Содержание к диссертации
Введение
Введение 4
1.1. Городские функции и функциональное зонирование территории 4
1.2. Задачи комплексной оценки и функционального зонирования территории в градостроительном проектировании 5
1.3. Стоимость городских земель. Базовые функции и виды существующего использования
территории 8
1А Состояние вопроса 10
1.5. Цели работы и история разработки ПМК Landuse 12
2. Методические основы 14
2.1. Основные положения 14
2. Ы. Основные понятия - словарь терминов 14
2.1.2. Требования, предъявляемые к расчетным обоснованиям разделов оценки и функцио-нального зонирования территории в генплане города 18
2.1.3. Иерархические уровни оценки стоимости городских земель 19
2.1.4. Учитываемые факторы 19
2.2. Традиционные подходы к решению проблемы и обзор исследований по проблеме 22
2.2.1. Традиционные подходы к задаче комплексной оценки территории 22
2.2.2. Традиционные подходы к задаче функционального зонирования территории 23 2.23. Обзор исследований по проблеме 24
2.3. Стоимостной подход 40
2.3.1, Обшая характеристика стоимостного подхода 40
2.3.2, Методические принципы 41
2.3.3, Сквозная автоматизация работ 42
2.3.4, Общая характеристика ПМК Landuse 43 2А. Земельная рента и рельеф стоимости городских земель 45
3. Математико-модельные основы. информационное и программное обеспечение пмк landuse. результаты расчетов 4?
3.1, Дискретное представление картографических данных. Нумерация функций 47
3.2. Основные группы факторов стоимости земель. Компоненты стоимости земель. Компо ненты оценки вариантов ФЗ 48
33. Локалиэационные затраты и потери 4В
3.4. Коммуникационные и буферные затраты и потерн 50
3.5. Комплексная оценка территории 52
3.5.1..КомшекснаяградосфОительнаяо1Мккатерр1П-ориниеекомгюнеЕ!ты 52
3.5.2, Предплановая и постплановая оценка территории 52
3.5.3. Оценка городских территория в затратной и рентной форме 53
3.6. Функциональное зонирование территории 54
3.6, \. Структура целевой функции 54
3.6.2. Ограничения 57
3.6.3. Сравнение вариантов проектного решения 57
3.6.4. Оптимизация плана функционального зонирования территории 58
3.6.5. Функциональное зонирование территории на разных стадиях разработки генплана 59
3.7. Информационное обеспечение и технология работ 61
3.7. Ї, Общая характеристика информационного обеспечения и технологии работ 61
3.7.2. Состав и источники первичных исходных данных 62
3.8. Программное обеспечение, порядок и результаты работ 63
3*8. 1. Облдая характеристика программного обеспечения 63
3.8.2. Общий порядок проведения работ 64
3.8,3- Формирование матрицы локализаццонных затрат: программа LCA 67
3.8.4. Формирование матрицы расстояний по реальной транспортной сети: программа DON 67
3.8.5. Формирование матрицы плотности положительных связей: программа FMP 70
3.8.6. Расчет опенки городских земель: программа LER 71
3.8.7. Функщіональвдс зонирование территории: программа LUR 71
3.8.8. Калибровка параметров локализационных, коммуникационных и буферных затрат и
потерь 71
3.8.9. Технологические средства проведения работ и интерфейс ввода, вывода и преобразова-
ния данных: программный комплекс VINSOF 73
Генплан Г. Тольятти как сквозной пример применения ПМК landuse 74
4.1. Обшиє сведения о городе 74
4.2. Задачи генплана и цели применения ПМК Landuse 75
4.3. Состав и источники первичных исходных данных 77
4.4. Функционально-планировочная ситуация л общие первичные исходные данные 77
4.5. Преобразование общих первичных исходных данных 84
4.6. Данные и результаты расчета матрицы локализационных затрат в программе LCA S9
4.7. Данные и результаты расчета матрицы расстояний на реальной транспортной сети в программе DON 101
4.8. Данные и результаты расчета матрицы коммуникационных затрат в программе FMP 112
4.9. Данные и результаты расчета предплановой оценки территории в программе LER 116
4.10. Планы развития и их оценка в программе LXJR 133
4.П. Данные и результаты расчета постплановой оценки территории в программе LER 155
4,12, Стоимость городских земель 169
Рекомендации по использованию методики 17В
5.1. Основные направления использования 178
5.2. Территориальное развитие города и стоимость городских земель 178
5.2.1, Транспортная доступность и контрасты стоимости городских земель 178
5.2.2, Рентоформарующие и рентопотребляющие функциональные объекты 179
5.2.3, Реализация проекта развития к динамика стоимости городских земель ISO
5.2.3.1. Текущая и прогнозная оценка стоимости земель 180
5.2.3.2. Постулаты прогнозной оценки. Прогнозная калибровка границ опенки 131
5.2.3.3. Суммарная стоимость городских земель - интегральный показатель ди-
намики городского развития 182
5.2.3.4. Оптимизация последовательности мероприятий по реализации генплана 183
5.2.3.5. Анализ эффективности альтернативных мероприятий: работа а режиме
вычислительного эксперимента 183
5.2.3.6. Мониторинг мероприятий по реализации генплана и следящее проек
тирование 184
5.3. Городской центр: уточнение понятия 185
5.4. Экономические обоснования вывода и перебазирования промышленных и коммунально-
складских предприятий 186
5.5. Разработка целевых программ по экологии и городскому транспорту 187
5.6. Бизнес-приложения 187
5.6.1. Инвестиционные проекты 187
5.6.2. Покупка-продажа и аренда земли 188
5.6.3. Ареалы влияния локальных функциональных центров 188
5.7. Создание Автоматизированной системы градостроительного проектирования \ 89
6 ЗАКЛЮЧЕНИЕ
- Задачи комплексной оценки и функционального зонирования территории в градостроительном проектировании
- Иерархические уровни оценки стоимости городских земель
- Коммуникационные и буферные затраты и потерн
- Функционально-планировочная ситуация л общие первичные исходные данные
Введение к работе
Городские функции н функциональное зонирование территории
Под городскими функциями в настоящей работе понимаются различные виды деятельности на городской территории. Городскими функциями являются:
жилье различных видов, дифференцируемых по этажности, плотности населения, семейности, периоду строительства, уровню доходов жителей и ряду других признаков;
промышленность различных видов, дифференцируемых по отраслевой принадлежности, плотности занятых, грузоемкости» классу вредности и др.;
коммунально-складское хозяйство различных видов, дифференцируемое по специализации -склады промышленных товаров, овощные базы, хладокомбинаты, элеваторы, автопарки, полосы отвода железных дорог и т.д.
общественно-торговые центры городского и локального значения;
медицинские, спортивные, детские и другие специализированные центры;
торговля различных иерархических уровней н различной специализации - крупные торговые центры, крупные специализированные магазины городского и локального значения, рядовая магазинная торговля, киосковая торговля;
объекты здравоохранения различных видов, дифференцируемых по мощности и специализации -больницы общего профиля, специализированные больницы и клиники, поликлиники, профилактории и др;
объекты образования различных видов, дифференцируемых по мощности и специализации -университеты, институты, техникумы, школы специализированные и общеобразовательные и др.:
административно-офисные комплексы - крупные административные учреждения городского и локального значения, бизнес-центры, НИИ, КБ, проектные организации, технопарки и т.д.;
рекреации и естественные ландшафты - парки развлекательные, парки прогулочные, лесопарки, лесные массивы в городской черте, водные объекты (реки и речные поймы, водохранилища, озера и др,), открытые естественные ландшафты различных типов и степени пригодности для рекреаций и др,; и т.д.
Тонкая дифференциация функций необходима для решения задач комплексной градостроительной оценки и функционального зонирования территории, поскольку различные функции по-разному взаимодействуют с территорией, с элементами инженерной и транспортной инфраструктуры и друг с другом сточки зрения удорожания строительных затрат, рисков, экологических ущербов, коммуникационных связей, социальных отношений и т.п.
Первоначальная трактовка понятия функции времен Афинской хартии Ле Корбюзье и его последователей Милютина и Ладовсхого только в терминах триады «ТРУД - БЫТ - ОТДЫХ» может рассматриваться в наше время как максималистское упрощение, свойственное эпохе революционных изменений, В несколько измененном виде «ТРУД - ЖИЛЬЕ - ОБСЛУЖИВАНИЕ» эта триада используется в расчетах городского транспорта как три макрофункиии, определяющие структуру подвижности, а каждая макрофункция рассматривается как совокупность функций. Так, в перечне функций, приведенном выше, жилье различных видов относится к макрофункции ЖИЛЬЕ, торговля различных видов и ряд других функций - к макрофункции ОБСЛУЖИВАНИЕ, а промышленность различных видов и многие другие функции - к макрофункции ТРУД.
В некоторых работах по географии городов вместо термина «макрофункция» используется термин «группа видов деятельности», причем выделяется три группы видов деятельности: группа первичных (жилье), вторичных (производство) и третичных (торговля, транспорт, управление) видов деятельности .
Понятие городской функции обладает внутренней сложностью. Большинство городских функций являются представителями не одной, а двух или трех макрофункций. Так, функция «Жилье 5-9 1 Жаклин Божё-Гарнье, Жорж Шабо. Очерки по географии городов - пер. с фр., «Прогресс», М., 1967, с. 267, этажное 1960-х годов строительства» в любом российском городе содержит в себе жилье как таковое (жилые дома), обслуживание и места приложения труда {магазины, КБО, школы, детские сады и т.д.) Во многих случаях приходится иметь дело с функциями, представляющими собой конгломераты других городских функций. Так, застройка центров исторических городов практически всегда является конгломератом, или смесью различных видов жилья, торговли н офисов, представленных в определенных пропортщях. Этот конгломерат есть функция, обладающая определенными свойствами, важными с гочки зрения задач оценки и функционального зонирования территории. Таковы районы исторической застройки Москвы, Санкт-Петербурга, Пензы, Иркутска, Саратова и многих других городов. При этом, в районах исторической застройки крупнейших городов можно выделить не одну, а несколько различных функций-конгломератов, или функциональных смесей, различающихся как по характеристикам функций-компонент, так и по пропорциям представительства а конгломерате.
В ряде случаев понятие функции совпадает с понятием функционального объекта. Так, МГУ им. Ломоносова в Москве или завод АвтоВАЗ в г. Тольятти являются каждый объектом, который рассматривается как конкретная городская функция.
Между понятиями функции и вида функционального использования территории (ФИТ) имеются определенные различия. Второе обычно используется в тех случаях, когда существенно подчеркнуть временной срез рассмотрения, например, когда речь идет о существующем функциональном использовании территории города. В постановке же проектных задач территориального развития чаще используется понятие функции. Однако, эти рамки не жестки, и зачастую говорят, например, о перспективном функциональном использовании территории или о взаимодействиях городских функций.
Определение городских функций существенно зависит от целей и этапа проектирования. Так, для уровня проекта детальной планировки городского района список выделяемых функций существенно подробнее, чем для уровня генерального плана города. Наиболее подробное представление необходимо для градостроительного и земельного кадастров, где фиксируются все объекты-землепользователи, число которых в крупнейших городах измеряется десятками тысяч. В данной работе рассматривается вровень генерального плана города, где число функций измеряется десятками.
Функциональной зоной мы будем называть территориальный ареал Или совокупность ареалов распространения определенной городской функции. Так, все кварталы города, занятые функцией «Жилье 5-9-этажное 1960-х годов строительства» образуют функциональную зону одноименного названия. Требования компактности и связности на функциональную зону не распространяются.
Планом функционального зонирования территории будем называть план города, на котором для каждого территориального элемента (обычно - городского квартала) указана функция, под которую он используется, а для каждой функциональной зоны определено ее графическое обозначение на плане -цветом, штриховкой или иным способом. Проектную операцию ло формированию плана функционального зонирования территории будем называть функциональным зонированием территории. Зачастую так же будем называть и результат этой операции.
Задачи комплексной оценка н функционального зонировании территория в градостроительном проектировалнн
Функциональное зонирование территории (ФЗ) является первой собственно планировочной и одной из важнейших стадий разработки генерального плана города, которая в значительной мере предопределяет планировочную структуру, функциональную организацию и комфортные характеристики проектируемого города. Неудачное функциональное зонирование (функциональное использование) территории может привести к хроническим транспортным затруднениям, к излишним затратам времени населения на передвижения, к растягиванию инженерных коммуникаций, к ухудшению санитарно-гигиенических и социальных условий проживання, к избыточным затратам на инженерное оборудование (и тем самым - к снижению темпов жилищного строительства), к потерям экологического характера, к серьезным препятствиям в пространственном развитии как всего города в целом, так и отдельных его зон.
Приведем несколько примеров городов с проблемами существующего функционального использования территории.
В Москве срединные территории (территории между центром и периферией города) заняты в значительной мере крупными промышленными и коммунально-складскими предприятиями, а периферийные территории - по преимуществу жилой застройкой. Наиболее яркий пример - обширная промзона в восточном и юго-восточном секторах, в которой расположены заводы Серп и Молот, завод Войтовича, завод Вторчермет, ЗИД, АЗЛК, мясокомбинат им- Микояна, Московский шинный завод, 1-й ГПЗ, завод Электромонтажных изделий, завод Клейтук, Южный порт, ТЭЦ-8 и множество других промышленных и складских предприятий. Через эту промзону ежедневно проезжают на метро транзитом в обоих направлениях многие сотни тысяч жителей периферийных районов Марьино, Люблино, Текстильщики, Кузьминки, Выхино, Жулебино, Вешняки, Перово и Новогиреево» работающих или учащихся в вузах в городском центре и в других районах города. Похожая ситуация и в других городских секторах. Это приводит к перегрузкам н большим эксплуатационным потерям в работе метрополитена, к большим потерям времени населения на трудовые передвижения и другим серьезным проблемам. Аналогичная ситуация и в Санкт-Петербурге. Эти проблемы явились результатом исторического процесса территориального развития городов в послевоенный период, когда массовая жилая застройка велась (н ведется по сей день) в основном на периферийных территориях, а мероприятия по выводу и перебазированию производственных предприятий постоянно откладываются на будущее.
Другие примеры - Центральный район города Тольятти и город Дзержинск Нижегородской области, В обоих случаях имеют место весьма серьезные проблемы экологического характера, поскольку обширные территории площадью в десятки квадратных километров, занятые химическими промпред-приятиями, находятся в непосредственной близости к селитебным территориям города, так что для решения проблемы необходимы мероприятия либо по сносу капитального муниципального и индивидуального жилья в 3-километровой санитарно-защитной зоне, что абсолютно нереально, либо установка фильтров и изменение производственных технологий, что в настоящее время также весьма затруднительно. Вообще, экологические проблемы характерны для многих российских городов,
В ряде случаев проблемы создаются гражданскими аэропортами, расположенными в непосредственном контакте с селитебными территориями городов. Таковы Саратов, Иркутск и многие другие города. Аэропорты занимают обширные территории, мешая территориальному развитию городов, а их взлетно-посадочные коридоры создают шумовое и электромагнитное загрязнение окружающих территорий на площади в десятки квадратных километров. Вопрос о выводе аэропортов обсуждается десятилетиями, но постоянно откладывается на будущее.
Примеры можно легко продолжить. Большинство российских крупных и больших городов и многие средние н малые имеют серьезные проблемы функционального использования территории.
Сам термин «функциональное зонирование» трактуется разными специалистами по-разному: либо как проектная задача размещения на территории шюстранствеяно-протяженньЕх объектов (функциональных зон), исходя из их индивидуальных и взаимных свойств, либо как некоторая теоретическая концепция, суть которой в том, что функциональная зона является особым структуроформирующим элементом города, непременно обладающим свойствами территориальной целостности и компактности и не допускающим разрывов и взаимопроникновений с другими функциональными зонами.
Мы придерживаемся первой трактовки, основанной на свойствах объекта проектирования, а не на предвзятых идеях, полагая, что степень компактности и территориальной целостности функциональных зон может существенно меняться в зависимости от свойств территории и свойств самих размещаемых функций. Результаты, которые при второй трактовке рассматриваются как единственно возможные, могут быть получены при этом как частный случай,
В зарубежной экономической географии делались попытки классифицировать мирфологию городов в виде некоторых универсальных упрощенных схем. В теории концентрических зон Э. Барджеса (Ї929 г.), выделяется ряд концентрических зон, каждая из которых отличается своей специализацией: центральный деловой центр; окружающая центр переходная зона, где сосредоточено бедное жилье, перемежающееся с промышленностью; зона рабочих жилых кварталов; жилая зона более состоятельных семей, образованная одноквартирными и многоквартирными домами; наконец, внешняя зона маятниковых миграций. В секторной модели Г. Хойтн (1939 г.) предполагается, что зоны оптовой торговли и промышленности формируются в секторах вдоль радиальный транспортных магистралей, в то время как аоиы жилья разного качества имеют секторный характер. В многоцентровой модели Ч. Харриса и Э. Ульмана внимание сосредоточивается на наличии в городах системы относительно автономных городских центров, влияющих на использование земель1.
Однако, подобные классификации представляют интерес прежде всего для географов, пытающихся осмыслить закономерности развития городов в рамках универсальных схем. Реальное градостроительное проектирование имеет дело каждый раз с конкретным городом во всей его сложности и индивидуальности, не укладывающейся ни в одну из схем. Для него гораздо важнее располагать инстру 2 Жаклин БожЄ-Гарньс, Жорж Шабо. Очерки по географии городов- пер. с фр,, «Прогресс», М., 1967, с. 263.
ментальными средствами адекватного учета реальной функционально-планировочной структуры города при оценке территории и разработке функционального зонирования территории.
Вошедшая с некоторых пор в употребление триада «Функциональное зонирование - Строительное зонирование - Ландшафтное зонирование»3, судя по всему, удобна для решения некоторых задач картографирования городской территории, но для целей оценки городских земель и обоснования проектных решений территориального развития города более удобно иметь дело только с понятием функционального зонирования, относя к понятию функции те аспекты, которые в указанной триаде являются предметам строительного и ландшафтного зонирования. В самом деле, строительное зонирование представляет территорию с точки зрения этажности застройки, а ландшафтное зонирование - с точки зрения доли озеленения в балансе территорий. Оба эти аспекта естественным образом относятся к понятию функции - так, как это было принято в практике отечественного градостроительства, где на икорном плане и на генеральном плане всегда выделялись как отдельные функции различные видь жилья, дифференцированные по этажности, семейности и наличию приусадебных участков. В принципе это не противоречит комментируемой концептуальной триаде, поскольку именно такое представление территории может быть получено зонированием, которое получается как результат пересечения (взаимного наложения, суперпозиции) трех видов зонирования триады. Именно за таким зонированием мы, следуя традиции проектной практики, и сохраним наименование «функционального зонирования».
В практике проектирования задача функционального зонирования решается исходя из опыта проектировщика и его представлений о свойствах территории и размещаемых на территории функций. Как бы ни был велик опыт конкретного проектировщика, он, тем не менее, заведомо ограничен. Представления проектировщика о свойствах территории и функций носят к тому же в основном образный, обобщенный, качественный, а не количественный характер. Основания принятия тех или иных решений, как правило, не осознаются в полной мере, носят псшуїшгуитивньгй характер и поэтому не могут быть представлены на обсуждение в явной форме и с достаточной полнотой. Отсюда вытекает необходимость объективизации оснований решения задачи ФЗ.
Основными элементами решения задачи функционального зонирования обычно территории являются:
определение тех территориальных элементов существующего положения, которые сохраняются на перспективу (сюда входит обычно вся капитальная застройка или большая ее часть, индивидуальная застройка, за исключением ветхой, большая часть промышленности и коммунально-складского хозяйства, парки, лесопарки и другие ценные естественные ландшафты, объекты образования, спорта и здравоохранения и т.дД Территории, относимые к категории сохраняющих свое функциональное использование, будем называть пассивными территориями, а виды существующего функционального использования пассивных территорий - пассивными функциями;
определение перечня базовых функций, т.е. тех функций, которые должны быть размещены в проектном плане функционального зонирования, а также их объемов, т.е. размеров потребных для них территорий;
определение (очерчивание) тех территорий, на которых возможно размещение базовых функций, причем, общая площадь этих территорий берется с избытком по отношению к потребной суммарной площади для базовых функций, с тем чтобы обеспечить по возможности широкое поле поиска рационального проектного решения. Территории, относимые к этой категории, будем называть активными территориями. Сюда относятся обычно близлежащие территории существующего сельскохозяйственного использования, неудобные земли, намывные территории, территории ветхого жилого фонда, предназначенного ПОД СНОС и т.д.;
разработка предварительных альтернативных вариантов плана функционального зонирования;
сравнение предварительных вариантов и выбор окончательного проектного варианта.
Комплексная градостроительная оценка территории предшествует решению задачи функционального зонирования территории и выполняется на стадии предороектного анализа ситуации. Результаты оценки используются как для очерчивания активных территорий, так и непосредственно в процессе разработки вариантов плана функционального зонирования. Неточности и ошибки оценки территории влекут за собой ошибки в разработке вариантов плана функционального зонирования, в их оценке и сравнении и как итог - ошибки в определении окончательного проектного варианта.
: Инициативе такого рода тройственного зонирования принадлежит, насколько нам известно, работам НИиПИ Генплана г. Москвы,
Задачи комплексной оценки и функционального зонирования территории в градостроительном проектировании
Функциональное зонирование территории (ФЗ) является первой собственно планировочной и одной из важнейших стадий разработки генерального плана города, которая в значительной мере предопределяет планировочную структуру, функциональную организацию и комфортные характеристики проектируемого города. Неудачное функциональное зонирование (функциональное использование) территории может привести к хроническим транспортным затруднениям, к излишним затратам времени населения на передвижения, к растягиванию инженерных коммуникаций, к ухудшению санитарно-гигиенических и социальных условий проживання, к избыточным затратам на инженерное оборудование (и тем самым - к снижению темпов жилищного строительства), к потерям экологического характера, к серьезным препятствиям в пространственном развитии как всего города в целом, так и отдельных его зон.
Приведем несколько примеров городов с проблемами существующего функционального использования территории.
В Москве срединные территории (территории между центром и периферией города) заняты в значительной мере крупными промышленными и коммунально-складскими предприятиями, а периферийные территории - по преимуществу жилой застройкой. Наиболее яркий пример - обширная промзона в восточном и юго-восточном секторах, в которой расположены заводы Серп и Молот, завод Войтовича, завод Вторчермет, ЗИД, АЗЛК, мясокомбинат им- Микояна, Московский шинный завод, 1-й ГПЗ, завод Электромонтажных изделий, завод Клейтук, Южный порт, ТЭЦ-8 и множество других промышленных и складских предприятий. Через эту промзону ежедневно проезжают на метро транзитом в обоих направлениях многие сотни тысяч жителей периферийных районов Марьино, Люблино, Текстильщики, Кузьминки, Выхино, Жулебино, Вешняки, Перово и Новогиреево» работающих или учащихся в вузах в городском центре и в других районах города. Похожая ситуация и в других городских секторах. Это приводит к перегрузкам н большим эксплуатационным потерям в работе метрополитена, к большим потерям времени населения на трудовые передвижения и другим серьезным проблемам. Аналогичная ситуация и в Санкт-Петербурге. Эти проблемы явились результатом исторического процесса территориального развития городов в послевоенный период, когда массовая жилая застройка велась (н ведется по сей день) в основном на периферийных территориях, а мероприятия по выводу и перебазированию производственных предприятий постоянно откладываются на будущее.
Другие примеры - Центральный район города Тольятти и город Дзержинск Нижегородской области, В обоих случаях имеют место весьма серьезные проблемы экологического характера, поскольку обширные территории площадью в десятки квадратных километров, занятые химическими промпред-приятиями, находятся в непосредственной близости к селитебным территориям города, так что для решения проблемы необходимы мероприятия либо по сносу капитального муниципального и индивидуального жилья в 3-километровой санитарно-защитной зоне, что абсолютно нереально, либо установка фильтров и изменение производственных технологий, что в настоящее время также весьма затруднительно. Вообще, экологические проблемы характерны для многих российских городов,
В ряде случаев проблемы создаются гражданскими аэропортами, расположенными в непосредственном контакте с селитебными территориями городов. Таковы Саратов, Иркутск и многие другие города. Аэропорты занимают обширные территории, мешая территориальному развитию городов, а их взлетно-посадочные коридоры создают шумовое и электромагнитное загрязнение окружающих территорий на площади в десятки квадратных километров. Вопрос о выводе аэропортов обсуждается десятилетиями, но постоянно откладывается на будущее.
Примеры можно легко продолжить. Большинство российских крупных и больших городов и многие средние н малые имеют серьезные проблемы функционального использования территории.
Сам термин «функциональное зонирование» трактуется разными специалистами по-разному: либо как проектная задача размещения на территории шюстранствеяно-протяженньЕх объектов (функциональных зон), исходя из их индивидуальных и взаимных свойств, либо как некоторая теоретическая концепция, суть которой в том, что функциональная зона является особым структуроформирующим элементом города, непременно обладающим свойствами территориальной целостности и компактности и не допускающим разрывов и взаимопроникновений с другими функциональными зонами.
Мы придерживаемся первой трактовки, основанной на свойствах объекта проектирования, а не на предвзятых идеях, полагая, что степень компактности и территориальной целостности функциональных зон может существенно меняться в зависимости от свойств территории и свойств самих размещаемых функций. Результаты, которые при второй трактовке рассматриваются как единственно возможные, могут быть получены при этом как частный случай,
В зарубежной экономической географии делались попытки классифицировать мирфологию городов в виде некоторых универсальных упрощенных схем. В теории концентрических зон Э. Барджеса (Ї929 г.), выделяется ряд концентрических зон, каждая из которых отличается своей специализацией: центральный деловой центр; окружающая центр переходная зона, где сосредоточено бедное жилье, перемежающееся с промышленностью; зона рабочих жилых кварталов; жилая зона более состоятельных семей, образованная одноквартирными и многоквартирными домами; наконец, внешняя зона маятниковых миграций. В секторной модели Г. Хойтн (1939 г.) предполагается, что зоны оптовой торговли и промышленности формируются в секторах вдоль радиальный транспортных магистралей, в то время как аоиы жилья разного качества имеют секторный характер. В многоцентровой модели Ч. Харриса и Э. Ульмана внимание сосредоточивается на наличии в городах системы относительно автономных городских центров, влияющих на использование земель1.
Иерархические уровни оценки стоимости городских земель
Факторы, определяющие стоимость земель, можно разделить на две группы, или два уровня: факторы макроположения, то есть положения квартала в городе, и факторы микроположения, то есть положения земельного участка в квартале.
Факторы микроположения чрезвычайно многообразны, трудно перечислимы, трудно формализуемы, и их учет в настоящее время может осуществляться только на основе опыта и интуиции индивидуального оценщика. Факторы макроположения в большей мере поддаются анализу, систематизации и формализации, и их учет может осуществляться в рамках совокупности математических функционально-градостроительных моделей. Факторы макроположения являются наиболее важными и оказывают наибольшее влияние на стоимость городских земель. Они могут служить основой системы оценки городских земель.
Факторы микроположения требуют учета для уточнения оценки, с тем чтобы оценка максимально соответствовала реальной стоимости: это существенно для развития частного бизнеса, инвестирования средств в строительство, информационной поддержки кондоминиумов и жилищно-строительных кооперативов, справедливого налогообложения и других приложений результатов оценки.
Исходя из этого, процесс оценки стоимости городских земель строится иерархически. Вначале осуществляется массовая поквартальная оценка территории городаи, в которой учитываются факторы макроположения, или макроуровня. Результатом поквартальной оценки является бауоеая оценка земель каждого квартала города, определяющая для каждого квартала вектор стоимости 1 м2 его земель в предположении использования под каждую из базовых функций. Для индивидуальной оценки земель территории конкретного объекта под конкретный вид использования осуществляется корректировка базовой оценки с учетом факторов микроположения, т.е. положения земельного участка в квартале,
На уровне генерального плана города работа осуществляется с крупными территориальными элементами, такими как городской квартал, и с функциональными объектами, занимающими не меньшую территорию, в то время как работа с мелкими функциональными объектами соответствует уровням детальной планировки и застройки. Это означает, что в рамках настоящей работы мы будем иметь дело с базовой поквартальной оценкой территории и определяющими ее факторами макроположения.
Учитываемые факторы
В работах по оценке и функциональному зонированию территории города должны учитываться все основные факторы, влияющие на оценку и функциональное зонирование территории с точки зрения различных видов функционального использования: ? коммуникационные факторы, или факторы транспортной доступности, связанные с затратами времени людей на передвижения в городе и затратами на пассажиро - и грузоперевозки; ? локализационные факторы, связанные с удорожанием строительства, рисками и ущербами в зависимости от физико-географических и инженерно-геологических характеристик территории; ? экологические факторы, связанные с ущербами реципиентам а зависимости от загрязненности окружающей среды по воздуху, шуму, магнитным излучениям, загрязненности почв; ? инфраструктурные факторы, связанные с учетом инженерной и транспортной обеспеченности различных городских территорий; ? эстетические, природно-ландишфтные, историко-культурные, согцагчъные факторы.
К числу коммуникационных факторов относятся все факторы, характеризующие функционально-планировочную структуру города: асе элементы физической географии, ландшафта и функционального использования территории, которые представляют собой физические преграды, препятствия для транспортных сообщений - крупные реки и другие водные поверхности, леса, лесопарки, парки, полосы отвода железных дорог, территории крупных промышленных предприятий, территории аэропортов и т.д.; существующее функциональное использование территории, определяющее коммуникационные взаимодействия менаду функциями в реальном городском пространстве; классифицированная улично-дорожная сеть, транспортные узлы, мосты и путепроводы, а также сеть внеуличного транспорта (метрополитен и железные дороги пригородных сообщений - там, где ОНИ есть), те. пути сообщения между городскими территориями; система общественного транспорта - совокупность маршрутов всех видов наземного и внеуличного общественного транспорта с их частотными и скоростными характеристиками; уровень автомобилизации населення в целом н по социальным группам,
Коммуникационные и буферные затраты и потерн
Связевая компонента оценки территории а-& отражает затраты и потери связевого характера в процессе жизнедеятельности города, имеющие коммуникационный (положительно-связевый) и буферный (отрнштельно-связевый) характер.
Коммуникационные связи - это связи притяжения (передвижения) к местам приложения труда, объектам сферы услуг и к местам проживания населения. Коммуникационная составляющая возрастает с увеличением расстояния между ячейками. Интенсивность коммуникационных связей определяется характеристиками взаимодействующих функций: чем выше их плотностные характеристики (например, чем выше плотность населения в жилой застройке данного тина н чем выше плотность работающих в рассматриваемом месте приложения труда), тем интенсивнее эти связи.
Буферные связи - это связи отталкивания между источниками загрязнения окружающей среды и функциями, которым наносится ущерб этими загрязнениями (например, между химическим предприятием и жилой застройкой). Буферная составляющая уменьшается с увеличением расстояния между ячейками. Интенсивность буферных связей определяется характеристиками взаимодействующих функций: чем выше уровень загрязнения данного источника и чем выше плотность населения в жилой застройке данного типа, тем интенсивнее связи отталкивания.
Принципиальным отличием связевой компоненты оценки от локализационной компоненты является то, что она определяется взаимодействием Ї-Й ячейки, используемой под fc-io базовую функцию, со всеми элементами функционально-планировочной ситуации, иными словами, со всем городом.
Пусть 1-я ячейка территории оценивается с точки зрения предположительного ее использования под k-ю базовую функцию. Для расчета совокупной связевой компоненты оценки должны быть последовательно рассмотрены элементарные компоненты связи І-й ячейки со всеми остальными ячейками полигона. Рассмотрим в качестве примера j-ю ячейку территории, используемую под 1-й вид существующего использования территории. Элементарная компонента связи і-й ячейки с j-й ячейкой определяется выражением Чцк1 = рыгц +qw/pij (1) Здесь Ры - плотность (интенсивность) коммуникационных, положительных связей между k-й и 1-й функциями; ru - расстояние по реальной транспортной сети от k-й (оцениваемой) до 1-й ячейки; qu - плотность (интенсивность) буферных, отрицательных связей между к—й и 1-й функциями; р - евклидово расстояние (расстояние «по воздуху») от k-й (оцениваемой) до 1-й ячейки.
В выражении (1) первое слагаемое определяет коммуникационную составляющую, второе - буферную составляющую элементарной компоненты.
Если теперь в качестве j-й ячейки территории (той ячейки, с которой осуществляется элементарное связевое взаимодействие 1-й ячейки) рассматривать последовательно все ячейки территории в их существующем функциональном использовании и суммировать элементарные компоненты, в итоге мы получим полную связевую компоненту і-й ячейки. Полная связевая компонента а оценки і-й ячейки представляет собой сумму элементарных компонент. Она отражает есе связи і-й ячейки, что нам и необходимо для полной и точной оценки і-й ячейки.
Рассматривая в качестве 1-й ячейки последовательно все ячейки территории в предположении их использования под k-ю базовую функцию, мы получим связевую оценку всей территории с точки зрения k-й функции.
Рассматривая подобным образом последовательно все базовые функции, мы получим связевую оценку всей территории для всех базовых функций. Она представляет собой матрицу а с числом строк, равным числу ячеек полигона m и числом столбцов, равным числу базовых функций nu, т,е. матрицу размера m х па.
Связевая компонента оценки варианта ФЗ состоит из двух частей. Первая часть отражает связи размещаемых в плане функций - активных функций - с существующим городом. Вторая часть отражает их связи друг с другом. Первая часть называется линейной, вторая - нелинейной. Для вычисления линейной части связевой компоненты используется предварительно рассчитанная матрица ]а) связевой оценки территории. Более подробно эти вопросы рассматриваются в разд. 3.6.1 «Структура целевой функции».
Обратим внимание на то, что все входящие в выражение (1) величины представляют собой концептуальные понятия и требуют определения вычислительных методов, с помощью которых они могут быть получены.
Матрица ]р определяет интенсивности коммуникационных связей между всеми городскими функциями. На качественном уровне понятно, что интенсивность связи высокоплошой жилой застройки с людоемкой промышленностью выше, чем интенсивность связи низкоплотной жилой застройки с тср-риториальноемкой промышленностью, интенсивность связи любой жилой застройки с крупным торговым центром выше, чем с со специализированной больницей и т.д. Однако, необходимо принять во внимание, что а) для подавляющего большинства элементов матрицы отношения порядка (какой больше какого) далеко не очевидны; б) установление отношения порядка далеко не достаточно: нужны числовые величины интенсивности. Формирование матрицы [р( является предметом специальной математической модели и компьютерной программы, которые рассматриваются в разделе 3,8,5 «Формирование матрицы плотности положительных связей: программа FMP». Поскольку число городских функций обычно 300-400, число элементов матрицы р составляет порядка 90-160 тысяч.
Функционально-планировочная ситуация л общие первичные исходные данные
Предыдущий генеральный план был разработан ЦНИИП Градостроительства в 1992 году. Его реализация, однако, пришлась на период политической, экономической и социальной нестабильности в России и оказалась практически заблокированной в связи с отсутствием бюджетных средств, слабостью федеральной и муниципальной власти, развитием неуправляемых процессов коттеджного строительства на территориях, предназначенных для спортивно-рекреационных функций и объектов здравоохранения. С 2000-го года началась общая стабилизация политической и экономической ситуации в стране в целом и в г. Тольятти в частности. Это побудило городские власти вернуться к задачам упорядоченного и целенаправленного развития города. При этом оказалось необходимо откорректировать генеральный план (по существу - разработать его заново) в связи с изменениями, происшедшими за предшествующее десятилетие: существенным ростом населения города, изменениями структуры занятости населения (оттоком рабочей силы из предприятий градообразующих отраслей в торговлю, сферу услуг и частное строительство)» существенным ростом уровня автомобилизации, старением жилого фонда и изменением его структуры и др. Разработка нового генерального плана была начата в 2001 году и завершается в 2002 году Основными общими задачами разработки нового генерального плана являлись:
1) проработка проектных решений, способствующих большей интеграции трех городских районов {Автозаводского, Центрального и Комсомольского) в единый город в рамках суточного цикла жизнедеятельности;
2) определение направлений дальнейшего территориального развития города и определение объемов строительства на них;
3) развитие улично-дорожной сети и проработка развязок в транспортных узлах с целью разрешения нарастающих проблем движения городского транспорта;
4) упорядочение коттеджного строительства в городе и сохранение ценных природных ландшафтов для поддержания экологического равновесия и для общественных нужд;
5) изменение структуры жилищного строительства по этажности, социальной ориентации, квартирному и семейному составу, типам квартир и домов;
6) размещение и функционально-планировочная организация районов массовой жилой застройки на незастроенных территориях;
7) размещение новых центров общегородского значения - торговых и спортивных,
1-я, 2-я и 3-я задачи оказываются взаимосвязанными. Наиболее реальным путем интеграции трех городских районов в единый город является проработка и ощпка вариантов строительство транспортных магистралей через лесные массивы, отделяющие Центральный район от Автозаводского района и от Комсомольского района, В смысле очередности строительства наиболее неотложной является проблема связи Центрального и Автозаводского районов. Проблема является многоаспектной: наряду с экономическими соображениями должны быть учтены требования сохранения экосистемы лесного массива и сохранения водозабора, расположенного в лесном массиве и обслуживающего оба района.
Строительство дороги (или двух дорог) через центральный лесной массив будет способствовать также разгрузке основного транспортного узла, расположенного у северного выступа лесного массива, сильно перегруженного в настоящее время потоками, идущими из Центрального района в Автозавод-ской и обратно в обход лесного массива. Другим следствием этого строительства является усиление возможности западного направления развития города.
Для принятия взвешенного решения по этой проблеме необходимо было проведение расчетных обосновании, в которых учтены все аспекты проблемы, и затраты и потери, связанные с реализацией каждого варианта строительства, сопоставлены с получаемым при этом социально-экономическим эффектом. Такого рода технико-экономические расчеты были проведены с использованием ПМК LandUse, и их результаты» представленные в настоящей работе, дали проектировщикам основания для принятия соответствующих проектных решений.
Для определения направлений дальнейшего территориального развития города (задача 2) важнейшее значение имеет пргдпроектиая градостроительная оценка территории. Методические принципы и инструментальные средства ПМК LandUse позволили получить материалы, основанные на объективном учете всех влияющих факторов, представляющие градостроительную оценку территории всесторонне и в наглядной форме, со всеми необходимыми обоснованиями. Эти материалы представляют собой комплект карт комплексной оценки всей территории города для всех базовых функций (их число равно 39), а также обосновывающие их карты факторов, экономических данных и пофакторной оценки. Эти материалы имеют объяснительный и прогнозный характер. Они наглядно представляют территориальные интересы различных городских функций и дают объяснение тех процессов территориальной экспансии ряда функций (прежде всего, коттеджного строительства), которые имеют место в городе, а также позволяют прогнозировать их развитие при отсутствии регулирующей и регламентирующей роли генерального плана (задача 4). Они оказывают существенную помощь проектировщику в принятии решений о направлениях территориального развития города. Данные о территориальных интересах таких функций как Торговые центры и Спортивные центры облегчают проектировщику задачу их размещения в генеральном плане (задача 7).
