Содержание к диссертации
Введение
1. Правовое регулирование торгов по законодательству Российской Федерации 13
1. Правовая природа торгов 13
2. Основания возникновения договорных обязательств при проведении торгов 63
3. Условия недействительности торгов 93
2. Механизм осуществления преимущественных прав при проведении торгов 121
1. Формы осуществления преимущественных прав при проведении торгов 121
2. Реализация преимущественного права аренды при заключении договора аренды на торгах 148
Заключение 176
Словарь терминов 185
Список литературы
- Основания возникновения договорных обязательств при проведении торгов
- Условия недействительности торгов
- Формы осуществления преимущественных прав при проведении торгов
- Реализация преимущественного права аренды при заключении договора аренды на торгах
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Присущие правовому институту торгов начала состязательности, приводящие к формированию в ходе торгов наиболее приемлемых договорных условий и уменьшению возможностей для злоупотребления, обусловливают применение данного правового института в различных сферах гражданского оборота. Ввиду сравнительно краткого времени применения правового института торгов после советского периода некоторые вопросы, связанные с данным правовым институтом, остаются по-прежнему не разрешенными.
Ведущаяся в настоящее время реформа гражданского законодательства затронула и положения Гражданского кодекса Российской Федерации о торгах . Федеральным законом от 8 марта 2015 г. № 42-ФЗ была произведена модификация некоторых положений Кодекса о торгах, соответствующие изменения вступили в силу 1 июля 2015 г. Тем не менее, как показано в настоящем исследовании, не все правовые проблемы, связанные с торгами, получили разрешение в указанном законе.
Отдельная группа существующих в законодательстве противоречий обусловлена проведенной летом 2014 г. реформой земельного, жилищного и градостроительного законодательства, направленной на оптимизацию процедуры предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В диссертации приводятся примеры возникающих несоответствий на уровне как федерального законодательства, так и законодательства субъектов Российской Федерации, а также предложения по их устранению.
В отношении правовой сущности торгов и отдельных их элементов в юридической литературе к настоящему моменту не сложилось единое мнение . Торги как комплексный правовой институт должны рассматриваться в рамках современной теории конвергенции частного и публичного права. Одной из значимых проблем, обусловливающих актуальность выбранной темы, является
- 4 -проблема неоднозначного толкования термина «публичные торги» как в законодательстве, так и в практике правоприменения и юридической литературе. В связи с этим необходимо четко разграничить публичные торги и торги, проводимые в добровольном порядке , даб ы избегать проблем , возникающи х в практике, так как в большинстве случаев для публичных торгов законодательно предусмотрен особый правовой режим.
Особой темой, до настоящего времени детально и комплексно не исследованной в юридической литературе, является вопрос о реализации преимущественного права при заключении гражданско-правовых договоров путем проведения торгов. Недостаточность правового регулирования данного вопроса в различных сферах применения торгов часто приводит к возникновению правовых коллизий. Как показывает проведенный анализ судебной практики, неверная трактовка понятия публичных торгов приводила к тому, что к торгам, проводимым в добровольном порядке, применялись правила о публичных торгах, в частности, об исключении возможности реализации преимущественного права при проведении таких торгов.
Необходимость решения указанных и иных существенных проблем правоприменения, связанных с торгами, и обусловливает актуальность исследования правового института торгов.
Степень разработанности темы исследования. Рассмотрение проблем развития правового института торгов, а также вопросов реализации преимущественного права при проведении торгов привлекало как дореволюционных русских юристов, так и ученых-правоведов советского периода, а также видных представителей современной науки российского права.
Среди тех, кто внес наибольший вклад в развитие правового института торгов до 1917 г. П. Ананьев, К.Н. Анненков, А.Г. (псевдоним или акроним имени автора подробной статьи о торгах в Журнале Министерства Юстиции - № 4, 1909; предположительно – А.М. Гуляев), Н.Л. Дювернуа, Д. Киреев, Д.И. Мейер, М.И. Мыш, К.П. Победоносцев, И. Шабанов, Г.Ф. Шершеневич, П.П. Цитович и
- 5 -др. Вопросы публичных торгов исследовали Е.В. Васьковский, А.Х. Гольмстен, В.Л. Исаченко, В.А. Краснокутский, А. Черепанов, И.Е. Энгельман и др. А.Н. Бутовский в отдельной статье рассматривал вопросы реализации права преимущественной покупки при проведении торгов по дореволюционному законодательству и проекту Гражданского уложения . Вопросы несостоявшихся торгов рассматривались такими дореволюционными авторами как С. Станишевский и А. Лонгинов.
В советский период правовой институт торгов изучался такими учеными , как Д.М. Генкин, В.А. Краснокутский, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий и др. Д.М. Генкин также уделял внимание вопросу реализации при проведении торгов преимущественного права покупки, принадлежащего долевым собственникам. Ввиду того, что в советский период правовой институт торгов не получил развитие и существовал лишь в области исполнительного производства , в этот период существовало малое количество научных работ, уделяющих внимание данному институту гражданского права.
Вопросы, связанные с торгами, изучались такими представителями
современной юридической науки, как Л.В. Андреева, В.В. Балакин, В.Е. Белов,
О.А. Беляева, Д.Ю. Борисов, М.И. Брагинский, Д.Х. Валеев, В.В. Витрянский,
К.Н. Волков, В.В. Груздев, С.А. Денисов, А.Н. Ермакова, А.Ю. Кабалкин,
Е.В. Каган, К.В. Кичик, Е.Ю. Ковалькова, А.Н. Кучер, И.Г. Майор,
В.А. Мочалова, Л.А. Новоселова, И.С. Петров, К.И. Скловский,
Г.А. Сухадольский, Ю.С. Турсунова, Р.М. Ходыкин, В.А. Хохлов, Д.А. Чваненко, Л.И. Шевченко, С. В. Щербинин и др. Вопросы приватизационных торгов были исследованы такими учеными как Н.М. Коршунов, В.С. Мартемьянов и др. Вопрос реализации преимущественных прав при проведении торгов затрагивался, в частности, в статье К.И. Скловского и М. Смирновой, посвященной праву преимущественной покупки, а также в статьях А.А. Кирилловых (применительно к торгам в отношении государственного и муниципального имущества).
- 6 -Объектом диссертационного исследования является совокупность регулируемых нормами гражданского права общественных отношений, складывающихся при организации и проведении торгов.
Предметом диссертационного исследования является российское и иностранное законодательство, судебная практика, а также теоретические исследования в области торгов.
Цели и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в комплексном изучении правового института торгов и процесса формирования договорных отношений при проведении торгов.
Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:
- определить правовую природу торгов;
- рассмотреть основания возникновения договорных обязательств при
проведении торгов;
проанализировать условия недействительности торгов;
изучить формы осуществления преимущественных прав при проведении торгов;
- рассмотреть особенности реализации преимущественного права аренды
при заключении договора аренды на торгах.
Теоретическая и практическая значимость работы. Положения и выводы диссертации восполняют пробел в цивилистических исследованиях правового института торгов и создают необходимую базу для дальнейшей разработки теоретико-правовой основы института торгов в российском праве. Кроме того, результаты исследования могут быть использованы в процессе практической деятельности юристов, в ходе преподавания гражданско-правовых дисциплин, а также в ходе совершенствования действующего законодательства.
Методология и методы диссертационного исследования. В процессе диссертационного исследования автор реализовал возможности следующих методов: общефилософский метод (диалектический), общенаучные методы (сравнение и др.), общелогические методы (анализ, синтез, индукция, дедукция,
- 7 -абстрагирование, обобщение, классификация и др.), частнонаучные методы (метод историзма).
В качестве теоретической основы исследования выступают труды
правоведов XIX и начала XX вв. (Анненков К.Н., Базанов И.А., Боголепов Н.П.,
Бутовский А.Н., Гамбаров Ю.С., Гримм Д.Д., Дювернуа Н.Л., Мейер Д.И.,
Муромцев С.А., Мыш М.И., Победоносцев К.П., Перетерский И.С.,
Покровский И.А., Цитович П.П., Черепанов А., Шершеневич Г.Ф. и др.),
советских и российских представителей юридической науки (Абова Т.Е.,
Амосов С.М., Андреева Л.В., Белов В.Е., Брагинский М.И., Витрянский В.В.,
Генкин Д.М., Грибанов В.П., Ем В.С., Еременко А.С., Зайцев В.В., Закупень Т.В.,
Запольский С.В., Иоффе О.С., Кабалкин А.Ю., Каган Е.В., Кечекьян С.Ф.,
Коршунов Н.М., Красавчиков О.А., Красавчикова Л.О., Крашенинников П.В.,
Кузнецова О.А., Кучер А.Н., Лунц Л.А., Мартемьянов В.С., Масевич М.Г.,
Нешатаева Т.Н., Новицкий И.Б., Новоселова Л.А., Носов С.И., Рыбаков В.А.,
Сейнароев Б.М., Скловский К.И., Слесарев В.Л., Сухадольский Г.А.,
Туманова Л.В., Улетова Г.Д., Фурсов Д.А., Халфина Р.О., Ходыкин Р.М., Хохлов В.А., Чичканов В.П., Шевченко Л.И., Юков М.К., Яковлев В.Ф. и др.), а также таких зарубежных ученых, как Барон Ю., Кетц Х., Цвайгерт К., Шмиттгофф К.
Эмпирической базой послужили российское законодательство, законодательство СССР, законодательство дореволюционной России, иностранное законодательство, статистические данные, материалы судебной практики (было проанализировано более 300 судебных дел на уровне Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и федеральных арбитражных судов, арбитражных апелляционных судов, а также Верховного Суда Российской Федерации и судов общей юрисдикции), обобщения и обзоры высших судебных инстанций Российской Федерации, материалы практики деятельности органов управления государственным имуществом и практики правоприменения.
- 8 -
Научная новизна. В диссертационном исследовании приведен
комплексный анализ правового института торгов. Принимая во внимание то, что в
последние годы были защищены диссертационные работы, основанные на
неверном трактовании понятия публичных торгов как открытых торгов , т.е. по
сути всех проводимых торгов, в настоящем исследовании предложено и
обосновано разделение института торгов на подинститут торгов , проводимых в
добровольном порядке, и подинститут публичных торгов, основанное на
принципе принудительности, сформулированы основные признаки, позволяющие
разграничить указанные подинституты. В диссертации также впервые системно
исследован вопрос реализации предусмотренных действующим
законодательством преимущественных прав при проведении торгов. В данной работе приведены положения по совершенствованию законодательства о торгах не только на уровне федерального законодательства, но и законодательства субъектов Российской Федерации – городов федерального значения Москва и Санкт-Петербург.
Положения, выносимые на защиту. Проведенное исследование позволило обосновать и вынести на защиту следующие основные выводы и положения:
1. В диссертации установлено, что с позиции теории юридических фактов торги представляют собой фактический состав: для возникновения договорного обязательства в результате торгов необходимо наличие совокупности юридических фактов, следующих друг за другом в определенной последовательности, установленной законодательством (извещение о проведении торгов, представление потенциальными участниками заявок на участие в торгах и внесение ими задатка, проведение торгов (включая предложения и надбавки к начальной цене, сделанные участниками в ходе торгов, определение победителя торгов), подписание протокола о результатах торгов победителем и организатором торгов).
В работе обосновано, что правовой институт торгов находится в рамках как частного, так и публичного права. С публичным правом соприкасается не только
- 9 -подинститут публичных торгов, но также в определенных случаях (как правило, обусловленных участием публично-правового образования) и торгов, проводимых в добровольном порядке (к примеру, предоставление государственных и муниципальных земельных участков исключительно на торгах согласно Земельному кодексу Российской Федерации).
2. В диссертации определен основной критерий отличия подинститутов
торгов (торгов, проводимых в добровольном порядке, и публичных торгов),
каковым является отсутствие при публичных торгах признака добровольности
проведения таких торгов и заключения договора для собственника имущества, то
есть наличие элемента принуждения. Круг публичных торгов не ограничивается
только торгами в порядке исполнительного производства; принимая во внимание
принудительный характер подинститута публичных торгов, в него следует
включать и торги в ходе банкротства, и торги по реализации заложенного
имущества по соглашению сторон (при обращении взыскания на имущество во
внесудебном порядке).
3. В работе формулируются основные признаки публичных торгов:
принудительность публичных торгов для собственника имущества;
более широкий круг участников процесса реализации имущества, чем при проведении торгов в добровольном порядке;
собственник имущества не является стороной договора , заключаемого с победителем публичных торгов;
публичные торги всегда проводятся с целью заключения только одного вида гражданско-правовых договоров – купли-продажи;
организация и проведение публичных торгов регулируются нормами как гражданского права, так и нормами об исполнительном производстве.
4. В диссертации определяются основные признаки торгов, проводимых в
добровольном порядке:
- решение о проведении торгов принимается собственником (иным
уполномоченным лицом);
на таких торгах может заключаться любой договор, если иное не вытекает из его существа;
узкий круг участников в отличие от публичных торгов (не обязательно участие судебных приставов-исполнителей или иных уполномоченных государственных органов и третьих лиц (за исключением случаев, когда торги в добровольном порядке проводятся самим государством, например, принимается решение о приватизации));
стороной договора, заключаемого по результатам торгов в добровольном порядке, является именно собственник имущества или обладатель имущественного права, либо уполномоченное непосредственно им лицо;
организация и проведение торгов в добровольном порядке регулируются нормами гражданского права; нормы о торгах содержатся также в антимонопольном, градостроительном, земельном, водном, лесном, приватизационном законодательстве, законодательстве о государственном заказе и о концессионных соглашениях.
5. В работе определяются условия признания торгов недействительными. К
которым относятся нарушение правил организации и проведения торгов,
установленных законом или принятым в соответствии с ним нормативно-
правовым актом, которое потенциально могло повлиять (повлияло) на результат
торгов и привести к неправильному определению победителя торгов; нарушение
прав и законных интересов лица, оспаривающего торги; при этом удовлетворение
требований должно привести к восстановлению таких нарушенных прав и
законных интересов лица. Все указанные выше условия должны соблюдаться в
совокупности для признания торгов недействительными.
6. В диссертационном исследовании обосновывается, что
преимущественные права, которыми в общественных интересах наделены
публично-правовые образования (к примеру, право преимущественной покупки
сельскохозяйственных земель), должны осуществляться при проведении любых
- 11 -торгов, как публичных, так и торгов в добровольном порядке. При этом действие большинства иных преимущественных прав не учитывается при проведении публичных торгов. В работе также обосновывается, что проведение торгов в добровольном порядке по общему правилу не должно препятствовать реализации преимущественных прав (однако осуществление преимущественных прав в ходе таких торгов может быть ограничено законодательно).
7. В ходе исследования предложен типовой механизм реализации преимущественного права аренды при проведении торгов в добровольном порядке, который может включаться в договор аренды. Указанный механизм предполагает уведомление арендодателем текущего арендатора о предстоящих торгах до момента, когда будет произведено извещение о проведении торгов, и право арендатора участвовать в таких торгах на общих условиях (при этом неучастие его в торгах не исключает возможность реализации им преимущественного права аренды), а также направление арендатору предложения о заключении договора на предложенных победителем торгов условиях.
Степень достоверности и апробация результатов исследования.
Положения и выводы диссертации одобрены в процессе обсуждения и рецензирования на заседаниях Кафедры правового обеспечения рыночной экономики Института государственной службы и управления Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации, изложены в докладах на научно-практических конференциях и нашли отражение в девяти опубликованных статьях. В диссертации представлены некоторые предложения по совершенствованию российского законодательства.
Структура диссертации обусловлена целью и задачами исследования и состоит из введения, двух глав, включающих в целом пять параграфов, заключения, словаря терминов и списка литературы.
Основания возникновения договорных обязательств при проведении торгов
С введением с 1 января 1995 года в действие части первой ГК РФ в гражданском праве России были восстановлены некоторые дореволюционные правовые институты, исключенные законодательством советского периода: в частности, в сферу регулирования гражданского права был возвращен такой способ заключения договора, как торги. Торги относятся к наиболее сложным правовым институтам. Как отмечал М.И. Брагинский, «лаконичность их законодательного регулирования явилась обманчивой простотой - применение на практике этой конструкции неизменно вызывает затруднения даже у самых искушенных правоприменителей»1.
Правовым институтом признается «объективно обособившаяся внутри одной отрасли или нескольких отраслей права совокупность взаимосвязанных юридических норм, регулирующих небольшую группу видовых родственных отношений…Отраслевой институт состоит из норм одной конкретной отрасли права, а межотраслевой – из норм двух и более отраслей»2. Торги в российском праве представляют собой межотраслевой комплексный правовой институт, нормы о котором содержатся в различных нормативно-правовых актах, относящихся к разным отраслям права. Как указывает В.Ф. Яковлев, «развитие права и законодательства приводит к нарастанию комплексности в праве»3. Развитие правового института торгов в отечественном праве было тесно связано с развитием института договора. Как отмечает Р.О. Халфина, «значение договора и место, которое он занимает, как институт советского гражданского права, в регулировании отношений в социалистическом обществе, определяется экономическими и политическими условиями развития этого общества, существующими в нем формами собственности »4. Н.Е. Чижов таким образом обрисовывал место договора: «Из личности и блага возникает оборот, отдельный акт которого есть договор»5. Так же и развитие правового института торгов было связано с той ролью, котор ую он призван был играть в хозяйственной жизни государства. В советский период, когда начала состязательности и свободы договора не были востребованы в системе хозяйствования , развитие правового института торгов было сведено к выполнению роли обеспечения интересов должников в рамках исполнительного процесса.
Правовой институт торгов существует в течение длительного периода времени. Исследователи связывают его возникновение с «развитием в недрах рабовладельческого общества товарного и денежного обращения и появлением первичных форм торгового и ростовщического капитала»6. Гражданско-правовой договор является «основной, важнейшей правовой формой экономических отношений обмена»7; заключение договора на торгах представляет собой акт товарообмена. Поэтому юридически возможность проведения торгов по продаже имущества возникает с появлением частной собственности8, что приводит к возможности товарообмена между собственниками, а позже и посредниками.
Присущие институту торгов начала состязательности, приводящие к формированию в ходе торгов наиболее приемлемых договорных условий и снижению «риска пристрастности в отношении выгод от договора»9, обусловили применение данного правового института для заключения гражданско-правовых договоров на протяжении нескольких тысячелетий.
Правовой институт торгов существовал в римском праве. Торги в римском праве разделялись на принудительные и проводимые в добровольном порядке ; такой формы торгов как конкурс не существовало. Договор заключался с лицом, предложившим наивысшую цену или наименьшую. В случае, если организатор не указывал никаких условий торгов, договор заключался с тем, с кем бы «пожелал заключить договор сделавший вызов к публи чному торгу »10. Аукционы могли проводиться как государством, так и частными лицами11. Приобретение у государства на торгах участков государственной земли (т.н. agri quaestorii) признавалось способом приобретения права собственности частными лицами 12. Ю. Барон отмечал, что «по римскому праву публичный торг, как форма заключения договора, был в некоторых случаях предписан законом: так, например, …при отдаче в аренду городских земель; кроме того, публичный торг был в ходу и в частном обороте »13. Таким образом , использование торгов для целей передачи государственного имущества в частную собственность существовало еще в римском праве. В наши дни данное направление эволюции правового института торгов получило развитие в форме приватизации, торги являлись и являются одним из основных способов приватизации.
В формулярном процессе venditio bonorum – продажа с публичного торга – являлась последней частью исполнения приговора в форме обращения взыскания на имущество. Покупатель (emptor bonorum) становился собственником купленного имущества и вместе с тем был обязан уплатить долги должника (в пределах покупной цены имущества)14. Такой способ исполнения приговора, как обращение взыскания на имущество появляется, по мнению Н.П. Боголепова, с принятием закона Петелия (Lex Poetelia V в.), отменившего личное взыскание15. Д.Д. Гримм связывает замену системы личного взыскания системой общего имущественного взыскания и возникновение конкурсного процесса также с принятием закона Петелия16. Освобождение личности должника от непосредственной ответственности (личная экзекуция) и переведение взыскания на имущество, по мнению И.А. Покровского, осуществляется с принятием закона Цезаря или Августа (lex Julia de cessione bonorum – «закон Юлия об ус тупке имущества »), предоставившего должнику «право передать все свое имущество кредитору под присягой, что у него более ничего нет, и тем освободить себя вовсе от личной ответственности»17. При этом претор вводит прямую реальную экзекуцию, при которой взыскание обращалось непосредственно на имущество должника, его личность оставлялась в стороне. Существовало два вида реальной экзекуции: универсальная (взыскание обращалось на все имущество должника) и специальная (взыскание обращалось на отдельные вещи, принадлежащие должнику). Универсальная экзекуция завершалась продажей имущества с аукциона (venditio bonorum), являвшейся последней стадией конкурсного производства18. Имущество на торгах передавалось тому лицу, которое предлагало кредиторам больший валовый процент19. «Покупатель (bonorum emptor), за которым оно оставалось, вступал во все права и обязательства неисправного должника и удовлетворял его кредиторов, выплачивая им пропорционально той сумме, которую сам дал на торгах: с должников же неисправного должника купивший его имущество (bonoru m emptor) взыскивал так, как будто бы он сам был их кредитором».
Условия недействительности торгов
Спорным представляется вопрос о том, насколько аукцион в закрытой форме является аукционом по сути. Выигравшим на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (абз. 2 п. 4 ст. 447 ГК РФ). Отличие аукциона от конкурса состоит в том, что участник конкурса должен предложить также иные условия помимо цены (удовлетворять иным условиям). А в случае проведения закрытого аукциона, согласно абз. 2 п. 1 ст. 448 ГК РФ, в нем участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Ввиду того, что лица будут приглашаться избирательно, критерий для определения данного круга потенциальных участников аукциона будет определяться лицом, принявшим решение о проведении торгов . Помимо этого в специальном законод ательстве также устанавливаются критерии для определения круга участников закрытых торгов. В частности, абз. 2 п. 4 ст. 110 Закона о банкротстве предусматривает, что в случае, если в состав предприятия должника входит ограниченно оборотоспособное имущество, участниками торгов по продаже предприятия должника могут быть только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущес тво , относящееся к ограниченно оборотоспособному. А, значит, появляется признак, роднящий закрытый аукцион с конкурсом, а именно выполнение лицами, желающими принять участие в торгах, определенных условий – в случае закрытого аукциона таким условием будет соответствие критерию отбора для участия в нем. Поэтому следует согласиться с нижеприведенным мнением Н.М. Коршунова: «Закрытый аукцион – это, конечно, противоречие в определении. Публичная продажа не может быть закрытой, иначе она теряет свойство публичности. Поэтому, строго говоря, «закрытый аукцион» не есть аукцион в полном смысле этого слова, а разновидность конкурса»139.
В дореволюционном праве не было терминологического разделения торгов на публичные торги и торги, проводимые в добровольном порядке. И в законодательстве, и в доктрине дореволюционного периода публичными могли именоваться все торги независимо от того, кем и в каких ситуациях они проводились. К примеру, Н.Е. Чижов отмечал следующие случаи, в которых проводились публичные торги: «Продажа от лица правительства совершается посредством публичных торгов. От лица правительства продаются или казенные имущества, или же принадлежащие частным лицам за долги и взыскания в пользу казны»140. Таким образом, терминологически к публичным торгам могли относиться и торги в добровольном порядке (реализация государственного имущества) и публичные торги в современном понимании. Однако фактическое разделение все же существовало. Торги использовались как при заключении договоров в добровольном порядке (в том числе государством), так и для принудительной реализации имущества. В советский период в России произошел «сознательный отход от романо-германской системы»141, была создана особая система советского права, не признающая деление права на частное и публичное. Ввиду этого в советское время торги существовали как институт процессуального права, применялись исключительно для принудительной реализации имущества и выступали последней стадией процесса взыскания имущества.
В современной России торги используются как при выборе упомян утого способа заключения договора одним из будущих контрагентов (торги в добровольном порядке), так и в ходе принудительной реализации имущества (публичные торги), в том числе, но не ограничиваясь, в рамках исполнительного производства.
Таким образом, правовой институт торгов делится на два подинститута. В состав первого входят торги, проводимые в добровольном порядке. Данный вид включает как торги, проводимые частными лицами (юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями, гражданами), так и торги, организуемые публично-правовыми образованиями (в частности, приватизационные торги и торги в отношении прав пользования имуществом публично-правовых образований). В данную категорию входят, в том числе, торги, проводимые для заключения договоров, в отношении которых установлено правило об обязательном использовании правового института торгов при их заключении – ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, ст. 39.3 ЗК РФ и др. Такие торги не следует смешивать с публичными торгами, речь о которых пойдет ниже, ввиду добровольности заключения таких договоров для собственника - публично-правового образования, а также ввиду иных признаков.
Второй подинститут образуют так называемые «публичные торги», под которыми необходимо понимать исключительно торги, проводимые принудительно, помимо воли собственника имущества. Сфера применения публичных торгов в настоящее время весьма широка. Среди прочего это реализация имущества должников; заложенного имущества; изъятого имущества (в том числе ввиду его ненадлежащего использования или бесхозяйственного содержания); имущества в ходе банкротства.
Отдельные современные авторы предлагают полностью исключить из употребления в российском законодательстве термин «публичные торги»142; публичность понимается ими как открытость и гласность, а не принудительность. Представляется, что такая точка зрения не вполне обоснована как с позиций теории права, так и с практической стороны, как будет показано ниже.
В современной литературе отмечается некая процессуальная направленность, «некоторый процессуальный характер»143 даже общих норм о торгах (ст. 447–449 ГК РФ). Комплексность правового института торгов предопределяет отнесение норм о торгах к сфере как частного, так и публичного права. Современные авторы отмечают и внедрение гражданско-правового института торгов в природоресурсное право144. При этом, как указывает В.Е. Белов, институт торгов имеет все же гражданско-правовой характер145.
Согласно п. 1 ст. 449.1 ГК РФ правила, предусмотренные ст. 448 и 449 ГК РФ, применяются к публичным торгам , если иное не предусмотрено ГК РФ и процессуальным законодательством. Говорить о публичных торгах как об институте исключительно публичного права было бы некорректно . Публичные торги являются подинститутом правового института торгов, при том, что торги представляют собой способ заключения именно гражданско-правовых договоров (купли-продажи имущества — в случае с публичными торгами)146, будучи комплексным межотраслевым правовым институтом частного и публичного права. Наличие публичных торгов в российском праве не обусловлено исключительно стремлением государства защитить публичные, то есть общественные, интересы. Напротив, нормы о публичных торгах направлены в первую очередь на защиту интересов лица, имущество которого реализуется, во избежание злоупотреблений, в том числе со стороны органов власти и третьих лиц. Как отмечал В.А. Краснокутский, интересы должника и третьи х лиц при обращении взыскания на имущество охраняются в публичном порядке 147. Б.Б. Черепахин отмечает субординацию субъектов как основной признак публично-правовых отношений148; данный признак наличествует в правоотношениях, связанных с проведением публичных торгов.
Формы осуществления преимущественных прав при проведении торгов
Одним из нарушений, наиболее часто признаваемых судами основанием для признания торгов недействительными, является нарушение порядка извещения о торгах. Согласно п. 2 ст. 448 ГК РФ извещение о проведении торгов долж но содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене . В случае, если предметом торгов является только право на заключение договора, в извещении о предстоящих торгах должен быть указан представляемый для этого срок. Правила о сроках и порядке опубликования информационного сообщения о торгах относятся к процедуре проведения торгов, и несоблюдение этих правил в силу ст. 449 ГК РФ является основанием для обращения заинтересованного лица в суд с иском о признании недействительными торгов, а удовлетворение такого иска влечет недействительность договора, заключаемого по результатам торгов
Существенное значение имеет также форма доведения информации о торгах и их предмете. Практика признает извещение о проведении торгов, сделанное по радио, ненадлежащим, как не позволяющее потенциальным участникам торгов ознакомиться с информацией. В конкретном деле суд признал, что вся необходимая информация (перечень объектов недвижимости, их характеристики, данные о первоначальной цене, месте, времени и правилах проведения торгов), значительная по объему и сложная для восприятия на слух, требовала иного способа донесения до потенциальных участников, а именно посредством опубликования ее в печати)323. В другом деле ненадлежащим способом сообщения информации о торгах было признано извещение, однократно переданное по местному каналу телевидения; суд разъяснил, что в данном случае не обеспечивается возможность однозначного восприятия и беспрепятственной фиксации сведений потенциальными участниками торгов, эти обстоятельства отрицательно сказываются на привлечении внимания к торгам со стороны возможных покупателей324. Правовая позиция по вопросу о том, является ли извещение о торгах, размещенное в печатных средствах массовой информации, надлежащим была определена ВАС РФ в Постановлении от 19 июня 2007 г.
№ 641/07 по делу № А56-55103/2005325: «Вопрос о том, было ли извещение о торгах надлежащим, подлежит оценке судом в каждом конкретном случае с учетом тиража, целевой аудитории и способа распространения средства массовой информации и других обстоятельств, обеспечивающих доступность участия в торгах потенциальных покупателей, заинтересованных в приобретении реализуемого имущества, и массовость торгов». В конкретном деле суд не признал допущенные при проведении торгов нарушения существенными и повлиявшими на результат торгов, несмотря на то, что первоначальное извещение, опубликованное в средствах массовой информации, содержало недостоверные сведения об имуществе, подлежащем реализации на торгах. Позже сообщением, опубликованном в том же средстве массовой информации (газете), были уточнены кадастровый номер земельного участка и сельский округ, в границах которого данный участок располагается. При таких обстоятельствах суды сделали вывод о том, что заинтересованные в приобретении права аренды лица имели возможность получить информацию относительно времени, места и формы торгов, а также о предмете и порядке проведения торгов326.
ВАС РФ признает нарушающим единообразие практики применения норм права и не способствующим надлежащему рассмотрению спора подход суд ов , заключающийся в том, что поскольку в законе отсутствуют требования к печатным изданиям, с помощью которых должна распространяться информация о торгах, доводы истца о малочисленности тиража печатного издания, специфической (политической) направленности читательской аудитории не должны быть оценены.
ФАС России, говоря о публичных торгах в рамках исполнительного производства, отмечает, что «выбор периодического печатного издания для размещения информации об имуществе, реализуемом на торгах, должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания»328.
Согласно п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 101 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публи чных торгов , проводимых в рамках исполнительного производства»329 отсутствие в извещении о проведении публичных торгов сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ (сведений о форме проведения торгов и о порядке оформления участия в них и др.), является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.
Часто в судебной практике330 и литературе331 делаются ссылки на Информационное письмо ВАС № 101 при рассмотрении споров о торгах, не являющихся публичными. В данном информационном письме содержатся две группы выводов из судебно-арбитражной практики. Первая группа – положения, теоретически применимые ко всем торгам. Таковыми являются, например, п. 1 (иск о признании публичных торгов недействительными, заявленный лицом, права и законные интересы которого не были нарушены вследствие отступления от установленного законом порядка проведения торгов, не подлежит удовлетворению), п. 3 (отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных пунктом 2 статьи 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица), п. 4 (ненадлежащую форму доведения информации о публичных торга х суд признал нарушением , достаточным для признания их недействительными), п. 5 (при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов). Данные выводы можно использовать в ходе рассмотрения конкретного спора, вне зависимости от того, были ли проведе ны добровольные или публи чные торги . Вторая группа выводов – положения, касающиеся исключительно публичных торгов. Например, п.6 (нарушения, допущенные судебным приставом-исполнителем при наложении ареста на имущество должника, не являются основанием для признания судом торгов недействительными, поскольку указанные нарушения не связаны с правилами проведения торгов). Таким образом, нельзя однозначно говорить о возможности применения всех выводов, содержащихся в Информационном письме ВАС № 101, к торгам, проводимым в добровольном порядке; представляется, что возможность такого применения зависит от обстоятельств спора и выводов, которые предполагается применять
Реализация преимущественного права аренды при заключении договора аренды на торгах
Согласно Закону о защите конкуренции для заключения договоров субаренды указанного в ст. 17.1 Закона имущества проведение торгов не требуется. Данное правило будет действовать, если лицо, намеревающееся передать имущество, получило права в отношении такого имущества по результатам проведения торгов или такие торги признаны несостоявшимися, либо указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта или на основании международных договоров РФ (в том числе межправительственных соглашений), федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом, актов Президента РФ, актов Правительства РФ, решений суда, вступивших в законную силу.
Спорная ситуация возникает в случае, если изначально договор аренды с лицом заключался по результатам торгов, но заключение последующих договоров происходило без проведения торгов в порядке реализации преимущественного права арендатора при соблюдении означенных условий, после чего арендатор намеревается передать спорное имущество в субаренду: необходимо ли в таком случае проводить торги? Если следовать строго формальному подходу, следует признать необходимость проведения в данном случае торгов для заключения договора субаренды, что отвечает основному назначению законодательства о конкуренции – созданию конкурентной среды в отношениях хозяйствующих субъектов447.
В Постановлении Пленума ВАС № 73 даны разъяснения в отношении реализации арендаторами преимущественного права на заключение на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества (пп. 1- - 166 4). В п. 1 данного документа указано на ничтожность договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного на новый срок без проведения торгов, как не соответствующего закону (ст. 168 ГК РФ). Очевидно, что данное правило не распространяется на случаи, когда, в соответствии с положениями ст. 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договора аренды на новый срок и заключение договора субаренды будет происходить без проведения торгов.
Таким образом, с 6 января 2012 г. порядок реализации преимущественного права арендаторов государственного и муниципального имущества на заключение договора аренды на новый срок был уточнен. Введение правила об отсутствии обязательности проведения торгов в случае, если арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, намерен воспользоваться своим преимущественным правом, и соблюдены перечисленные в Законе о защите конкуренции условия, ликвидирует существовавшую ранее неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов при реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок . При этом в случае, если установленные в Законе о защите конкуренции условия продления договора на новый срок не соблюдаются, текущий арендатор участвует в торгах и применяются Правила, утвержденные Приказом ФАС № 67.
П. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции предусматривает также перечень исключений из правила о заключении договоров в отношении указанного в ст. 17.1 Закона о защите конкуренции государственного и муниципального имущества только по результатам проведения торгов (предоставление государственных или муниципальных преференций и др.). «Практика идет по пути запрещения перезаключения договоров аренды на новый срок без конкурса»448.
Торги по ст. 17.1 Закона о защите конкуренции являются торгами, проводимыми от имени публично-правового образования в добровольном порядке, и как таковые не исключают действие преимущественного права. «Федеральное имущество требует соблюдения экономически эффективных методов его использования как публичными собственниками в лице уполномоченных органов государственной власти, так и субъектами, которым данное имущество передано в пользование для целей их деятельности, в первую очередь осуществления функций социального характера, выполнения государственного задания, оказания публичных (государственных) услуг»449. Реализация преимущественного права аренды в отношении такого государственного или муниципального имущества исключает проведение соответствующих торгов на заключение договора аренды.
Таким образом, в данном случае имеет место ситуация, обратная той, которая возникает при реализации имущества на публичных торгах . Если при проведении публичных торгов действие преимущественного права исключается, то при реализации арендатором государственного или муниципального имущества своего преимущественного права аренды и соблюдения условий, установленных в п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, торги не будут проводиться. Исключение проведения торгов в данном случае отвечает интересам арендаторов государственного или муниципального имущества.
В п. 3.3.1.3 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы450, указывается на случаи, когда передача объектов нежилого фонда во владение и (или) пользование происходит без проведения торгов. Такими случаями являются, во-первых, соответствие предполагаемой цели использования объекта нежилого фонда целям оказания государственных преференций в порядке, установленном гл. 5 Закона о защите конкуренции; во-вторых, наличие иных оснований, предусмотренных ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Согласно п. 3.3.1.4 указанного Положения решение о передаче объекта нежилого фонда в соответствии с п. 3.3.1.3 может быть принято в отношении объекта нежилого фонда, по которому не принято решение о передаче во владение и (или) пользование по результатам торгов. В Законе о защите конкуренции исключение из правила об обязательном проведении торгов для заключения договора аренды государственного и муниципального имущества делается для случаев реализации арендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, при условии соблюдения условий, указанных в п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. При этом согласно п. 10 указанной статьи арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды, за исключением принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения имуществом или наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа , установлен ный договором аренды. Принятие арендодателем решения о передаче имущества в аренду на торгах не входит в перечень исключений из действия преимущественного права.
В связи с вышесказанным предлагаем в п. 3.3.1.4 Положения об управлении объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, добавить абз. 2 следующего содержания: «В предоставлении объектов нежилого фонда арендатору, обладающему преимущественным правом аренды, в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не может быть отказано, за исключением случаев, указанных в п. 9 и 10 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции».