Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Требования, предъявляемые участниками долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика: общая характеристика, виды и основания 19
1. Общая характеристика требований участников долевого строительства к застройщику и способов защиты их прав в контексте проблематики гражданско-правового режима многоквартирного дома 19
2. Виды требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 37
3. Основания требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 48
Глава II. Установление требований участников долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 69
1. Установление требований участников долевого строительства о передаче жилых помещений в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 69
2. Установление денежных требований участников долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 92
3. Срок закрытия реестра требований кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 108
Глава III. Погашение требований участников долевого строительства многоквартирного дома в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 116
1. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого не завершено 116
2. Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено 133
Глава IV. Гражданско-правовая защита прав участников долевого строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика 141
1. Способы гражданско-правовой защиты прав участников долевого строительства, получивших владение жилыми помещениями во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме до возбуждения производства по делу о несостоятельности (банкротстве) застройщика 141
2. Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика 165
Библиография
- Виды требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
- Установление денежных требований участников долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
- Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено
- Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
Виды требований, предъявляемых участниками долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
В современном германском праве строения считаются существенными составными частями земельного участка ( 94 Германского гражданского уложения 1896 г. (далее — ГГУ)19), что исключает для них возможность быть предметом отдельных прав ( 93 ГГУ)20. Признание строений существенными составными частями земельного участка позволяет говорить о приверженности германского права принципу superficies solo cedit, обеспечивающему правовое единство земельного участка и расположенных на нем строений (концепция единого объекта недвижимости)21. Преимущества такого подхода обычно связывают с его экономической эффективностью, повышением правовой определенности, упрощением иммобилиарного оборота .
Из общего правила 94 ГГУ сделаны два исключения. К составным частям земельного участка не относятся, во-первых, «вещи, связанные с землей и почвой лишь для временных целей» и, во-вторых, «строение или иной объект, признающего землю с постройками единым целым, причем земля считалась главною частью, и все, что ее покрывало, разделяло ее участь» (Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1905. С. 3, 4). возведенные на земельном участке уполномоченным лицом в осуществление права на чужой земельный участок» ( 95 ГГУ). В доктрине временно присоединенные вещи, о которых говорится в 95 ГГУ, именуются «мнимыми составными частями» (Scheinbestandteil) .
Применительно к ситуации возведения строения на чужом земельном участке основополагающая для германского права концепция единого объекта недвижимости находит дальнейшее развитие в нормах о наследственном праве застройки24. Наследственное право застройки (Erbbaurecht) как jus in re aliena представляет собой «отчуждаемое и наследуемое право обладать постройкой на поверхности или под поверхностью [чужого] земельного участка» (абз. 1 1 Положения о наследственном праве застройки от 15.01.1919 (с 2007 г. - Закон о наследственном праве застройки25)). В развитие предл. 2 абз. 1 95 ГГУ в абз. 1 12 Закона о наследственном праве застройки установлена юридическая фикция26: строение признано существенной составной частью упомянутого вещного права (составной частью земельного участка строение станет лишь после прекращения наследственного права застройки (абз. 2 12)). В силу абз. 1 11 Закона о наследственном праве застройки в отношении упомянутого вещного права применимо большинство положений ГГУ, регулирующих отношения с земельными участками. Это позволяет рассматривать в доктрине наследственное право застройки как «юридический земельный участок» (grundstuckgleicheз Recht), и «...конструкция наследственного права застройки
Концепция единого объекта недвижимости также реализована в швейцарском праве. Возведенные на земельном участке строения признаются его составными частями (ст. 667 и сл. Швейцарского гражданского кодекса 1907 г. (далее — ШГК)28), что «...обеспечивает по сути автоматическое применение классического принципа superficies solo сedit» .
В австрийском праве к недвижимым вещам, помимо прочих, отнесены «те, которые возведены на земле с тем, чтобы они всегда на ней оставались, такие как дома и другие здания с находящимся вертикально над ними воздушным пространством» ( 297 Общего гражданского уложения Австрийской Республики)30. При этом приобретение права собственности на постройку независимо от того, возведена она на своем или чужом земельном участке, подчинено принципу приращения: собственником постройки становится собственник земельного участка ( 417 — 419 Общего гражданского уложения Австрийской Республики).
Во французском праве земельные участки и строения являются самостоятельными объектами недвижимости, относимыми к группе недвижимостей по природе (помимо этого выделяются недвижимости в силу их назначения и недвижимости в силу предмета, принадлежность которого они составляют (ст.ст. 517, 518 Французского гражданского кодекса 1804 г. (далее - ФГК)31), что позволяет говорить о воплощении во французском праве концепции «множественности видов недвижимости», противопоставляемой реализованной наиболее последовательно в германском праве концепции «земельного участка» 2). При этом в доктрине подчеркивается, что земельный участок и расположенные на нем строения составляют «единое имущество»33. По мнению В.В. Чубарова, допустимо говорить о реализации во французском праве «мягкой» модели принципа superficies solo cedit (самостоятельности строения и земельного участка как объектов недвижимости при главенствующей роли последнего) 14. И.А. Емелькина усматривает следование французского права принципу приращения в норме ст. 552 ФГК, согласно которой собственность на землю включает в себя собственность на все, что находится над и под землей 5.
В англо-американском праве исторически сложилось деление имущества на real рropertу («realty») и personal рroperty («реrsonalty»), соотносимые обычно с континентально-европейскими категориями недвижимого и движимого имущества. Понятие real рropеrtу включает в себя землю и объекты, имеющие с ней существенную связь, в частности, здания и сооружения 6. При этом праву США известно понятие «fixture», обозначающее «...вещь, которая, изначально являясь движимой, присоединена (прикреплена) к земле более или менее постоянным способом и в силу этих обстоятельств рассматривается законом как часть недвижимости, принадлежащая собственнику земли»о .В.В. Чубаров полагает, что право США, как и право Франции, являет собой пример реализации «мягкой» модели принципа superficiез solo cedit38.
В значительной степени под влиянием ФГК в дореволюционном русском праве нашло отражение широкое по объектному составу понимание недвижимости. К «недвижимым имуществам по закону» были отнесены не только «земли и всякие угодья», но и дома и «всякие строения», при этом строения признавались принадлежностями «населенных земель» (ст.ст. 384, 386 т. X ч. 1 Свода законов Российской империи). Трактовка законом строений в качестве принадлежностей земли рассматривалась в науке как закрепление принципа приращения39.
Гражданский кассационный департамент Сената в своей практике исходил из презумпции принадлежности строения на праве собственности владельцу земли40 однако колебался в вопросе о том, является ли недвижимым имуществом строение, возведенное на чужой земле41. Указанный вопрос вызывал споры и в доктрине42.
Установление денежных требований участников долевого строительства в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
В 1 главы I настоящего исследования нами отмечалось, что из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что право собственности на строение может приобрести первоначальным способом только правообладатель земельного участка, на котором это строение возведено. Поэтому закономерен вывод: в описанной ситуации право собственности на возведенный многоквартирный дом может возникнуть только у товарища, имеющего право на земельный участок.
Именно такой подход к возникновению права собственности на объекты недвижимости, созданные на основании договора простого товарищества, был занят Пленумом ВАС РФ в постановлении от 11.07.2011 № 54 (п. 7): «...в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 ГК РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок».
Н.Б. Щербаковым высказано следующее суждение относительно данной правовой позиции Пленума ВАС РФ: «...вывод п. 7 указанного постановления не бесспорен. Обычно данный вывод аргументируется принципом superficies solo cedit. Этот принцип, бесспорно, должен действовать в ситуациях, когда согласно договору простого товарищества товарищи приобретают общую долевую собственность на будущий объект. Это может объясняться тем, что соответствующий объект (например, складское здание) является самостоятельной недвижимой вещью. Однако в большинстве случаев на практике заключаются такие договоры простого товарищества, по условиям которых товарищи распределяют между собой права на будущие встроенные помещения. При таком подходе возведенный объект недвижимого имущества нельзя отнести к самостоятельному объекту гражданских прав, каждый из товарищей на основании договора простого товарищества самостоятельно обратится за государственной регистрацией права собственности на индивидуализированное в договоре встроенное помещение. Здесь требует дополнительного обоснования вопрос о действии принципа superficiез solo cedit применительно к соотношению права на будущее встроенное помещение и на земельный участок, на котором находится объект строительства»109 (выделено нами. —А.А.).
Приведем еще раз нашу позицию, изложенную выше. Мы не поддерживаем следующую распространенную точку зрения: «Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не с юридической точки зрения»110. Изначально у застройщика должно возникнуть право собственности на возведенное здание как объект гражданских прав (с момента государственной регистрации данного права)111. После выделения помещений в составе здания оно не перестает быть объектом гражданских прав, меняется лишь его правовой режим: вместо объекта индивидуальной собственности здание становится объектом поэтажной собственности (жилищной собственности, если речь идет о выделении в составе здания (многоквартирного дома) жилых помещений)
Таким образом, если многоквартирный дом возведен на основании договора простого товарищества, по условиям которого право на земельный участок в общее дело не подлежало внесению, в силу принципа «единства судьбы» право собственности на этот дом как объект гражданских прав должно возникнуть (с момента государственной регистрации) у товарища-правообладателя участка. После этого данный товарищ, выделив помещения в здании, должен передать в порядке исполнения договора простого товарищества другим товарищам те помещения, которые им причитаются по договору. Следует признать, что в описанной ситуации товарищ правообладатель земельного участка приобретает право собственности на помещения в многоквартирном доме первоначальным способом, остальные участники договора — производным способом. В связи с этим для данной ситуации отсутствует как возможность, так и необходимость обоснования действия принципа superficieз solo cedit применительно к возникновению права собственности на помещения в здании113.
В случае признания банкротом товарища - правообладателя земельного участка многоквартирный дом (как завершенный, так и не завершенный строительством) до момента поступления хотя бы одного из помещений в этом доме в собственность «дольщика» подлежит включению в конкурсную массу"4. Остальные участники договора простого товарищества, обладая правами требования о передаче причитающихся им жилых помещений, вправе обратиться в рамках дела о банкротстве товарища-правообладателя земельного участка с заявлениями о включении указанных требований в реестр требований кредиторов. Потребовать исключения жилых помещений из конкурсной массы товарища-банкрота остальные товарищи смогут не ранее государственной регистрации за собой права собственности на эти помещения, поскольку, строго говоря, может быть обоснована материально-правовая заинтересованность лица в исключении своего (собственного) имущества из конкурсной массы, образованной в деле о банкротстве другого лица, а не потенциально своего. собственниками
В случае признания банкротом участника договора простого товарищества иного, чем товарищ, обладающий правом на земельный участок, многоквартирный дом не подлежит включению в конкурсную массу. Если же это произошло, с заявлением об исключении дома из конкурсной массы должен обращаться товарищ-правообладатель земельного участка, остальные товарищи вправе потребовать исключения из конкурсной массы жилых помещений после того, как станут их «реестровыми»
Вторая ситуация. Договором простого товарищества предусмотрена обязанность товарища, обладающего земельным участком, на котором будет осуществляться или осуществляется строительство многоквартирного дома, на праве аренды или праве собственности, внести вклад в общее дело в виде права аренды или посредством передачи земельного участка в общую долевую собственность товарищей, и такая обязанность исполнена.
Погашение требований участников долевого строительства при наличии у застройщика многоквартирного дома, строительство которого завершено
Таким образом, в определенный момент стало очевидным отсутствие единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права по вопросу о сроке предъявления требований участниками строительства при банкротстве застройщика.
В целях формирования единой практики по данному вопросу определением ВАС РФ от 27.02.2013 № ВАС-14452/12 дело № А82-730/2010-30-Б/11-ЗЗт было передано в Президиум ВАС РФ. В данном деле суды первой, апелляционной и кассационной инстанций, применяя норму п. 5 ст. 3 Закона №210-ФЗ, посчитали требование участника строительства о передаче жилого помещения подлежащим удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр, поскольку данное требование было предъявлено в арбитражный суд по истечении шестидесяти дней после дня вступления в силу Закона № 210-ФЗ.
В постановлении от 23.04.2013 № 14452/12 Президиум ВАС РФ сформулировал правовую позицию по указанному вопросу, которая состоит в следующем. Во-первых, предусмотренный абз. 3 п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов применяется и в отношении реестра требований о передаче жилых помещений. Во-вторых, если предусмотренное абз. 2 п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве уведомление временного управляющего, конкурсного управляющего о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства не состоялось или имело место после даты публикации в печатном издании сведений о применении в деле о банкротстве правил 7 главы IX Закона о банкротстве, срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления. В-третьих, срок закрытия реестра, пропущенный гражданином - участником строительства по уважительной причине, может быть восстановлен судом до начала расчетов с кредиторами.
Приведенная правовая позиция в целом заслуживает поддержки. Президиум ВАС РФ, основываясь на системном толковании положений Закона о банкротстве, «поправил» явно неудачную норму п. 5 ст. 3 Закона № 210-ФЗ. Кроме того, справедливо предусмотрена возможность восстановления срока закрытия реестра в случае его пропуска не любым участником строительства, но только гражданином. Это соответствует основной цели принятия специальных правил о банкротстве застройщиков - обеспечению приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Вместе с тем обоснованность отдельных тезисов правовой позиции Президиума ВАС РФ вызывает сомнения.
Так, срок предъявления требований участниками строительства предписано исчислять не ранее даты направления временным или конкурсным управляющим участникам строительства уведомления, предусмотренного абз. 2 п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве. Однако, по нашему мнению, целесообразно ориентироваться не на дату направления, а на дату получения каждым участником строительства указанного уведомления (именно такой подход к решению вопроса был применен в определении от 27.02.2013 № ВАС-14452/12 о передаче дела в Президиум ВАС РФ).
Помимо этого, фраза «до начала расчетов с кредиторами», использованная Президиумом ВАС РФ для ограничения возможности восстановления пропущенного участником строительства срока закрытия реестра, уместна лишь применительно к удовлетворению денежных требований. Между тем в рассмотренном деле речь шла о реестре требований о передаче жилых помещений, которые погашаются особым образом (ст. 201.10 и ст. 201.11 Закона о банкротстве). Необходим точный ответ на вопрос, до какого момента суд вправе восстановить пропущенный участником строительства срок закрытия реестра требований о передаче жилых помещений.
Оптимальным представляется следующее200. В случае пропуска гражданином - участником строительства срока закрытия реестра требований о передаче жилых помещений по уважительной причине он может быть восстановлен судом, но только до принятия собранием участников строительства решения об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства либо жилых помещений (п. 1 ст. 201.10 и п. 1 ст. 201.11 Закона о банкротстве соответственно)201.
Каковы последствия пропуска участником строительства срока закрытия реестра требований о передаче жилых помещений и реестра требований кредиторов в ситуации, когда отсутствуют основания для восстановления пропущенного срока? По общему правилу требования конкурсных кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр (п. 4 ст. 142 Закона о банкротстве).
Условия удовлетворения судом требований участников долевого строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения, расположенные в многоквартирном доме, в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ). В судебно-арбитражной практике выработана правовая позиция, согласно которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные квартиры (п. 7 Обзора практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 №56).
Возникшее у участника строительства право собственности на жилое помещение (в результате принятия судебного решения о государственной регистрации перехода данного права и его последующей регистрации) заключает в себе в том числе правомочие пользования этим помещением. Однако эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию образует состав административного правонарушения (ч. 5 ст. 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных нарушениях 01). Очевидно, что удовлетворение судом требований участников строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, не введенном в эксплуатацию (как и судебное признание права собственности участников строительства на жилые помещения302) при наличии административной санкции за эксплуатацию такого объекта капитального строительства не может быть признано удовлетворительным решением вопроса.
Во-вторых, произведена государственная регистрация права собственности застройщика на жилое помещение.
Выше нами уже отмечалось, что Закон об участии в долевом строительстве не требует регистрировать право собственности застройщика ни на многоквартирный дом, строительство которого завершено, ни на объекты долевого строительства (жилые и нежилые помещения), передаваемые «дольщикам». Также мы высказывались в поддержку «механизма» возникновения «подлинной» поэтажной (жилищной) собственности de lege ferenda, который заключается в том, что сначала застройщик должен зарегистрировать право собственности на здание (многоквартирный дом) и уже после этого произвести выделение в нем помещений, которые предназначаются для передачи «дольщикам», создав тем самым поэтажную (жилищную) собственность (т. е. нераздельную совокупность прав — доли в праве общей долевой собственности на земельный участок и общие части дома и права индивидуальной собственности на жилое или нежилое помещение)303.
Необходимо отметить, что как Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, так и проект Концепции развития законодательства о вещном праве исходят из допустимости установления презумпции, согласно которой право собственности лица на здание означает признание (без внесения записей в реестре) права собственности этого же лица на все помещения в здании. Однако действие указанной презумпции предложено ограничить случаями использования собственником здания расположенных в нем помещений, которое не влечет их отчуждения или возможности отчуждения (например, передача помещений в аренду или безвозмездное пользование). Что касается распоряжения помещениями, то в качестве его условия названо выделение помещения, которым собственник здания намерен распорядиться, из состава здания (т. е. регистрация собственником здания за собой права собственности на это помещение)304.
В-третьих, жилое помещение передано застройщиком участнику долевого строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом.
Закон об участии в долевом строительстве (ст. 16) обоснованно исходит из того, что право собственности на объект долевого строительства может возникнуть у участника строительства не ранее передачи ему застройщиком данного объекта в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию. До этого момента застройщика и участника строительства связывают обязательственные правоотношения, что имеет важное значение в том числе с точки зрения обеспечения равного и пропорционального удовлетворения требований кредиторов при банкротстве застройщика.
Конструкция иска о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, нашедшая закрепление в п. ст. 551 ГК РФ, предполагает передачу владения объектом покупателю в качестве условия удовлетворения данного иска30".
Передача владения как условие перенесения права собственности не только на движимые вещи, но и на объекты недвижимости является оправданным требованием с точки зрения разрешения возможных проблем практического характера (в частности, проблемы «двойных продаж»306).
Возникает вопрос: должно ли быть обусловлено удовлетворение требования участника строительства о государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, предъявленного в деле о банкротстве застройщика, моментом передачи участнику строительства указанного помещения? Полагаем, что ответ на поставленный вопрос должен быть утвердительным. Целесообразно исходить из того, что упомянутое требование участника строительства подлежит удовлетворению при условии передачи застройщиком участнику строительства жилого помещения до даты принятия заявления и признании застройщика банкротом (т. е. до возбуждения производства по делу о банкротстве).
Заявление о признании должника банкротом принимается арбитражным судом, если требования к должнику - юридическому лицу в совокупности составляют не менее чем триста тысяч рублей, к должнику - гражданину - не менее чем десять тысяч рублей и указанные требования не исполнены в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве. В противном случае в принятии заявления о признании должника банкротом должно быть отказано (п. 2 ст. 33, абз. 2 ст. 43 Закона о банкротстве).
В отличие от Закона о банкротстве 1998 г. по действующему Закону о банкротстве принятие арбитражным судом заявления о признании должника банкротом не влечет введение наблюдения. Наблюдение вводится лишь в случае, если заявление о признании должника банкротом признано арбитражным судом обоснованным (ст. 48, п. 1 ст. 62 Закона о банкротстве). Поэтому принятие арбитражным судом заявления о признании должника банкротом само по себе в отсутствие ходатайства заявителя о принятии мер по обеспечению заявления не влечет введение каких-либо ограничений, в том числе связанных с возможностью отчуждения имущества должника.