Введение к работе
Актуальность темы исследования. Потребность в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем.
Преобразование жилищных отношений, осуществляемое в последние годы в Российской Федерации, обусловило появление некоторых проблем, среди которых одно из первых мест занимает проблема регламентации ограничений права собственности на жилые помещения.
Касаясь вопроса пределов осуществления и ограничения права собственности на жилье, необходимо отметить, что с началом экономических преобразований в стране законодательством, регулирующим отношения собственности, предусмотрено значительное сокращение экономически необоснованных пределов осуществления права собственности
Правоохранительные органы должны соблюдать законность при ограничении права собственности Что же касается самих собственников - граждан, то в случаях, предусмотренных законом, они вправе обратиться в суд с иском о признании недействительным нормативного акта, не соответствующего закону или иным правовым актам и нарушающего их права и охраняемые законом интересы (ст 13 ГК РФ).
В научной литературе подробно исследовались общие проблемы ограничений права собственности Этим вопросам посвящены работы М М. Агаркова, С Н. Братуся, А В. Бенедиктова, В В. Витрянского, В П. Грибанова, В П Камышанского, В.Ф. По-пондопуло, В А. Рахмилович, В.А. Рясенцева, А.П. Сергеева, К И. Скловского, Е А. Суханова, Ю К Толстого и др. Однако при этом не подверглись детализации пределы осуществления и ограничения права собственности на жилые помещения.
Кроме того, анализ качества законотворческой деятельности показывает отсутствие научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию гражданского и жилищного законодательства в части регулирования ограничения права собственности на жилые помещения
Все вышеизложенное предопределило выбор темы исследования и разработку вопросов, связанных с урегулирования споров, касающихся ограничений права собственности на жилые помещения.
Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие при ограничениях права собственности на жилые помещения а также закономерности установления таких ограничений
Предметом исследования являются нормы гражданского права, закрепленные в нормативно-правовых актах, в соответствии с которыми ограничивается право собственности на жилые помещения
Целью диссертационного исследования является исследование существующих теоретических положений, правовых норм, материалов практики, касающихся вопросов ограничений права собственности на жилые помещения, а также выработка на этой основе выводов и предложений по дальнейшему развитию этого правового института
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
проанализировать категорию «жилое помещение»,
предложить понятие и раскрыть основное содержание ограничений права собственности на жилые помещения,
выработать классификацию ограничений права собственности на жилые помещения;
- проанализировать нормы гражданского законодательства,
регламентирующие ограничения права собственности на жилые
помещения;
- разработать и обосновать предложения по совершенствова
нию современного законодательства, связанного с необходимо
стью ограничений права собственности на жилые помещения
Методологическую основу исследования составили следующие методы познания общенаучный диалектический, комплексный, системный, формально-логический, лингвистический, моделирования и другие
Теоретическую основу исследования образуют труды ученых' И А Покровского, В П Камышанского, Н М Коршунова, И А. Кудрявцева, А В Малько, Д И Мейера, В А Рыбакова, К И Скловского, Е А Суханова, В А Тархова, Ю К Толстого, 3 И Цыбуленко, А Е Черноморца, Г Ф Шершеневича и др
Научная новизна исследования состоит в том, что в диссертации производится комплексный анализ ограничений права собственности на жилые помещения
В работе исследованы пределы и ограничения права собственности на жилые помещения, что позволило повысить ценность и достоверность выводов и положений автора
Диссертация позволяет проследить способы ограничений права собственности на жилые помещения, а также выявить пределы права собственности, вступающие в противоречие с принципом свободы договора
На защиту выносятся следующие положения:
1 Понятия пределов и ограничений права собственности на жилые помещения предполагают определенные границы, в которых собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим жилым помещением Показывая его пределы, законодатель указывает только на закон, а ограничения отнесены им к основанной на законе воле собственника и субъекта, вступающего с ним в соглашение, или к воле судебных органов.
-
Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан
-
Делается вывод о том, что ограничения права собственности на жилые помещения основываются как на нормах материального права, когда субъекты гражданско-правовых отношений устанавливают ограничения для одной из сторон соглашения при заключении договоров ипотеки, пожизненного содержания с иждивением, найма жилья и некоторых других, так и на нормах процессуального характера, в случаях арестах и при других мерах по обеспечению иска.
-
Доказывается вывод о том, что в силу принципа свободы договора необходимо исключить из-п 1 ст 682 ГК РФ положение, допускающее возможность законодательного определения максимального размера платы по договору найма жилого помещения
5 Обосновывается вывод о том, что общее положение о договоре купли-продажи в части возможности заключения договора купли-продажи в отношении будущего товара не может быть применено к договорам купли-продажи жилого помещения. В данных ситуациях могут усматриваться отношения долевого участия в строительстве жилья, когда заказчик (застройщик) не яв-
ляется собственником всего построенного объекта недвижимости, а также доли (квартиры), предназначенной дольщикам
6. Предлагается в ст 4 Федерального закона «О государственной регистрацим прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1,99/ г предусмотреть недопустимость регистрации права на долю в общей собственности в многоквартирном доме (крыши, чердаки, подвалы, лестничные проходы и т п )
Теоретическая значимость исследования. Настоящая работа вносит вклад в ргісширение общетеоретических представлений о содержании и значении ограничения права Кроме того, содержащиеся в диссертации положения, выводы, рекомендации могут использоваться при проведении теоретических исследований по проблемам ограничения права собственности
Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в диссертации выводы и рекомендации могут быть использованы в деятельности, направленной на совершенствование законодательства, регулирующего ограничения права собственности на жилые помещения, в правоприменительной практике, а также в процессе преподавания гражданского и жилищного права, при разработке новых учебиых курсов, связанных с ограничением гражданских прав -
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права Санкт-Петербургского университета МВД России, где проводилось ее обсуждение и рецензирование
Результаты исследования апробированы в выступлениях автора на научно-практических конференциях, проводившихся в 2001 - 2004 гг в Санкт-Петербургском университете МВД России, на межкафедральном семинаре «Вопросы гражданского права и процесса в деятельности органов внутренних дел» (Санкт-Петербург, апрель 2004 г)'
Кроме того, результаты проведенного исследования отражены в научных публикациях автора
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка использованной литературы