Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Понятие, содержание и юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка 15
1.1. Понятие и содержание меры возможного поведения по застройке земельного участка 15
1.2. Юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка 25
ГЛАВА 2. Застройка земельного участка собственником 61
2.1. Содержание меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка 67
2.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка 125
ГЛАВА 3. Застройка земельного участка несобственником 147
3.1. Содержание меры возможного поведения несобственника по застройке земельного участка 149
3.1.1. Содержание меры возможного поведения арендатора по застройке земельного участка 151
3.1.2. Содержание меры возможного поведения суперфициария по застройке земельного участка 181
3.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения несобственника по застройке земельного участка 204
3.2.1. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у арендатора 204
3.2.2. Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у суперфициария 213
Заключение 225
Список использованных источников и литературы 231
- Юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка
- Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка
- Содержание меры возможного поведения арендатора по застройке земельного участка
- Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у арендатора
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Резкое увеличение количества вновь возводимых строений привело отечественный правопорядок к состоянию, при котором находящиеся в физической связи объекты недвижимого имущества (земельные участки и возведенные на них строения) зачастую оказываются обособленными в юридическом смысле. При этом очевидно, что строение, вне зависимости от субъекта, его создавшего, аккумулирует в себе значительные инвестиции, что обосновывает необходимость защиты субъективных интересов застройщиков.
Осуществление права на возведение строения во всех случаях связано с использованием земельных участков, которые выступают в качестве физической опоры для создания искусственных объектов. В результате содержание отношения по застройке всегда находится в зависимости от вида субъекта права застройки и, соответственно, от содержания его права на земельный участок.
Возможность застройки претерпевает существенное ограничительное влияние со стороны публичного законодательства, что также актуализирует проблему определения содержания этого права.
Не меньшие сложности возникают и при определении права застройщика на возведенное им строение, оснований и момента его возникновения в связи с тем, что получили значительное распространение ситуации, при которых реально существующие и эксплуатируемые строения не существуют с точки зрения законодательства и не признаются объектами гражданских прав.
Сформировавшаяся в отечественном законодательстве система правового регулирования отношений по застройке земельных участков как собственниками, так и несобственниками с очевидностью содержит в себе многочисленные проблемы, острота которых требует их незамедлительного разрешения.
Сложности возникают и при установлении пределов юридической свободы застройщика, условий осуществления возможности застройки, а также негативных последствий в случае допущения застройщиком правонарушений. Остаются не имеющими должной четкости степень и вид влияния, оказываемого на возможность застройки положениями публичного законодательства, так как отношения по застройке земельных участков являются предметом правового регулирования различных отраслей законодательства.
Значительные недостатки отмечаются и при определении режима вновь возведенного строения до момента государственной регистрации права на него. Не признавая за застройщиком права собственности на строение с момента его возведения, законодатель лишил такое строение возможности быть признанным объектом гражданских прав и участвовать в гражданском обороте до государственной регистрации права на него, хотя в реальной действительности и то, и другое с очевидностью имеет место.
Отсутствие комплексного доктринального анализа исследуемых
правоотношений, пробелы, нечеткости и нестыковки действующего
законодательства, равно как и порождаемая ими противоречивая судебная практика оказывают существенное негативное влияние на гражданский оборот.
Степень научной разработанности темы. В доктрине отечественного частного права только Л.А. Кассо на заре XX века проводил последовательное и комплексное изучение отношений по застройке земельных участков.
При исследовании смежных проблем ряд ученых - цивилистов - Е.А. Суханов, С.С. Алексеев, К.И. Скловский - косвенно освещали и отношения по застройке земельного участка его собственником. В работах С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского, В.Н. Литовкина, А.В. Германова, В.В.Чубарова содержатся обоснования определения места права застройки в системе отечественного законодательства. Однако во всех случаях исследователи ограничивались констатацией факта вхождения субъективного права застройки в содержание права собственности на земельный участок, без пояснения его места в системе правомочий собственника.
А.В. Демкина, Е.А. Евдокимова, О.М. Козырь, В.С. Кутузов исследовали обязательственно-правовые способы застройки земельных участков, основанные на использовании права аренды. М.В. Свистунова, М.Ю. Челышев, А.В. Мелихова, А.О. Рыбалов освещали вещно-правовые способы застройки земельного участка суперфициарием.
Отношения по застройке чужих земельных участков в современной науке освещались также О.А. Кругловой, Е.И. Петровой, однако при всей значимости их работ для исследования права застройки последнее позиционируется ими лишь в его узком проявлении (исключительно как ограниченное вещное право на земельный участок, не принадлежащий застройщику). Иными словами, здесь понятия «право застройки» и «суперфициарное право» отождествляются, хотя с очевидностью они отнюдь не равнозначны.
Проблемы, касающиеся определения содержания юридически обеспеченной возможности застройки, оснований её возникновения и осуществления, определения значения акта государственной регистрации права на вновь созданное строение, определения структуры возможности застройки несобственника, содержания этого права и механизма его передачи, в имеющихся работах не исследованы либо затрагиваются лишь косвенно, в рамках решения не менее важных, но иных, смежных проблем.
Объектом исследования являются общественные отношения, связанные с застройкой земельных участков в Российской Федерации, находящихся в частной собственности.
Предметом исследования являются нормы гражданского законодательства и иных правовых актов, регулирующие возникновение, прекращение и определение содержания меры возможного поведения по застройке земельного участка, а также
практика их применения, включая судебную практику по соответствующей категории споров.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего диссертационного исследования является определение понятия, содержания, а также оснований возникновения и прекращения возможности застройки у субъектов, обладающих земельными участками в силу различных правовых оснований, проведение комплексного анализа отношений, связанных с осуществлением возможности застройки, и выработка на этой основе конкретных рекомендаций по совершенствованию законодательства и правоприменительной практики в исследуемой области. При этом к цели настоящей диссертации не относится исследование отношений, сопутствующих застройке земельных участков, но не влияющих на содержание возможности застройки как таковой (подрядные, инвестиционные и прочие общественные отношения), равно как и отношений, связанных с застройкой земельных участков, находящихся в публичной собственности, так как эти участки характеризуются специфическим правовым режимом, а отношениям по их застройке присущи уникальные особенности законодательного регулирования, требующие самостоятельного исследования.
Указанная цель достигается посредством решения следующих задач:
– изучить в рамках исторического и сравнительного методов исследования опыт законодательного регулирования отношений по застройке земельных участков в отечественном и зарубежных правопорядках;
– определить содержание, понятие и установить юридическую природу меры возможного поведения по застройке земельного участка;
– выявить особенности, присущие мерам возможного поведения по застройке земельных участков, принадлежащим как застройщикам-собственникам, так и застройщикам-несобственникам;
– обозначить и исследовать юридические факты, влекущие возникновение и прекращение меры возможного поведения по застройке земельного участка;
– выявить факторы, оказывающие влияние на осуществление меры возможного поведения по застройке земельного участка;
– проанализировать механизм наделения возможностью застройки лиц, не являющихся собственниками земельных участков;
– исследовать условия и основания приобретения и утраты застройщиком права на возведенное им строение.
Методологическую основу исследования составил общенаучный
диалектический метод познания явлений объективной действительности,
позволяющий рассматривать изучаемые социально-правовые явления в их динамическом развитии и взаимосвязи.
В рамках настоящего исследования использовались современные
общенаучные и частнонаучные методы познания, среди которых методы диалектической и формальной логики, анализа и синтеза, индукции и дедукции, системный, формально-юридический, сравнительно-правовой, историко-правовой.
Кроме того, автором были применены различные приёмы толкования правовых норм (грамматический, логический, систематический и исторический). В работе также использовался исторический метод. Применение данных методов позволило рассмотреть изучаемые явления в их совокупности и взаимосвязи.
Теоретическую основу исследования составили труды учёных, внёсших свой вклад в развитие отечественной и зарубежной науки гражданского права и в той или иной мере обращавшихся к исследуемым проблемным вопросам в различные периоды времени.
В работе использованы труды представителей отечественной науки
гражданского права: Б.А. Адалимова, С.С. Алексеева, В.К. Андреева,
Ю.Н. Андреева, К.Н. Анненкова, А.Б. Бабаева, Р.С. Бевзенко, В.А. Белова,
В.А. Болдырева, Е.С. Болтановой, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, Е.В. Вавилова,
Е.В. Васьковского, Л.Ю. Василевской, А.В. Венедиктова, Ю.А. Волочай,
В.В. Витрянского, Ю.Е. Гамбарова, С.П. Гришаева, А.Г. Гойхбарга, Б.В. Гонгало,
А.М. Гуляева, Г.С. Демидовой, О.Г. Ершова, И.А. Емелькиной, А.А. Иванова,
О.С. Иоффе, Л.А. Кассо, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, М.И. Кулагина,
И.Д. Кузьминой, В.И. Курдиновского, О.М. Козырь, Д.И. Мейера, Е.Л. Невзгодиной,
И.Б. Новицкого, Т.Е. Новицкой, В.А. Ойгензихта, К.П. Победоносцева,
Т.П. Подшивалова, И.А. Покровского, В.В. Ровного, В.И. Синайского,
Е.А. Суханова, К.И. Скловского, Д.О. Тузова, Е.М. Тужиловой-Орданской,
Ю.К. Толстого, Б.Л. Хаскельберга, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича,
Л.В. Щенниковой и др.
Среди представителей зарубежной науки гражданского права, труды которых
учтены в диссертации, надлежит особо отметить: Д. Альпмана, Д. Бауэра,
Ю. Барона, Ф. Бергера, Ф. Бернгефта, В. Бросса, М. Вульфа, М. Гербера, О. Германа,
И. Гнайвека, Г. Дернбурга, Р. Зиммермана (Циммермана), Г. Иро, В. Киндела,
И. Колера, Ш. Козеола, Д. Лора, К. Мюллера, П. Оэртмана, С. Паскаля,
М. Планиоля, Г.Ф. Пухты, Ф. Савиньи, М. Фабре, Т. Форстера, Т. Хонера, К. Чиларжа, Х. Шонера, Д. Хартмута.
Нормативной основой исследования являются Конституция РФ,
гражданское, земельное, градостроительное законодательство РФ, подзаконные нормативные правовые акты РФ.
Эмпирическую основу исследования составили материалы судебной практики за 1998-2014 г. Высшего Арбитражного Суда РФ, за 1998-2017 г. -Верховного Суда РФ, и арбитражных судов и судов общей юрисдикции (изучено более 500 дел по спорам, связанным с застройкой земельных участков). В рамках исследования критически проанализировано свыше двадцати пяти руководящих постановлений высших юрисдикционных органов (Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ), информационных писем и т.п.
Научная новизна диссертации состоит в том, что автором проведено
системное исследование гражданско-правового регулирования отношений,
связанных с застройкой земельных участков лицами, имеющими разные правовые
титулы. В работе доказывается, что меру возможного поведения по застройке
земельного участка («право застройки» или «возможность застройки») необходимо
рассматривать либо как проявление правомочий в структуре (содержании)
субъективного права собственности на земельный участок, либо как производное от
этих правомочий субъективное право - в случаях, когда оно принадлежит
застройщику-несобственнику. Раскрыто содержание указанной выше возможности,
принадлежащей собственнику, а также права застройки несобственника земельного
участка, показано несовершенство оснований возникновения и прекращения этой
возможности в действующем законодательстве. Аргументирована необходимость
рассматривать право застройщика на объект недвижимости с момента окончания
строительства (то есть ещё до государственной регистрации права на него) как
право собственности. Установлены пределы влияния норм публичного права на
право застройщика. Применяемый в исследовании автором подход позволяет
комплексно подойти к совершенствованию действующего гражданского
законодательства в соответствующей сфере и определить пути его дальнейшего развития.
В ходе диссертационного исследования сделаны выводы, позволившие сформулировать следующие положения, выносимые на защиту:
1. Выявлены закономерности ограничительного юридического воздействия,
оказываемого на отношения по застройке земельных участков различными
субъектами. Доказано, что законодательно установленные и не зависящие от воли
третьих лиц пределы юридически гарантированных возможностей по застройке
земельных участков не содержат принципиальных различий в зависимости от права
застройщика на земельный участок, так как устанавливаются в интересах всего
общества и равным образом влияют как на застройщиков-собственников, так и
застройщиков-несобственников. С другой стороны, основанные на законе и
зависящие от воли лиц ограничения возможностей по застройке находятся в прямой
зависимости от права застройщика на земельный участок. Если ограничение
застройки земельного участка самим собственником в основном обусловлено
необходимостью соблюдения соседских прав, то ограничения возможностей
застройки несобственником определяются не столько требованием о соблюдении
соседских прав, сколько видом договора с собственником земельного участка и
объемом власти, закрепленным за застройщиком-несобственником.
2. Следует исходить из того, что право собственности на строение,
возведенное застройщиком-собственником земельного участка, возникает в момент
создания строения (завершения строительства), так как с этого момента в праве
застройщика в отношении вновь возведенного строения возникают признаки,
совокупность которых присуща исключительно праву собственности на вещь.
Доказано, что вне зависимости от акта государственной регистрации право застройщика на возведенное строение характеризуется: абсолютным характером; непосредственным господством над вещью; наличием правомочий владения,
пользования и распоряжения; основанной на собственном усмотрении практически полной свободой осуществления всех имеющихся правомочий, в том числе правомочия фактического и юридического распоряжения вещью; наличием защищаемого законом интереса; возможностью судебной защиты; несением риска гибели вещи и бремени её содержания.
Аргументировано, что юридический состав, влекущий возникновение права собственности на вновь возведенное строение, должен включать в себя: факт выдачи разрешения на строительство, удостоверяющего правомерность действий субъекта по возведению строения и создающий предпосылку для приобретения права на возводимое строение (в тех случаях, когда его получение является необходимым); факт создания строения (завершения строительства), влекущий возникновение права собственности на строение и государственную регистрацию этого права, а также влекущий снятие ограничений с возможностей осуществления некоторых из правомочий собственника, таких, как залог.
3. Установлено, что вводимое для застройщика-суперфициария право на вновь
возведенное им строение должно быть признано в качестве ординарного права
собственности, носящего бессрочный характер, так как настоящее право не
отличается от обычного права собственности, принадлежащего любому иному
субъекту ни по юридическому содержанию, ни по характеру и условиям
осуществления правомочий, ни по правовой природе.
Таким образом, доказывается, что уникальный характер права собственности на строение, принадлежащее суперфициарию, обеспечивается путем установления в его отношении дополнительных оснований возникновения и прекращения права, по сравнению с обычным правом собственности, а не за счет изменения юридической характеристики самого права.
4. В связи с тем, что после прекращения права аренды на земельный участок
юридическая судьба строений, возведенных застройщиком-арендатором, не
получила легального решения, но при этом затрагивает интересы неопределенного
круга лиц, а также препятствует консолидации объектов недвижимого имущества,
находящихся в неразрывной физической связи (земельного участка и упомянутого
строения), что противоречит интересам собственника земельного участка, доказана
необходимость прекращения права арендатора на возведенное им строение при
прекращении его права аренды этого участка.
Прекращение права застройщика-арендатора на строение должно
осуществляться в силу дополнительного легального основания прекращения права собственности, которое может быть сформулировано по аналогии со статьей 239.1 ГК РФ и должно быть связано с прекращением у застройщика права пользования земельным участком, на котором расположено строение.
5. Выявлено, что ожидаемый к введению в действующее законодательство
договор об учреждении суперфициарного права должен быть квалифицирован в
качестве вещной сделки, так как настоящий договор влечет возникновение
самостоятельного ограниченного вещного права; не обладает стадией исполнения;
не порождает прав и обязанностей у его участников, а достигаемый им правовой результат влечет возникновение юридических последствий для неопределенного круга лиц.
Как следствие, особенности юридической природы договора об учреждении суперфициарного права исключают применение в его отношении общих правил об обязательствах; правил о признании сделок недействительными; правил о возникновении и прекращении обязательств. Одновременно с этим к договору об учреждении суперфициарного права не может применяться один из важнейших принципов гражданского права – принцип свободы договора.
6. В целях достижения юридического равенства участников гражданских правоотношений, связанных с застройкой земельного участка на основании суперфициарного права, а также для всесторонней защиты их интересов целесообразно сформулировать вещно-правовую и обязательственно-правовую модель договора об учреждении суперфициарного права.
Вещно-правовая модель договора об учреждении вещного права, лишенная диспозитивных начал, представляется наиболее пригодной для защиты интересов физических лиц, учреждающих суперфициарное право для возведения жилых строений.
Обязательственно-правовая модель договора об учреждении суперфициарного
права, наделенная диспозитивными началами, сможет гарантировать защиту
интересов субъектов предпринимательской деятельности, учреждающих
суперфициарное право для систематического извлечения прибыли.
Участники гражданских правоотношений должны обладать полной свободой при выборе модели договора об учреждении суперфициарного права.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в обосновании и предлагаемом аргументированном решении актуальной научной проблемы правового упорядочивания отношений, возникающих в связи с застройкой земельных участков. Результаты исследования могут быть полезны при дальнейшем научном исследовании проблем, связанных с застройкой земельных участков, при проведении учебных занятий по курсам Гражданского права, Земельного права, спецкурсу «Сделки с недвижимостью», «Вещные и обязательственные права на земельные участки», «Недвижимость: гражданско-правовой аспект» и другим смежным дисциплинам, а также призваны способствовать устранению трудностей, которые испытывает сейчас судебная практика при рассмотрении соответствующих видов гражданско-правовых споров, и достижению единообразия правоприменения.
Выводы, сформулированные в настоящем исследовании, могут быть
использованы при реформировании действующего законодательства и
совершенствовании практики его применения. Предложены и сформулированы ряд изменений в действующее законодательство (ст.ст. 219, 263, 296, 272, 615 ГК РФ, ст. 41 ЗК РФ), а также дополнения и изменения в законопроект по внесению изменений в ГК РФ (ст.ст. 300.2, 300.7).
Степень достоверности и апробация результатов исследования.
Достоверность результатов исследования обеспечивается использованием научных методов познания; широкого круга источников права, научной и учебной литературы; глубоким и всесторонним изучением имеющихся в юридической литературе теоретических подходов к решению поставленных проблем; обширной эмпирической базой (более 500 судебных актов, конкретные ссылки на которые даны в сносках к тексту работы). Предлагаемые в работе решения обоснованы и оценены по сравнению с выводами и положениями, сформулированными другими авторами. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского, там же прошло её рецензирование и обсуждение. Основные положения и рекомендации, содержащиеся в диссертации, опубликованы автором в двух монографиях, помещенных после опубликования в электронную базу «Гарант», научных статьях, изложены в виде докладов на научно-практических конференциях, в том числе имеющих статус международных: «Правовые проблемы укрепления российской государственности» (Томск, 2016 г.), «Проблемы правоприменения в современной России» (Омск, 2012-2016 г.) и др. Материалы диссертации используются автором при чтении лекций и проведении практических занятий по Гражданскому, Предпринимательскому праву, спецкурсу «Сделки с недвижимостью» на юридическом факультете Омского государственного университета им. Ф.М. Достоевского.
Структура работы обусловлена целью и задачами проведённого
исследования. Работа состоит из введения, трёх глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка использованных источников и литературы и трех приложений, в концентрированном виде содержащих предлагаемые автором и аргументируемые в работе восполнения имеющихся пробелов в законодательстве и изменения существующих норм.
Юридическая природа меры возможного поведения по застройке земельного участка
Использование земельного участка, как и деятельность по возведению строений или их использованию, касается не только интересов частных обладателей, но и государства в целом. Участие государства в формировании и осуществлении прав застройщика заключается в необходимости удостовериться в соблюдении застройщиком законодательства и, как следствие, интересов государства, общества и прав отдельных лиц при использовании земельного участка и возведении строений. В связи с этим на формирование правового положения застройщика оказывают влияние нормы не только гражданского, но и земельного, экологического, градостроительного, административного, жилищного и других отраслей права. Таким образом, они в необходимом объеме включаются в предмет настоящего научного исследования, так как без их учета определить содержание права застройщика, а точнее говоря, пределы его господства над земельным участком и возведенными строениями невозможно.
Значимость правильного определения юридической природы права застройки нельзя переоценить, так как допущение ошибки в определении его существа с неизбежностью негативно повлияет на формирование его содержания и юридических фактов, влекущих его возникновение, изменение и прекращение, и, как следствие, не будет способствовать единообразию и должной объективности судебной практики. Если обратиться к законодательству стран романо-германской правовой системы, то традиционным для него является деление отраслей права на частные и публичные18. То же вполне применимо к отечественному законодательству: анализ юридической природы института права застройки уместно начать с отнесения его к области права частного или публичного.
Необходимо отметить, что вопрос определения критерия, лежащего в основе деления права на частное и публичное, является одним из наиболее дискуссионных в доктрине права. Разные авторы предлагают использовать критерий интереса (пользы)19, правовой цели20, воли21, природы совершаемых сделок22, способа защиты нарушенного права23, централизации или децентрализации отношений24 и т.д. Настоящее исследование не имеет цели проведения анализа верности различных подходов для определения критериев деления права на частное и публичное, поэтому представляется обоснованным использовать наиболее распространенный и старейший из них, сформированный еще в период римского права, - критерий пользы, или интереса.
Определение правовой природы права застройки осложнено его особой социальной значимостью и, как следствие, множественностью способов правового воздействия на отношения по застройке. Как уже упоминалось, на право застройки оказывают влияние нормы не только частного (гражданского права), но и права публичного, что само по себе усложняет определение юридической природы права застройки. В самом общем плане представляется возможным сформулировать два подхода, раскрывающих существо права застройки: узкий и широкий.
Узкий подход основывается на тезисе о том, что право застройки относится исключительно к праву частному, что влечет монополизацию регулирования отношений по застройке земельных участков гражданским правом. Таким образом, содержание права застройщика (его право на земельный участок и возведенное строение), основания возникновения и прекращения такого права устанавливаются исключительно гражданским законодательством, а положения публичного законодательства на формирование упомянутого права не влияют. Непризнание за публичным законодательством возможности влиять на формирование содержания прав застройщика не приводит к устранению или умалению его значения. Роль публичного законодательства заключается в формировании предпосылок для осуществления права. Образуется двухзвенная система, в основу которой положено право застройки (его содержание) как право гражданское, а право публичное формирует требования (не предпосылки возникновения или прекращения, а именно требования для осуществления уже существующего частного права), при соблюдении которых обладатель этого частного права может совершать определенные виды действий. Тем самым момент возникновения самого права отделен от возникновения возможности его реализации.
Широкий же подход основывается на сложной юридической природе права. Право застройки рассматривается как межотраслевой институт, включающий нормы частного и публичного законодательства, образующие систему с равноценными компонентами, которые неотделимы, не могут быть исключены или проигнорированы. При настоящем подходе на право застройки, а точнее - на его возникновение, прекращение и содержание, в равной степени будут оказывать влияние положения гражданского, административного и прочих отраслей права, регулирующих отношения по использованию земельных участков в целях возведения строений. Подобный взгляд предполагает отсутствие различий между предпосылками возникновения права и возможностью его осуществления, так как все они, по сути, сливаются и представляют собой единое целое. Момент возникновения права застройки ставится в зависимость от соблюдения застройщиком требований всех отраслей законодательства - как частного, так и публичного.
К примеру, приверженцы широкого подхода полагают, что если субъект соблюдает требования гражданского, административного, земельного, градостроительного законодательства, однако не исполнил предписания экологических норм, он не признается обладателем права застройки, ввиду того, что само право еще не возникло по причинам невыполнения одного из требований, которое наравне с остальными считается необходимым и существенным.
Каждый из двух подходов обладает своей спецификой, при этом в их основе лежат взаимоисключающие положения, что обосновывает необходимость избрать лишь один из них для использования при дальнейшем освещении правового положения застройщиков.
Анализ любого права, в том числе права застройки, мыслим через выявление и исследование категории субъекта, объекта, содержания и юридических фактов, обусловливающих возникновение, изменение или прекращение права, так как именно в них находят свое отражение отличительные признаки и уникальные особенности, позволяющие идентифицировать юридическую природу и существо исследуемого права.
Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения собственника по застройке земельного участка
Строительная деятельность сопровождается совершением самых разнообразных подготовительных, конструкторских, проектных и собственно строительных операций по возведению искусственного объекта, проведение которых невозможно без использования земельного участка и, как следствие, оказания на него дополнительного и притом весьма существенного воздействия.
К действиям, совершаемым при возведении большинства строений, можно отнести действия по использованию части поверхности земельного участка в качестве подъездных дорог, по которым осуществляется подвоз строительных материалов и подъезд строительной техники, действия по рытью траншей для подведения коммуникаций, которые будут проведены от границ земельного участка до строения (газопровод, водопровод, системы электроснабжения и т.д.). Самое серьезное физическое воздействие, направленное на земельный участок, можно усмотреть в подготовке котлована, необходимого для сооружения фундамента под возводимым строением, так как при его создании вычерпывается физическая материя, составляющая суть земельного участка, - почвенный слой. И коль сколь упомянутые действия совершаются во исполнение строительной деятельности, то их правовые последствия изначально связаны с возможностью застройки.
Если изменения, совершаемые с земельным участком на этапе подготовки последнего к возведению строения, в основной своей части сопровождаются исчерпанием части почвенного слоя, образующего физическую материю вещи, то действия по возведению строения (заливке фундамента, забиванию свай, установке дренажей и прокладке асфальтового покрытия) коренным образом влияют на свойства земельного участка.
В случае возведения строения на земельном участке, почвенный слой которого представляет собой чернозем или иной тип почв, обладающий исключительными плодородными свойствами, после заливки бетона или прокладки дорог говорить о сохранении (или возможном восстановлении впоследствии) упомянутых уникальных свойств земельного участка не представляется возможным. Стоит заметить, что восстановление земельного участка в первоначальное состояние после возведения строения вообще вряд ли возможно, так как даже восстановление объема почвенного слоя само по себе не влечет возвращения уникальных свойств, присущих разным типам почвенных слоев, которые формировались на протяжении тысячелетий.
Как справедливо отмечали Ф.А. Брокгауз и И.А. Ефрон, «любые действия, касающееся пользования земельным участком, влекут обязательное изменение последнего, так как его физические свойства с неизбежностью преобразуются и способны привести вплоть до уничтожения вещи»144. Таким образом, действия по возведению строения в обязательном порядке сопровождаются нарушением целостности земельного участка, изъятием земельных слоев, изменением объема участка и, как следствие, изменением его параметров и свойств.
В ро мано-германской правовой семье, в отличие от англосаксонской, при определении границ земельного участка используется показатель глубины, так как власть собственника простирается до недр. Земельный участок как объект права собственности представляет собой часть поверхности земли (верхний почвенный слой) с установленными границами, а все, что располагается ниже его, признается недрами и является государственной собственностью. Можно утверждать, что земельный участок, являясь вещью и объектом права собственности, обладает не только границами, но и объемом, подлежащим измерению, в пределах которого собственник праве производить хозяйственную деятельность.
Однако последнее утверждение не согласуется с положениями ст. б ЗК РФ, согласно которым земельный участок представлен как часть земной поверхности, обладающей исключительно длиной и шириной, что предполагает двухмерное измерение, по итогам которого земельный участок будет обладать площадью и представлять собой плоскость.
Автор настоящей работы не согласен с подходом, закрепленным в положениях ст. б ЗК РФ, в силу следующих аргументов.
Как известно, плоскость - это поверхность, имеющая два измерения, или поверхность, содержащая полностью каждую прямую, соединяющую любые её точки. Таким образом, при измерении плоскости используются точки исключительно в геометрическом смысле, они не имеют измеримых характеристик, лишены объема и массы и представляют собой нульмерный объект147.
С учетом изложенного итог мог бы быть исключительно один: принципиальная невозможность признания земельного участка в качестве объекта вещных прав, так как эти объекты в обязательном порядке представляют собой объекты материального мира, всегда обладающие телесным наполнением (физические тела)148, а плоскость (в качестве которой характеризуется земельный участок в ст. б ЗК РФ), лишена подобных свойств.
Подтверждение того, что земельный участок, будучи общепризнанным объектом права, в обязательном порядке обладает объемом, а право должно учитывать этот показатель меры, основывается и на следующих утверждениях. По мнению А. Эйнштейна, тело в физике материальный объект, имеющий постоянные (относительно постоянные) массу, форму, объём и отделенный от других тел внешней границей149. Следовательно, любой предмет материального мира обладает объемом (количественной характеристикой пространства, занимаемого телом или веществом)150 и подлежит измерению при помощи материальных точек (простейшая модель - обладающее массой тело, с размерами, формой, вращением и внутренней структурой), как минимум, в трехмерном пространстве.
Содержание меры возможного поведения арендатора по застройке земельного участка
В доктрине гражданского права укрепилось представление о том, что договор купли-продажи выступает исключительно в качестве обязательственно-правовой основы материального правоотношения по передаче права собственности на недвижимое имущество, однако сам по себе не способен порождать и обеспечивать непосредственный переход вещных прав и возникновение вещ но-право во го эффекта264. Автор не разделяет вышеприведенное представление, так как анализ реально существующих отношений позволяет выявить вещно-правовые признаки, содержащиеся в правах и обязанностях покупателя.
Проблема определения правового положения покупателя недвижимого имущества в период с момента передачи ему недвижимой вещи и до регистрации перехода права собственности на неё является актуальной на протяжении длительного времени. Попытки всестороннего описания вышеприведенной проблемы и поисков путей её решения предпринимались неоднократно, в этой связи нельзя не отметить труды Б.Л. Хаскельберга265, В.В. Ровного и Д. О. Тузова. Бесспорным достоинством работ вышеприведенных авторов является не только правильная постановка проблемы, основанная на всестороннем анализе спорных правоотношений, но и предложение последовательных и логически верных путей её разрешения Несмотря на то, что действующее законодательство не содержит в себе описания содержания и существа права покупателя на недвижимое имущество в период с передачи последнего покупателю и до момента регистрации перехода права, в искомый период покупатель обладает совокупностью мер возможного поведения в отношении переданной ему вещи. По справедливому замечанию Н.Ю. Шеметовой, «вещь и право на вещь не могут быть антагонистами по отношению друг другу в связи с тем, что между ними существуют связи, основанные на физических и юридических свойствах вещи, особенно вещей недвижимых»269.
Так, Г.Ф. Шершеневич распространял презумпцию принадлежности права собственности фактическому владельцу как движимой, так и недвижимой вещи270. Среди современников схожего подхода придерживается А.П. Сергеев, указывая на существование фактической презумпции правомерности фактического владения вещью271. Следовательно, факт владения недвижимой вещью, основанный на законе, с неизбежностью влечет возникновение прав у её обладателя.
Определяя объем возможностей, принадлежащих покупателю земельного участка с момента передачи ему последнего и до регистрации права собственности на него, судебные инстанции и представители доктрины права используют систему триады правомочий и отмечают, что покупатель признается владельцем земельного участка272.
Рассматривая дело по иску Общества о внесении изменений в ЕГРП и признании за ним права собственности на недвижимое имущество, арбитражные суды первой и второй инстанций пришли к следующему выводу: «истец с момента исполнения договора купли-продажи недвижимого имущества владеет и пользуется недвижимым имуществом на законных основаниях и в связи с прекращением деятельности продавца не имеет возможности зарегистрировать свое право на указанные объекты недвижимости»273.
Характеризуя положение приобретателя недвижимого имущества, Е. Никифорова отмечает, что «покупателю недвижимости принадлежат правомочия собственника, за исключением правомочий по распоряжению вещью»274.
Если факт передачи правомочий по владению вещью при передаче земельного участка покупателю является очевидным, то вопрос о факте передачи правомочий пользования и распоряжения вещью является открытым. В.А. Белов, комментируя позицию Высшего Арбитражного Суда, отмечал, что «суд прямо не признает покупателя обладателем права пользования земельным участком, но под словами законный владелец может пониматься только такой управомоченный субъект»275.
Признание за покупателем недвижимости возможности пользования основывается и на других доводах. Как уже упоминалось, признавая покупателя владельцем земельного участка, суды ссылаются на положения ст. 305 ГК РФ - наделения последнего средствами правовой защиты, присущими собственнику вещи и определенными в ст. 301-304 ГК РФ. Следовательно, покупатель недвижимости приобретает средства правовой защиты своего права и правомочий, в него входящих, в том числе позволяющих защищать права пользования (ст. 304 ГК РФ). Итак, если покупатель наделяется средствами защиты права, предусмотренными ст. 304 ГК РФ, которые в своей сути представляют конструкцию негаторного иска обеспечивающего защиту права пользования277, то необходимо признать, что покупатель недвижимости является обладателем возможности пользования.
Владение является основной предпосылкой для осуществления права собственности и реализации правомочий пользования и распоряжения вещью278, без которого осуществление господства над вещью не представляется возможным. По превалирующему мнению, подкрепленному судебной практикой, покупатель не признается обладателем правомочий по распоряжению вещью в связи с тем, что продавец все еще сохраняет право собственности
Основания возникновения и прекращения меры возможного поведения по застройке земельного участка у арендатора
Другим важным условием для приобретения права собственности на постройки было положение о судьбе строений после прекращения договора аренды. Сенат признавал за арендаторами право собственности на строения при условии, что после прекращения договора аренды он обязуется снести возведенные постройки. В случае, когда прекращение договора аренды влекло передачу строений собственнику земельного участка, арендатор не признавался собственником последних, ему принадлежало только право временного владения и пользования. Следовательно, арендатор мог приобрести право собственности на постройки при условии отказа собственника земельного участка от действия принципа приращения, что с неизбежностью влекло возложение на арендатора обязанности снести строение в случае прекращения права пользования земельным участком.
Признание арендатора собственником строения актуализировало вопрос о правовом режиме подобных вещей. До середины XIX века судебная практика придерживалась подхода, в соответствии с которым строения, возведенные арендатором, признавались имуществом недвижимым405. В последующем общие суды отказались от настоящей традиции, аргументируя свои выводы отсутствием прочной юридической связи между строением и землей. Сенат длительное время продолжал признавать строения, возведенные арендатором, имуществом недвижимым, однако к концу XIX века в судебной практике в качестве основополагающего был избран подход, признающий строения, возведенные арендатором, имуществом движимым406.
Право застройщика-арендатора не наделяло его юридически прочной связью между строением и земельным участком, итогом чего стало представление о движимом характере подобных строений и обесценивание права на строение.
Помимо пробелов в законодательстве и противоречивой судебной практики, использование права аренды для возведения строений влекло возникновение проблем теоретического свойства. Сложность заключалась в невозможности найти обоснование тому, как право пользования, носящее личный (относительный) характер, может стать основанием для возникновения права собственности на строение, носящего абсолютный характер. Ведь, признавая настоящее положение, приходилось подтверждать возможность существования дома без земли, точнее, без реального субстрата.
С другой стороны, во Франции застройщик земельного участка становится собственником возведенного строения, которое является самостоятельным объектом гражданских прав и в силу закона признается имуществом недвижимым (Art. 517 СС) . Признание строения, возведенного на чужой земле, собственностью застройщика-арендатора является результатом ограничения принципа приращения, в силу которого строения, возведенные добросовестным застройщиком, становятся его собственностью (Art. 552, 555 СС). Таким образом, законодательство содержит исключения из принципа приращения. Стоит заметить, что во французской доктрине и судебной практике длительное время не было единства взглядов относительно судьбы возведенных арендатором строений.
Ранее французская доктрина, следуя римским началам безальтернативного действия принципа приращения, не признавала за арендатором право собственности на строения, подобная позиция отслеживалась и в судебной практике. Как отмечал Л.А. Кассо, «только с середины XIX века кассационный суд признал за арендатором право собственности на возведенные им строения в пределах действия договора аренды даже при условии, что в договоре собственник земли безмолвно отказался от приращения»407.
В последующем верховный суд неоднократно признавал за подобными строениями режим недвижимого имущества, ввиду ген о, что основные свойства строений не зависят от прав на земельный участок. Упомянутые положения сохранились до настоящего времени, однако были дополнены. В частности, претерпели изменения взгляды на правовой режим возведенного строения.
Однако строения, возведенные арендатором, обладают уникальным двойственным юридическим режимом в отношениях между сторонами договора аренды - арендодателем (foncier) и арендатором (domanier), строения считаются имуществом движимым, но во взаимоотношениях любой из сторон с третьими лицами упомянутые строения признаются недвижимостью, что влечет применение правил, регулирующих закрепление и оборот недвижимого имущества409. В отношении строений, возведенных на основании вещного права застройки, подобных проблем нет, они признаются недвижимым имуществом без исключений, даже в отношениях с собственником земельного участка, на котором расположены410. В обоих случаях строения признаются объектами временной собственности и по прекращению права аренды или застройки присоединяются к земельному участку и становятся составной частью земельного участка либо признаются движимым имуществом, которое застройщик обязан демонтировать.
Исследуя схожую проблему, возникшую в современном отечественном правопорядке, надлежит констатировать, что физическое, как и юридическое, существование строения немыслимо без связи с земельным участком, так как последний является его базисом и основанием. Таким образом, образуется следующая логическая цепочка: 1. Существование строения в юридическом смысле (как объекта гражданских прав и объекта права собственности) немыслимо без существования вещи в материальном смысле как объективного физического явления; 2. Физическое существование строения недопустимо в отрыве от опоры на земельный участок, наличия между ними физической связи; 3. Физическая связь между строением и земельным участком должна быть основана на праве во всех случаях совмещения упомянутых объектов.
Анализ приведенных логических рассуждений приводит нас к следующему выводу. В основании существования строения как объекта гражданских прав должен лежать не столько факт существования строения как вещи в физическом смысле, сколько наличие юридической связи между строением и земельным участком. Утрата юридической связи между строением и земельным участком делает пребывание строения на чужом участке явлением исключительно физическим, не подкрепленным правом. Оно выступает скорее как акт правонарушения, так как собственник земельного участка не наделен обязанностями, заставляющими его мириться с расположением чужого имущества на имуществе, над которым он обладает абсолютным господством. В то же время обладатель строения не имеет права, позволяющего ему пользоваться чужим земельным участком, однако именно это обладание на практике и имеет место, и отечественный правопорядок мирится с подобным положением вещей, хотя в их основании лежит не право, а факт.