Введение к работе
Актуальность темы исследования. Имущественный комплекс как объект права используется в гражданском праве для обозначения не только такого особого объекта прав как, предприятие, но и для обозначения иных имущественных совокупностей. В частности, отдельные положения ГК РФ используют указанный термин «предприятие» в контексте с иными имущественными комплексами, вид и состав которых применительно к регламентируемым ситуациям не раскрывается. Так, при ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Объектами доверительного управления могут быть предприятия и иные имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.
Понятие «имущественный комплекс» непосредственно используется и в определениях иных объектов гражданского оборота, в частности для описания инвестиционного фонда, который характеризуется как находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических или юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров или учредителей доверительного управления.
Если же предприятие в целом подчинено правовому режиму недвижимости, то есть предприятие как единое целое считается недвижимостью, то в отношении иных имущественных комплексов,
2 содержащих в своем составе также недвижимое имущество разного вида, такой критерий не используется.
В отличие от предприятия, состав которого законодательством регламентирован, состав комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме четко не определен.
Комплекс недвижимого имущества в многоквартирном доме прямо используется в законодательстве как основная цель для создания товарищества собственников жилья. Вместе с тем применительно к иным формам управления в многоквартирном доме законодателем выбран другой подход. К примеру, жилищные кооперативы в соответствии с ч. 1 ст. 110 ЖК РФ управляют только жилыми и нежилыми помещениями, хотя совершенно очевидно, что в многоквартирном доме, где создан кооператив, по мере выплаты членами кооператива паевого взноса будет возникать аналогичный имущественный комплекс, представляющий собой имущество общего пользования. При этом возникает неопределенность в отношении управления имуществом многоквартирного дома, находящимся за пределами указанных жилых и нежилых помещений, до выплаты хотя бы одним членом кооператива паевого взноса.
В данном случае правовое регулирование общей долевой собственности в жилищной сфере осуществляется одновременно ГК РФ и ЖК РФ. При этом отдельные основополагающие положения, регулирующие отношения по управлению общей собственностью, отраженные в ГК РФ и ЖК РФ, имеют существенные различия. В некоторых случаях положения ЖК РФ прямо не согласуются или противоречат ГК РФ. При этом предусмотренные ЖК РФ объединения граждан «ориентированы» на осуществление деятельности в многоквартирных домах.
Отношения в жилищной сфере всегда имели особую социальную значимость. Учитывая непродолжительный период действия ЖК РФ,
з исследование проблем управления находящимися в общей долевой собственности имущественными комплексами, определение путей развития жилищного законодательства в вопросах управления не только многоквартирными домами, но и малоэтажными жилыми домами на застроенной ими территории (далее - малоэтажной застройке территории) заслуживают самого серьезного внимания. Необходимость развития жилищного законодательства в этом направлении подтверждается относительно недавно принятым постановлением Конституционного Суда РФ от 14 апреля 2008 г. № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан», которым признано не соответствующим Конституции РФ ограничение права граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке.
Определение правового режима общего имущества собственников земельных участков с расположенными на них жилыми домами имеет значение не только для территорий садоводческих и дачных некоммерческих объединений. Данный вопрос приобретает особую актуальность в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», прежде всего для собственников земельных участков, расположенных в пределах территории, границы которой являлись границами земельного участка, ранее предоставленного (приобретенного) под его комплексное освоение в целях малоэтажного жилищного строительства.
Кроме того, действующее жилищное, земельное и градостроительное законодательство не учитывает в целом особенности отношений, возникающих при реализации возможного осуществления объединениями граждан комплексного малоэтажного жилищного строительства, не
4 регламентирует такие отношения, в том числе возникающие по поводу общего имущества при малоэтажной застройке территории, не устанавливает формы таких объединений и особенности осуществления ими деятельности. В этой связи особую актуальность имеет вопрос законодательной регламентации отношений по управлению имущественным комплексом при малоэтажной застройке территории, в основе которых должно быть положено исследование проблем законодательного регулирования положений об общем имуществе в многоквартирных домах.
Изложенное свидетельствует об актуальности исследования названных проблем как в отношении определения объекта управления -имущественного комплекса, так и проблем законодательного регулирования отношений по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Степень научной разработанности темы. Правовые проблемы общей долевой собственности имеют давнюю историю, но на современном этапе применительно к отношениям по управлению общим имуществом как единым объектом управления в жилищной сфере исследованы недостаточно подробно, в особенности применительно к поиску новых путей развития законодательства по управлению общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, а также общим имуществом при малоэтажной застройке территории.
Теоретической основой исследования послужили труды таких ученых цивилистов, как Т.Е.Абовой, М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, В.А.Белова, М.И.Брагинского, С.Н.Братуся, В.В.Витрянского, Д.М.Генкина, Б.М.Гонгало, В.А.Дозорцева, В.М.Жуйкова, О.С.Иоффе, Ю.Х.Калмыкова, О.А.Красавчикова, П.В.Крашенинникова, М.И.Кулагина, В.Н.Литовкина, Л.АЛунца, А.Л.Маковского, Д.И.Мейера, В.П.Мозолина, С.А.Муромцева, Т.Н.Нешатаевой, И.Б.Новицкого, Л.А.Новоселовой, С.В.Пахмана,
5 К.П.Победоносцева, ИЛ.Покровского, Б.М.Сейнароева, А.П.Сергеева, К.И.Скловского, В.А.Слесарева, С.А.Степанова, Е.А.Суханова, ВА.Тархова, Ю.К.Толстого, Р.О.Халфиной, Б.Л.Хаскельберга, С.А.Хохлова, Е.А.Чефрановой, В.В.Чубарова, Л.И.Шевченко, Г.Ф.Шершеневича, О.Ю.Шилохвоста, Л.В.Щенниковой, В.ФЛковлева, К.Б.Ярошенко и других.
Вместе с тем, отмечая накопленный теоретический опыт в научном
исследовании общей долевой собственности, необходимо констатировать
потребность в комплексном исследовании как общетеоретических вопросов
правовой регламентации имущественного комплекса в жилищной сфере,
так и научно-прикладных аспектов юридического содержания данного
понятия, а также перспектив развития жилищного законодательства,
регламентирующего управление такими комплексами.
Целью диссертационного исследования является изучение специфики имущественных комплексов в жилищной сфере как объектов права собственности и форм управления такими объектами. Достижение указанной цели обусловливает необходимость решения следующих задач:
исследовать развитие гражданского и жилищного законодательства об имущественных комплексах как объектах права собственности;
определить признаки, присущие имущественным комплексам;
- определить условия формирования и место имущественных
комплексов в системе объектов гражданского оборота;
- установить особенности управления имущественными комплексами в
жилищной сфере;
- определить необходимость уточнения отдельных положений
законодательства об общей долевой собственности собственников
помещений в многоквартирных домах и собственников земельных участков
с расположенными на них жилыми домами;
6 определить пути возможного развития законодательства, регулирующего отношения по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Объектом диссертационного исследования являются гражданско-правовые нормы российского законодательства, регулирующие отношения по управлению имущественными комплексами в жилищной сфере.
Предметом исследования является комплекс теоретических и практических проблем формирования имущественных комплексов в жилищной сфере и управления такими комплексами.
Методология исследования основывается на применении методов системного и логического анализа правовых норм, законодательных конструкций, историко-правового и сравнительно-правового анализов развития представлений об имущественных комплексах в жилищной сфере, развития института управления такими комплексами, анализа судебной практики, синтеза имеющихся достижений исследовательских работ в области цивилистики.
Нормативную и эмпирическую базу исследования составляют рассматриваемые в ретроспективном порядке, а равно современные нормативные законодательные и иные нормативные правовые акты, определяющие содержание имущественных комплексов, регулирующие отношения по поводу общего имущества в жилищной сфере, нормы гражданского и жилищного законодательства, материалы судебной практики.
Научная новизна состоит в том, что в диссертационном исследовании делается попытка провести комплексное исследование содержания понятия «имущественные комплексы» применительно к жилищной сфере, а также совместного управления такими комплексами с учетом особенностей жилищного законодательства, проведен сравнительный анализ гражданского и жилищного законодательства об общей долевой
7 собственности на имущественные комплексы в жилищной сфере. Предлагаются новые законодательные решения, отражающие специфику общей долевой собственности на общее имущество в жилищной сфере и способов управления таким имуществом.
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие положения, выносимые на защиту:
Недвижимым имуществом следует считать не только объект, права на который зарегистрированы или могут (должны) быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав, но и иное имущество, обладающее признаками недвижимости. В связи с этим государственная регистрация порождает субъективные гражданские права на недвижимое имущество, а не сами объекты гражданских прав как таковые. Следовательно, вовлечение в гражданский оборот квартир и иных помещений в многоквартирном доме не препятствует признанию самого дома недвижимым имуществом, в том числе при отсутствии факта государственной регистрации права на такой объект.
Выделены следующие признаки имущественных комплексов как объектов гражданских прав: множественность, разнородность и взаимосвязанность их элементов, единое целевое назначение элементов комплекса и, как следствие, единый правовой режим.
3. Общее имущество в многоквартирном доме как юридическая
категория представляет собой особый объект гражданских прав -
имущественный комплекс, элементы которого связаны общим целевым
назначением, поскольку предназначены для обслуживания отдельных
помещений (квартир) либо всего многоквартирного дома в целом.
Названный имущественный комплекс является объектом права общей
долевой собственности и, кроме того, объектом управления и эксплуатации.
Специфика общего имущества в многоквартирном доме как
имущественного комплекса в жилищной сфере заключается в следовании
8 доли в праве собственности на указанный комплекс судьбе помещения (квартиры).
4. Выделены два необходимых критерия отнесения отдельных
объектов к общему имуществу многоквартирного дома: 1) объект «телесно»
связан с помещением (квартирой); 2) объект предназначен для
единовременного обслуживания и (или) благоустройства множества
самостоятельных объектов права в многоквартирном доме.
Неопределенность в вопросе фиксации права собственности на входящий в имущественный комплекс земельный участок может привести к нарушению возможности как защиты права собственности на такой участок, так и подтверждения на него титула собственника при разрушении или сносе многоквартирного дома, то есть гибели (уничтожении) «определяющего» объекта права собственности. Установленный в целях облегчения гражданского оборота упрощенный порядок фиксации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме должен обеспечивать единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Регистрацию доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо считать одновременно регистрацией доли в праве собственности на земельный участок.
Отношения собственности в многоквартирном доме осложнены множественностью субъектов - собственников квартир, что предопределяет единственно возможную конструкцию согласования воль таких субъектов -использование принципа большинства голосов (простого и квалифицированного).
Применение принципа большинства голосов к управлению имуществом многоквартирного дома обосновывается наличием относительных правоотношений между сособственниками, значительным числом таких собственников, необходимостью достижения разумного компромисса между подчас рассогласованными интересами указанных
9 субъектов, а также особой социальной значимостью объекта управления в связи с необходимостью непрерывного поддержания его в состоянии, пригодном для проживания граждан.
7. Правоотношения по управлению многоквартирным домом с участием управляющей компании при отсутствии договора, заключенного в письменной форме, следует считать возникшими с момента, когда такая организация фактически приступила к выполнению своих обязательств на условиях, согласованных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае волеизъявление собственников выражено в решении общего собрания, а встречное волеизъявление управляющей организации представлено ее конклюдентными действиями.
Практическая значимость результатов проведенного
диссертационного исследования заключается в возможности использования его выводов и положений для совершенствования законодательства, регламентирующего как вопросы общей долевой собственности на имущественные комплексы в жилищной сфере, так и вопросы «совместного» управления таким имущественными комплексами. Одновременно предлагаются пути развития жилищного законодательства по определению и регламентации новых имущественных комплексов в жилищной сфере и управлению ими.
Выявленные проблемы, возникающие при применении положений гражданского и жилищного законодательства, и предлагаемые в работе варианты их разрешения могут быть использованы в процессе законотворческой деятельности, в правоприменительной деятельности для разрешения спорных вопросов, а также при дальнейших научных разработках.
Кроме того, работа может быть использована также в образовательных целях для подготовки специальных курсов по гражданскому и жилищному праву.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена на кафедре правового обеспечения рыночной экономики Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, где проведены ее рецензирование и обсуждение. Основные положения и выводы исследования изложены в публикациях, использовались при чтении лекций и проведении семинаров в Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации по курсу «Жилищное право», содержались в выступлениях на научно-практических конференциях при подготовке проектов Жилищного кодекса РФ и федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», а также использовались при подготовке отдельных проектов законодательных актов, направленных на совершенствование гражданского и жилищного законодательства.
Структура диссертационного исследования. Работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы.
