманутому в своем доверии.
В менее важных случаях прибегали к еще одному средству обеспечения: pignus. Суть пигнус состояла в том, что должник передавал кредитору имущество не в собственность, как при fiducia, а в простое фактическое владение (держание). Однако в некоторых случаях в договоре могло быть указано основание, при возникновении которого эта вещь могла перейти в собственность к кредитору, а именно, если долг своевременно не будет уплачен. Такое соглашение называлось lex commissoria.
Однако, для появления «настоящего залогового права» недоставало двух условий: 1) чтобы установление залога не сопровождалось непременно передачей заложенной вещи во владение кредитору; 2) чтобы кредитор получил на заложенную вещь особое абсолютное право, которое давало бы ему защиту против виндикационного иска залогодателя, а также возможность истребования заложенной вещи у третьих лиц.
Такое право было выработано не сразу и установилось в Риме при помощи претерского эдикта, получив название hypotheca.
Предмет договора ипотеки
Согласно статье 334 ГК Российской Федерации ипотекой признается залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п.1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке"). Статья 5 ФЗ "Об ипотеке" определяет имущество, которое может быть предметом ипотеки. Прежде всего, таковыми могут быть недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость), указанные в ст. 130 ГК Российской Федерации, а именно: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, на которые зарегистрированы права в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое - имущество. П.1 ст.5 ФЗ "Об ипотеке" конкретизирует имущество, которое может быть предметом ипотеки. Это, во-первых, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст.63 ФЗ "Об ипотеке". Во-вторых, предприятия, здания и сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В-третьих, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из изолированных комнат (одной или нескольких). В-четвертых, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. В-пятых, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Определение понятия недвижимости содержится в ст. 130 ГК Российской Федерации. Это объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно Как правильно отмечает Д.И.Мейер, нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом недвижимым, другие с имуществом движимым121. Но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе, или оно подвижно, это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на движимое имущество, то определение это будет распространяться и на движимое имущество, и наоборот. Понятно, что разделение имущества на движимое и недвижимое не случайно. Практически его значение проявляется особенно в большей ограниченности господства над недвижимостью и в прочности укрепления прав на эти виды имущества, сравнительно с имуществом движимым. Пункт 1 ст.1 ФЗ "Об ипотеке" устанавливает, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании. Это фактически означает изъятие у залогодателя права распоряжения залогом, важнейшего компонента права собственности (п.1 ст.209 ГК Российской Федерации). По мнению А.Смолянникова, это противоречит традициям ипотеки классического романо германского права, которых придерживается вся континентальная Европа и многие другие страны и идет вразрез с традициями российского гражданского права. В соответствии с этим положением, продолжает он, «при установлении ипотеки залогодатель обязан фактически отчуждать свое право собственности на заложенное имущество в пользу кредитора, что не соответствует п.2 ст.209 ГК Российской Федерации, согласно которой собственник вправе согласно своему усмотрению..., оставаясь собственником, ... отдавать имущество в залог и обременять его другими способами. В связи с этим в абзаце 3 п.1 ст.1 Закона добавить, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя не только в его владении и пользовании, как это изложено в действующей редакции, но и распоряжении, с ограничениями, установленными федеральным законом.
Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности
Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Вопрос о правоспособности и дееспособности граждан, о правосубъектности юридических лиц, а также о возможностях государства быть участником гражданско-правовых отношений достаточно подробно исследован в литературе. Мы исходим из общих начал, определяющих возможность их участия в отношениях по залогу. Однако сложность таких отношений, их многогранность, специфичность требуют подробного рассмотрения особенностей реализации таких возможностей применительно к различным субъектам гражданского права. К гражданам, как залогодателям, так и залогодержателям для заключения договора об ипотеке предъявляются такие же требования, как и для заключения других сделок. Залог (ипотека) предусматривает для залогодержателя получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем обеспеченного залогом обязательства, а не переход права собственности от залогодателя к залогодержателю на предмет залога. Следовательно, дееспособные граждане могут быть залогодержателем любого имущества, находящегося в гражданском обороте. Однако, п. 2 ст. 58 ФЗ "Об ипотеке" определяет, что в течение 10 дней после объявления публичных торгов несостоявшийся залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. В данном случае залогодержатель — потенциальный собственник. Однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц. В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения (а также ст. 6 ФЗ "Об ипотеке"). ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Представляется, что речь идет о лице, которое пожелает, не принимая на себя ответственности в качестве поручителя за должника, заложить в обеспечение его долга какую-либо вещь.1 6 Среди юридических лиц — залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения.167 Несмотря на то, что ипотекой может быть обеспечено исполнение различных сделок (купли-продажи, аренды и др.) наибольшее распространение она нашла при обеспечении кредитных договоров. Ипотечный кредит позволяет предпринимателям увеличивать использование свободного капитала, землевладельцам — финансировать дополнительную покупку земли, приобретать машины, оборудование и другие средства производства, т.е. способствует развитию и укреплению рыночных отношений. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Первые банки, выдавшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70% стоимости имущества. Первый такой банк был учрежден в 1754 г. с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тыс. руб.168). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 руб. сроком до трех лет из 6% годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. В 1786 г. Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 г. к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк. Часть средств банка направлялись на финансирование правительства. Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 г. при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 г. система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы. После реформы 1861 г. были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный дворянский земельный банк, который выдавал дворянам ипотечные ссуды на льготных условиях в размере 60% стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента и предоставили помещикам отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных, в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX в., когда Александр II запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.