Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Понятие и сущность оценочной деятельности
1.1. Понятие оценочной деятельности, ее место в гражданских правоотношениях стр. 14
1.2. Соотношение понятий оценки и оценочной деятельности стр. 35
Глава 2. Субъекты оценочной деятельности и объекты оценки
2.1. Правовой статус субъектов оценочной деятельности стр. 55
2.2. Правовой режим объектов оценки стр. 83
Глава 3. Основание осуществления оценочной деятельности, использование ее результата
3.1. Договор на проведение оценки стр. 111
3.2. Использование результата оценочной деятельности стр. 133
Заключение стр. 153
Библиографический список литературы
- Соотношение понятий оценки и оценочной деятельности
- Правовой статус субъектов оценочной деятельности
- Договор на проведение оценки
- Использование результата оценочной деятельности
Соотношение понятий оценки и оценочной деятельности
Таким образом, оценочная деятельность – это профессиональная деятельность независимого оценщика, осуществляемая с целью установления рыночной или иной стоимости объекта оценки для вовлечения объекта его владельцем в гражданский оборот или для иных целей.
По итогам проведения оценки составляется отчет об оценке (п. 28 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297) (далее – ФСО № 1). Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (ч. 1 ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности).
Любая человеческая деятельность направлена на получение полезного результата. В оценочной деятельности, полезный результат – это определенная оценщиком стоимость объекта оценки, процесс определения которой с итоговой величиной стоимости объекта оценки обобщен отчетом об оценке в форме установленной законом.
Оценка – определение стоимости, является одним из важных элементов экономического инструментария развитого рынка, поскольку именно цена договора относится к числу определяющих факторов, влияющих на эффективность предпринимательской деятельности в частности и экономической – в общем. Множество сделок, совершаемых ежедневно участниками имущественного оборота, предполагает знание о цене отчуждения вещей, с тем, чтобы выгодно продать (купить) имеющийся на рынке продукт12.
Согласно Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности, принятому и введенному в действие постановлением Госстандарта России от 06 ноября 2001 г. № 454-ст, оценка стоимости объектов гражданских прав относится к консультированию по вопросам планирования, организации, обеспечения эффективности и контроля, включенного в группировку консультирования по коммерческой деятельности и управлению (ОКВЭД 74.14).
В соответствии с п. 4 ФСО № 2 результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях.
Таким образом, из результата оценочной деятельности – стоимости объекта оценки – исходит цена гражданско-правового договора (сделки). Как поясняет О.М. Залавская – «Оценочная деятельность как правовой институт представляет собой объективно обособившуюся внутри отрасли гражданского права совокупность взаимосвязанных правовых норм, регулирующих отношения между лицами, причастными к проведению независимой оценки»13.
Согласно ст. 1 Федерального закона об оценочной деятельности оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами Российской Федерации, Федеральным законом об оценочной деятельности, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.
Нормы ГК РФ (например, абз. 3 п. 1 ст. 1172), Земельного кодекса РФ (ч. 1 ст. 66), федеральных законов: от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» (ст. 77); от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (ст. 15); от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст. 130) и других нормативных правовых актов РФ предусматривают случаи привлечения в правоотношения независимого оценщика. Эти и ряд других правовых актов РФ содержат бланкетные нормы с отсылкой к Федеральному закону об оценочной деятельности. Например, согласно ч. 17 ст. 30 Федерального закона от 7 июня 2013 г. № 108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедерации FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. Как видно из наименования вышеупомянутого федерального закона, в рамках регулируемых им отношений оценочная деятельность возникает вследствие, ожидаемого предстоящего события – проведения в России чемпионата мира по футболу, который должен состояться в 2018 году.
Содержание ст. 1 Федерального закона об оценочной деятельности не определяет конкретных нормативных правовых актов (кроме Федерального закона об оценочной деятельности), в соответствии с которыми осуществляется оценочная деятельность. Их неисчерпывающий перечень рассмотрен выше, и он, в силу возникновения или ожидания соответствующих юридических фактов, может быть расширен. Далее, из содержания рассматриваемой статьи следует понимать, что при осуществлении оценочной деятельности возникают отношения в соответствии с источниками права
Правовой статус субъектов оценочной деятельности
Статьи 2 и 6 Федерального закона об оценочной деятельности определяют субъектов гражданских правоотношений – владельцев объектов, имеющих право на проведение оценки принадлежащих им объектов оценки, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Данные субъекты гражданских правоотношений могут быть потребителями результата оценочной деятельности и заказчиками оценки. Часть 3 ст. 6 Федерального закона об оценочной деятельности заинтересованным лицам предоставляет право обжалования результатов проведения оценки в судебном порядке согласно ст. 13 данного Федерального закона. Под заинтересованными лицами следует понимать упоминающихся в нормах Федерального закона об оценочной деятельности третьих лиц, заинтересованных в итоговой величине стоимости объекта оценки. Последние относятся к потребителям результата оценочной деятельности (стоимости), не являющимися заказчиками.
«Как следует из материалов дела, в Общероссийскую организацию оценщиков ООО «Российское общество оценщиков» (далее – РОО) поступила жалоба ООО «Литейный центр» на действия оценщика С. с указанием на нарушения положений законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков.
В своих объяснениях С. указал, что не проводил оценки на основании договора с ООО «Литейный центр», а договор на оценку данных земельных участков был заключен с ООО «Уфалейский завод металлургического машиностроения» (собственником земельных участков), который претензий к его качеству не предъявлял.
На заседании Совета РОО принято решение об исключении С. из членов РОО» (из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-1658/2015 от 5 марта 2015 г. по делу № А40-76843/14 ).
В рассмотренном примере, как следует понимать, податель жалобы – лицо, заинтересованное в стоимости объекта оценки, выявив отступления оценщиком от законодательных требований, предъявляемых к отчету об оценке, обратился с жалобой в СРО, членом которой являлся оценщик, составивший обжалуемый отчет об оценке, проводивший оценку на основании договора, заключенного с заказчиком – собственником объекта оценки. Таким образом, потребители результата оценочной деятельности подразделяются на заказчиков и третьих лиц, не являющихся заказчиками, но также небезразличных к судьбе объекта оценки, иными словами, заинтересованными в итоговой величине стоимости объектов оценки. Этими лицами могут быть, например, как покупатели, так и продавцы оцениваемого объекта, лица, не относящиеся к собственникам объекта оценки на дату оценки, залогодатели и залогодержатели и др.
Потребителей стоимости – результата оценочной деятельности, можно отнести к субъектам оценки, но не оценочной деятельности, так как последнее действие касается одного оценщика, а оценка проводится оценщиком совместно с заказчиком.
Заказчик играет значительную роль в определении стоимости объекта оценки. Можно полностью согласиться с мнением С.А. Ленской, отмечающей, что «выполняя заказ покупателя и заказ продавца на оценку одного и того же объекта, оценщик скорее всего получит разные величины, так как наблюдается несоответствие информационной базы и ожиданий заказчиков» 75 . Действия заказчика существенно влияют на результат итоговой величины стоимости объекта оценки. Прежде всего, его поведение в предоставлении информации об объекте оценке, которая берется в основу определения стоимости объекта оценки оценщиком.
Не исключены случаи, когда в отношении заказчиков и потребителей, использующих результат оценки, возбуждаются уголовные дела.
«Заместитель прокурора Самарской области Вилен Зацепин 7 декабря 2012 года утвердил обвинительное заключение по уголовному делу в отношении Александра и Оксаны Крюковых, а также Олега Мишина, обвиняемых в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество, совершенное в особо крупном размере).
По версии следствия, в октябре 2007 года супруги Крюковы и Мишин договорились получить в ОАО АКБ «РОСБАНК» кредит по подложным документам. Они изготовили не соответствующие действительности копии трудовых книжек Крюковых и поддельные справки о заработной плате.
Указанные документы были предоставлены в банк, сотрудники которого, введенные в заблуждение относительно платежеспособности супругов, приняли решение о выдаче ипотечного кредита в размере не более 4,5 млн. рублей.
Мишин подыскал двухкомнатную квартиру стоимостью около 2,7 млн. рублей и заключил от имени Крюковых с ООО «НПО «Азимут» договор об определении рыночной стоимости указанной квартиры. При этом он предоставил для оценки фиктивные фотографии, положительно характеризующие состояние квартиры. По этим фотографиям был подготовлен отчет о рыночной стоимости квартиры 5,2 млн. рублей. Указанный отчет был также предоставлен в банк. В январе 2008 года между супругами Крюковыми и ОАО АКБ «РОСБАНК» был заключен договор о предоставлении кредита в размере 4 млн. рублей. Введенный в заблуждение относительно истинных намерений покупателей, продавец квартиры в кассе банка получил указанные денежные средства, часть из которых оставил себе за проданную квартиру, а остальную часть в размере более 1,2 млн. рублей передал Крюковым.
Договор на проведение оценки
Достижение полезного эффекта услуги зависит от того, как происходит ее потребление, имеются ли объективные условия для достижения результата, т.е. от качеств не только исполнителя, но и потребителя услуги. Соответственно этому и оплата деятельности услугодателя не зависит от того, достигнут или нет полезный эффект услуги. Репетитор обязан предоставить свои услуги, т.е. обеспечить возможность усвоения обучающимся определенного уровня знаний; достигнет ли деятельность репетитора желаемого результата или нет, зависит от самого обучающегося, его способностей, внимательности. Этот признак свойствен не только репетиторству, но и всем иным видам нематериальных услуг127.
Таким образом, предмет договора на проведение оценки, как одного из видов договора возмездного оказания услуг, должен представлять собой правоотношения между исполнителем и заказчиком, связанные с осуществлением профессиональной деятельности исполнителя, из которой возникает результат, не имеющий овеществленной формы, направленный на удовлетворение потребностей заказчика в момент осуществления деятельности исполнителя. В предыдущих главах настоящей работы были сделаны следующие выводы. Оценочная деятельность – это профессиональная деятельность независимого оценщика, осуществляемая с целью установления рыночной или иной стоимости объекта оценки для вовлечения объекта его владельцем в гражданский оборот или иных целей. Результат оценочной деятельности – итоговая величина стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчете об оценке, используется сторонами предстоящих и действующих правоотношений.
Таким образом, результат оценочной деятельности – стоимость объекта оценки потребляется заказчиком договора на проведение оценки, а также иными лицами, заинтересованными в стоимости объекта оценки, после ее (деятельности) осуществления.
В оценочной деятельности полезный результат – это определенная оценщиком стоимость объекта оценки, процесс определения которой с итоговой величиной стоимости объекта оценки обобщен в отчете об оценке.
Стоимость объекта оценки не имеет овеществленной формы, однако она должна содержаться в отчете об оценке, составленном оценщиком на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа (ч. 2 ст. 11 Федерального закона об оценочной деятельности, ФСО № 3).
В соответствии с ФСО № 3 отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности, ФСО, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Ранее ч. 1 ст. 11 в предыдущей редакции (Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 143-ФЗ) Федерального закона об оценочной деятельности определяла, что надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки. Данная норма в действующей редакции (Федеральный закон от 03 июля 2016 г. № 360-ФЗ) определяет отчет об оценке – как итоговый документ, составленный по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости. Федеральный закон об оценочной деятельности и ряд других нормативных правовых актов устанавливают требования об обязательном проведении оценки объектов, вовлекаемых в гражданский оборот или для иных целей. В предмет этих правоотношений входит использование заказчиком, а также третьими лицами отчета об оценке. Например, в соответствии со ст. 130 Закона о банкротстве отчет об оценке имущества должника подлежит включению арбитражным управляющим в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве; отчет оценщика об оценке имущества должника – унитарного предприятия либо имущества должника – акционерного общества … направляется внешним управляющим, конкурсным управляющим в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на подготовку заключений по отчетам оценщиков; в случае получения … положительного заключения … собрание кредиторов или комитет кредиторов устанавливает начальную цену продажи предприятия, иного имущества должника на основании рыночной стоимости такого имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке. Следовательно, заказчика, а также иных лиц, заинтересованных в стоимости объекта оценки, интересует не только стоимость объекта оценки, но и отчет об оценке, составленный независимым оценщиком в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом об оценочной деятельности и ФСО.
Как показал рассмотренный пример судебной практики – постановление ФАС Северо-Западного округа от 21 мая 2013 г. № Ф07-6056/11 по делу № А56-18340/2010 (параграф 1.2. настоящей работы), отступление оценщиком от законодательных требований, предъявляемых к форме отчета об оценке, явилось недопустимым доказательством и недостоверным подтверждением рыночной стоимости объекта оценки.
Относительно оценки предприятия Г.В. Булычева отмечает, что одним из наиболее важных этапов работы по оценке предприятия является оформление отчета. От того, что войдет в данный документ, в какой форме и в какой последовательности, во многом зависит успех или неудача проделанной работы
Использование результата оценочной деятельности
Практика приводит ряд случаев, когда лицу, имеющему преимущественное право покупки отчуждаемого имущества, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, для определения стоимости приобретаемого имущества необходимо согласовать вопрос оценки с собственником отчуждаемого имущества, что фактически усложняет, а порой и срывает совершение предстоящей сделки. Как свидетельствуют примеры судебной практики, для разрешения данного вопроса лицо, имеющее преимущественное право покупки арендованного имущества, принадлежащего на праве собственности публичному образованию, вынуждено обращаться в суд (арбитражный суд). Судебные акты, принятые по данным делам, приводят толкование рассматриваемой нормы, как норы определяющей полномочия представителя публичного собственника или назначают проведение оценки.
Таким образом, рассмотренная норма Федерального закона об оценочной деятельности толкуется правоприменителями неоднозначно. Установленное ограничение на заключение договора на проведение оценки, оценщиком с лицом, не уполномоченным собственником объекта оценки на данные действия, в отношении имущества принадлежащего полностью или частично публичному образованию, свободно вовлекаемого в гражданский оборот не понятно. Полномочия представителей публичных собственников опеределены кодифицированным гражданским законодательством. В связи с этим, данную норму предлагается изъять из содержания Федерального закона об оценочной деятельности. Предложенные изменения приведут рассматриваемый гражданско-правовой договор в соответствие с общими требованиями, установленными гражданским законодательством РФ. Право воспользоваться той или иной услугой или результатами работ, не запрещенными законом, должно быть у каждого.
К объектам оценки относятся материальные и нематериальные блага, деятельность по их созданию вокруг которых появляются, изменяются и прекращаются субъективные права и юридические обязанности, призывающие участников правоотношений к определенным действиям, в том числе определению их стоимости.
Статья 5 Федерального закона об оценочной деятельности приводит не исчерпывающий перечень объектов оценки, и относит к ним объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена их возможность участия в гражданском обороте. В данном перечне неоднократно перечисляются одни и те же объекты гражданских прав, являющиеся синонимами, как, например, «отдельные материальные объекты (вещи)», «совокупность вещей составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)», «отдельные вещи из состава имущества». Под этими тремя наименованиями подразумеваются, в соответствии со ст. 128 ГК РФ, вещи.
Движимая вещь, состоящая из главной вещи и принадлежности, представляют собой два отдельных материальных объекта, где принадлежность, как и главная вещь, имеет определенную стоимость. Например, цена музыкального инструмента с футляром, будет превышать цену того же музыкального инструмента без футляра.
Земельный участок, как с возведенным на нем зданием (строением), так и без такового, остается отдельным материальным объектом – недвижимой вещью, независимо от того, что цена земельного участка со строением, будет превышать цену одной лишь части земной поверхности в фиксированных границах.
Представляется нецелесообразным выделять отдельно взятую вещь из совокупности движимых вещей составляющих одну сложную вещь, для введения ее в оборот, напротив, более выгодной окажется стоимость одной сложной вещи для продавца, а в последствие для покупателя использование совокупности разнородных вещей по общему назначению.
Земельный участок, находящиеся на нем жилой дом и строения, принадлежащие на праве собственности одному владельцу, не могут быть отчуждены отдельно друг от друга. Возможна только продажа (покупка), данной недвижимости как сложная вещь, состоящая из однородных самостоятельных вещей, прочно связанных с землей, которые образуют единое целое, предполагающее их использование по общему назначению.
Под имуществом следует понимать вещи, классифицирующиеся на неделимые, сложные вещи, обремененную вещь, а также тут может быть спорная вещь, в отношении которой участники правоотношений наделены определенными правами и обязанностями. Субъективные права и юридические обязанности не могут относиться к объектам вещных прав, т.к. это объекты обязательственного права, и соответственно это два, абсолютно разных, объекта оценки. Стоимость любого объекта обязательственного права, в общем, составляет долг, например, размер арендной платы, за пользование (временное владение) вещами, но не стоимость самих вещей.
Таким образом, один объект оценки, именуемый «совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия)» включает в себя несколько самостоятельных объектов гражданских прав, это: 1) материальные блага; 2) должное поведение субъектов материальных благ. Стоимость данных объектов будет значительно отличаться друг от друга. Под объектом оценки, именуемым – «право собственности … на имущество или отдельные вещи из состава имущества», вновь, как и под предыдущими, вышерассмотренными, объектами оценки, следует понимать «вещи» либо, в соответствии со ст. 128 ГК РФ, это может быть иное имущество. В процессе оценки такого объекта оценки внимание оценщика непосредственно сосредоточено на объекте права – вещи (имуществе), где цель оценки – определение рыночной стоимости вещи (имущества), т.е. «за сколько?» эта вещь может быть отчуждена (приобретена в собственность) на открытом рынке, и с передачей вещи продавцом покупателю перейдут соответствующие права на приобретенную вещь